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VII Appuntamento annuale FINANZA E FISCALITA LOCALE "IL PROGETTO FEDERALISTA PER RILANCIARE IL PAESE Il Piano di dismissione e valorizzazione degli immobili:

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Presentazione sul tema: "VII Appuntamento annuale FINANZA E FISCALITA LOCALE "IL PROGETTO FEDERALISTA PER RILANCIARE IL PAESE Il Piano di dismissione e valorizzazione degli immobili:"— Transcript della presentazione:

1 VII Appuntamento annuale FINANZA E FISCALITA LOCALE "IL PROGETTO FEDERALISTA PER RILANCIARE IL PAESE Il Piano di dismissione e valorizzazione degli immobili: le procedure e le opportunità per gli enti locali Viareggio, 8 ottobre 2008 Avv. Manlio Niccolai TONUCCI & PARTNERS

2 Il patrimonio immobiliare dello Stato e gli Enti territoriali Il patrimonio immobiliare pubblico ha un valore di libro (catastale rivalutato) pari a 191 miliardi; è stimato a valori di mercato in oltre 420 miliardi. L'80% è in mano agli Enti territoriali (valore di libro di 149 miliardi - valore di mercato pari a circa 350 miliardi). Grandi potenzialità di riordino, valorizzazione e parziale dismissione dei cespiti non strumentali. Il processo, in parte già avviato, prenderà maggiore slancio nei prossimi anni: –come conseguenza delle difficoltà di bilancio dovute ai vincoli europei ed in particolare del Patto di Stabilità Interno che hanno comportato minori risorse per gli investimenti e debito locale in crescita; –valorizzazione del patrimonio priorità per reperire risorse per finanziare nuovi investimenti e per ridurre il debito locale; –valorizzazione opportunità per riqualificare il territorio e volano di nuova attività economica

3 Circa il 55% del patrimonio immobiliare di Stato, Regioni ed Enti locali è di carattere strumentale. Del 45% del patrimonio immobiliare in uso a terzi, circa l'80-90% è adibito ad usi di altre amministrazioni pubbliche o comunque finalizzato ad usi di tipo sociale o culturale, e il restante 10-20% in uso a privati. La parte immediatamente utilizzabile è intorno al 5-10% del totale, per un valore di mercato circa miliardi: –dalla stima sono esclusi i beni immobili demaniali. Per lo Stato centrale si tratta di beni del demanio storico culturale su oltre del patrimonio indisponibile e disponibile; –nei bilanci di Regioni ed Enti locali gli immobili considerati demaniali sono molto numerosi (ad essi tuttavia non viene dato un valore economico significativo, e quindi non rientrano nelle nostre stime, anche se nel futuro una parte di essi potrebbe partecipare al processo di valorizzazione e riqualificazione del patrimonio immobiliare pubblico). La composizione

4 Gli Immobili della PA (valori in Euro miliardi)

5 Immobili: Regioni

6 Immobili: Comuni

7 Immobili e Terreni: Grandi Comuni

8 Il patrimonio delle Amministrazioni Territoriali Nel periodo sono stati alienati mediamente beni per circa 1 miliardo l'anno (dati Istat: Regioni per 250 milioni, Province per 50 milioni e Comuni per 700 milioni). Tecnica utilizzata: – prevalenza dismissione degli assets –parte venduta tramite strumenti di finanza immobiliare è ancora abbastanza modesta: a parte le cartolarizzazioni degli immobili residenziali pubblici del Comune di Roma e del Comune di Venezia, tra il 2001 e il 2002, sono state realizzati, o sono

9 Il patrimonio delle Amministrazioni Territoriali … o sono in via di realizzazione, i seguenti fondi immobiliari: –Fondo Regione Umbria (52 milioni), Fondo Regione Sicilia ( ), Fondo Comune di Milano (240), Fondo città di Torino ( ) Inoltre, cè una forte domanda di costruzione di nuovi alloggi di social housing (stima della UE: 1-3 milioni di nuove unità immobiliari)

10 ENTI LOCALI Individuazione beni non strumentali allesercizio delle funzioni istituzionali Inserimento nel piano (allegato al bilancio di previsione) Patrimonio disponibile La novità introdotta dallart. 58 del DL 112/2008 IL PIANO DI DISMISSIONE / VALORIZZAZIONE

11 Approvazione del piano Deliberazione Consiglio Comunale …ne dispone la Destinazione Urbanistica variante al PRG (verifica di conformità per le varianti relative ai terreni agricoli e per le varianti che comportano variazioni volumetriche superiori al 10% dei volumi previsti del PRG) IL PIANO DI DISMISSIONE / VALORIZZAZIONE

12 PUBBLICAZIONE DELLELENCO RICORSO ENTRO 60 GIORNI DALLA PUBBLICAZIONE VENDITA O …. VALORIZZAZIONE Art. 3 bis del DL 351/2001 Fondi Immobiliari + modalità ALTERNATIVE …..ma, le risorse provenienti dalle dismissioni, non potranno essere computate nei saldi utili ai fini del patto. IL PIANO DI DISMISSIONE / VALORIZZAZIONE

13 PIANO DI DISMISSIONE / VALORIZZAZIONE EFFETTO DICHIARATIVO DELLA PROPRIETA SEMPLIFICAZIONI PATRIMONIO DISPONIBILE VARIANTE DESTINAZIONE URBANISTICA SE RIG. SINGOLI IMMOBILI NO VERIFICA DI CONFORMITA PROVINCIA O REGIONE INSERIMENTO NEL PIANO IL PIANO DI DISMISSIONE/VALORIZZAZIONE

14 Produzione effetti 2644 c.c. ed EFFETTI SOTITUTIVI DELLISCRIZIONE DEL BENE AL CATASTO UTILIZZAZIONE PROCEDURA ex art. 3 bis DL 351/2001 Agevolazioni esonero consegna documenti sulla proprietà dei beni esonero consegna documenti su regolarità fiscale e urbanistico - edilizia IL PIANO DI DISMISSIONE / VALORIZZAZIONE

15 1.LE JV NELLA NORMATIVA COMUNITARIA TRE MODALITA DI VALORIZZZIONE LA VALORIZZAZIONE - VALORIZZAZIONE PATRIMONIALE valorizzazione urbanistica di alcune categorie di immobili valorizzazione commerciale e contrattuale di utilizzo degli immobili valorizzazione tecnica (progettuale e/o esecutiva)

16 1.LE JV NELLA NORMATIVA COMUNITARIA MASSIMIZZAZIONE, SOTTO IL PROFILO FINANZIARIO, DELLUTILITA PER LENTE LA VALORIZZAZIONE - VALORIZZAZIONE FINANZIARIA Aumento dei flussi di cassa attesi grazie alla valorizzazione patrimoniale Riduzione del costo di finanziamento grazie allottimizzazione del collocamento Liberazione di risorse

17 Gli Strumenti per la Valorizzazione del Patrimonio Immobiliare: a) Strumenti urbanistici b) Strumenti finanziari LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI LOCALI

18 a) Strumenti urbanistici 1.Piano di Recupero 2.Programmi integrati di Intervento 3.STU 4.Alienazione/dimissione per la realizzazione di opere pubbliche 5.Cessione in godimento (art. 19 L. 448/98 - Art. 1, c. 907ss., Finanziaria 2007) LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI LOCALI

19 1.Project Financing 2.Fondi Immobiliari 3.Cartolarizzazione Strumenti Urbanistici maggiormente utilizzati dai Comuni di piccole e medie dimensioni, mentre gli Strumenti Finanziari sono stati utilizzati dai Comuni di più grandi dimensioni. b) Strumenti finanziari LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI LOCALI

20 INDIVIDUAZIONE DI IMMOBILI, COMPLESSI O AREE NELLO STRUMENTO URBANISTICO GENERALE (PRG) CONSERVAZIONE, RISANAMENTO RICOSTRUZIONE O MIGLIORE UTILIZZAZIONE Artt. 27ss. Legge 457/78 OBIETTIVO: Eventuale subordinazione RILASCIO CONCESSIONE alla predisposizione del PdR 1. IL PIANO DI RECUPERO

21 - PROPRIETARI, IMPRESE DI COSTRUZIONE CON MANDATO - COMUNI INTEGRAZIONE DELLE DISPOSIZIONI DELLA L. 457/78 con le NORMATIVE REGIONALI (es. LR Lombardia 12/ LR Toscana 1/2005: Norme per il governo del territorio) ATTUAZIONE PIANI ATTUATIVI 1. IL PIANO DI RECUPERO APPROVAZIONE con DELIBERA del CONSIGLIO COMUNALE

22 2. I PROGRAMMI INTEGRATI DI INTERVENTO Art. 16 L. 179/92 FINALITA = RIQUALIFICAZIONE DEL TESSUTO URBANISTICO, EDILIZIO E AMBIENTALE P.I.I. DIVERSE TIPOLOGIE DI INTERVENTO (comprese le opere di urbanizzazione) CHE INCIDONO SULLA RIORGANIZZAZIONE URBANA

23 2. I PROGRAMMI INTEGRATI DI INTERVENTO ….ESCLUSIONE INTERVENTI SU SINGOLI LOTTI O PORZIONI DI ISOLATO/I P.I.I. DISCIPLINA REGIONALE L.R. Lombardia n. 12/2005 – artt. 87ss. L.R. Toscana n. 1/2005 – art. 74 Piani Complessi di Riqualificazione Insediativa

24 3.LE STU ART. 120 TUEL IN ATTUAZIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI VIGENTI MODALITA: INTERVENTI DI TRASFORMAZIONE URBANA PREVENTIVA ACQUISIZIONE DEGLI IMMOBILI TRASFORMAZIONE E COMMERCIALIZZA= ZIONE OGGETTO

25 STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE FINALITA: STU: STUDIO DI FATTIBILITA EV.TE IN OUTSOURCING PRG Leggi Regionali PREDISPOSIZIONE DELLA PROGETTAZIONE URBANISTICA ESECUTIVA PER DARE ATTUAZIONE ALLE PREVISIONI DEL PRG REALIZZAZIONE DI INTERVENTI DI PARTICOLARE RILEVANZA E COMPLESSITA SCELTA DEL SOCIO PRIVATO CON PROCEDURA AD EVIDENZA PUBBLICA 3. LE STU

26 STATUTO STU OPERATIVITA OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI (AD ES. MODALITA ATTUATIVE, INTERVENTO DI TRASFORMAZIONE) CONVENZIONE TRA PROMOTORE E SOCIETA ACQUISIZIONE DELLE AREE ( anche in regime di CONCESSIONE) TRASFORMAZIONE (PROGETTAZIONE E COSTRUZIONE previste dellintervento di TRASFORMAZIONE URBANA) COMMERCIALIZZAZIONE 3. LE STU

27 Ad oggi, una delle poche società di questo genere è la NOVAFUTURA S.r.l., costituita dal comune di Novara per lo sviluppo di un NODO INTERNODALE … SCARSO SUCCESSO DELLO STRUMENTO … che, però, opera come una CAPOGRUPPO del COMUNE avente ad oggetto: AVVIARE E REALIZZARE IL PROCEDIMENTO COSTITUTIVO DELLATTIVITA DELLE STU OPERATIVE DETENERE EVENTUALI PARTECIPAZIONI IN ALTRE STU 3. LE STU la direzione ed il coordinamento delle ATTIVITA ESERCITATE DALLE SOCIETA OPERATIVE DI TRASFORMAZIONE URBANA CHE POTRANNO ESSERE COSTITUITE

28 4.ALIENAZIONE / DISMISSIONE PER LA REALIZZAZIONE DI OPERE PUBBLICHE Art. 143, comma 5, CODICE APPALTI ALIENAZIONE O CONCESSIONE DEL GODIMENTO DI BENI IMMOBILI CORRISPETTIVO DELLAPPALTO DI LAVORI PUBBLICI OPZIONE UTILIZZABILE NELLE CONCESSIONI DI LAVORI PUBBLICI, A CONDIZIONE CHE: LE OPERE PUBBLICHE DA REALIZZARE SIANO INDICATE NEL PROGRAMMA TRIENNALE DEI LAVORI DELLENTE LOCALE LUTILIZZAZIONE DEI BENI SIA STRUMENTALE O CONNESSA ALLOPERA

29 ALIENAZIONE COME CORRISPETTIVO DELLAPPALTO DILAVORI PUBBLICI CONCESSIONE DI LAVORI PUBBLICI TRASFERIMENTO DI PROPRIETA O CONCESSIONE IN GODIMENTO Art. 143, comma 5, CODICE APPALTI 4.ALIENAZIONE / DISMISSIONE PER LA REALIZZAZIONE DI OPERE PUBBLICHE

30 5. CESSIONE IN GODIMENTO ART. 19, c.6, L. 448/98 CONCESSIONE IN GODIMENTO DELLIMMOBILE/I A SOGGETTO CHE SI IMPEGNA A: RECUPERARLO o MIGLIORARLO ATTRAVERSO INTERVENTI DI MANUTENZIONE

31 BENE IN CONCESSIONE A: - PRIVATI - ALTRE AMMINISTRAZIONI VS. PAGAMENTO DI UN PREZZO COMMISURATO AL TEMPO DI GODIMENTO DEL BENE 5. CESSIONE IN GODIMENTO

32 CESSIONE IN GODIMENTO EVOLUZIONE NORMATIVA 1.Legge Merloni-Ter (L. 415/98) APPALTO CONGIUNTO: TRASFERIMENTO PROPRIETA FABBRICATI IN SOSTITUZIONE TOTALE O PARZIALE DEL CORRISPETTIVO 2.Art. 1, comma 907, L. 296/2006 (Finanziaria 2007) per la REALIZZAZIONE, ACQUISIZIONE e il COMPLETAMENTO di OPERE PUBBLICHE I COMMITTENTI POSSONO AVVALERSI DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE FINANZIARIA 5. CESSIONE IN GODIMENTO

33 1.LE JV NELLA NORMATIVA COMUNITARIA POTENZIALE STRUTTURA B) STRUMENTI FINANZIARI Multi-Originators Comuni Enti Locali Enti Pubblici Territoriali Regioni NewCo Veicolo Attività di valorizzazione Vendita attraverso Securisation Investitori Cessione degli Assets da vendere e valorizzare

34 finanziamento di specifici investimenti con possibilità di ricorrere ad un elevato coinvolgimento di finanziamenti provenienti dal settore bancario principale garanzia per il rimborso dei finanziamenti flussi di cassa del progetto (con adeguati livelli di certezza, ed efficace gestione dei rischi legati alliniziativa) valutazione di sostenibilità economico/finanziaria delliniziativa qualità del progetto 1.PROJECT FINANCING

35 Non è una tecnica, né un semplice strumento finanziario…MA UN APPROCCIO alla realizzazione, gestione e finanziamento di PROGETTI COMPLESSI Caratterizzati da Elevati fabbisogni finanziari iniziali Possibilità di ripartire i rischi sui diversi soggetti partecipanti I finanziamenti sono concessi in base alla esclusiva capacità di credito del progetto Il progetto è realizzato da unentità autonoma (SPV) ed indipendente rispetto alle aziende che a vario titolo lo promuovono 1.PROJECT FINANCING

36 Il progetto viene valutato dai finanziatori principalmente (ma non esclusivamente) per la sua capacità di generare flussi di cassa I flussi di cassa costituiscono la fonte primaria per il rimborso del debito e per la remunerazione del capitale di rischio La fase di gestione dellopera costituisce elemento di primaria importanza (al pari della sua costruzione), in quanto soltanto una gestione efficace e qualitativamente elevata consente di generare i flussi di cassa necessari a soddisfare banche ed azionisti Le principali garanzie connesse alloperazione sono di natura contrattuale piuttosto che di natura reale 1.PROJECT FINANCING

37 Progetti dotati di una intrinseca capacità di generare reddito attraverso ricavi da utenza: Iniziative in cui i ricavi commerciali consentono al settore privato un integrale recupero dei costi di investimento nellarco della vita della concessione. Coinvolgimento del settore pubblico limitato ad identificare le condizioni necessarie per consentire la realizzazione del progetto. Progetti in cui il concessionario privato fornisce direttamente servizi alla pubblica amministrazione: Iniziative – carceri, ospedali, scuole – per le quali il soggetto privato che le realizza e gestisce trae la propria remunerazione esclusivamente (o principalmente) da pagamenti effettuati dalla pubblica amministrazione su base commerciale Progetti che richiedono una componente di contribuzione pubblica: Iniziative in cui i ricavi commerciali da utenza sono di per sé stessi insufficienti a generare adeguati ritorni economici, ma la cui realizzazione genera rilevanti esternalità positive in termini di benefici sociali indotti dalla infrastruttura. Tali esternalità giustificano lerogazione di una componente di contribuzione pubblica 1. PROJECT FINANCING

38 Soggetti coinvolti e struttura tipo Schema generale Società Veicolo Fornitore di beni/servizi Beni, servizi $ Amministrazione concedente Performance, canoni di concessione Permessi, autorizzazioni e contributi Banche Finanziatrici Rimborsi, interessi Risorse finanziarie Azionisti Assicurazioni Operatore Società di costruzione Controparte commerciale Mercato $ Prestazione di lavori Aumenti di capitale e debiti subordinati Dividendi e altri flussi di cassa $ Performance $ $ Contratto assicurativi Beni, servizi 1.PROJECT FINANCING

39 Il project financing per lesecuzione di lavori pubblici: Art. 153 ss. Cod. App. (ex art. 37 bis L. 109/94) PROMOTORE: Proposte per la realizzazione di lavori pubblici o di pubblica utilità con risorse totalmente o parzialmente a carico del promotore

40 CENTRALITA DEL PIANO ECONOMICO-FINANZIARIO E DEL CONTRATTO DI CONCESSIONE E GESTIONE Corrispettivo per la realizzazione dellopera = diritto di gestire e sfruttare economicamente i lavori realizzati eventualmente bilanciato da un prezzo … altra modalità di bilanciamento: cessione immobili amministrazioni aggiudicatrici durata della concessione: oltre i 30 anni 1.PROJECT FINANCING

41 LA SOCIETA DI PROGETTO (SPV) Laggiudicatario (ATI) ha la facoltà di costituire, dopo laggiudicazione, una società di progetto (S.p.A. o S.r.l.) anche consortile Subentro automatico nel rapporto concessorio A TITOLO ORIGINARIO 1.PROJECT FINANCING

42 IL TERZO DECRETO CORRETTIVO AL CODICE APPALTI D.LGS. N. 152/2008 Nuovo art. 153 Cod. App. rubricato Finanza di Progetto Abrogazione artt. 153, 154 e 155 Cod. App. DAL 17 OTTOBRE PROJECT FINANCING

43 FONDI IMMOBILIARI AD APPORTO PUBBLICO Art. 14 bis L. 86/94 Art. 12 bis Regolamento Ministero del Tesoro n. 228/1999 SOTTOSCRIZIONE QUOTE Apporto di immobili (o diritti reali su immobili o partecipazioni in società immobiliari) Almeno il 51% ENTI LOCALI 2.I FONDI IMMOBILIARI

44 Principali caratteristiche: Fondo chiuso Agevolazioni fiscali Vincolo di collocamento 60% quote sul mercato entro 18 mesi dallultimo apporto Possibilità di effettuare operazioni in conflitto di interesse 100% dei conferimenti 2.I FONDI IMMOBILIARI

45 Valorizzare/privatizzare gli immobili pubblici è un'attività non semplice. I problemi sono molteplici: –rischi giuridico-amministrativi: tempi lunghi per la bonifica amministrativa, per il cambio di destinazione d'uso, per i permessi urbanistici, etc. –ostacoli politici; –ostacoli locali: ogni immobile pubblico inutilizzato rappresenta un "accumulo di sogni locali" e quindi ogni decisione sul suo destino scatena reazioni che possono diventare ostacoli e che quindi vanno "ascoltate" e opportunamente mediate; –qualità del portafoglio: non tutto il patrimonio è di "qualità"; quindi in prima fase si dovrebbe procedere attraverso un "cherry picking" che tuttavia lascerebbe fuori dai processi di valorizzazione/privatizzazione immobili di scarso interesse commerciale e alti costi di ristrutturazione e manutenzione di cui tuttavia l'Ente locale desidera "liberarsi. 2.I FONDI IMMOBILIARI

46 Le potenzialità dei Fondi immobiliari degli Enti territoriali Pertanto: da un lato occorre prevedere tempi lunghi di realizzazione delle singole operazioni e, dall'altro, acquisire notevoli capacità "politiche" di gestione dei processi di valorizzazione/privatizzazione. Il Fondo immobiliare risulta essere uno strumento adatto alla valorizzazione degli immobili pubblici alla luce delle seguenti considerazioni: grande flessibilità riguardo alle dimensioni possibili e alla varietà delle tipologie di immobili da trasferire possibilità di realizzare fondi multi-originator che raccolgano portafogli di Comuni limitrofi creando dei veri e propri "fondi distretto tempi lunghi per la dismissione/valorizzazione e la possibilità di gestirla attraverso "piani industriali" concordati con enti locali e i soggetti di mercato 2.I FONDI IMMOBILIARI

47 Le potenzialità dei Fondi immobiliari degli Enti territoriali Piani industriali che contemplino ex ante accordi con i Comuni sulle destinazioni d'uso e sui piani urbanistici in cambio di up-side successivo trasferito in capo all'ente attraverso meccanismi patrimoniali; accettabilità politica proprio perché permette di partecipare al processo sia in fase di strutturazione, sia durante la vita del Fondo tramite membri negli organi di governance con poteri di indirizzo e controllo. Il fondo immobiliare presenta, tuttavia, alcuni punti di debolezza: è uno strumento illiquido e, per questo motivo, un po' rigido in certi casi potrebbe limitare la platea dei potenziali investitori non sempre massimizza il valore del portafoglio per il soggetto cedente per un portafoglio di asset immobiliari omogenei un'asta competitiva normalmente permette di ottenere valori più alti rispetto alla cessione a fondi immobiliari (oltretutto con un processo più efficiente e trasparente). 2.I FONDI IMMOBILIARI

48 Recentemente i Comuni di Milano e dì Torino, le Regioni dell'Umbria, del Lazio e della Sicilia, hanno scelto il fondo immobiliare come strumento per la valorizzazione di complessi di immobili di vario genere. Si può stimare che nei prossimi anni i fondi immobiliari di Regioni ed Enti locali possano crescere a ritmi di 1-2 miliardi di euro all'anno. Fondi aventi ad oggetto immobili pubblici sono stati, ad oggi, dei seguenti tipi: –fondi con immobili strumentali: –FIP, Patrimonio Uno, Fondo Regione Sicilia; Fondi di valorizzazione ad apporto: Fondo Alpha, Fondo Beta, Fondo Gamma, Fondo Comune di Milano, Fondo Comune di Torino; fondi di sviluppo urbano: Fondo Umbria; fondi promossi da soggetti privati o non-profit in partnership con amministrazioni pubbliche: Fondo Abitare Sociale 1. 2.I FONDI IMMOBILIARI

49 Fondo Comune di Milano Il Comune di Milano ha avviato, in partnership con CDP, un Piano di Valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare che prevede come leva operativa principale la costituzione di un fondo comune di investimento immobiliare ad apporto. Gli immobili saranno trasferiti al Fondo secondo una duplice modalità: –una prima porzione del portafoglio immobiliare sarà trasferita al Fondo sulla base di un contratto di apporto a fronte della sottoscrizione, da parte del Comune, di quote di classe A e di quote di classe B emesse dal Fondo stesso (Equity del Fondo); –la restante porzione sarà venduta al Fondo a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro. Emissione di quote di classe A sottoscritte dal Comune che saranno poi, in parte o interamente, collocate presso investitori qualificati. 2.I FONDI IMMOBILIARI

50 Fondo Comune di Milano Il valore di alienazione sarà quindi ottenuto come somma dei corrispettivi incassati a fronte del trasferimento degli immobili oggetto di compravendita al Fondo e dei corrispettivi incassati a fronte del collocamento delle quote di classe A presso investitori qualificati. Le quote di classe B saranno detenute dal Comune e incorporeranno diritti patrimoniali e diritti di governance finalizzati ad assicurare il rispetto dei vincoli di salvaguardia e garanzie sociali previsti. L'operazione, che non riguarderà gli immobili di edilizia economica popolare né quelli usati dall'Amministrazione per le proprie attività, interesserà in via prioritaria: –gli immobili siti nei condomini (particolarmente onerosi per l'Amministrazione nelle spese di gestione); –gli immobili liberi; –gli immobili attualmente occupati per "usi diversi" (come ad esempio magazzini, uffici, autorimesse). 2.I FONDI IMMOBILIARI

51 Pagamenti Credito / Debito Prezzo dacquisto TitoliPrezzo titoli Servicing, Cash Management Agreement Swap Agreement Banca o Intermed. Finanz. Investitori Originator Debitori STRUTTURA OPERAZIONE DI CARTOLARIZZAZIONE SPV Cessione Crediti 51 Banca o Intermed. Finanz. 3.LA CARTOLARIZZAZIONE

52 OPERAZIONI DI CARTOLARIZZAZIONE REALIZZATE DA REGIONI ED ENTI LOCALI Disciplina contenuta nella Legge n. 410/2001 Art. 84 della Legge Finanziaria 2003 APPOSITA DISCIPLINA (IN LARGA PARTE CONFORME A QUELLA PREVISTA DALLA L. 410/2001) PER LE OPERAZIONI DI CARTOLARIZZAZIONE FINALIZZATE ALLA DISMISSIONE DEI PATRIMONI IMMOBILIARI DI REGIONI ED ENTI LOCALI. 3.LA CARTOLARIZZAZIONE

53 IMPOSSIBILITA, PER LE REGIONI E GLI ENTI LOCALI, DI PORRE IN ESSERE PROVVEDIMENTI DI RICOGNIZIONE DEL RISPETTIVO PATRIMONIO IMMOBILIARE CHE ABBIANO EFFETTI DICHIARATIVI DELLA PROPRIETA. Art. 84 della Legge Finanziaria 2003 RINVIO ALLA DISCIPLINA CONTENUTA NELLE LEGGI REGIONALI, NEI REGOLAMENTI E NEGLI STATUTI DEI SINGOLI ENTI TERRITORIALI COINVOLTI 3.LA CARTOLARIZZAZIONE

54 Costituzione dellSPV a cura della regione o dellente locale originator, anche con atto unilaterale della Regione o dellente locale originator. Principali differenze tra lart. 84 della Legge Finanziaria 2003 e la disciplina della Legge n. 410/2001 Il trasferimento degli immobili allSPV deve avvenire con atto pubblico o scrittura privata autenticata, previa delibera dellorgano competente dellente proprietario secondo il rispettivo ordinamento. La delibera di trasferimento ha il medesimo contenuto previsto per i decreti del Ministro delleconomia e delle finanze dallart. 3, comma 1, della Legge n. 410/2001. Lart. 84 non richiama il primo periodo dellarticolo 3, comma 18, della Legge n. 410/2001; esoneroo dallobbligo di consegnare, al momento del trasferimento degli immobili alla SPV, i documenti relativi alla proprietà dei beni e alla regolarità urbanistica-edilizia e fiscale degli stessi. Art. 84; lordinaria disciplina prevista dallart. 38 della Legge n. 392/1978 (per gli immobili ad uso non abitativo) e dallart. 3, comma 1, lett. G, della Legge n. 448/1998 (per gli immobili ad uso abitativo), nonché delleventuale disciplina prevista in apposite leggi regionali ovvero in via convenzionale. 3.LA CARTOLARIZZAZIONE

55 Art. 84: linclusione dei beni nella delibera di trasferimento alla SPV non modifica il regime giuridico previsto, per i beni demaniali, dagli articoli 823 e 829, comma 1, del codice civile. Regime di inalienabilità, a meno che non venga preventivamente disposto il passaggio di detti beni, secondo le ordinarie forme di legge, al patrimonio disponibile dellente pubblico originator. Beni demaniali e beni patrimoniali indisponibili Il passaggio di beni demaniali o patrimoniali indisponibili al patrimonio disponibile dellente territoriale originator, al fine della loro dismissione mediante cartolarizzazione, non può avvenire con la semplice inclusione di detti beni nelle delibere di trasferimento degli stessi alla SPV, dovendosi a tal fine rispettare le previsioni contenute negli articoli 828, comma 2 e 829 del codice civile e in eventuali norme speciali. 3.LA CARTOLARIZZAZIONE

56 In mancanza di un espresso divieto, sembra ragionevole che più enti territoriali possano costituire ununica SPV per realizzare una pluralità di operazioni di cartolarizzazione, finalizzate alla dismissione dei rispettivi patrimoni immobiliari. In tal caso, il patrimonio immobiliare trasferito da ciascun ente originator resterebbe separato dagli altri e sarebbe destinato allesclusivo soddisfacimento dei diritti dei portatori dei titoli emessi per finanziarne lacquisto. Inoltre, gli eventuali proventi finali di ciascuna operazione sarebbero utilizzati esclusivamente per il pagamento del prezzo differito al rispettivo ente pubblico originator. Operazioni multi-originator 3.LA CARTOLARIZZAZIONE


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