VII Appuntamento annuale FINANZA E FISCALITA’ LOCALE

Presentazione sul tema: "VII Appuntamento annuale FINANZA E FISCALITA’ LOCALE"— Transcript della presentazione:

1 VII Appuntamento annuale FINANZA E FISCALITA’ LOCALE
"IL PROGETTO FEDERALISTA PER RILANCIARE IL PAESE” “Il Piano di dismissione e valorizzazione degli immobili: le procedure e le opportunità per gli enti locali” Viareggio, 8 ottobre 2008 Avv. Manlio Niccolai TONUCCI & PARTNERS

2 Il patrimonio immobiliare dello Stato e gli Enti territoriali
Il patrimonio immobiliare pubblico ha un valore di libro (catastale rivalutato) pari a €191 miliardi; è stimato a valori di mercato in oltre €420 miliardi. L'80% è in mano agli Enti territoriali (valore di libro di €149 miliardi - valore di mercato pari a circa €350 miliardi). Grandi potenzialità di riordino, valorizzazione e parziale dismissione dei cespiti non strumentali. Il processo, in parte già avviato, prenderà maggiore slancio nei prossimi anni: come conseguenza delle difficoltà di bilancio dovute ai vincoli europei ed in particolare del Patto di Stabilità Interno che hanno comportato minori risorse per gli investimenti e debito locale in crescita; valorizzazione del patrimonio priorità per reperire risorse per finanziare nuovi investimenti e per ridurre il debito locale; valorizzazione opportunità per riqualificare il territorio e volano di nuova attività economica

3 La composizione Circa il 55% del patrimonio immobiliare di Stato, Regioni ed Enti locali è di carattere strumentale. Del 45% del patrimonio immobiliare in uso a terzi, circa l'80-90% è adibito ad usi di altre amministrazioni pubbliche o comunque finalizzato ad usi di tipo sociale o culturale, e il restante 10-20% in uso a privati. La parte immediatamente utilizzabile è intorno al 5-10% del totale, per un valore di mercato circa €20-40 miliardi: dalla stima sono esclusi i beni immobili demaniali. Per lo Stato centrale si tratta di beni del demanio storico culturale su oltre del patrimonio indisponibile e disponibile; nei bilanci di Regioni ed Enti locali gli immobili considerati demaniali sono molto numerosi (ad essi tuttavia non viene dato un valore economico significativo, e quindi non rientrano nelle nostre stime, anche se nel futuro una parte di essi potrebbe partecipare al processo di valorizzazione e riqualificazione del patrimonio immobiliare pubblico).

4 Gli Immobili della PA (valori in Euro miliardi)

5 Immobili: Regioni

6 Immobili: Comuni

7 Immobili e Terreni: Grandi Comuni

8 Il patrimonio delle Amministrazioni Territoriali
Nel periodo sono stati alienati mediamente beni per circa 1 miliardo l'anno (dati Istat: Regioni per 250 milioni, Province per 50 milioni e Comuni per 700 milioni). Tecnica utilizzata: prevalenza dismissione degli assets parte venduta tramite strumenti di finanza immobiliare è ancora abbastanza modesta: a parte le cartolarizzazioni degli immobili residenziali pubblici del Comune di Roma e del Comune di Venezia, tra il 2001 e il 2002, sono state realizzati, o sono

9 Il patrimonio delle Amministrazioni Territoriali
… o sono in via di realizzazione, i seguenti fondi immobiliari: Fondo Regione Umbria (52 milioni), Fondo Regione Sicilia ( ), Fondo Comune di Milano (240), Fondo città di Torino ( ) Inoltre, c’è una forte domanda di costruzione di nuovi alloggi di social housing (stima della UE: 1-3 milioni € di nuove unità immobiliari)

10 La novità introdotta dall’art. 58 del DL 112/2008
IL PIANO DI DISMISSIONE / VALORIZZAZIONE ENTI LOCALI Individuazione beni non strumentali all’esercizio delle funzioni istituzionali Inserimento nel piano (allegato al bilancio di previsione) Patrimonio disponibile

11 IL PIANO DI DISMISSIONE / VALORIZZAZIONE
Approvazione del piano Deliberazione Consiglio Comunale …ne dispone la Destinazione Urbanistica variante al PRG (verifica di conformità per le varianti relative ai terreni agricoli e per le varianti che comportano variazioni volumetriche superiori al 10% dei volumi previsti del PRG)

12 Art. 3 bis del DL 351/2001 Fondi Immobiliari
IL PIANO DI DISMISSIONE / VALORIZZAZIONE PUBBLICAZIONE DELL’ELENCO RICORSO ENTRO 60 GIORNI DALLA PUBBLICAZIONE VENDITA O … VALORIZZAZIONE Art. 3 bis del DL 351/ Fondi Immobiliari + modalità ALTERNATIVE …..ma, le risorse provenienti dalle dismissioni, non potranno essere computate nei saldi utili ai fini del patto.

13 IL PIANO DI DISMISSIONE/VALORIZZAZIONE
SEMPLIFICAZIONI PATRIMONIO DISPONIBILE VARIANTE DESTINAZIONE URBANISTICA SE RIG. SINGOLI IMMOBILI NO VERIFICA DI CONFORMITA’ PROVINCIA O REGIONE INSERIMENTO NEL PIANO EFFETTO DICHIARATIVO DELLA PROPRIETA’

14 IL PIANO DI DISMISSIONE / VALORIZZAZIONE
Produzione effetti 2644 c.c. ed EFFETTI SOTITUTIVI DELL’ISCRIZIONE DEL BENE AL CATASTO UTILIZZAZIONE PROCEDURA ex art. 3 bis DL 351/2001 Agevolazioni esonero consegna documenti sulla proprietà dei beni esonero consegna documenti su regolarità fiscale e urbanistico - edilizia

15 LA VALORIZZAZIONE - VALORIZZAZIONE PATRIMONIALE
LE JV NELLA NORMATIVA COMUNITARIA LA VALORIZZAZIONE - VALORIZZAZIONE PATRIMONIALE TRE MODALITA’ DI VALORIZZZIONE valorizzazione urbanistica di alcune categorie di immobili valorizzazione commerciale e contrattuale di utilizzo degli immobili valorizzazione tecnica (progettuale e/o esecutiva)

16 LA VALORIZZAZIONE - VALORIZZAZIONE FINANZIARIA Liberazione di risorse
LE JV NELLA NORMATIVA COMUNITARIA LA VALORIZZAZIONE - VALORIZZAZIONE FINANZIARIA MASSIMIZZAZIONE, SOTTO IL PROFILO FINANZIARIO, DELL’UTILITA’ PER L’ENTE Aumento dei flussi di cassa attesi grazie alla valorizzazione patrimoniale Riduzione del costo di finanziamento grazie all’ottimizzazione del collocamento Liberazione di risorse

17 LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI LOCALI
Gli Strumenti per la Valorizzazione del Patrimonio Immobiliare: a) Strumenti urbanistici b) Strumenti finanziari

18 LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI LOCALI
a) Strumenti urbanistici Piano di Recupero Programmi integrati di Intervento STU Alienazione/dimissione per la realizzazione di opere pubbliche Cessione in godimento (art. 19 L. 448/98 - Art. 1, c. 907ss., Finanziaria 2007)

19 LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI LOCALI
b) Strumenti finanziari Project Financing Fondi Immobiliari Cartolarizzazione Strumenti Urbanistici maggiormente utilizzati dai Comuni di piccole e medie dimensioni, mentre gli Strumenti Finanziari sono stati utilizzati dai Comuni di più grandi dimensioni.

20 CONSERVAZIONE, RISANAMENTO RICOSTRUZIONE O MIGLIORE UTILIZZAZIONE
1. IL PIANO DI RECUPERO Artt. 27ss. Legge 457/78 INDIVIDUAZIONE DI IMMOBILI, COMPLESSI O AREE NELLO STRUMENTO URBANISTICO GENERALE (PRG) OBIETTIVO: CONSERVAZIONE, RISANAMENTO RICOSTRUZIONE O MIGLIORE UTILIZZAZIONE Eventuale subordinazione RILASCIO CONCESSIONE alla predisposizione del PdR

21 APPROVAZIONE con DELIBERA del CONSIGLIO COMUNALE
1. IL PIANO DI RECUPERO APPROVAZIONE con DELIBERA del CONSIGLIO COMUNALE ATTUAZIONE PROPRIETARI, IMPRESE DI COSTRUZIONE CON MANDATO COMUNI INTEGRAZIONE DELLE DISPOSIZIONI DELLA L. 457/78 con le NORMATIVE REGIONALI (es. LR Lombardia 12/ LR Toscana 1/2005: Norme per il governo del territorio) PIANI ATTUATIVI

22 2. I PROGRAMMI INTEGRATI DI INTERVENTO
Art. 16 L. 179/92 FINALITA’ = RIQUALIFICAZIONE DEL TESSUTO URBANISTICO, EDILIZIO E AMBIENTALE P.I.I DIVERSE TIPOLOGIE DI INTERVENTO (comprese le opere di urbanizzazione) CHE INCIDONO SULLA RIORGANIZZAZIONE URBANA

23 2. I PROGRAMMI INTEGRATI DI INTERVENTO
….ESCLUSIONE INTERVENTI SU SINGOLI LOTTI O PORZIONI DI ISOLATO/I P.I.I DISCIPLINA REGIONALE L.R. Lombardia n. 12/2005 – artt. 87ss. L.R. Toscana n. 1/2005 – art. 74 “Piani Complessi di Riqualificazione Insediativa”

24 LE STU ART. 120 TUEL INTERVENTI DI TRASFORMAZIONE URBANA OGGETTO
IN ATTUAZIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI VIGENTI MODALITA’: PREVENTIVA ACQUISIZIONE DEGLI IMMOBILI TRASFORMAZIONE E COMMERCIALIZZA= ZIONE

25 3. LE STU STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE PRG Leggi Regionali STU:
PREDISPOSIZIONE DELLA PROGETTAZIONE URBANISTICA ESECUTIVA PER DARE ATTUAZIONE ALLE PREVISIONI DEL PRG FINALITA’: REALIZZAZIONE DI INTERVENTI DI PARTICOLARE RILEVANZA E COMPLESSITA’ STUDIO DI FATTIBILITA’ EV.TE IN OUTSOURCING CON PROCEDURA AD EVIDENZA PUBBLICA SCELTA DEL SOCIO PRIVATO

26 3. LE STU STATUTO STU CONVENZIONE TRA PROMOTORE E SOCIETA’
OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI (AD ES. MODALITA’ ATTUATIVE, INTERVENTO DI TRASFORMAZIONE) CONVENZIONE TRA PROMOTORE E SOCIETA’ ACQUISIZIONE DELLE AREE ( anche in regime di CONCESSIONE) TRASFORMAZIONE (PROGETTAZIONE E COSTRUZIONE previste dell’intervento di TRASFORMAZIONE URBANA) OPERATIVITA’ COMMERCIALIZZAZIONE

27 3. LE STU … SCARSO SUCCESSO DELLO STRUMENTO
Ad oggi, una delle poche società di questo genere è la NOVAFUTURA S.r.l., costituita dal comune di Novara per lo sviluppo di un NODO INTERNODALE … che, però, opera come una CAPOGRUPPO del COMUNE avente ad oggetto: la direzione ed il coordinamento delle “ATTIVITA’ ESERCITATE DALLE SOCIETA’ OPERATIVE DI TRASFORMAZIONE URBANA CHE POTRANNO ESSERE COSTITUITE” “AVVIARE E REALIZZARE IL PROCEDIMENTO COSTITUTIVO DELL’ATTIVITA’ DELLE STU OPERATIVE” DETENERE EVENTUALI PARTECIPAZIONI IN ALTRE STU

28 Art. 143, comma 5, CODICE APPALTI
ALIENAZIONE / DISMISSIONE PER LA REALIZZAZIONE DI OPERE PUBBLICHE ALIENAZIONE O CONCESSIONE DEL GODIMENTO DI BENI IMMOBILI CORRISPETTIVO DELL’APPALTO DI LAVORI PUBBLICI Art. 143, comma 5, CODICE APPALTI OPZIONE UTILIZZABILE NELLE CONCESSIONI DI LAVORI PUBBLICI, A CONDIZIONE CHE: LE OPERE PUBBLICHE DA REALIZZARE SIANO INDICATE NEL PROGRAMMA TRIENNALE DEI LAVORI DELL’ENTE LOCALE L’UTILIZZAZIONE DEI BENI SIA STRUMENTALE O CONNESSA ALL’OPERA

29 Art. 143, comma 5, CODICE APPALTI
ALIENAZIONE / DISMISSIONE PER LA REALIZZAZIONE DI OPERE PUBBLICHE ALIENAZIONE COME CORRISPETTIVO DELL’APPALTO DILAVORI PUBBLICI Art. 143, comma 5, CODICE APPALTI CONCESSIONE DI LAVORI PUBBLICI TRASFERIMENTO DI PROPRIETA’ O CONCESSIONE IN GODIMENTO

30 ATTRAVERSO INTERVENTI DI MANUTENZIONE
5. CESSIONE IN GODIMENTO ART. 19, c.6, L. 448/98 CONCESSIONE IN GODIMENTO DELL’IMMOBILE/I A SOGGETTO CHE SI IMPEGNA A: RECUPERARLO o MIGLIORARLO ATTRAVERSO INTERVENTI DI MANUTENZIONE

31 DI UN PREZZO COMMISURATO AL TEMPO DI GODIMENTO DEL BENE
5. CESSIONE IN GODIMENTO BENE IN CONCESSIONE A: PRIVATI ALTRE AMMINISTRAZIONI VS. PAGAMENTO DI UN PREZZO COMMISURATO AL TEMPO DI GODIMENTO DEL BENE

32 5. CESSIONE IN GODIMENTO CESSIONE IN GODIMENTO “EVOLUZIONE” NORMATIVA
Legge Merloni-Ter (L. 415/98) APPALTO “CONGIUNTO”: TRASFERIMENTO PROPRIETA’ FABBRICATI IN SOSTITUZIONE TOTALE O PARZIALE DEL CORRISPETTIVO Art. 1, comma 907, L. 296/2006 (Finanziaria 2007) per la REALIZZAZIONE, ACQUISIZIONE e il COMPLETAMENTO di OPERE PUBBLICHE I COMMITTENTI POSSONO AVVALERSI DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE FINANZIARIA

33 LE JV NELLA NORMATIVA COMUNITARIA
B) STRUMENTI FINANZIARI POTENZIALE STRUTTURA Multi-Originators Comuni NewCo Veicolo Attività di valorizzazione Enti Locali Investitori Enti Pubblici Territoriali Vendita attraverso Securisation Regioni Cessione degli Assets da vendere e valorizzare

34 PROJECT FINANCING finanziamento di specifici investimenti con possibilità di ricorrere ad un elevato coinvolgimento di finanziamenti provenienti dal settore bancario principale garanzia per il rimborso dei finanziamenti flussi di cassa del progetto (con adeguati livelli di certezza, ed efficace gestione dei rischi legati all’iniziativa) valutazione di sostenibilità economico/finanziaria dell’iniziativa qualità del progetto

35 UN APPROCCIO alla realizzazione, gestione e finanziamento di
PROJECT FINANCING Non è una tecnica, né un semplice strumento finanziario…MA UN APPROCCIO alla realizzazione, gestione e finanziamento di I finanziamenti sono concessi in base alla esclusiva capacità di credito del progetto Elevati fabbisogni finanziari iniziali Caratterizzati da PROGETTI COMPLESSI Il progetto è realizzato da un’entità autonoma (SPV) ed indipendente rispetto alle aziende che a vario titolo lo promuovono Possibilità di ripartire i rischi sui diversi soggetti partecipanti

36 PROJECT FINANCING Il progetto viene valutato dai finanziatori principalmente (ma non esclusivamente) per la sua capacità di generare flussi di cassa I flussi di cassa costituiscono la fonte primaria per il rimborso del debito e per la remunerazione del capitale di rischio La fase di gestione dell’opera costituisce elemento di primaria importanza (al pari della sua costruzione), in quanto soltanto una gestione efficace e qualitativamente elevata consente di generare i flussi di cassa necessari a soddisfare banche ed azionisti Le principali garanzie connesse all’operazione sono di natura contrattuale piuttosto che di natura reale

37 1. PROJECT FINANCING Progetti dotati di una intrinseca capacità di generare reddito attraverso ricavi da utenza: Iniziative in cui i ricavi commerciali consentono al settore privato un integrale recupero dei costi di investimento nell’arco della vita della concessione. Coinvolgimento del settore pubblico limitato ad identificare le condizioni necessarie per consentire la realizzazione del progetto. Progetti in cui il concessionario privato fornisce direttamente servizi alla pubblica amministrazione: Iniziative – carceri, ospedali, scuole – per le quali il soggetto privato che le realizza e gestisce trae la propria remunerazione esclusivamente (o principalmente) da pagamenti effettuati dalla pubblica amministrazione su base commerciale Iniziative in cui i ricavi commerciali da utenza sono di per sé stessi insufficienti a generare adeguati ritorni economici, ma la cui realizzazione genera rilevanti esternalità positive in termini di benefici sociali indotti dalla infrastruttura. Tali esternalità giustificano l’erogazione di una componente di contribuzione pubblica Progetti che richiedono una componente di contribuzione pubblica:

38 Soggetti coinvolti e struttura tipo Controparte commerciale
PROJECT FINANCING Soggetti coinvolti e struttura tipo Amministrazione concedente Schema generale Banche Finanziatrici Fornitore di beni/servizi Permessi, autorizzazioni e contributi Performance, canoni di concessione Risorse finanziarie Rimborsi, interessi $ Beni, servizi Dividendi e altri flussi di cassa Società di costruzione $ Azionisti Società Veicolo Prestazione di lavori Aumenti di capitale e debiti subordinati $ Performance Contratto assicurativi $ $ Beni, servizi Operatore Assicurazioni Controparte commerciale Mercato

39 PROJECT FINANCING Il project financing per l’esecuzione di lavori pubblici: Art. 153 ss. Cod. App. (ex art. 37 bis L. 109/94) Proposte per la realizzazione di lavori pubblici o di pubblica utilità con risorse totalmente o parzialmente a carico del promotore PROMOTORE:

40 PROJECT FINANCING CENTRALITA’ DEL PIANO ECONOMICO-FINANZIARIO E DEL CONTRATTO DI CONCESSIONE E GESTIONE Corrispettivo per la realizzazione dell’opera = diritto di gestire e sfruttare economicamente i lavori realizzati eventualmente bilanciato da un prezzo … altra modalità di bilanciamento: cessione immobili amministrazioni aggiudicatrici durata della concessione: oltre i 30 anni

41 LA SOCIETA’ DI PROGETTO (SPV)
PROJECT FINANCING LA SOCIETA’ DI PROGETTO (SPV) L’aggiudicatario (ATI) ha la facoltà di costituire, dopo l’aggiudicazione, una società di progetto (S.p.A. o S.r.l.) anche consortile Subentro automatico nel rapporto concessorio A TITOLO ORIGINARIO

42 IL TERZO DECRETO CORRETTIVO AL CODICE APPALTI
PROJECT FINANCING IL TERZO DECRETO CORRETTIVO AL CODICE APPALTI D.LGS. N. 152/2008 “Nuovo” art Cod. App. rubricato “Finanza di Progetto” Abrogazione artt. 153, 154 e 155 Cod. App. DAL 17 OTTOBRE 2008

43 I FONDI IMMOBILIARI Art. 14 bis L. 86/94
Art. 12 bis Regolamento Ministero del Tesoro n. 228/1999 FONDI IMMOBILIARI AD APPORTO PUBBLICO Apporto di immobili (o diritti reali su immobili o partecipazioni in società immobiliari) SOTTOSCRIZIONE QUOTE Almeno il 51% ENTI LOCALI

44 I FONDI IMMOBILIARI Fondo “chiuso” Agevolazioni fiscali
Principali caratteristiche: Fondo “chiuso” Agevolazioni fiscali Vincolo di collocamento 60% quote sul mercato entro 18 mesi dall’ultimo apporto Possibilità di effettuare operazioni in conflitto di interesse % dei conferimenti

45 I FONDI IMMOBILIARI Valorizzare/privatizzare gli immobili pubblici è un'attività non semplice. I problemi sono molteplici: rischi giuridico-amministrativi: tempi lunghi per la bonifica amministrativa, per il cambio di destinazione d'uso, per i permessi urbanistici, etc. ostacoli politici; ostacoli locali: ogni immobile pubblico inutilizzato rappresenta un "accumulo di sogni locali" e quindi ogni decisione sul suo destino scatena reazioni che possono diventare ostacoli e che quindi vanno "ascoltate" e opportunamente mediate; qualità del portafoglio: non tutto il patrimonio è di "qualità"; quindi in prima fase si dovrebbe procedere attraverso un "cherry picking" che tuttavia lascerebbe fuori dai processi di valorizzazione/privatizzazione immobili di scarso interesse commerciale e alti costi di ristrutturazione e manutenzione di cui tuttavia l'Ente locale desidera "liberarsi“.

46 Le potenzialità dei Fondi immobiliari degli Enti territoriali
Pertanto: da un lato occorre prevedere tempi lunghi di realizzazione delle singole operazioni e, dall'altro, acquisire notevoli capacità "politiche" di gestione dei processi di valorizzazione/privatizzazione. Il Fondo immobiliare risulta essere uno strumento adatto alla valorizzazione degli immobili pubblici alla luce delle seguenti considerazioni: grande flessibilità riguardo alle dimensioni possibili e alla varietà delle tipologie di immobili da trasferire possibilità di realizzare fondi multi-originator che raccolgano portafogli di Comuni limitrofi creando dei veri e propri "fondi distretto“ tempi lunghi per la dismissione/valorizzazione e la possibilità di gestirla attraverso "piani industriali" concordati con enti locali e i soggetti di mercato

47 Le potenzialità dei Fondi immobiliari degli Enti territoriali
Piani industriali che contemplino ex ante accordi con i Comuni sulle destinazioni d'uso e sui piani urbanistici in cambio di up-side successivo trasferito in capo all'ente attraverso meccanismi patrimoniali; accettabilità politica proprio perché permette di partecipare al processo sia in fase di strutturazione, sia durante la vita del Fondo tramite membri negli organi di governance con poteri di indirizzo e controllo. Il fondo immobiliare presenta, tuttavia, alcuni punti di debolezza: è uno strumento illiquido e, per questo motivo, un po' rigido in certi casi potrebbe limitare la platea dei potenziali investitori non sempre massimizza il valore del portafoglio per il soggetto cedente per un portafoglio di asset immobiliari omogenei un'asta competitiva normalmente permette di ottenere valori più alti rispetto alla cessione a fondi immobiliari (oltretutto con un processo più efficiente e trasparente).

48 I FONDI IMMOBILIARI Recentemente i Comuni di Milano e dì Torino, le Regioni dell'Umbria, del Lazio e della Sicilia, hanno scelto il fondo immobiliare come strumento per la valorizzazione di complessi di immobili di vario genere. Si può stimare che nei prossimi anni i fondi immobiliari di Regioni ed Enti locali possano crescere a ritmi di 1-2 miliardi di euro all'anno. Fondi aventi ad oggetto immobili pubblici sono stati, ad oggi, dei seguenti tipi: fondi con immobili strumentali: FIP, Patrimonio Uno, Fondo Regione Sicilia; Fondi di valorizzazione ad apporto: • Fondo Alpha, Fondo Beta, Fondo Gamma, Fondo Comune di Milano, Fondo Comune di Torino; • fondi di sviluppo urbano: Fondo Umbria; fondi promossi da soggetti privati o non-profit in partnership con amministrazioni pubbliche: Fondo Abitare Sociale 1.

49 I FONDI IMMOBILIARI Fondo Comune di Milano
Il Comune di Milano ha avviato, in partnership con CDP, un Piano di Valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare che prevede come leva operativa principale la costituzione di un fondo comune di investimento immobiliare ad apporto. Gli immobili saranno trasferiti al Fondo secondo una duplice modalità: una prima porzione del portafoglio immobiliare sarà trasferita al Fondo sulla base di un contratto di apporto a fronte della sottoscrizione, da parte del Comune, di quote di classe A e di quote di classe B emesse dal Fondo stesso (Equity del Fondo); la restante porzione sarà venduta al Fondo a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro. Emissione di quote di classe A sottoscritte dal Comune che saranno poi, in parte o interamente, collocate presso investitori qualificati.

50 I FONDI IMMOBILIARI Fondo Comune di Milano
Il valore di alienazione sarà quindi ottenuto come somma dei corrispettivi incassati a fronte del trasferimento degli immobili oggetto di compravendita al Fondo e dei corrispettivi incassati a fronte del collocamento delle quote di classe A presso investitori qualificati. Le quote di classe B saranno detenute dal Comune e incorporeranno diritti patrimoniali e diritti di governance finalizzati ad assicurare il rispetto dei vincoli di salvaguardia e garanzie sociali previsti. L'operazione, che non riguarderà gli immobili di edilizia economica popolare né quelli usati dall'Amministrazione per le proprie attività, interesserà in via prioritaria: gli immobili siti nei condomini (particolarmente onerosi per l'Amministrazione nelle spese di gestione); gli immobili liberi; gli immobili attualmente occupati per "usi diversi" (come ad esempio magazzini, uffici, autorimesse).

51 LA CARTOLARIZZAZIONE STRUTTURA OPERAZIONE DI CARTOLARIZZAZIONE Banca o
Pagamenti Banca o Intermed. Finanz. Cessione Crediti Swap Agreement Credito / Debito SPV Originator Debitori Banca o Intermed. Finanz. Servicing, Cash Management Agreement Prezzo d’acquisto Prezzo titoli Titoli Investitori 51

52 LA CARTOLARIZZAZIONE OPERAZIONI DI CARTOLARIZZAZIONE REALIZZATE DA REGIONI ED ENTI LOCALI Disciplina contenuta nella Legge n. 410/2001 APPOSITA DISCIPLINA (IN LARGA PARTE CONFORME A QUELLA PREVISTA DALLA L. 410/2001) PER LE OPERAZIONI DI CARTOLARIZZAZIONE FINALIZZATE ALLA DISMISSIONE DEI PATRIMONI IMMOBILIARI DI REGIONI ED ENTI LOCALI. Art. 84 della Legge Finanziaria 2003

53 Art. 84 della Legge Finanziaria 2003
LA CARTOLARIZZAZIONE Art. 84 della Legge Finanziaria 2003 IMPOSSIBILITA’, PER LE REGIONI E GLI ENTI LOCALI, DI PORRE IN ESSERE PROVVEDIMENTI DI RICOGNIZIONE DEL RISPETTIVO PATRIMONIO IMMOBILIARE CHE ABBIANO EFFETTI DICHIARATIVI DELLA PROPRIETA’. RINVIO ALLA DISCIPLINA CONTENUTA NELLE LEGGI REGIONALI, NEI REGOLAMENTI E NEGLI STATUTI DEI SINGOLI ENTI TERRITORIALI COINVOLTI

54 LA CARTOLARIZZAZIONE Principali differenze tra l’art. 84 della Legge Finanziaria 2003 e la disciplina della Legge n. 410/2001 Costituzione dell’SPV a cura della regione o dell’ente locale originator, anche con atto unilaterale della Regione o dell’ente locale originator. Il trasferimento degli immobili all’SPV deve avvenire con atto pubblico o scrittura privata autenticata, previa delibera dell’organo competente dell’ente proprietario secondo il rispettivo ordinamento. La delibera di trasferimento ha il medesimo contenuto previsto per i decreti del Ministro dell’economia e delle finanze dall’art. 3, comma 1, della Legge n. 410/2001. L’art. 84 non richiama il primo periodo dell’articolo 3, comma 18, della Legge n. 410/2001; esoneroo dall’obbligo di consegnare, al momento del trasferimento degli immobili alla SPV, i documenti relativi alla proprietà dei beni e alla regolarità urbanistica-edilizia e fiscale degli stessi. Art. 84; l’ordinaria disciplina prevista dall’art. 38 della Legge n. 392/1978 (per gli immobili ad uso non abitativo) e dall’art. 3, comma 1, lett. G, della Legge n. 448/1998 (per gli immobili ad uso abitativo), nonché dell’eventuale disciplina prevista in apposite leggi regionali ovvero in via convenzionale.

55 Beni demaniali e beni patrimoniali indisponibili
LA CARTOLARIZZAZIONE Beni demaniali e beni patrimoniali indisponibili Art. 84: l’inclusione dei beni nella delibera di trasferimento alla SPV non modifica il regime giuridico previsto, per i beni demaniali, dagli articoli 823 e 829, comma 1, del codice civile. Regime di inalienabilità, a meno che non venga preventivamente disposto il passaggio di detti beni, secondo le ordinarie forme di legge, al patrimonio disponibile dell’ente pubblico originator. Il passaggio di beni demaniali o patrimoniali indisponibili al patrimonio disponibile dell’ente territoriale originator, al fine della loro dismissione mediante cartolarizzazione, non può avvenire con la semplice inclusione di detti beni nelle delibere di trasferimento degli stessi alla SPV, dovendosi a tal fine rispettare le previsioni contenute negli articoli 828, comma 2 e 829 del codice civile e in eventuali norme speciali.

56 Operazioni “multi-originator”
LA CARTOLARIZZAZIONE Operazioni “multi-originator” In mancanza di un espresso divieto, sembra ragionevole che più enti territoriali possano costituire un’unica SPV per realizzare una pluralità di operazioni di cartolarizzazione, finalizzate alla dismissione dei rispettivi patrimoni immobiliari. In tal caso, il patrimonio immobiliare trasferito da ciascun ente originator resterebbe separato dagli altri e sarebbe destinato all’esclusivo soddisfacimento dei diritti dei portatori dei titoli emessi per finanziarne l’acquisto. Inoltre, gli eventuali proventi finali di ciascuna operazione sarebbero utilizzati esclusivamente per il pagamento del prezzo differito al rispettivo ente pubblico originator.