CONVEGNO ABIFormazione - ROMA, 3/4 NOVEMBRE 2004

CONVEGNO ABIFormazione - ROMA, 3/4 NOVEMBRE 2004
ANTONIO MAZZA “ PROBLEMATICHE OPERATIVE NEL CREDITO FONDIARIO ED EDILIZIO”

Finanziamenti assistiti da garanzie ipotecarie:
per l’acquisto di immobili per la ristrutturazione / riconversione di immobili per operazioni edilizie per la sostituzione di altri finanziamenti ipotecari

Immobili finanziati: - immobili residenziali
- centri direzionali / uffici - centri commerciali / factory outlets - centri logistici - centri di intrattenimento / parchi tematici - multiplex - hotel - case di cura - portafogli immobiliari

Costruzione dell’operazione…………..
1. analisi delle esigenze finanziarie del cliente 2. analisi di fattibilità del progetto immobiliare: - analisi dei costi e dei ricavi - analisi dei flussi reddituali studio di mercato / catchment area stima del valore dell’immobile 3. analisi di solvibilità dei soggetti coinvolti: sviluppatore costruttore - acquirente conduttore

………..costruzione dell’operazione:
Istruttoria tecnica Istruttoria legale 4. analisi del rischio 5. individuazione delle garanzie: - security package covenants economico-reddituali-finanziari debt service coverage ratio - rapporti di valore (loan to value ratio, exit yield) 6. definizione del timing dell’operazione 7. delibera / offerta al cliente 8. prosecuzione istruttoria tecnico/legale 9. stipula contratto di finanziamento 10. erogazione / rilascio somma

Garanzie Ipoteca di 1° grado Cessione dei canoni di locazione
Pegno su azioni / quote della mutuataria Fideiussioni / lettere di patronage Cessione dei diritti delle polizze assicurative Procura a vendere / locare il cespite cauzionale Cessione dei diritti del contratto d’appalto Cessione dei diritti del “performance bond”

- debt service coverage ratio > 110%
Covenants - debt service coverage ratio > 110% - loan to value < 80% - altri impegni relativi al mantenimento di determinati rapporti di bilancio: - patrimoniali - finanziari - reddituali

Servizi accessori - syndication - securitisation
- organizzazione di spin-off immobiliari - asseverazione di progetti immobiliari - consulenza immobiliare: - due diligence - analisi di mercato - valutazioni di immobili

Istruttoria del mutuo La norma che definisce il credito fondiario, l’art.38 del D.Lgs. 385/93, parla espressamente di “finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”. L’importo del finanziamento non può superare l’80% del valore dell’immobile da ipotecare. E’ possibile finanziare ricorrendo al credito fondiario in presenza di altre ipoteche; la somma di tutti i finanziamenti residui, più il nuovo finanziamento, non può superare l’80% del valore dell’immobile.

Istruttoria del mutuo Istruttoria legale Istruttoria tecnica

Istruttoria legale del mutuo
L’istruttoria legale ha come obiettivi essenziali tre requisiti oggettivi: accertamento della piena proprietà dell’immobile ipotecando da parte di chi offrirà la garanzia; accertamento sulla libertà da trascrizioni, iscrizioni ipotecarie e privilegi, nonché da ogni altra formalità risultante dai pubblici registri immobiliari comunque pregiudizievole della garanzia ipotecaria; accertamento dei poteri di firma per mutuatari, datore di ipoteca ed altri garanti.

L’istruttoria viene condotta sui seguenti riscontri documentali:
Istruttoria legale del mutuo L’istruttoria viene condotta sui seguenti riscontri documentali: a) individuazione del cespite da sottoporre ad ipoteca, solitamente riportato in una nota descrittiva (che viene poi trasfusa sia nel contratto sia nell’iscrizione ipotecaria) con l’indicazione di ubicazione, natura, consistenza, dati catastali e confini dell’immobile cauzionale secondo le prescrizioni dell’art.2826 Cod.Civ. e dell’art.29 della Legge n.52/1985 b) verifica dei titoli di proprietà in base ai quali l’immobile risulta essere intestato al soggetto (persona fisica o giuridica, mutuatario o terzo datore di ipoteca) che presterà la garanzia a favore della Banca; c) verifica delle eventuali formalità pregiudizievoli che, essendo state pubblicate prima dell’ipoteca, possano pregiudicare, in caso di procedura esecutiva immobiliare, il pieno realizzo delle ragioni di credito della Banca. Verifica continuità trascrizione (art cc); d) accertamenti dei poteri di firma in capo ai legali rappresentanti delle società (anche alla luce della Riforma del Diritto Societario); e) nel caso di terzo datore di ipoteca e/o fideiussore, verifica dell’interesse a prestare la garanzia.

L'istruttoria potrà considerarsi chiusa soltanto allorché siano stati documentalmente dimostrati tutti i passaggi di proprietà trascritti nel ventennio e tutte le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie contro i proprietari succedutisi nello stesso periodo.

Scelte organizzative per poter portare a termine l'istruttoria legale:
Istruttoria legale del mutuo Scelte organizzative per poter portare a termine l'istruttoria legale: 1) analisi dei titoli e delle certificazioni ipotecarie (o visure presso le Conservatorie) interamente a cura di addetti interni alla Banca; 2) acquisizione di relazioni notarili attestanti la proprietà e libertà degli immobili cauzionali.

LA RELAZIONE NOTARILE PRELIMINARE Con la relazione notarile preliminare il professionista può fornire lo stato degli immobili da ipotecare, dopo l’esame dei documenti catastali, dei titoli di proprietà e delle risultanze di quanto pubblicato nei registri immobiliari (Agenzia del Territorio)

LA RELAZIONE NOTARILE PRELIMINARE La relazione notarile preliminare potrà avere, a scelta della Banca, la forma di mera attestazione sullo stato attuale dell'immobile, o la forma "storica“ di elencazione estesa di tutti i proprietari succedutisi nel ventennio con indicazione dei relativi titoli di proprietà.

Nella Dichiarazione del Notaio abbiamo poi una duplice attestazione, di solito resa con assunzione di responsabilità professionale, da cui si evince: La piena proprietà dell’immobile a favore del soggetto e dei soggetti che nel contratto, sia quali contraenti il finanziamento sia quali terzi datori d’ipoteca, consentono la costituzione dell’ipoteca La conferma se i Beni cauzionali siano gravati o meno da precedenti formalità o privilegi pregiudizievoli all’ipoteca, che qualora sussistano devono essere dettagliatamente descritti dal notaio, non solo quanto agli estremi di pubblicazione ma anche con riferimento agli importi ad essi relativi

La relazione notarile contiene le seguenti attestazioni: - i dati anagrafici o sociali essenziali del mutuatario e del terzo, eventuale, datore di ipoteca; - la descrizione degli immobili cauzionali; - le risultanze dell’ispezione presso gli uffici del Catasto, della Conservatoria dei RR.II. e di ogni altra struttura competente sia quanto alla titolarità dei beni cauzionali, sia quanto alla capacità degli stessi di costituire o meno valida ed efficace garanzia reale ipotecaria di primo grado.

Sulla base di questa attestazione la Banca è già in grado di poter stipulare il contratto di finanziamento nella forma di contratto unico o di contratto condizionato, mentre l'erogazione o il rilascio della somma dal deposito cauzionale avviene con l'aggiornamento della relazione stessa fino alla data in cui è avvenuta l'iscrizione dell'ipoteca consentita con la stipula del finanziamento.

già attestato con la relazione notarile preliminare.
Istruttoria legale del mutuo Con la relazione notarile definitiva, da acquisire dopo la stipula del contratto, il notaio completa tutte le indagini e gli accertamenti già avviati con quella preliminare. Nella dichiarazione finale si effettua in sostanza l'aggiornamento di quanto già attestato con la relazione notarile preliminare.

Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni/successioni
Problema relazione notarile “abbreviata” o “ventennale”; Norme fondamentali: artt. 553 e seguenti in materia di reintegrazione delle quote riservate ai legittimari (coniuge, figli naturali e legittimi, ascendenti legittimi); Azione di riduzione proposta dai legittimari e/o aventi causa per reintegrare la loro quota.

Per DONAZIONI: Riduzione delle donazioni. Non è possibile rinunciare a tale diritto finché vive il donante, né con dichiarazione espressa né con assenso a donazione. Le donazioni il cui valore eccede la quota di cui il defunto poteva disporre sono soggette a riduzione. Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da pesi/ipoteca, salvo che la domanda di riduzione sia trascritta 10 anni dopo apertura della successione. Il terzo acquirente dell’immobile donato può liberarsi dell’obbligo della restituzione pagando l’equivalente in denaro.

DONANTE IN VITA: E’ necessario effettuare una valutazione globale del suo patrimonio in chiave prospettica sulla base degli scenari che si aprirebbero in caso di successione; Costituisco l’ ipoteca sull’immobile donato quando ritengo sia remota l’ipotesi di esperibilità – azione riduzione; Fideiussione donante e legittimari per scoraggiare azione riduzione.

Altre garanzie: Fideiussione bancaria / assicurativa Deposito cauzionale presso Notaio Mutuo dissenso (art cc) Il contratto non può essere sciolto se non per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge. Le parti del contratto di donazione pongono fine al contratto al fine di ripristinare l’originaria situazione giuridica. Problemi giuridici e fiscali.

DONANTE MORTO: Valuto la remota esperibilità dell’azione di riduzione (valutazione dei beni caduti in successione); Sono decorsi 10 anni dalla morte del donante (art n. 8 cc); Ottengo una rinuncia dei legittimari o aventi causa all’azione di riduzione.

Problema della revocazione delle donazioni per ingratitudine o sopravvenienza dei figli
Il donatario deve restituire i beni in natura e se alienati deve restituire il valore (art. 807 cc); nessun pregiudizio per terzi che hanno acquistato diritti anteriormente alla domanda di riduzione; il donatario che, prima della domanda di trascrizione ha costituito diritti reali che diminuiscono il valore, deve indennizzare il donante della diminuzione di valore sofferta dei beni; soluzione: fideiussione donante.

Acquisto immobile per successione
Procedere all’accertamento degli eredi con atto notarile tacita Fare accettare l’eredità espressa espressa con beneficio di inventario (entro 10 anni dall’apertura della successione) La denuncia di successione non è accettazione di eredità. Successione legittima – Successione testamentaria Verificare proprietà dell’immobile in capo all’erede Problema azione riduzione per legati Continuità trascrizione ed accettazione eredità – art. 2648

Regime fiscale delle operazioni di credito fondiario
I finanziamenti bancari, se di durata superiore a 18 mesi, fruiscono del regime agevolativo previsto dagli art. 15 e seg. del D.P.R. 601/73. In luogo delle ordinarie imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali, dette operazioni scontano un'unica imposta pari allo 0,25% (imposta sostitutiva) dell’importo erogato. Per le aperture di credito si calcola sull’ammontare del fido concesso. I finanziamenti ipotecari non soggetti a sostitutiva scontano un’imposta di registro dello 0,5% sull’importo del finanziamento ed una imposta ipotecaria (sull’importo iscritto) del 2%. Presupposto oggettivo Presupposto soggettivo Copertura dell’imposta Problema della cessione dei crediti e delle sindacazioni Problema della durata del finanziamento: possibilità di estinguere prima dei 18 mesi a condizione che tale anticipata estinzione sia collegata a circostanze di fatto obiettivamente accertabili e non rimesse al mero arbitrio della Banca. ./..

Legge 30 luglio 2004 n. 191 che ha convertito il decreto legge 12 luglio 168 n. 2004 Testo originario della legge (entrato in vigore il 1° agosto 2004) “Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all’acquisto della prima casa di abitazione e delle relative pertinenze, l’aliquota si applica nella misura del 2% dell’ammontare complessivo dei finanziamenti di cui all’art. 15 erogati in ciascun esercizio” ./..

Testo attuale dopo la conversione del decreto legge 220/2004 con la legge 19 ottobre 2004 n. 257: “La legge si interpreta nel senso che l’aliquota dell’imposta sostitutiva nella misura del 2% si applica ai soli finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze per i quali non ricorrano le condizioni per le agevolazioni prima casa previste dal D.P.R. 131/1986” ./..

I finanziamenti bancari a medio e lungo termine scontano a titolo di imposta sostitutiva: aliquota del 2% ove siano contratti per finanziare iniziative del mutuatario per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di edifici abitativi il cui proprietario non sia nelle condizioni prescritte dalla legge per avvalersi delle agevolazioni fiscali prima casa; 2. aliquota dello 0,25% per tutti gli altri casi. ./..

Condizioni per trattamento fiscale per acquisto prima casa: l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare; l’acquirente non deve essere titolare dei suindicati diritti relative a case di abitazione acquisite con agevolazione nell’intero territorio nazionale; l’acquirente deve risiedere (o deve stabilire la residenza antro 18 mesi dall’acquisto) nello stesso Comune ove è ubicata la casa acquistata (oppure deve svolgere in quel Comune la sua attività lavorativa); l’abitazione trasferita deve essere abitazione non di lusso. ./..

Sarebbero pertanto estranei all’aumento di imposta: i finanziamenti per l’esercizio di attività di impresa o professionale; i finanziamenti che non siano finalizzati ad acquistare costruire o ristrutturare la “seconda casa”. Problema dell’assoggettabilità dell’accollo ad imposta di registro o del recupero della sostitutiva del 2% (qualora non ricorrano per l’acquirente i presupposti dello 0,25%) Risposta negativa poiché l’accollo costituisce parte del prezzo di compravendita, una modalità di pagamento del prezzo e quindi sconta l’imposta relativa al contratto di compravendita.

Istruttoria tecnica Stimare un bene immobiliare significa determinarne il valore espresso in quantità monetaria in altre parole: riportare il grado di utilità di un bene economico ad una data quantità monetaria

Istruttoria tecnica In Italia sono diffusi principalmente tre differenti criteri di stima: di mercato al costo di costruzione finanziario (D.C.F.)

Criterio di mercato Approccio commerciale
Istruttoria tecnica Criterio di mercato Approccio commerciale Esprime il valore di un determinato bene per comparazione dei prezzi espressi in transazioni di beni assimilabili a quello oggetto di stima

Criterio di mercato Principio
Istruttoria tecnica Criterio di mercato Principio Un acquirente razionale non è disposto a pagare per un bene un prezzo superiore al costo di acquisto di beni similari che presentino lo stesso grado di utilità.

Criterio di mercato Percorso metodologico
Istruttoria tecnica Criterio di mercato Percorso metodologico Identificazione di elementi di comparazione (ubicazione, destinazione d’uso, consistenza, stato di conservazione, etc.); selezione del campione di riferimento sulla base degli elementi di cui al punto precedente; identificazione delle unità di misura (prezzo per superficie lorda o netta, prezzo per posto letto, etc.); individuazione di fonti attendibili e raccolta dei dati; determinazione del valore, anche tramite un processo di rettificazione che tenga conto di eventuali differenze.

Criterio al costo di costruzione Approccio tecnico
Istruttoria tecnica Criterio al costo di costruzione Approccio tecnico Esprime il valore di un determinato bene in funzione dei costi necessari per la sua riproduzione

Criterio al costo di costruzione Principio
Istruttoria tecnica Criterio al costo di costruzione Principio Un acquirente razionale non è disposto a pagare per un bene un prezzo superiore al costo di acquisto di un’area edificabile e ai costi indispensabili per la realizzazione di un bene immobiliare con le caratteristiche e l’utilità desiderate.

Criterio al costo di costruzione Percorso metodologico
Istruttoria tecnica Criterio al costo di costruzione Percorso metodologico Stima del valore dell’area (metodo della comparazione); determinazione del costo pieno di costruzione (costi diretti e indiretti, oneri finanziari e profitto del promotore); stima dei fattori di deprezzamento. Valore = A + C + OF + P +/- deprezzamento

Criterio finanziario Approccio economico
Istruttoria tecnica Esprime il valore di un determinato bene in funzione dei flussi di reddito che sarà in grado di generare Criterio finanziario Approccio economico

Criterio finanziario Principio
Istruttoria tecnica Criterio finanziario Principio Un acquirente razionale non è disposto a pagare per un bene un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che il bene immobiliare sarà in grado di produrre.

Criterio finanziario Percorso metodologico
Istruttoria tecnica Individuazione dell’ orizzonte temporale; Stima dei flussi di cassa lordi e netti durante l’arco temporale fissato; stima del presumibile valore finale di realizzo (capitalizzazione diretta del reddito); determinazione del tasso di attualizzazione K; attualizzazione dei flussi di cassa generati alla data della stima. Criterio finanziario Percorso metodologico

Istruttoria tecnica Stimare immobili da costituire in garanzia Determinarne il valore di mercato e il valore cauzionale

Valore di mercato Istruttoria tecnica
Indica il più probabile prezzo di trasferimento (compravendita) del bene immobiliare. E’ determinato nel presupposto dei seguenti assunti: libera determinazione delle parti alla conclusione del contratto, senza condizionamenti coercitivi della volontà; una ragionevole conoscenza da parte di entrambi i contraenti dei possibili usi e delle caratteristiche della proprietà, nonché delle condizioni esistenti sul libero mercato; l’ipotesi che la proprietà sia offerta sul libero mercato per un periodo corrispondente a quello ragionevolmente sufficiente per reperire un compratore.

Valore cauzionale Istruttoria tecnica
Indica la frazione di valore di un bene immobiliare che esprime l’importo massimo finanziabile tenendo conto della sua commerciabilità futura, degli aspetti di sostenibilità a lungo termine, delle condizioni normali di mercato, dell’uso corrente e dei possibili usi appropriati alternativi.

Coefficiente patrimoniale Capitale a disposizione
Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II Definizione di coefficiente patrimoniale: Coefficiente patrimoniale Capitale a disposizione di una banca/rischi cui questa è esposta =

Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II
In sostanza ogni volta che la Banca concede un finanziamento deve accantonare una quota di capitale a garanzia dei rischi cui essa è esposta raggiungendo un coefficiente patrimoniale minimo, indicato dal Comitato di Basilea. Più il rischio dell’operazione aumenta, più è necessario accantonare capitale a garanzia dei rischi, più il costo dell’operazione, in termini di spread, deve aumentare a parità di redditività dell’operazione.

1 2 Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II
Nell’ accordo di Basilea del 1988, vengono presi in considerazione due soli rischi: 1 2 Rischio di credito Rischio di mercato Il coefficiente patrimoniale in Basilea I, deve essere non inferiore all’8%.

Nell’accordo di Basilea II: 1) mutamenti sostanziali al trattamento del rischio di credito previsto dall’accordo attuale; rimane peraltro immutato il coefficiente patrimoniale dell’8% calcolato sul rischio di credito; 2) introduzione di un esplicito trattamento del rischio operativo, da cui origina una misura che andrà ad integrare i requisiti patrimoniali della banca, attraverso l’introduzione di coefficienti specifici; 3) introduzione di tre distinte opzioni di calcolo per il rischio di credito e altre tre per il rischio operativo.

Opzioni di calcolo per il rischio di credito: 1) metodo standard le banche sono tenute a suddividere le loro esposizioni creditizie in categorie prudenziali basate sulle caratteristiche degli impieghi (es. cespiti verso imprese, mutui su immobili residenziali, etc.); vengono stabilite dall’Accordo di Basilea II delle ponderazioni fisse di rischio, corrispondenti a ciascuna categoria prudenziale; ci si avvale di valutazioni esterne del merito del credito (qualità del cliente) per rafforzare la sensibilità del rischio;

se il cliente non ha rating, si applica la ponderazione di rischio 100%; i finanziamenti in mora avranno una ponderazione di rischio 150%; è accresciuta la gamma di garanzie reali, personali e derivati sui crediti che hanno la funzione di mitigare il rischio di credito; vantaggio di questo metodo è che la banca che lo adotta, non deve essere strutturata adeguatamente per individuare i rating dei propri clienti; svantaggio è che la Banca dovrà adottare dei coefficienti di misurazione dei rischi generali forniti dal Comitato di Basilea che sono molto prudenziali (il denominatore della formula iniziale risulterà alto) e quindi il costo delle operazioni, in termini di spread, sarà molto più caro.

2) IRB - metodo basato sui rating interni (“internal raiting- based approaches”) il metodo IRB si discosta in misura sostanziale da quello standard perché, a fungere da input primari per il computo del patrimonio, sono le valutazioni delle determinate chiavi di rischio, effettuate dalle banche al loro interno; il metodo si fonda su valutazioni interne del rischio di credito e quindi si dovrebbe ottenere un coefficiente che rispecchia più sensibilmente il rischio dell’operazione; non tutti gli elementi per calcolare questi indici sono determinati dalle banche ma la ponderazione di rischio viene ricavata dalla combinazione di input quantitativi forniti dalle banche e di formule indicate dal Comitato di Basilea;

le formule fornite dal Comitato convertono l’input della Banca in uno specifico requisito patrimoniale; per le esposizioni verso imprese, governi e banche va attribuito un rating ad ogni affidato e ad ogni garante riconosciuto e a ciascuna esposizione va associato un apposito rating nel quadro del processo di autorizzazione del credito; l’attribuzione dei rating e la loro revisione annuale devono essere compiute ed approvate da soggetti che non traggono un diretto beneficio dalla concessione del credito.

Gli input quantitativi che devono essere determinati sono: la probabilità di inadempienza (“probabiliy of default” – PD) misura la probabilità che il mutuatario si renda inadempiente nell’arco di un dato orizzonte temporale; la perdita in caso di inadempienza (“loss given default” – LGD) rileva la parte dell’esposizione che andrà perduta all’eventuale verificarsi dell’inadempienza; è importante sottolineare che i tempi giudiziali di recupero del credito incidono sensibilmente su questo dato: più il tempo di recupero è lungo, più la perdita in caso di inadempienza è alta, più l’operazione è considerata rischiosa: in Italia i tempi medi di recupero sono di 6 anni; nel resto dell’Europa oscillano tra 1 e 2 anni: la conseguenza è che il costo del denaro in Italia sarà più alto rispetto agli altri paesi Europei; l’esposizione in caso di inadempienza (“exposure at default” – EAD) che, per gli impegni di prestito, stima l’ammontare della linea creditizia accordata, destinata ad essere restituita dal cliente in caso di sua inadempienza; la durata (“maturity – M) che esprime la scadenza economica residua dell’esposizione.

Stabilito un valore per ciascuno di questi quattro input, la funzione di ponderazione del rischio IRB fornita dal Comitato di Basilea genera uno specifico requisito patrimoniale per ogni operazione, cioè stabilisce la quantità di capitale che la Banca deve accantonare a garanzia dell’operazione creditizia; il metodo IRB può essere di base o avanzato; nel metodo IRB di base solo il PD viene fornito dalla Banca in base alle proprie stime, mentre tutti gli altri input sono fissati dal Comitato di Basilea in base a valori prudenziali; nel metodo IRB avanzato tutti gli input quantitativi sono forniti dalla banca in base alle proprie stime; importante sottolineare che il metodo IRB tiene in grande considerazione gli strumenti di mitigazione del rischio di credito, ossia le garanzie reali, personali e i derivati sui crediti: a) nell’IRB base, i valori prudenziali di LGD contenuti nell’Accordo di Basilea rispecchiano l’esistenza di svariate tipologie di garanzie reali; b) nell’IRB avanzato, le banche dispongono di un grado di flessibilità ancora più avanzato.

per l’IRB avanzato il Comitato ha comunque stabilito una serie rigorosa di criteri minimi di idoneità all’utilizzo di tali metodologie; in sostanza, la Banca deve dimostrare di essere opportunamente strutturata per potere generare i quattro input sopra indicati; vantaggi: con questo sistema, il rischio di ogni operazione e di ogni singolo cliente sarà puntualmente misurato e, quindi, a differenza del metodo standard, le operazioni a basso profilo di rischio avranno coefficienti di ponderazione del rischio molto più bassi: conseguenza il costo dell’operazione sarà più basso; svantaggi: la banca che adotta questo metodo dovrà essere perfettamente strutturata.

Rating per i finanziamenti immobiliari
Ogni sub-rating assume un valore compreso tra 1 (ottimo) e 6 (pessimo). Il rating finale assume un valore compreso tra 1 e 10.

Rating qualità cliente
I principali elementi che influenzano la decisione sono: Analisi dei bilanci, ratios patrimoniali, economici, e capacità di produrre cash flow; Entità del capitale proprio inserito nell’operazione; Giudizio sulla qualità e competenza del management aziendale; Qualità del sistema di controllo interno, livello di trasparenza verso la Banca di dati gestionali e previsionali; Esperienza della società e del gruppo di appartenenza; “Credit history” della società e del gruppo di appartenenza; Trasparenza, attendibilità e chiarezza delle informazioni fornite; Presenza di giudizi di terzi soggetti professionali, quali Società di certificazione, agenzie di Rating, Analisti.

Rating qualità cliente Management e controllo interno
Ad ogni soggetto coinvolto nell’operazione viene attribuito un rating (tra 1 e 6) relativo alla qualità del management e del controllo interno: Rating Giudizio 1 - 2 Management molto esperto e altamente qualificato Management molto affidabile nei rapporti con la Banca Controllo interno altamente affidabile 3 - 4 Management con esperienza e sufficientemente qualificato Sistema di controllo interno sufficientemente affidabile 5 - 6 Si verifica una delle seguenti situazioni Management con poca esperienza e scarsamente qualificato Sistema di controllo interno inaffidabile Scarsa trasparenza e poca affidabilità nei rapporti con la Banca

Rating qualità cliente – “stress analysis”
Esempio di attribuzione di rating in base alla “stress analysis” Livello Giudizio Rating Alto La società è in grado di far fronte alle sue obbligazioni finanziarie in condizioni economiche o settoriali di stress grave e sostenuto 1 – 2 Buono La società è in grado di far fronte alle sue obbligazioni finanziarie in condizioni economiche o settoriali di stress normale e può fallire solo in condizioni economiche gravi 3 Sufficiente La società è vulnerabile agli stress tipici di un ciclo economico, e può fallire in caso di normale fase recessiva 4 Basso La società non dispone di una solvibilità propria; la sopravvivenza dipende da fattori esterni (immissione di equity o di fondi, ma anche buona riuscita del progetto finanziato) 5 - 6

Rating qualità immobile
Il rischio di un immobile risulta dipendente dalle caratteristiche di efficienza e affidabilità del mercato immobiliare locale. Si possono così sinteticamente elencare i parametri di riferimento del rischio: Andamento del valore degli immobili; Numero delle transazioni concluse; Delta tra il prezzo chiesto dal venditore e quello effettivamente corrisposto dal compratore; I tempi di vendita e di locazione.

La localizzazione dell’immobile all’interno del contesto urbano è un elemento strategico di valutazione. Generalmente, la location incide sul valore di un immobile a seconda della destinazione d’uso: L’uso residenziale: la prossimità al centro, la disponibilità di verde pubblico, la prossimità di punti vendita al dettaglio e la vicinanza ad attrezzature collettive (es.: scuole, mercati); L’uso commerciale: presenza di parcheggi, facile accessibilità, ricettività commerciale dell’area, etc.; L’uso terziario: presenza di un adeguato cablaggio, di provider qualificati, disponibilità di energia, strutture complementari, l’inserimento in un business district.

La qualità dell’immobile dipende, chiaramente, anche da aspetti tipologici e qualitativi. Possiamo riassumerli in: Anno di costruzione, esecuzione periodica delle opere di manutenzione, dotazioni impiantistiche, materiali di costruzione, rifiniture, l’immagine architettonica, etc.; Presenza di una certificazione di qualità dell’edificio, come quelle che riguardano le performance energetiche; Adeguati modelli di gestione dell’immobile che consentano un ottimale stato di conservazione ed una riduzione dei costi; Fungibilità dell’immobile al fine di consentire un utilizzo alternativo; Presenza o meno di ipoteche, vincoli, servitù pubbliche e private, contenzioso, etc.

Qualità dell’immobile
I rendimenti di locazione possono infatti differire per il verificarsi di eventi sia esterni e comuni a qualsiasi investimento immobiliare (rischio macroeconomico), sia specifici del singolo cespite. In sintesi, possono essere così elencati: Variazione delle condizioni economiche generali, oscillazione dei tassi d’interesse, tasso di occupazione e di inflazione, novità fiscali e politica governativa; Rischio relativo all’utilizzatore dell’unità immobiliare; Rischio relativo al contesto di localizzazione; Rischio relativo alle caratteristiche intrinseche del bene oggetto di valutazione.

Rischio utilizzatore L’analisi del rischio dell’utilizzatore che assicura la redditività dell’immobile è disaggregabile nei seguenti elementi: Settore di appartenenza dell’utilizzatore: valuta il grado di correlazione tra l’andamento del ciclo economico generale e quello del comparto in cui opera l’utilizzatore; Caratteristiche merceologiche dell’attività esercitata: analizza soprattutto la congruità tra specificità del business e caratteristiche peculiari dell’unità immobiliare;

Rischio utilizzatore Grado di solvibilità attribuibile all’azienda: calcola i flussi finanziari, gli indici di liquidità e di solidità patrimoniale dell’utilizzatore; Numerosità degli utilizzatori: è chiaro che l’incidenza di questo rischio, in prima battuta, dipende dal numero degli utilizzatori; Appartenenza o meno dell’utilizzatore allo stesso gruppo dell’affidato (contratti infragruppo); Caratteristiche contratti di godimento: durata, poteri di risoluzione anticipata, garanzie, etc.

Rischio – Contesto La redditività di locazione di un immobile comprende le variabili relative al contesto in cui il cespite risulta inserito. Tra queste variabili, assumono particolare importanza: Il macro-contesto; Le caratteristiche del mercato immobiliare locale; La posizione dell’edificio all’interno del contesto urbano.

Macro-contesto: Efficienza pubblica amministrazione locale;
Progetti di sviluppo della macro-area (infrastrutture, investimenti privati) e analisi strumenti urbanistici; Competitività del territorio: capacità di attrarre investimenti.

Rating operazione Durata Garanzie e covenants contrattuali
Tasso / Hedging (Copertura rischio di oscillazione interessi) LTV (Loan to value) = rapporto tra l’importo del finanziamento ed il valore commerciale/cauzionale DSCR (Debt Cover Ratio) = Rapporto tra i canoni netti e la rata del finanziamento ICR (Interest Cover Ratio) = Rapporto tra i canoni netti e gli interessi

Nuovo concetto della procedura di Rating
4,0 2,4 1,2 Rating Nuovo concetto della procedura di Rating Valutazione dei singoli criteri di rischio e riassunto in un Rating globale Rating Solvibilità Criteri Voto Quota capitale proprio Cash-flow Gestione Sviluppi Prospettive a medio termine Ritorno Trasparenza Affittuario Immobile Criteri Voto Ubicazione (macro) Ubicazione (micro) Qualità / standard Stato di manutenzione Gestione immobiliare Rischio di commercializzazione Rischio di completamento Concorrenza Finanziamento Criteri Voto Garanzia Durata Loan to value- Valore commerciale-V. Prudenziale Debt Cover Ratio Interest Cover Ratio Tasso di interesse / Hedging Rapporti finanziari

Probabilità di default
4,0 2,4 1,2 RATING 4,2 1 PD Probabilità di default

Quali fattori hanno un impatto nell‘entità del Loss Given Default ?
Costi di procedura esecutiva Tipologia / qualità / valore dell‘immobile Durata della procedura esecutiva Loss Given Default (LGD) Ricavi derivanti dalla procedura esecutiva Garanzie accessorie Caratteristiche del finanziamento

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