La presentazione è in caricamento. Aspetta per favore

La presentazione è in caricamento. Aspetta per favore

THE INTERNATIONAL PROPERTY SPECIALIST CONVEGNO ABIFormazione - ROMA, 3/4 NOVEMBRE 2004 ANTONIO MAZZA PROBLEMATICHE OPERATIVE NEL CREDITO FONDIARIO ED EDILIZIO.

Presentazioni simili


Presentazione sul tema: "THE INTERNATIONAL PROPERTY SPECIALIST CONVEGNO ABIFormazione - ROMA, 3/4 NOVEMBRE 2004 ANTONIO MAZZA PROBLEMATICHE OPERATIVE NEL CREDITO FONDIARIO ED EDILIZIO."— Transcript della presentazione:

1 THE INTERNATIONAL PROPERTY SPECIALIST CONVEGNO ABIFormazione - ROMA, 3/4 NOVEMBRE 2004 ANTONIO MAZZA PROBLEMATICHE OPERATIVE NEL CREDITO FONDIARIO ED EDILIZIO

2 2 Finanziamenti assistiti da garanzie ipotecarie: per lacquisto di immobili per la ristrutturazione / riconversione di immobili per operazioni edilizie per la sostituzione di altri finanziamenti ipotecari

3 3 Immobili finanziati : - immobili residenziali - centri direzionali / uffici - centri commerciali / factory outlets - centri logistici - centri di intrattenimento / parchi tematici - multiplex - hotel - case di cura - portafogli immobiliari

4 4 Costruzione delloperazione………….. 1. analisi delle esigenze finanziarie del cliente 2. analisi di fattibilità del progetto immobiliare: - analisi dei costi e dei ricavi - analisi dei flussi reddituali - studio di mercato / catchment area - stima del valore dellimmobile 3. analisi di solvibilità dei soggetti coinvolti: - sviluppatore - costruttore - acquirente - conduttore

5 5 ………..costruzione delloperazione : 4. analisi del rischio 5. individuazione delle garanzie: - security package - covenants economico-reddituali-finanziari - debt service coverage ratio - rapporti di valore (loan to value ratio, exit yield) 6. definizione del timing delloperazione 7. delibera / offerta al cliente Istruttoria tecnica Istruttoria legale 8. prosecuzione istruttoria tecnico/legale 9. stipula contratto di finanziamento 10. erogazione / rilascio somma

6 6 Garanzie Ipoteca di 1° grado Cessione dei canoni di locazione Pegno su azioni / quote della mutuataria Fideiussioni / lettere di patronage Cessione dei diritti delle polizze assicurative Procura a vendere / locare il cespite cauzionale Cessione dei diritti del contratto dappalto Cessione dei diritti del performance bond

7 7 Covenants - debt service coverage ratio > 110% - loan to value < 80% - altri impegni relativi al mantenimento di determinati rapporti di bilancio: - patrimoniali - finanziari - reddituali

8 8 Servizi accessori - syndication - securitisation - organizzazione di spin-off immobiliari - asseverazione di progetti immobiliari - consulenza immobiliare: - due diligence - analisi di mercato - valutazioni di immobili

9 9 La norma che definisce il credito fondiario, lart.38 del D.Lgs. 385/93, parla espressamente di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. Limporto del finanziamento non può superare l80% del valore dellimmobile da ipotecare. E possibile finanziare ricorrendo al credito fondiario in presenza di altre ipoteche; la somma di tutti i finanziamenti residui, più il nuovo finanziamento, non può superare l80% del valore dellimmobile. Istruttoria del mutuo

10 10

11 11 Istruttoria legale del mutuo accertamento della piena proprietà dellimmobile ipotecando da parte di chi offrirà la garanzia; accertamento sulla libertà da trascrizioni, iscrizioni ipotecarie e privilegi, nonché da ogni altra formalità risultante dai pubblici registri immobiliari comunque pregiudizievole della garanzia ipotecaria; Listruttoria legale ha come obiettivi essenziali tre requisiti oggettivi: accertamento dei poteri di firma per mutuatari, datore di ipoteca ed altri garanti.

12 12 Istruttoria legale del mutuo Listruttoria viene condotta sui seguenti riscontri documentali: b) verifica dei titoli di proprietà in base ai quali limmobile risulta essere intestato al soggetto (persona fisica o giuridica, mutuatario o terzo datore di ipoteca) che presterà la garanzia a favore della Banca; c) verifica delle eventuali formalità pregiudizievoli che, essendo state pubblicate prima dellipoteca, possano pregiudicare, in caso di procedura esecutiva immobiliare, il pieno realizzo delle ragioni di credito della Banca. Verifica continuità trascrizione (art cc); d) accertamenti dei poteri di firma in capo ai legali rappresentanti delle società (anche alla luce della Riforma del Diritto Societario); e) nel caso di terzo datore di ipoteca e/o fideiussore, verifica dellinteresse a prestare la garanzia. a) individuazione del cespite da sottoporre ad ipoteca, solitamente riportato in una nota descrittiva (che viene poi trasfusa sia nel contratto sia nelliscrizione ipotecaria) con lindicazione di ubicazione, natura, consistenza, dati catastali e confini dellimmobile cauzionale secondo le prescrizioni dellart.2826 Cod.Civ. e dellart.29 della Legge n.52/1985

13 13 Istruttoria legale del mutuo L'istruttoria potrà considerarsi chiusa soltanto allorché siano stati documentalmente dimostrati tutti i passaggi di proprietà trascritti nel ventennio e tutte le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie contro i proprietari succedutisi nello stesso periodo.

14 14 Istruttoria legale del mutuo Scelte organizzative per poter portare a termine l'istruttoria legale: 1) analisi dei titoli e delle certificazioni ipotecarie (o visure presso le Conservatorie) interamente a cura di addetti interni alla Banca; 2) acquisizione di relazioni notarili attestanti la proprietà e libertà degli immobili cauzionali.

15 15 Istruttoria legale del mutuo Con la relazione notarile preliminare il professionista può fornire lo stato degli immobili da ipotecare, dopo lesame dei documenti catastali, dei titoli di proprietà e delle risultanze di quanto pubblicato nei registri immobiliari (Agenzia del Territorio) LA RELAZIONE NOTARILE PRELIMINARE

16 16 Istruttoria legale del mutuo La relazione notarile preliminare potrà avere, a scelta della Banca, la forma di mera attestazione sullo stato attuale dell'immobile, o la forma "storica di elencazione estesa di tutti i proprietari succedutisi nel ventennio con indicazione dei relativi titoli di proprietà. LA RELAZIONE NOTARILE PRELIMINARE

17 17 Istruttoria legale del mutuo Nella Dichiarazione del Notaio abbiamo poi una duplice attestazione, di solito resa con assunzione di responsabilità professionale, da cui si evince: La piena proprietà dellimmobile a favore del soggetto e dei soggetti che nel contratto, sia quali contraenti il finanziamento sia quali terzi datori dipoteca, consentono la costituzione dellipoteca La conferma se i Beni cauzionali siano gravati o meno da precedenti formalità o privilegi pregiudizievoli allipoteca, che qualora sussistano devono essere dettagliatamente descritti dal notaio, non solo quanto agli estremi di pubblicazione ma anche con riferimento agli importi ad essi relativi

18 18 Istruttoria legale del mutuo La relazione notarile contiene le seguenti attestazioni: - i dati anagrafici o sociali essenziali del mutuatario e del terzo, eventuale, datore di ipoteca; - la descrizione degli immobili cauzionali; - le risultanze dellispezione presso gli uffici del Catasto, della Conservatoria dei RR.II. e di ogni altra struttura competente sia quanto alla titolarità dei beni cauzionali, sia quanto alla capacità degli stessi di costituire o meno valida ed efficace garanzia reale ipotecaria di primo grado.

19 19 Istruttoria legale del mutuo Sulla base di questa attestazione la Banca è già in grado di poter stipulare il contratto di finanziamento nella forma di contratto unico o di contratto condizionato, mentre l'erogazione o il rilascio della somma dal deposito cauzionale avviene con l'aggiornamento della relazione stessa fino alla data in cui è avvenuta l'iscrizione dell'ipoteca consentita con la stipula del finanziamento.

20 20 Istruttoria legale del mutuo Con la relazione notarile definitiva, da acquisire dopo la stipula del contratto, il notaio completa tutte le indagini e gli accertamenti già avviati con quella preliminare. Nella dichiarazione finale si effettua in sostanza l'aggiornamento di quanto già attestato con la relazione notarile preliminare.

21 21 Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni/successioni abbreviataventennale Problema relazione notarile abbreviata o ventennale; Norme fondamentali: artt. 553 e seguenti in materia di reintegrazione delle quote riservate ai legittimari (coniuge, figli naturali e legittimi, ascendenti legittimi); Azione di riduzione proposta dai legittimari e/o aventi causa per reintegrare la loro quota.

22 22 Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni/successioni DONAZIONI Per DONAZIONI: Riduzione delle donazioni. Non è possibile rinunciare a tale diritto finché vive il donante, né con dichiarazione espressa né con assenso a donazione. Le donazioni il cui valore eccede la quota di cui il defunto poteva disporre sono soggette a riduzione. Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da pesi/ipoteca, salvo che la domanda di riduzione sia trascritta 10 anni dopo apertura della successione. Il terzo acquirente dellimmobile donato può liberarsi dellobbligo della restituzione pagando lequivalente in denaro.

23 23 Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni/successioni DONANTE IN VITA: 1)E necessario effettuare una valutazione globale del suo patrimonio in chiave prospettica sulla base degli scenari che si aprirebbero in caso di successione; 2)Costituisco l ipoteca sullimmobile donato quando ritengo sia remota lipotesi di esperibilità – azione riduzione; 3)Fideiussione donante e legittimari per scoraggiare azione riduzione.

24 24 Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni/successioni Altre garanzie: - Fideiussione bancaria / assicurativa - Deposito cauzionale presso Notaio Mutuo dissenso (art cc) Il contratto non può essere sciolto se non per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge. Le parti del contratto di donazione pongono fine al contratto al fine di ripristinare loriginaria situazione giuridica. Problemi giuridici e fiscali.

25 25 Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni/successioni DONANTE MORTO: 1.Valuto la remota esperibilità dellazione di riduzione (valutazione dei beni caduti in successione); 2.Sono decorsi 10 anni dalla morte del donante (art n. 8 cc); 3.Ottengo una rinuncia dei legittimari o aventi causa allazione di riduzione.

26 26 Problema della revocazione delle donazioni per ingratitudine o sopravvenienza dei figli -Il donatario deve restituire i beni in natura e se alienati deve restituire il valore (art. 807 cc); -nessun pregiudizio per terzi che hanno acquistato diritti anteriormente alla domanda di riduzione; -il donatario che, prima della domanda di trascrizione ha costituito diritti reali che diminuiscono il valore, deve indennizzare il donante della diminuzione di valore sofferta dei beni; -soluzione: -soluzione: fideiussione donante.

27 27 Acquisto immobile per successione 1.Procedere allaccertamento degli eredi con atto notarile tacita 2.Fare accettare leredità espressa espressa con beneficio di inventario La denuncia di successione non è accettazione di eredità. 3.Successione legittima – Successione testamentaria 4.Verificare proprietà dellimmobile in capo allerede 5.Problema azione riduzione per legati 6.Continuità trascrizione ed accettazione eredità – art (entro 10 anni dallapertura della successione)

28 28 I finanziamenti bancari, se di durata superiore a 18 mesi, fruiscono del regime agevolativo previsto dagli art. 15 e seg. del D.P.R. 601/73. In luogo delle ordinarie imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali, dette operazioni scontano un'unica imposta pari allo 0,25% (imposta sostitutiva) dellimporto erogato. Per le aperture di credito si calcola sullammontare del fido concesso. I finanziamenti ipotecari non soggetti a sostitutiva scontano unimposta di registro dello 0,5% sullimporto del finanziamento ed una imposta ipotecaria (sullimporto iscritto) del 2%. Presupposto oggettivo Presupposto soggettivo Copertura dellimposta Problema della cessione dei crediti e delle sindacazioni Problema della durata del finanziamento: possibilità di estinguere prima dei 18 mesi a condizione che tale anticipata estinzione sia collegata a circostanze di fatto obiettivamente accertabili e non rimesse al mero arbitrio della Banca. Regime fiscale delle operazioni di credito fondiario./..

29 29 Regime fiscale delle operazioni di credito fondiario Legge 30 luglio 2004 n. 191 che ha convertito il decreto legge 12 luglio 168 n Testo originario della legge (entrato in vigore il 1° agosto 2004) Qualora il finanziamento stesso non si riferisca allacquisto della prima casa di abitazione e delle relative pertinenze, laliquota si applica nella misura del 2% dellammontare complessivo dei finanziamenti di cui allart. 15 erogati in ciascun esercizio./..

30 30 Testo attuale dopo la conversione del decreto legge 220/2004 con la legge 19 ottobre 2004 n. 257: La legge si interpreta nel senso che laliquota dellimposta sostitutiva nella misura del 2% si applica ai soli finanziamenti erogati per lacquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze per i quali non ricorrano le condizioni per le agevolazioni prima casa previste dal D.P.R. 131/1986./.. Regime fiscale delle operazioni di credito fondiario

31 31 I finanziamenti bancari a medio e lungo termine scontano a titolo di imposta sostitutiva: 1.aliquota del 2% ove siano contratti per finanziare iniziative del mutuatario per lacquisto, la costruzione e la ristrutturazione di edifici abitativi il cui proprietario non sia nelle condizioni prescritte dalla legge per avvalersi delle agevolazioni fiscali prima casa; 2. aliquota dello 0,25% per tutti gli altri casi. Regime fiscale delle operazioni di credito fondiario./..

32 32 Regime fiscale delle operazioni di credito fondiario Condizioni per trattamento fiscale per acquisto prima casa: lacquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato limmobile da acquistare; lacquirente non deve essere titolare dei suindicati diritti relative a case di abitazione acquisite con agevolazione nellintero territorio nazionale; lacquirente deve risiedere (o deve stabilire la residenza antro 18 mesi dallacquisto) nello stesso Comune ove è ubicata la casa acquistata (oppure deve svolgere in quel Comune la sua attività lavorativa); labitazione trasferita deve essere abitazione non di lusso../..

33 33 Regime fiscale delle operazioni di credito fondiario Sarebbero pertanto estranei allaumento di imposta: i finanziamenti per lesercizio di attività di impresa o professionale; i finanziamenti che non siano finalizzati ad acquistare costruire o ristrutturare la seconda casa. Problema dellassoggettabilità dellaccollo ad imposta di registro o del recupero della sostitutiva del 2% (qualora non ricorrano per lacquirente i presupposti dello 0,25%) Risposta negativa poiché laccollo costituisce parte del prezzo di compravendita, una modalità di pagamento del prezzo e quindi sconta limposta relativa al contratto di compravendita.

34 34 Istruttoria tecnica Stimare Stimare un bene immobiliare significa determinarne il valore espresso in quantità monetaria. in altre parole: riportare il grado di utilità di un bene economico ad una data quantità monetaria

35 35 Istruttoria tecnica criteri di stima In Italia sono diffusi principalmente tre differenti criteri di stima: di mercato al costo di costruzione finanziario (D.C.F.)

36 36 Istruttoria tecnica Criterio di mercato Criterio di mercato Approccio commerciale Esprime il valore di un determinato bene per comparazione dei prezzi espressi in transazioni di beni assimilabili a quello oggetto di stima

37 37 Istruttoria tecnica Criterio di mercato Principio Un acquirente razionale non è disposto a pagare per un bene un prezzo superiore al costo di acquisto di beni similari che presentino lo stesso grado di utilità.

38 38 Istruttoria tecnica Criterio di mercato Percorso metodologico 1. Identificazione di elementi di comparazione (ubicazione, destinazione duso, consistenza, stato di conservazione, etc.); 2. selezione del campione di riferimento sulla base degli elementi di cui al punto precedente; 3. identificazione delle unità di misura (prezzo per superficie lorda o netta, prezzo per posto letto, etc.); 4. individuazione di fonti attendibili e raccolta dei dati; 5. determinazione del valore, anche tramite un processo di rettificazione che tenga conto di eventuali differenze.

39 39 Istruttoria tecnica Criterio al costo di costruzione Criterio al costo di costruzione Approccio tecnico Esprime il valore di un determinato bene in funzione dei costi necessari per la sua riproduzione

40 40 Istruttoria tecnica Criterio al costo di costruzione Principio Un acquirente razionale non è disposto a pagare per un bene un prezzo superiore al costo di acquisto di unarea edificabile e ai costi indispensabili per la realizzazione di un bene immobiliare con le caratteristiche e lutilità desiderate.

41 41 Istruttoria tecnica Criterio al costo di costruzione Percorso metodologico 1. Stima del valore dellarea (metodo della comparazione); 2. determinazione del costo pieno di costruzione (costi diretti e indiretti, oneri finanziari e profitto del promotore); 3. stima dei fattori di deprezzamento. Valore = A + C + OF + P +/- deprezzamento

42 42 Istruttoria tecnica Criterio finanziario A Criterio finanziario Approccio economico Esprime il valore di un determinato bene in funzione dei flussi di reddito che sarà in grado di generare

43 43 Istruttoria tecnica Criterio finanziario Principio Un acquirente razionale non è disposto a pagare per un bene un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che il bene immobiliare sarà in grado di produrre.

44 44 Istruttoria tecnica Criterio finanziario Percorso metodologico 1. Individuazione dell orizzonte temporale; 2. Stima dei flussi di cassa lordi e netti durante larco temporale fissato; 3. stima del presumibile valore finale di realizzo (capitalizzazione diretta del reddito); 4. determinazione del tasso di attualizzazione K; 5. attualizzazione dei flussi di cassa generati alla data della stima.

45 45 Stimare immobili da costituire in garanzia valore di mercato valore cauzionale Determinarne il valore di mercato e il valore cauzionale Istruttoria tecnica

46 46 Valore di mercato Indica il più probabile prezzo di trasferimento (compravendita) del bene immobiliare. E determinato nel presupposto dei seguenti assunti: libera determinazione delle parti alla conclusione del contratto, senza condizionamenti coercitivi della volontà; una ragionevole conoscenza da parte di entrambi i contraenti dei possibili usi e delle caratteristiche della proprietà, nonché delle condizioni esistenti sul libero mercato; lipotesi che la proprietà sia offerta sul libero mercato per un periodo corrispondente a quello ragionevolmente sufficiente per reperire un compratore. Istruttoria tecnica

47 47 Valore cauzionale Indica la frazione di valore di un bene immobiliare che esprime limporto massimo finanziabile tenendo conto della sua commerciabilità futura, degli aspetti di sostenibilità a lungo termine, delle condizioni normali di mercato, delluso corrente e dei possibili usi appropriati alternativi. Istruttoria tecnica

48 48 Definizione di coefficiente patrimoniale: Capitale a disposizione di una banca/rischi cui questa è esposta Coefficiente patrimoniale = Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II

49 49 Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II In sostanza ogni volta che la Banca concede un finanziamento deve accantonare una quota di capitale a garanzia dei rischi cui essa è esposta raggiungendo un coefficiente patrimoniale minimo, indicato dal Comitato di Basilea. Più il rischio delloperazione aumenta, più è necessario accantonare capitale a garanzia dei rischi, più il costo delloperazione, in termini di spread, deve aumentare a parità di redditività delloperazione.

50 50 Nell accordo di Basilea del 1988, vengono presi in considerazione due soli rischi: Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II Il coefficiente patrimoniale in Basilea I, deve essere non inferiore all8%. Rischio di credito Rischio di mercato

51 51 Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II Nellaccordo di Basilea II: 1) mutamenti sostanziali al trattamento del rischio di credito previsto dallaccordo attuale; rimane peraltro immutato il coefficiente patrimoniale dell8% calcolato sul rischio di credito; 2)introduzione di un esplicito trattamento del rischio operativo, da cui origina una misura che andrà ad integrare i requisiti patrimoniali della banca, attraverso lintroduzione di coefficienti specifici; 3) introduzione di tre distinte opzioni di calcolo per il rischio di credito e altre tre per il rischio operativo.

52 52 Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II Opzioni di calcolo per il rischio di credito: 1) metodo standard le banche sono tenute a suddividere le loro esposizioni creditizie in categorie prudenziali basate sulle caratteristiche degli impieghi (es. cespiti verso imprese, mutui su immobili residenziali, etc.); vengono stabilite dallAccordo di Basilea II delle ponderazioni fisse di rischio, corrispondenti a ciascuna categoria prudenziale; ci si avvale di valutazioni esterne del merito del credito (qualità del cliente) per rafforzare la sensibilità del rischio;

53 53 Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II se il cliente non ha rating, si applica la ponderazione di rischio 100%; i finanziamenti in mora avranno una ponderazione di rischio 150%; è accresciuta la gamma di garanzie reali, personali e derivati sui crediti che hanno la funzione di mitigare il rischio di credito; vantaggio di questo metodo è che la banca che lo adotta, non deve essere strutturata adeguatamente per individuare i rating dei propri clienti; svantaggio è che la Banca dovrà adottare dei coefficienti di misurazione dei rischi generali forniti dal Comitato di Basilea che sono molto prudenziali (il denominatore della formula iniziale risulterà alto) e quindi il costo delle operazioni, in termini di spread, sarà molto più caro.

54 54 Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II 2) IRB - metodo basato sui rating interni (internal raiting- based approaches) il metodo IRB si discosta in misura sostanziale da quello standard perché, a fungere da input primari per il computo del patrimonio, sono le valutazioni delle determinate chiavi di rischio, effettuate dalle banche al loro interno; il metodo si fonda su valutazioni interne del rischio di credito e quindi si dovrebbe ottenere un coefficiente che rispecchia più sensibilmente il rischio delloperazione; non tutti gli elementi per calcolare questi indici sono determinati dalle banche ma la ponderazione di rischio viene ricavata dalla combinazione di input quantitativi forniti dalle banche e di formule indicate dal Comitato di Basilea;

55 55 Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II le formule fornite dal Comitato convertono linput della Banca in uno specifico requisito patrimoniale; per le esposizioni verso imprese, governi e banche va attribuito un rating ad ogni affidato e ad ogni garante riconosciuto e a ciascuna esposizione va associato un apposito rating nel quadro del processo di autorizzazione del credito; lattribuzione dei rating e la loro revisione annuale devono essere compiute ed approvate da soggetti che non traggono un diretto beneficio dalla concessione del credito.

56 56 Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II Gli input quantitativi che devono essere determinati sono: a)la probabilità di inadempienza (probabiliy of default – PD) misura la probabilità che il mutuatario si renda inadempiente nellarco di un dato orizzonte temporale; b)la perdita in caso di inadempienza (loss given default – LGD) rileva la parte dellesposizione che andrà perduta alleventuale verificarsi dellinadempienza; è importante sottolineare che i tempi giudiziali di recupero del credito incidono sensibilmente su questo dato: più il tempo di recupero è lungo, più la perdita in caso di inadempienza è alta, più loperazione è considerata rischiosa: in Italia i tempi medi di recupero sono di 6 anni; nel resto dellEuropa oscillano tra 1 e 2 anni: la conseguenza è che il costo del denaro in Italia sarà più alto rispetto agli altri paesi Europei; c)lesposizione in caso di inadempienza (exposure at default – EAD) che, per gli impegni di prestito, stima lammontare della linea creditizia accordata, destinata ad essere restituita dal cliente in caso di sua inadempienza; d)la durata (maturity – M) che esprime la scadenza economica residua dellesposizione.

57 57 Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II Stabilito un valore per ciascuno di questi quattro input, la funzione di ponderazione del rischio IRB fornita dal Comitato di Basilea genera uno specifico requisito patrimoniale per ogni operazione, cioè stabilisce la quantità di capitale che la Banca deve accantonare a garanzia delloperazione creditizia; il metodo IRB può essere di base o avanzato; nel metodo IRB di base solo il PD viene fornito dalla Banca in base alle proprie stime, mentre tutti gli altri input sono fissati dal Comitato di Basilea in base a valori prudenziali; nel metodo IRB avanzato tutti gli input quantitativi sono forniti dalla banca in base alle proprie stime; importante sottolineare che il metodo IRB tiene in grande considerazione gli strumenti di mitigazione del rischio di credito, ossia le garanzie reali, personali e i derivati sui crediti: a) nellIRB base, i valori prudenziali di LGD contenuti nellAccordo di Basilea rispecchiano lesistenza di svariate tipologie di garanzie reali; b) nellIRB avanzato, le banche dispongono di un grado di flessibilità ancora più avanzato.

58 58 Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II per lIRB avanzato il Comitato ha comunque stabilito una serie rigorosa di criteri minimi di idoneità allutilizzo di tali metodologie; in sostanza, la Banca deve dimostrare di essere opportunamente strutturata per potere generare i quattro input sopra indicati; vantaggi: con questo sistema, il rischio di ogni operazione e di ogni singolo cliente sarà puntualmente misurato e, quindi, a differenza del metodo standard, le operazioni a basso profilo di rischio avranno coefficienti di ponderazione del rischio molto più bassi: conseguenza il costo delloperazione sarà più basso; svantaggi: la banca che adotta questo metodo dovrà essere perfettamente strutturata.

59 59 Rating per i finanziamenti immobiliari Il rating si compone di tre sub-rating: Rating qualità cliente Rating immobile Rating operazione Ogni sub-rating assume un valore compreso tra 1 (ottimo) e 6 (pessimo). Il rating finale assume un valore compreso tra 1 e 10.

60 60 Rating qualità cliente I principali elementi che influenzano la decisione sono: Analisi dei bilanci, ratios patrimoniali, economici, e capacità di produrre cash flow; Entità del capitale proprio inserito nelloperazione; Giudizio sulla qualità e competenza del management aziendale; Qualità del sistema di controllo interno, livello di trasparenza verso la Banca di dati gestionali e previsionali; Esperienza della società e del gruppo di appartenenza; Credit history della società e del gruppo di appartenenza; Trasparenza, attendibilità e chiarezza delle informazioni fornite; Presenza di giudizi di terzi soggetti professionali, quali Società di certificazione, agenzie di Rating, Analisti.

61 61 Rating qualità cliente Management e controllo interno Ad ogni soggetto coinvolto nelloperazione viene attribuito un rating (tra 1 e 6) relativo alla qualità del management e del controllo interno: RatingGiudizio 1 - 2Management molto esperto e altamente qualificato Management molto affidabile nei rapporti con la Banca Controllo interno altamente affidabile 3 - 4Management con esperienza e sufficientemente qualificato Sistema di controllo interno sufficientemente affidabile 5 - 6Si verifica una delle seguenti situazioni Management con poca esperienza e scarsamente qualificato Sistema di controllo interno inaffidabile Scarsa trasparenza e poca affidabilità nei rapporti con la Banca

62 62 Rating qualità cliente – stress analysis LivelloGiudizioRating AltoLa società è in grado di far fronte alle sue obbligazioni finanziarie in condizioni economiche o settoriali di stress grave e sostenuto 1 – 2 BuonoLa società è in grado di far fronte alle sue obbligazioni finanziarie in condizioni economiche o settoriali di stress normale e può fallire solo in condizioni economiche gravi 3 SufficienteLa società è vulnerabile agli stress tipici di un ciclo economico, e può fallire in caso di normale fase recessiva 4 BassoLa società non dispone di una solvibilità propria; la sopravvivenza dipende da fattori esterni (immissione di equity o di fondi, ma anche buona riuscita del progetto finanziato) Esempio di attribuzione di rating in base alla stress analysis

63 63 Rating qualità immobile Il rischio di un immobile risulta dipendente dalle caratteristiche di efficienza e affidabilità del mercato immobiliare locale. Si possono così sinteticamente elencare i parametri di riferimento del rischio: Andamento del valore degli immobili; Numero delle transazioni concluse; Delta tra il prezzo chiesto dal venditore e quello effettivamente corrisposto dal compratore; I tempi di vendita e di locazione.

64 64 Rating qualità immobile La localizzazione dellimmobile allinterno del contesto urbano è un elemento strategico di valutazione. Generalmente, la location incide sul valore di un immobile a seconda della destinazione duso: Luso residenziale: la prossimità al centro, la disponibilità di verde pubblico, la prossimità di punti vendita al dettaglio e la vicinanza ad attrezzature collettive (es.: scuole, mercati); Luso commerciale: presenza di parcheggi, facile accessibilità, ricettività commerciale dellarea, etc.; Luso terziario: presenza di un adeguato cablaggio, di provider qualificati, disponibilità di energia, strutture complementari, linserimento in un business district.

65 65 Rating qualità immobile La qualità dellimmobile dipende, chiaramente, anche da aspetti tipologici e qualitativi. Possiamo riassumerli in: Anno di costruzione, esecuzione periodica delle opere di manutenzione, dotazioni impiantistiche, materiali di costruzione, rifiniture, limmagine architettonica, etc.; Presenza di una certificazione di qualità delledificio, come quelle che riguardano le performance energetiche; Adeguati modelli di gestione dellimmobile che consentano un ottimale stato di conservazione ed una riduzione dei costi; Fungibilità dellimmobile al fine di consentire un utilizzo alternativo; Presenza o meno di ipoteche, vincoli, servitù pubbliche e private, contenzioso, etc.

66 66 Qualità dellimmobile I rendimenti di locazione possono infatti differire per il verificarsi di eventi sia esterni e comuni a qualsiasi investimento immobiliare (rischio macroeconomico), sia specifici del singolo cespite. In sintesi, possono essere così elencati: Variazione delle condizioni economiche generali, oscillazione dei tassi dinteresse, tasso di occupazione e di inflazione, novità fiscali e politica governativa; Rischio relativo allutilizzatore dellunità immobiliare; Rischio relativo al contesto di localizzazione; Rischio relativo alle caratteristiche intrinseche del bene oggetto di valutazione.

67 67 Rischio utilizzatore Lanalisi del rischio dellutilizzatore che assicura la redditività dellimmobile è disaggregabile nei seguenti elementi: Settore di appartenenza dellutilizzatore: valuta il grado di correlazione tra landamento del ciclo economico generale e quello del comparto in cui opera lutilizzatore; Caratteristiche merceologiche dellattività esercitata: analizza soprattutto la congruità tra specificità del business e caratteristiche peculiari dellunità immobiliare;

68 68 Grado di solvibilità attribuibile allazienda: calcola i flussi finanziari, gli indici di liquidità e di solidità patrimoniale dellutilizzatore; Numerosità degli utilizzatori: è chiaro che lincidenza di questo rischio, in prima battuta, dipende dal numero degli utilizzatori; Rischio utilizzatore Caratteristiche contratti di godimento: durata, poteri di risoluzione anticipata, garanzie, etc. Appartenenza o meno dellutilizzatore allo stesso gruppo dellaffidato (contratti infragruppo);

69 69 Rischio – Contesto La redditività di locazione di un immobile comprende le variabili relative al contesto in cui il cespite risulta inserito. Tra queste variabili, assumono particolare importanza: Il macro-contesto; Le caratteristiche del mercato immobiliare locale; La posizione delledificio allinterno del contesto urbano.

70 70 Macro-contesto: Efficienza pubblica amministrazione locale; Progetti di sviluppo della macro-area (infrastrutture, investimenti privati) e analisi strumenti urbanistici; Competitività del territorio: capacità di attrarre investimenti.

71 71 Rating operazione Durata Garanzie e covenants contrattuali Tasso / Hedging (Copertura rischio di oscillazione interessi) LTV (Loan to value) = rapporto tra limporto del finanziamento ed il valore commerciale/cauzionale DSCR (Debt Cover Ratio) = Rapporto tra i canoni netti e la rata del finanziamento ICR (Interest Cover Ratio) = Rapporto tra i canoni netti e gli interessi

72 72 Nuovo concetto della procedura di Rating Valutazione dei singoli criteri di rischio e riassunto in un Rating globale Rating Solvibilità CriteriVoto Quota capitale proprio Cash-flow Gestione Sviluppi Prospettive a medio termine Ritorno Trasparenza Affittuario Immobile CriteriVoto Ubicazione (macro) Ubicazione (micro) Qualità / standard Stato di manutenzione Gestione immobiliare Rischio di commercializzazione Rischio di completamento Concorrenza Finanziamento CriteriVoto Garanzia Durata Loan to value- Valore commerciale- V. Prudenziale Debt Cover Ratio Interest Cover Ratio Tasso di interesse / Hedging Rapporti finanziari 4,02,41,2 Rating

73 73 4,02,41,2 RATING PD Probabilità di default 4,2 1

74 74 Quali fattori hanno un impatto nellentità del Loss Given Default ? Loss Given Default (LGD) Costi di procedura esecutiva Durata della procedura esecutiva Tipologia / qualità / valore dellimmobile Garanzie accessorie Ricavi derivanti dalla procedura esecutiva Caratteristiche del finanziamento


Scaricare ppt "THE INTERNATIONAL PROPERTY SPECIALIST CONVEGNO ABIFormazione - ROMA, 3/4 NOVEMBRE 2004 ANTONIO MAZZA PROBLEMATICHE OPERATIVE NEL CREDITO FONDIARIO ED EDILIZIO."

Presentazioni simili


Annunci Google