POLIZZE ASSICURATIVE OBBLIGATORIE PER LE IMPRESE COSTRUTTRICI LEGGE DELEGA 210/04

Ambito di copertura della fideiussione La fideiussione copre il rischio della MANCATA RESTITUZIONE delle somme effettivamente versate DALL’acquirente AL costruttore allorquando quest’ultimo incorra in una SITUAZIONE DI CRISI che ricorre nei casi in cui sia sottoposto: ad esecuzione immobiliare; a fallimento; ad amministrazione straordinaria; a concordato preventivo; a liquidazione coatta amministrativa (art. 3).

Termini di escussione della fideiussione Può essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi a condizione che: l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto (caso del pignoramento); il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare (altri casi)

Caratteristiche della fideiussione importo garantito: tutte le somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi dal costruttore e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la situazione di crisi si è verificata; termini di rilasciabilità: all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire (preliminare di compravendita); rinuncia al beneficio della preventiva escussione del costruttore (art. 1944 c.c.); escutibilità: (verificatesi le condiz. di cui all’art. 3 comma 3) a mezzo richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare di somme, valori, corrispettivi riscossi dal costruttore; non opponibilità al beneficiario del mancato pagamento del premio; termini di pagamento dell’importo dovuto: 30 gg. dal ricevimento della richiesta scritta di cui sopra; cessazione dell’efficacia della fideiussione: dal momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione.

Caratteristiche della fideiussione EVENTUALE SINISTRO CON CARATTERISTICHE DI CATASTROFALE IMPOSSIBILITA’ DI ESPERIRE SUL CONTRAENTE LA RIVALSA

Inoltre la nuova normativa stabilisce che:: Viene istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze un fondo di solidarietà per gli acquirenti degli immobili da costruire, al fine di indennizzare gli acquirenti che siano incappati in situazioni di crisi dei costruttori, negli ultimi 10 anni. Il fondo, sarà gestito da Consap e verrà alimentato da un prelievo pari al 5 per mille del capitale assicurato , che sarà effettuato direttamente dal fideiussore su tutte le fideiussioni che verranno rilasciate per questo tipo di contratti, per un periodo massimo di quindici anni.

LA FIDEIUSSIONE La fideiussione può essere rilasciata: da una banca; da un’impresa esercente le assicurazioni; da intermediari finanziari iscritti nell’elenco spec. (art. 107 D.Lgs 385/93)

L’istruttoria del rischio: FINO AD OGGI Documentazione economico-patrimoniale Documentazione attinente al contratto

DOCUMENTI Bozza Preliminare di compravendita Atto di acquisto dell’area Concessione edilizia Cronoprogramma dei lavori (eventuale) Contratto di appalto dei lavori Delibera di finanziamento della Banca Piano Economico Con dettaglio separato dell’andamento attuale delle vendite Con dettaglio separato dello stato di avanzamento lavori di cantiere Piano Finanziario Relazione dei precedenti operativi della ditta Prospetto interventi in corso negli altri cantieri Informazioni commerciali

Valutazione del progetto Aspetti giuridici Natura del Contraente Società Veicolo (costituita appositamente per il progetto analizzato) generalmente sottocapitalizzate consentono controlli con maggiore facilità implicano l’analisi anche del gruppo di appartenenza. Richiedono l’adozione di strumenti finanziari collaterali per ridurre la rischiosità del singolo progetto Società di Costruzioni tradizionale (implicata in più progetti contemporaneamente) Finanziariamente più consistenti Si crea commistione tra i differenti progetti in essere rischio potenziale più alto (un qualsiasi problema su uno dei cantieri può destabilizzare l’impresa) Più complessi i controlli (confusione tra i differenti progetti a livello di gestione finanziaria) Richiedono l’adozione di strumenti finanziari atti a isolare la rischiosità del progetto rispetto al resto del business dell’azienda Società di intermediazione immobiliare

Valutazione del progetto Aspetti giuridici Legami Società contraente – Ditta costruttrice Esistenza di un unico soggetto giuridico (contraente/costruttore) Presenza di società immobiliare (contraente) e di società costruttrice distinta. Presenza di società immobiliare (contraente) e di società costruttrice appartenenti allo stesso gruppo. Negli ultimi due casi è necessaria l’analisi del contratto di appalto, l’analisi delle eventuali garanzie rilasciate dal costruttore e la eventuale costituzione di un vincolo in merito e/o coobbligazione del costruttore.

Valutazione del progetto Aspetti tecnici Natura dell’operazione Ristrutturazione Edificazione ex novo Analisi della coerenza di tutti i documenti con la natura dell’operazione stessa (acquisto terreno, mutuo,contratto di appalto, preliminare di compravendita ecc.) Verifica dell’applicabilità della legge 210 e analisi dello stato dell’arte dei lavori se la trattativa avviene a cantiere già iniziato Analisi contestuale degli aspetti tecnici relativi al cantiere e ai rischi propri dell’attività che si andrà a svolgere

Valutazione del progetto Aspetti economici Sostenibilità economica dell’operazione Margini di commessa Stima dei costi Costruttivi Commerciali Originati da fonti di finanziamento Andamento Economico e solidità patrimoniale dell’impresa costruttrice e dell’impresa contraente (che commercializza l’opera) Analisi delle implicazioni economiche che eventi imprevisti possono avere nei confronti del business plan presentato dalla ditta

Valutazione del progetto Aspetti finanziari Analisi dei flussi finanziari dell’operazione Finanziamenti richiesti Garanzie rilasciate ad enti terzi a fronte dei finanziamenti ottenuti. Finanziamenti dei soci Capitalizzazione originaria Finanziamenti specifici per il progetto Disponibilità finanziarie ulteriori dei soci eventualmente vincolabili Finanziamenti derivanti dagli anticipi stessi Controllo di coerenza tra i flussi finanziari previsti in uscita per l’acquisto terreno e per i lavori eseguiti I flussi finanziari previsti in entrata (inclusa la cadenza degli anticipi) Analisi della copertura finanziaria complessiva dell’operazione e eventuale margine di tesoreria da utilizzare come fondo di garanzia Definizione di idonei strumenti di controllo atti ad impedire la distrazione dei fondi dal progetto (c/c dedicati, c/c vincolati, vincolo su titoli ecc

Garanzie Richieste Il progetto può essere assicurato previa definizione di idonee garanzie finanziarie che riducano il rischio di distrazione di fondi: La scelta dello strumento finanziario avviene in accordo con la specifica situazione di ogni trattativa Sulla scelta impattano anche istanze di natura commerciale (trattativa con la controparte) Occorre, durante il monitoraggio dell’andamento del cantiere, verificare il rispetto dei vincoli finanziari posti in essere al fine di garantirne l’efficacia

CONVENZIONE E’ stata predisposta una bozza di convenzione modulare che può venire sottoscritta tra Contraente e Fideiussore, alla chiusura della trattativa antecedentemente al rilascio della prima garanzia

CONTENUTI DELLA CONVENZIONE RIEPILOGO DELL’OPERAZIONE OGGETTO DELLE GARANZIE RICHIAMO DEL FINANZIAMENTO CONCESSO ( tempi di rimborso, iscrizione ipotecataria, impegno a non concedere ulteriori ipoteche) RICHIAMO AL PRELIMINARE STANDARD (che viene allegato) INDICAZIONI SE IL CONTRAENTE SI AVVALE, ANCHE PARZIALMENTE, DI SUBAPPALTO O DI APPALTO OBBLIGO PER IL CONTRAENTE A STIPULARE TUTTE LE POLIZZE IMPORTO TOTALE STIMATO DELLE GARANZIE FIDEIUSSORIE ( impegno da parte del fideiussore fino a tale massimale) OBBLIGO PER IL COSTRUTTORE DI UTILIZZARE PER LE VENDITE IL TESTO DEL PRELIMINARE ALLEGATO CONDIZIONI ALLE QUALI VENGONO RILASCIATE LE POLIZZE FIDEIUSSORIE E LE GARANZIE CAR E DECENNALE POSTUMA INDICAZIONI ED ESTREMI IN MERITO AL C/C DEDICATO (versamenti anticipi e mutuo)

CONTENUTI DELLA CONVENZIONE MODALITA’ DI CONTROLLO DEI MOVIMENTI DEL C/C DEDICATO MODALITA’ DI CONTROLLO DELL’OPERAZIONE ( tecnica, finanziaria e contabile) INSERIMENTO DI EVENTUALI COVENANTS TEMPI DI STIPULAZIONE DELLE POLIZZE CAR E DECENNALE POSTUMA E CONDIZIONI PER IL PAGAMENTO DEI RELATIVI PREMI ELENCO DELLE CAUSE CHE POSSONO PORTARE AL RIFIUTO DI RILASCIARE ULTERIORI GARANZIE ED EVENTUALE POSSIBILITA’ DI RECESSO DEL FIDEIUSSORE AUTORIZZAZIONE DA PARTE DEL COSTRUTTORE AFFINCHE’ IL FIDEIUSSORE POSSA PROVVEDERE DIRETTAMENTE ALL’ACCATASTAMENTO ACCORDO TRA LE PARTI INERENTE ( laddove previsto) LA POSSIBILITA’ DI SUBINGRESSO DEL FIDEIUSSORE NELLA REALIZZAZIONE DELLE UNITA’ IMMOBILIARI E/O ALTRE TIPOLOGIE DI INTERVENTO DEL GARANTE.

COVENANTS MANTENIMENTO NEGLI ASSETS DELLA SOCIETA’ DEL FINANZIAMENTO SOCI INIZIALE C/C VINCOLATO TOTALE O PARZIALE SINO AL RAGGIUNGIMENTO DI UNA PERCENTUALE DELLE VENDITE VINCOLO SULLE POLIZZE EVENTUALMENTE PRESENTATE DAL COSTRUTTORE IN CASO DI APPALTO OBBLIGO DI PAGARE LE RITENUTE AL COSTRUTTORE SOLO DOPO LA CONSEGNA DELLE UNITA’ PEGNO SU AZIONI VINCOLO SU FONDI DI INVESTIMENTO O ALTRE FORME DI INVESTIMENTO OBBLIGO DI MANTENERE I RICAVI DERIVANTI DA VENDITE DI LOTTI DI TERRENO ALL’INTERNO DELLA SOCIETA’ VEICOLO

Gestione Obiettivo : follow up dell’intero progetto al fine di portarlo a termine in partnership con la ditta Contraente Monitorare l’andamento del numero di unità immobiliari vendute e agli anticipi incassati dal contraente Monitorare la gestione dei flussi finanziari analizzando il movimento del c/c dedicato al progetto Monitorare lo stato di avanzamento dei lavori e la coerenza con il cronoprogramma Monitorare le peculiarità emerse in sede di assunzione e l’efficacia delle garanzie poste in essere Monitorare l’insorgere di potenziali criticità e concordare tempestivamente le soluzioni da adottare

Ipotesi di Sinistro In coerenza con la natura del rischio assunto il sinistro presenta le seguenti caratteristiche: Catastrofale Senza rivalsa In caso emergessero criticità definire le modalità operative migliori atte a PREVENIRE IL SINISTRO Attivare i meccanismi finanziari posti a tutela Valutare possibilità di subentro nel lavoro in relazione allo stato di avanzamento dei lavori Verificare eventuali altri margini di intervento

GRAZIE PER L’ATTENZIONE