Finanziarizzazione di asset immobiliari La finanziarizzazione immobiliare consente la trasformazione degli immobili in titoli mobiliari, grazie al loro conferimento in appositi contenitori societari, che eventualmente possono essere ceduti. In ogni operazione avviene il trasferimento della gestione ad un soggetto specializzato, che è in grado di valorizzare pienamente i beni e di massimizzarne il rendimento; si favorisce così la riallocazione del patrimonio immobiliare verso soggetti più efficienti (Ferrero-Morri)

Finanziarizzazione di asset immobiliari: vantaggi Generazione di una consistente liquidità Rifocalizzazione sul core business Miglioramento della redditività aziendale Utilizzo della liquidità creata per investimenti di tipo core e/o riduzione dell’indebitamento Emersione di plusvalori latenti

Finanziarizzazione di asset immobiliari: svantaggi Riduzione degli asset patrimoniali Costi elevati per la realizzazione dell’operazione

Principali operazioni di finanza immobiliare Spin-off immobiliari Cartolarizzazioni immobiliari Sale and lease back immobiliari Fondi comuni di investimento immobiliari

Spin-off immobiliari Lo spin-off immobiliare è l’operazione tramite la quale un’impresa conferisce il proprio patrimonio immobiliare non strumentale (in tutto o in parte) a una società (preesistente o di nuova costituzione), ricevendo azioni di quest’ultima.

Spin-off immobiliari: vantaggi Proseguimento di attività destinate all’esaurimento, avvio di quelle che non si sarebbero avviate, riutilizzo di un patrimonio di conoscenze altrimenti disperso e sviluppo di innovazione Reale abbattimento dei costi del personale senza la perdita di know-how interno e di controllo delle prestazioni erogate Maggiore efficienza gestionale Possibili miglioramenti reddituali Reinvestimento delle risorse economiche liberate dall’operazione nelle principali attività operative a un tasso di rendimento maggiore e con un grado di indebitamento minore Aumento della motivazione del personale del “ramo” ceduto

Spin-off immobiliari: svantaggi In genere si tratta di società che ereditano la precedente gestione passiva e che necessitano di tempo per raggiungere una gestione dinamica in attivo La nuova società potrebbe presentare problemi di ottimizzazione finanziaria per cui potrebbe essere necessario adeguare la struttura finanziaria per minimizzare il costo complessivo del capitale

Struttura di uno SPIN-OFF IMMOBILIARE Impresa Specializzata nel Real Estate Valutatori denaro azioni Immobili (o divisione) Impresa “madre” NewCo O Impresa pre-esistente denaro denaro/azioni Pool di Banche garanzie

Cartolarizzazioni immobiliari Con l’operazione di cartolarizzazione (securitization), il proprietario immobiliare cede il proprio patrimonio immobiliare non strumentale (in tutto o in parte) ad una società veicolo denominata Special Purpose Vehicle, la quale finanzia l’acquisto degli immobili mediante l’emissione di titoli, garantiti dagli immobili ceduti, collocati presso investitori istituzionali o, più raramente, retail. La cessione potrebbe anche riguardare non gli immobili bensì i crediti futuri ad essi collegati.

Struttura di una CARTOLARIZZAZIONE Impresa Specializzata nel Real Estate Società di rating Valutatori denaro azioni titoli (garantiti) immobili Comitato di Collocamento Impresa “madre” SPV denaro denaro (garantiti) Titoli denaro Mercato (retail o investitori istituzionali)

Cartolarizzazioni immobiliari: vantaggi Valorizzazione del patrimonio immobiliare Maggiore liquidità dei titoli Costi di finanziamento competitivi e diversificazione delle fonti Procedure efficienti e trasparenti

Cartolarizzazioni immobiliari: svantaggi Elevati costi fissi (costi di strutturazione) Complessità della struttura legale dell’operazione Scarsa liquidità del mercato finale (titoli)

Sale and lease back Con l’operazione di sale and lease back un’impresa cede ad una società di leasing un proprio immobile strumentale sottoscrivendo, contestualmente, un contratto di leasing finanziario. In tal modo l’immobile rimane nella disponibilità dell’impresa sebbene non a titolo di proprietà.

Struttura del SALE AND LEASE BACK Immobili strumentali Impresa Società di leasing Denaro Contratto leasing Canoni

Sale and lease back: vantaggi Maggiore capitale a disposizione per finanziare altre operazioni Costi talvolta inferiori rispetto ad altre operazioni simili Possibilità di includere nel canone servizi quali manutenzione, consulenza tecnica, etc Canone considerato come componente negativo di reddito Assenza di iscrizioni ipotecarie, garanzie reali o cambiali

Sale and lease back: svantaggi Variazioni generali dei tassi d'interesse comportano una variazione anche delle rate di leasing Lo scioglimento anticipato del contratto di leasing o il pagamento non tempestivo delle rate possono comportare oneri maggiori rispetto al finanziamento mediante credito.

Fondi immobiliari I fondi immobiliari possono definirsi come “un patrimonio autonomo istituito da una Società di gestione del risparmio che raccoglie capitali da risparmiatori e/o investitori istituzionali e li investe prevalentemente in beni immobili”. Possono essere ordinari o costituiti con apporto di immobili da parte di un soggetto pubblico o privato.

Struttura di uno FONDO IMMOBILIARE AD APPORTO 5a – sottoscrizione quote Fondo Ente apportante 1 – invio regolamento SGR Banca d’Italia 5b – apporto immobili 2 – approvazione Esperti indipendenti 6 – quote 9 – patrimonio raccolto 10 – quotazione Consorzio di collocamento 3 – invio prospetto informativo 4 – approvazione Borsa 8 – acquisto quote 7 – collocamento Consob Mercato (retail o investitori istituzionali)

Struttura di uno FONDO IMMOBILIARE ORDINARIO 5 – emissione quote Fondo Consorzio di collocamento 1 – invio regolamento SGR Banca d’Italia 8 – patrimonio raccolto 2 – approvazione 10 – quotazione Banca depositaria 6 – collocamento 7 – sottoscrizione 9a – immobili 3 – invio prospetto informativo 4 – approvazione Borsa Mercato (retail o investitori istituzionali) 9c – pagamento immobili 9b – acquisto immobili Proprietari immobiliari (venditori) Consob

Fondi immobiliari: vantaggi (nell’ottica dell’investitore) investimento alternativo rispetto ai consolidati investimenti in valori mobiliari; buon rapporto rischio/rendimento; scelta tra investimento diversificato o specializzato; possibilità di investimenti immobiliari con capitali minimi (non idonei all’investimento immobiliare individuale); delega della gestione immobiliare ad operatori specializzati; liquidabilità dell’investimento immobiliare; investimento generalmente inflation-protected.

Fondi immobiliari: vantaggi (nell’ottica del proprietario immobiliare) dismissione dei patrimoni degli Enti previdenziali e delle pubbliche amministrazioni; rifocalizzazione sul core business aziendale o riduzione dell’indebitamento; strumento alternativo per la gestione efficiente di rilevanti patrimoni immobiliari.

Fondi immobiliari: svantaggi Investimento non facilmente liquidabile Quotazione “a sconto” Ottica di lungo periodo