ASSEGNAZIONE AGEVOLATA BENI AI SOCI TRASFORMAZIONE IN SOCIETA’ SEMPLICE ESTROMISSIONE IMMOBILI IMPRENDITORE INDIVIDUALE Legge di stabilità 2016 e Legge di bilancio 2017 C.M. 1.6.2016, n. 26/E – C.M. 16.9.2016, n. 37/E – C.M. 7.4.2017, n. 8/E a cura di Sandro Cerato

Aspetti generali Aspetti generali L’assegnazione, la cessione e la trasformazione in società semplice sono operazioni che possono essere eseguite in qualsiasi momento della vita societaria. Del pari l’estromissione dell’immobile dell’imprenditore individuale può essere effettuata in qualsiasi momento della vita d’impresa In alternativa all’assegnazione si consente anche la cessione agevolata dei beni ai soci

Aspetti generali In assenza di agevolazioni: Ai fini delle imposte dirette producono il realizzo di plusvalenze in capo alla società pari alla differenza tra valore normale del bene e costo fiscale degli stessi (in presenza di minusvalenze sono indeducibili se derivano da assegnazione o da trasformazione in s.s. in quanto non realizzate) In capo ai soci, l’assegnazione o la trasformazione in s.s. possono comportare la tassazione di un dividendo in natura o la riduzione del costo fiscale della partecipazione a seconda della tipologia di riserve utilizzate (in caso di cessione non vi è tassazione in capo al socio) Ai fini delle imposte indirette, l’Iva è applicata nei mordi ordinari così come le altre imposte indirette (registro, ipotecarie e catastali)

Aspetti generali Aspetti generali La legge di stabilità 2016 prevede delle agevolazioni per l’assegnazione o la cessione ai soci di alcuni beni (immobili) che prevedono: L’applicazione di un’imposta sostitutiva in capo alla società in luogo dell’applicazione delle imposte ordinarie (ai fini Ires ed Irpef) Una tassazione ordinaria in capo ai soci, anche se mitigata in relazione alla tipologia di riserve utilizzate e dal «quantum» pagato dalla società Una tassazione ridotta ai fini delle imposte d’atto (registro, ipotecarie e catastali), e la tassazione ordinaria ai fini Iva (tributo armonizzato) La legge di bilancio 2017 ha riproposto le medesime agevolazioni per le operazioni effettuate fino al 30 settembre 2017 (e coprendo anche il periodo 1.10.2016-31.12.2016)

Aspetti generali Aspetti generali Le variabili per una completa valutazione dell’operazione sono diverse: Individuazione dell’importo tassato in capo alla società (variabile anche in funzione della scelta da parte della società) Individuazione dell’importo tassato in capo al socio (variabile in funzione delle riserve utilizzate) Utilizzo futuro del bene assegnato/ceduto al socio, ovvero da parte della società semplice Individuazione del regime Iva applicabile (variabile in funzione del soggetto che assegna, del bene assegnato e di eventuali opzioni)

Aspetti generali Aspetti generali L’assegnazione è tale se a fronte della fuoriuscita del bene dalla sfera d’impresa la società utilizza le riserve patrimoniali (di utili o di capitale); aspetto confermato dalla C.M. 26/E C.M. 26/E: la disciplina agevolativa è applicabile anche in sede di recesso del socio, riduzione del capitale sociale o liquidazione della società

Aspetti generali Aspetti generali L’assegnazione ha il «pregio» di consentire al socio di venire in possesso di un bene senza pagamento di denaro ma ha il «difetto» di ridurre la consistenza patrimoniale della società La cessione agevolata ha il «pregio» di non diminuire il patrimonio netto della società ma ha il «difetto» di prevedere un esborso di denaro da parte del socio per il pagamento del prezzo

Aspetti generali Aspetti generali Lo status di società in liquidazione non impedisce alla società di assegnare o cedere i beni ai soci in forma agevolata Lo status di società non operativa (di comodo) non impedisce alla società di assegnare o cedere i beni in forma agevolata, ma richiede il pagamento di un’imposta sostitutiva più elevata

Aspetti generali Aspetti generali L’assegnazione (o la cessione) agevolata ovvero la trasformazione in società semplice deve essere eseguita entro il 30 settembre 2017 Gli effetti dell’operazione decorrono dalla data in cui avviene l’operazione (non vi sono richieste di vincoli di possesso minimo in capo agli assegnatari ai fini della fiscalità dell’operazione in capo alla società)

NO ABUSO DEL DIRITTO CIRCOLARE 26/E RISOLUZIONE AdE 93/E/2016 Pag. 125 dispensa NO ABUSO DEL DIRITTO CIRCOLARE 26/E LEGITTIMO CAMBIO DESTINAZIONE IMMOBILE PER FUIRE DELL’AGEVOLAZIONE RISOLUZIONE AdE 93/E/2016 CON FASE LIQUIDATORIA TUTTI GLI IMMOBILI SONO ASSEGNABILI ASSEGNAZIONE E SUCCESSIVA VENDITA DEI SOCI  COMPORTAMENTO LEGITTIMO RISOLUZIONE AdE 101/E/2016 LEGITTIMA OPERAZIONE DI SCISSIONE CON CREAZIONE IMMOBILIARE E SUCCESSIVA TRASFORMAZIONE IN SOCIETÀ SEMPLICE

Ambito soggettivo

Ambito soggettivo Società di persone e società di capitali Soggetti interessati Società di persone e società di capitali C.M. 26/E/2016: sono equiparate alle snc e alle sas le società di armamento e le società di fatto che possono quindi accedere all’agevolazione Per la trasformazione in società semplice, è richiesto che la società abbia per oggetto esclusivo o principale l’attività di gestione di beni immobili (C.M. 26/E: sono escluse le società che svolgono attività di servizi più complessi quali le società che gestiscono villaggi turistici, centri sportivi e gallerie commerciali, in quanto non qualificabili come società di gestione immobiliare – si veda anche la C.M. 7/E/2013 riferita all’applicazione «pex» per le partecipazioni in società immobiliari)

Ambito soggettivo Soci beneficiari Le agevolazioni sono concesse a condizione che i soci siano iscritti a libro soci entro il 30.9.2015 (uguaglianza per «teste») E’ fatta salva la possibilità di iscrivere nuovi soci entro 30 giorni dall’entrata in vigore della legge di stabilità, ma con titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2015 I soci possono essere sia persone fisiche che giuridiche, ovvero soggetti anche non residenti

Ambito soggettivo Soci beneficiari In assenza di libro soci (società di persone) si deve aver riguardo alla documentazione che comprovi la compagine sociale al 30.9.2015 (C.M. 26/E: titolo avente data certa) Per le srl senza libro soci si potrebbe riferirsi agli atti di trasferimento di partecipazione iscritti a registro imprese prima del 30.9.2015 per individuare la compagine sociale a tale data

Ambito soggettivo Soci beneficiari Le modifiche delle quote di partecipazione avvenute tra gli stessi soci dopo il 30.9.2015 non fanno venir meno la possibilità di assegnare in via agevolata i beni L’uscita di soci presenti al 30.9.2015 non impedisce l’assegnazione agevolata agli altri soci che erano tali al 30.9.2015 L’entrata di nuovi soci successivamente al 30.9.2015 non impedisce l’assegnazione, ma le agevolazioni sono riconosciute solamente ai soci che erano tali al 30.9.2015, mentre per gli altri si applica la tassazione ordinaria

Ulteriori chiarimenti C.M. n. 26/E: Ambito soggettivo Soci beneficiari Ulteriori chiarimenti C.M. n. 26/E: Il subentro nella qualità di erede successivamente al 30.9.2015, a seguito dell’accettazione dell’eredità, non è di ostacolo nemmeno all’erede per fruire dell’assegnazione agevolata La percentuale di partecipazione del socio cui fare riferimento è quella esistente alla data di assegnazione Non occorre l’ininterrotto possesso della partecipazione tra la data del 30 settembre 2015 e quella in cui avviene l’assegnazione

Casi particolari (C.M. 26/E): Ambito soggettivo Soci beneficiari Casi particolari (C.M. 26/E): L’agevolazione compete anche se le partecipazioni sono intestate a società fiduciarie Se sulla partecipazione è costituito il diritto di usufrutto, la qualità di socio va riferita al nudo proprietario In caso di fusione o scissione, è necessario che i soci delle società incorporate, fuse, o scisse fossero tali alla data del 30.9.2015

Ambito oggettivo

Ambito oggettivo Strumentali per natura Patrimonio (art. 90 Tuir) Beni immobili: Strumentali per natura Patrimonio (art. 90 Tuir) Beni merce Beni mobili registrati non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa Agevolazione preclusa per gli immobili strumentali per destinazione Non è prevista alcuna data in cui i beni devono essere posseduti rispetto alla data di assegnazione o trasformazione della società

Ambito oggettivo Ambito oggettivo Per i beni immobili strumentali per natura, la C.M. 112/E/99 aveva precisato che possono essere assegnati con le agevolazioni tutti quelli concessi in locazione, comodato o comunque non utilizzati direttamente per lo svolgimento dell’attività d’impresa Ad esempio, la società detiene due immobili di categoria D/1, uno dei quali è locato e l’altro è utilizzato direttamente, può assegnare in via agevolata solamente l’immobile locato, mentre l’altro non può fruire di alcuna agevolazione in quanto strumentale per destinazione

Ambito oggettivo Ambito oggettivo Per le immobiliari di gestione, si ricorda che gli immobili abitativi concessi in locazione non assumono la qualifica di immobili strumentali per destinazione, con conseguente possibilità di assegnazione agevolata Per tali società, l’unico immobile non assegnabile in via agevolata è l’eventuale bene utilizzato quale sede dell’attività C.M. n. 26/E: esclude dall’agevolazione gli immobili che fanno parte di complessi immobiliari quali villaggi turistici, centri commerciali, ecc. ,in quanto strumentali per destinazione (locazione «mista» con servizi complementari)

Ambito oggettivo Ambito oggettivo Secondo la C.M. 26/E sono dotati del requisito della strumentalità per destinazione (e quindi non sono assegnabili in via agevolata) i terreni agricoli utilizzati per la coltivazione o l’allevamento di animali Sono agevolabili le assegnazioni di terreni concessi in locazione o in comodato al momento dell’assegnazione, non essendo in tal caso impiegati direttamente per lo svolgimento dell’attività d’impresa Per i beni mobili iscritti in pubblici registri, si deve trattare di veicoli aziendali diversi da quelli, ad esempio, utilizzate dalle scuole guida o dalle imprese di noleggio (questi sono infatti veicoli strumentali)

Ambito oggettivo Ambito oggettivo La valutazione delle caratteristiche del bene devono essere effettuate al momento dell’assegnazione al socio (C.M. 26/E) Ad esempio, se un opificio industriale è utilizzato dalla società per lo svolgimento dell’attività nel 2015, mentre nel 2016 viene locato, lo stesso è assegnabile in via agevolata in quanto alla data di assegnazione (ad esempio settembre 2016) lo stesso ha la qualifica di immobile strumentale per natura Nota bene: la C.M. n. 26/E precisa che il cambiamento di destinazione d’uso anche se effettuato in prossimità della data di assegnazione per acquisire lo status di bene agevolabile non costituisce abuso del diritto in quanto si tratta di scelta che legittima un risparmio d’imposta

Ambito oggettivo Ambito oggettivo Ulteriori precisazioni C.M. n. 26/E: non è assegnabile in via agevolata il singolo diritto reale (ad esempio usufrutto o nuda proprietà) nel caso in cui la società sia titolare del diritto reale, lo stesso è assegnabile in via agevolata al socio in quanto la società in tal modo si libera definitivamente del bene Per le società in liquidazione tutti gli immobili sono assegnabili in forma agevolata in quanto è rispettata la finalità della norma che intende agevolare la fuoriuscita di quei beni che non siano direttamente utilizzati per lo svolgimento dell’attività d’impresa Non costituisce causa ostativa l’attribuzione di beni agevolabili solo a taluni soci anziché alla generalità di essi Possono essere assegnati contestualmente sia beni agevolabili che non agevolabili CM. 37/E: è legittima l’assegnazione della piena proprietà del bene assegnando o cedendo ai soci singoli diritti reali (esempio, ad un socio l’usufrutto e ad un altro socio la nuda proprietà)

Tassazione in capo alla società

Tassazione in capo alla società La base imponibile, su cui viene applicata un’imposta sostitutiva, è pari alla differenza tra: Valore normale dell’immobile (corrispettivo nel caso di cessione) Costo fiscalmente riconosciuto dello stesso Se tale differenza è negativa, ciò non preclude l’assegnazione agevolata (C.M. 26/E)

Tassazione in capo alla società Il valore normale, o il corrispettivo, può essere sostituito dal valore catastale dell’immobile (se valore effettivo inferiore al catastale è possibile utilizzare il minor valore effettivo) Restano valide scelte «intermedie» di valorizzazione (tra catastale ed effettivo valore di mercato) La scelta riguarda il singolo immobile e possono essere effettuate scelte diverse nell’ambito dei beni agevolabili

Tassazione in capo alla società La determinazione del valore catastale avviene in base alle regole previste per l’imposta di registro TIPOLOGIA COEFFICIENTE Terreni 112,5 Categoria C/1 ed E 42,84 Categoria A/10 e D 63 Altri fabbricati 126 Categoria B 176,40 Fabbricati «prima casa» 115,5

Tassazione in capo alla società L’altro termine di paragone è costituito dal costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile Per la determinazione del costo fiscale del bene, va ricordato che per gli immobili rivalutati ex Legge 147/2013 nel bilancio 2013, i maggiori valori assumono rilievo a partire dal 2017 per le plusvalenze Pertanto per le assegnazioni effettuate nel 2016 si deve tener conto del valore fiscale ante rivalutazione

Tassazione in capo alla società L’imposta sostitutiva è stabilita nelle seguenti misure: 8% per le società «operative» (non di comodo) 10,5% per le società «non operative» L’aliquota del 10,5% è prevista per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi di imposta precedenti a quello in corso al momento della assegnazione, cessione o trasformazione Triennio di osservazione: 2014-2016 (con assegnazione nel 2017)

Tassazione in capo alla società Benchè la norma si riferisca alle società non operative, gli effetti si producono anche sulle società in perdita sistematica La società deve considerarsi NON di comodo anche se ne è esclusa in forza di cause di esclusione o disapplicazione automatica, ovvero a seguito di risposta positiva all’istanza di interpello Beneficiano della causa di disapplicazione anche le società in liquidazione che si impegnano in Unico alla cancellazione entro il termine di presentazione dell’Unico dell’anno successivo (impegno in Unico 2017 con impegno alla cancellazione entro 30.9.2018)

Tassazione in capo alla società In presenza di eventuali riserve in sospensione d’imposta annullate in sede di assegnazione dei beni, ovvero presenti nella società trasformata, sono soggette ad imposta sostitutiva nella misura del 13% Si tratta delle riserve di rivalutazione (non affrancate) iscritte in occasione della precedente rivalutazione dei beni immobili Tale tassazione non si realizza nell’ipotesi di cessione agevolata dei beni ai soci (in tal caso il patrimonio rimane immutato) C.M. 37/E: il pagamento dell’imposta sostitutiva del 13% è definitivo e libera anche i soci

Tassazione in capo alla società L’imposta sostitutiva deve essere versata in due rate, di cui: Il 60% entro il 30 novembre 2017 Il 40% entro il 16 giugno 2018 Per la riscossione, i rimborsi ed il contenzioso si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. C.M. n. 26/E: l’esercizio dell’opzione per l’assegnazione agevolata si perfeziona con l’indicazione in Unico dei valori dei beni assegnati e della relativa imposta sostitutiva; l’omesso o insufficiente versamento dell’imposta sostitutiva non rileva ai fini del perfezionamento dell’operazione, ferma restando l’iscrizione a ruolo della stessa (con possibilità di ravvedimento operoso)

ULTERIORI CHIARIMENTI CIRCOLARE AdE 37/E/2016 Pag. 125 dispensa ULTERIORI CHIARIMENTI CIRCOLARE AdE 37/E/2016 ASSEGNAZIONE PLUSVALENTE PLUSVALENZA ISCRITTA A C/E PUO’ DIVERGERE DA QUELLA SI CUI CALCOLARE SOSTITUTIVA IN OGNI CASO VARIAZIONE IN DIMINUZIONE PER INTERA PLUSVALENZA PLUSVALENZA ISCRITTA A C/E DETERMINA RISERVA UTILI TASSATA SE DISTRIBUITA DA SOCIETA’ DI CAPITALI PLUSVALENZA ISCRITTA RILEVANTE PER ROL E SPESE RAPPRESENTANZA (VOCE A.5)

ULTERIORI CHIARIMENTI CIRCOLARE AdE 37/E/2016 Pag. 125 dispensa ULTERIORI CHIARIMENTI CIRCOLARE AdE 37/E/2016 ASSEGNAZIONE MINUSVALENTE IMMOBILIZZAZIONE BENE MERCE ISCRIZIONE A C/E ISCRIZIONE A C/E INDEDUCIBILE IRES E DEDUCIBILE IRAP DEDUCIBILE IRES SOLO SE VALORE EFFETTIVO BENE E DEDUCIBILE IRAP RIDUZIONE ROL RIDUZIONE ROL

ULTERIORI CHIARIMENTI CIRCOLARE AdE 37/E/2016 Pag. 125 dispensa ULTERIORI CHIARIMENTI CIRCOLARE AdE 37/E/2016 PIU’ ASSEGNAZIONI CON PLUS E MINUS OBBLIGO COMPENSAZIONE MINUS DA BENI MERCE CON PLUSVALENZE PER CALCOLO SOSTITUTIVA MINUS DA IMMOBILIZZAZIONI NON UTILIZZABILI IN COMPENSAZIONE EVENTUALE ECCEDENZA (DOPO COMPENSAZIONE CON PLUS) MINUS DA BENI MERCE DEDUCIBILE MINUS DA BENE MERCE COMPNESABILE ANCHE CON PLUS DA CESSIONE AGEVOLATA?

ULTERIORI CHIARIMENTI CIRCOLARE AdE 8/E/2017 Pag. 125 dispensa ULTERIORI CHIARIMENTI CIRCOLARE AdE 8/E/2017 ASSEGNAZIONE AGEVOLATA BENE MERCE CONFERMA DEDUZIONE DAL REDDITO D’IMPRESA SOLO SE MINUS DETERMINATA PRENDENDO IL VALORE EFFETTIVO DEL BENE LA SCELTA DEL VALORE CATASTALE DETERMINA UNA MINUSVALENZA NON DEDUCIBILE NOTA BENE: TALE MINUS E’ COMUNQUE UTILIZZABILE A SCOMPUTO DI EVENTUALI PLUS AI FINI DEL CALCOLO DELLA SOSTITUTIVA

ULTERIORI CHIARIMENTI CIRCOLARE AdE 8/E/2017 Pag. 125 dispensa ULTERIORI CHIARIMENTI CIRCOLARE AdE 8/E/2017 ASSEGNAZIONE AGEVOLATA A VALORI DI LIBRO SI CONFERMA POSSIBILITA’ DI ASSEGNAZIONE SOLO IN PRESENZA DI RISERVE ALMENO PARI AL VALORE CONTABILE DEL BENE IN OGNI CASO IL COMPORTAMENTO CONTABILE PUO’ PREVEDERE L’ASSEGNAZIONE ANCHE A VALORE EFFETTIVO

Effetti in capo ai soci

EFFETTI SUI SOCI SOCIETÀ DI CAPITALI SOCIETÀ DI PERSONE Pag. 131 dispensa EFFETTI SUI SOCI SOCIETÀ DI CAPITALI RISERVE DI CAPITALE RISERVE DI UTILI SOCIETÀ DI PERSONE Una slide ricca di contenuti deve essere necessariamente schematizzata, non possiamo presentare slide con troppo testo. Al fine di snellire l’immagine, è necessario suddividere in più caselle di testo i contenuti. Anche in questo caso abbiamo usato colori diversi e utilizzato le frecce; qui non abbiamo inserito ombreggiature o altri effetti per non appesantire l’immagine, visto che la slide risulta già «piena». TEMA DEL SOTTOZERO

SRL: RIDUZIONE RISERVE DI UTILI Pag. 132 dispensa SRL: RIDUZIONE RISERVE DI UTILI NEL 2016 ALFA SRL HA ASSEGNATO AL SOCIO MARIO ROSSI UN IMMOBILE: VALORE CONTABILE: 70.000 VALORE NORMALE: 100.000 VALORE CATASTALE: 90.000  ASSEGNAZIONE VERSANDO SOSTITUTIVA 8% SU 20.000 (90.000 – 70.000)  RIDOTTA UNA RISERVA DI UTILI DI 70.000 49,72% N.B.  NULLA SAREBBE CAMBIATO IN CAPO AL SOCIO SE LA SOSTITUTIVA FOSSE STATA PAGATA SULL’IMPORTO DI 30.000 € (100.000 – 70.000)

PRIORITARIA DISTRIBUZIONE UTILI Pag. 132 dispensa PRIORITARIA DISTRIBUZIONE UTILI CIRCOLARE AdE 26/E/2016  TESI INTERLOCUTORIA «L’art. 1, c. 118, escludendo le particolari assegnazioni in oggetto dalla disciplina delle disposizioni di cui ai commi 1, secondo periodo, e da 5 a 8 dell’art. 47 Tuir, intende garantire che non scattino le presunzioni previste dalla stessa disposizione. Ovviamente, tale effetto è limitato alla differenza tra i maggiori valori dei beni assegnati e il loro valore contabile fiscalmente riconosciuto su cui è stata corrisposta l’imposta sostitutiva che si considera prelevata a titolo definitivo» CIRCOLARE AdE 37/E/2016  «DIETROFRONT» «In riferimento al trattamento delle riserve, si ribadisce che la presunzione di prioritario utilizzo delle riserve di utili prevista dall’art. 47, c. 1, secondo periodo, Tuir, è disapplicata, dal comma 118 della disciplina agevolativa in esame, per l’intero importo oggetto di distribuzione in sede contabile e non è limitata alla base imponibile assoggettata ad imposta sostitutiva»

SRL: RIDUZIONE RISERVE DI CAPITALE Pag. 133 dispensa SRL: RIDUZIONE RISERVE DI CAPITALE NEL 2016 ALFA SRL HA ASSEGNATO AL SOCIO MARIO ROSSI UN IMMOBILE: VALORE FISCALE E CONTABILE ANTE ASSEGNAZIONE: 70.000 VALORE NORMALE: 100.000 VALORE CATASTALE: 90.000 RISERVE DI CAPITALE ANNULLATE: 100.000 COSTO DELLA PARTECIPAZIONE: 60.000 ALFA DECIDE DI ASSEGNARE VERSANDO SOSTITUTIVA 8% SU VALORE CATASTALE COSTO PARTECIPAZIONE POST ASSEGNAZIONE: -10.000 (60.000 + 20.000 – 90.000) DIFFERENZA DA ASSOGGETTARE A TASSAZIONE: 10.000 (90.000 – 80.000) COSTO FISCALE DEL BENE IN CAPO AL SOCIO: 90.000 49,72% «SOTTOZERO»

SOCIETÀ TRASPARENTI Pag. 133 dispensa NEL 2016 BETA SNC HA ASSEGNATO AL SOCIO MARIO ROSSI UN IMMOBILE: VALORE NORMALE: 100.000 VALORE CATASTALE: 95.000 VALORE FISCALE: 90.000 DIFFERENZA SU CUI APPLICARE SOSTITUTIVA: 5.000 (95.000 – 90.000) COSTO PARTECIPAZIONE SOCIO ANTE ASSEGNAZIONE: 90.000 COSTO PARTECIPAZIONE SOCIO POST ASSEGNAZIONE: 0 (90.000 + 5.000 – 95.000) DIFFERENZA DA ASSOGGETTARE A TASSAZIONE: 0 COSTO FISCALE DEL BENE IN CAPO AL SOCIO: 95.000 NO RIDETERMINAZIONE

«SOTTOZERO» SdP CIRCOLARE AdE 26/E/2016  FRASE INTERLOCUTORIA Pag. 134 dispensa «SOTTOZERO» SdP CIRCOLARE AdE 26/E/2016  FRASE INTERLOCUTORIA «Poiché il valore catastale del bene assegnato (95) è pari al nuovo costo fiscalmente riconosciuto della partecipazione (95), non emerge una differenza da assoggettare a tassazione in capo al socio» CIRCOLARE AdE 37/E/2016  CONFERMA/PRECISAZIONE «Anche nelle società di persone potrebbe verificarsi in capo al socio l’ipotesi in cui il valore normale/catastale del bene assegnato risulti maggiore rispetto al costo fiscalmente riconosciuto della partecipazione (precedentemente aumentato della differenza assoggettata a imposta sostitutiva dalla società)» DA VERIFICARE IPOTESI ACQUISTO A VALORE < PN IPOTESI SOCIETÀ IN CONTABILITÀ SEMPLIFICATA

TASSAZIONE DEL «SOTTOZERO» Pag. 134 dispensa TASSAZIONE DEL «SOTTOZERO» TASSAZIONE ORDINARIA 5 - ORDINARIA 6 - SEMPLIFICATA TASSAZIONE SEPARATA

RISERVE IN SOSPENSIONE D’IMPOSTA Pag. 135 dispensa RISERVE IN SOSPENSIONE D’IMPOSTA EFFETTO LIBERATORIO ANCHE IN CAPO A SOCIO UTILIZZO SUBORDINATO ALLE ALTRE RISERVE NEL 2016 GAMMA SRL PROVVEDE ALL’ASSEGNAZIONE DI UN IMMOBILE PRESENTANDO LE SEGUENTI RISERVE: RISERVE DI UTILI: 30 RISERVE DI CAPITALE: 50 RISERVE IN SOSPENSIONE D’IMPOSTA: 100 VALORE ATTRIBUITO AL BENE IN SEDE CONTABILE: 90 GAMMA SRL ANNULLA RISERVE PER 90: 30 RISERVE DI UTILI 50 RISERVE DI CAPITALE 10 RISERVE IN SOSPENSIONE D’IMPOSTA (CON SOSTITUTIVA DEL 13%)

LA FISCALITÀ INDIRETTA NELLE ASSEGNAZIONI E ALTRE OPERAZIONI AGEVOLATE

RILEVANZA IVA DELL’OPERAZIONE Pag. 127 dispensa RILEVANZA IVA DELL’OPERAZIONE OPERAZIONE «FUORI CAMPO» ACQUISTO DA SOGGETTI PRIVATI ACQUISTI EFFETTUATI PRIMA DELL’INTRODUZIONE DEL TRIBUTO ACQUISTI CON IVA NON DETRATTA NEPPURE IN PARTE

ASSEGNAZIONE FUORI CAMPO IVA Pag. 128 dispensa ASSEGNAZIONE FUORI CAMPO IVA SPESE INCREMENTATIVE DA VALUTARE RETTIFICA DELLA DETRAZIONE PERIODO DI MONITORAGGIO DECENNALE IVA DETRATTA ANCHE IN MISURA PARZIALE

ESEMPIO COMPILAZIONE DR IVA NEL 2016 SOCIETÀ ALFA S.R.L. HA ASSEGNATO IN VIA AGEVOLATA IMMOBILE STRUMENTALE PER NATURA ALL’UNICO SOCIO IMMOBILE ACQUISTATO DA PRIVATO NEL 2006 (ASSEGNAZIONE FCI) NEL 2014 E 2015 SOSTENUTE SPESE DI RISTRUTTURAZIONE, RISPETTIVAMENTE, PER EURO 55.000 E 88.000 E CON IVA (10% PARI, RISPETTIVAMENTE, A 5.000 E 8.000 EURO) INTERAMENTE DETRATTA 5.000 : 10 x 8 = 4.000 IVA DA RETTIFICARE SU SPESE SOSTENUTE NEL 2014 8.000 : 10 x 9 = 7.200 IVA DA RETTIFICARE SU SPESE SOSTENUTE NEL 2015 - 11.200

ASSEGNAZIONI RILEVANTI AI FINI IVA DEFINIZIONE BASE IMPONIBILE Pag. 128 dispensa ASSEGNAZIONI RILEVANTI AI FINI IVA DEFINIZIONE BASE IMPONIBILE ABBANDONATO CRITERIO DEL VALORE NORMALE IN FAVORE DEL PREZZO DI ACQUISTO O DI «COSTO» PROCESSO DI «ATTUALIZZAZIONE» AL MOMENTO DELLA CESSIONE RILEVANZA DELLE SPESE INCREMENTATIVE METODO «SUBORDINATO» PER IMMOBILI COSTRUITI (CIRCOLARE 37/E/2016) NON VALE IL VALORE CATASTALE (CIRCOLARE 26/E/2016)

ASSEGNAZIONI RILEVANTI AI FINI IVA Pag. 129 dispensa ASSEGNAZIONI RILEVANTI AI FINI IVA IMPONIBILI ESENTI VERIFICA DELLA DISCIPLINA APPLICABILE FABBRICATI TERRENI ABITATIVI AGRICOLI STRUMENTALI EDIFICABILI

ASSEGNAZIONE DI FABBRICATI Pag. 129 dispensa ASSEGNAZIONE DI FABBRICATI ESIGENZA DI RETTIFICARE IVA DETRATTA «L’obbligo di operare la rettifica dell’Iva detratta al momento dell’acquisto e le modalità con le quali va operata dipende dal “regime” con il quale i beni ammortizzabili sono assegnati e dalla circostanza che l’assegnazione avvenga nel corso del relativo periodo di tutela fiscale» (CIRCOLARE 26/E/2016) CAMBIO DI DESTINAZIONE C. 2 FABBRICATI STRUMENTALI FABBRICATI MERCE VARIAZIONE PRO RATA C. 4 FABBRICATI PATRIMONIO

ESEMPIO COMPILAZIONE DR IVA NEL 2016 ALFA S.R.L. HA ASSEGNATO IN VIA AGEVOLATA IMMOBILE STRUMENTALE PER NATURA ALL’UNICO SOCIO NON SOSTENUTE SPESE INCREMENTATIVE IMMOBILE ACQUISTATO NEL 2010 (ASSEGNAZIONE IN ESENZIONE DA IVA) IVA ALL’ACQUISTO DI 60.000 EURO INTERAMENTE DETRATTA 60.000 : 10 x 4 = 24.000 IVA DETRATTA ALL’ACQUISTO DA RETTIFICARE - 24.000

ASSEGNAZIONE BENE RISCATTATO DA LEASING Pag. 130 dispensa ASSEGNAZIONE BENE RISCATTATO DA LEASING DUBBI DA RISOLVERE INDIVIDUAZIONE BASE IMPONIBILE AI FINI IVA PREZZO RISCATTO O COSTO DEL CONCEDENTE? DECORRENZA MONITORAGGIO DECENNALE DA RISCATTO O DA DECORRENZA CONTRATTO? IVA DA SOTTOPORRE A RETTIFICA IVA SU RISCATTO O ANCHE IVA ASSOLTA SUI CANONI?

AGEVOLAZIONE STABILITÀ 2016 Pag. 130 dispensa AGEVOLAZIONE STABILITÀ 2016 IMPOSTE DI REGISTRO E IPOCATASTALI “per le assegnazioni e le cessioni ai soci di cui ai commi da 115 a 118, le aliquote dell’imposta proporzionale di registro eventualmente applicabili sono ridotte alla metà e le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa” REGISTRO FISSO NO AGEVOLAZIONE CIRCOLARE 37/E/2016  RESTA FERMA IMPOSTA MINIMA DI € 1.000

IMPOSTA DI REGISTRO E IPOCATASTALI Pag. 131 dispensa IMPOSTA DI REGISTRO E IPOCATASTALI BASE IMPONIBILE PER TUTTI GLI IMMOBILI VALORE CATASTALE RIVALUTATO CIRCOLARE 37/E/2016 DIRETTE  REGISTRO (NO PER PREZZO/VALORE) NECESSARIA SPECIFICA OPZIONE

IMPOSTA DI REGISTRO E IPOCATASTALI Pag. 131 dispensa IMPOSTA DI REGISTRO E IPOCATASTALI ASSEGNAZIONE FABBRICATI FUORI CAMPO IVA ORDINARIO AGEVOLATO ABITATIVI 9% - 2% € 50 + € 50 4,5% - 1% € 50 + € 50 STRUMENTALI 9% € 50 + € 50 4,5% € 50 + € 50

IMPOSTA DI REGISTRO E IPOCATASTALI Pag. 132 dispensa IMPOSTA DI REGISTRO E IPOCATASTALI ASSEGNAZIONE IN IVA FABBRICATI ABITATIVI ORDINARIO AGEVOLATO IMPONIBILI (ANCHE SU OPZIONE) € 200 € 200 + € 200 € 200 € 200 + € 200 ESENTI 9% - 2% € 50 + € 50 4,5% - 1% € 50 + € 50

IMPOSTA DI REGISTRO E IPOCATASTALI Pag. 132 dispensa IMPOSTA DI REGISTRO E IPOCATASTALI ASSEGNAZIONE IN IVA FABBRICATI STRUMENTALI ORDINARIO AGEVOLATO IMPONIBILI (ANCHE SU OPZIONE) € 200 3% + 1% € 200 € 200 + € 200 ESENTI € 200 3% + 1% € 200 € 200 + € 200

IMPOSTA DI REGISTRO E IPOCATASTALI ASSEGNAZIONE TERRENI FABBRICABILI Pag. 133 dispensa IMPOSTA DI REGISTRO E IPOCATASTALI ASSEGNAZIONE TERRENI FABBRICABILI ORDINARIO AGEVOLATO IMPONIBILI € 200 € 200 + € 200 € 200 € 200 + € 200 FUORI CAMPO 9% € 50 + € 50 4,5% € 50 + € 50

IMPOSTA DI REGISTRO E IPOCATASTALI ASSEGNAZIONE TERRENI AGRICOLI Pag. 133 dispensa IMPOSTA DI REGISTRO E IPOCATASTALI ASSEGNAZIONE TERRENI AGRICOLI ORDINARIO IMPONIBILI AGEVOLATO FUORI CAMPO – NO CD/IAP 15% € 50 + € 50 7,5% € 50 + € 50 FUORI CAMPO – CD/IAP € 200 € 200 + 1% € 200 € 200 + € 200

Esempi imposte indirette

Esempi imposte indirette 1) Abitativi ceduti/assegnati da impresa che li ha costruiti o ristrutturati entro 5 anni: Imponibile Iva (4% se assegnatario «prima casa», 10% non di lusso e 22% di lusso, ossia A/1, A/8 e A/9) Registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (200 cadauna) No rettifica detrazione No pro-rata

Esempi imposte indirette 2) Abitativi ceduti/assegnati da impresa che li ha costruiti o ristrutturati oltre 5 anni (senza opzione Iva) Esente Iva Registro 4,5% (1% se assegnatario «prima casa), ipotecarie e catastali in misura fissa (50 euro cadauna) Base imponibile valore catastale Si rettifica detrazione (no se sono decorsi oltre 10 anni dall’ultimazione dei lavori) Si pro-rata

Esempi imposte indirette 3) Abitativi ceduti/assegnati da impresa che li ha costruiti o ristrutturati oltre 5 anni (con opzione Iva) Imponibile Iva (4% se assegnatario «prima casa», 10% non di lusso e 22% di lusso, ossia A/1, A/8 e A/9) Iva applicata con reverse charge (se assegnatario soggetto Iva) Registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (200 cadauna) No rettifica detrazione No pro-rata

Esempi imposte indirette 4) Abitativi ceduti/assegnati da impresa diversa da quella che li ha costruiti o ristrutturati Esente Iva Registro 4,5% (1% se assegnatario «prima casa), ipotecarie e catastali in misura fissa (50 euro cadauna) Base imponibile valore catastale Si rettifica detrazione (no se sono decorsi oltre 10 anni dall’acquisto) Si pro-rata

Esempi imposte indirette 5) Abitativi assegnati da impresa diversa da quella che li ha costruiti o ristrutturati (con Iva non detratta all’acquisto o acquisto da privato) Fuori campo Iva Registro 4,5% (1% se assegnatario «prima casa), ipotecarie e catastali in misura fissa (50 euro cadauna) Base imponibile valore catastale No rettifica detrazione (Iva in acquisto assente o non detratta) No pro-rata Nota bene: se ceduti rientrano in ambito Iva (esente)

Esempi imposte indirette 1) Strumentali ceduti/assegnati da impresa che li ha costruiti o ristrutturati entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori Iva per obbligo (22% o 10%) No reverse charge Iva Registro fisso (200 euro) e ipotecarie e catastali (200 + 200) No rettifica detrazione No pro-rata

Esempi imposte indirette 2) Strumentali ceduti/assegnati da impresa che li ha costruiti o ristrutturati oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori (con opzione Iva) Iva per obbligo (22% o 10%) Si reverse charge Iva (se assegnatario soggetto Iva) Registro fisso (200 euro) e ipotecarie e catastali (200 + 200) No rettifica detrazione No pro-rata

Esempi imposte indirette 3) Strumentali ceduti/assegnati da impresa che li ha costruiti o ristrutturati oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori (senza opzione Iva) Iva esente Registro fisso (200 euro) e ipotecarie e catastali (200 + 200) Si rettifica detrazione (no se decorsi oltre 10 anni dall’ultimazione dei lavori) Si pro-rata (no se bene ammortizzabile)

Esempi imposte indirette 4) Strumentali ceduti/assegnati da impresa diversa da quella che li ha costruiti o ristrutturati (con opzione Iva) Iva (22% o 10%) Si reverse charge Iva (se assegnatario soggetto Iva) Registro fisso (200 euro) e ipotecarie e catastali (200 + 200) No rettifica detrazione No pro-rata

Esempi imposte indirette 5) Strumentali ceduti/assegnati da impresa diversa da quella che li ha costruiti o ristrutturati (senza opzione Iva) Iva esente Registro fisso (200 euro) e ipotecarie e catastali (200 + 200) Si rettifica detrazione (no se decorsi oltre 10 anni dall’acquisto) Si pro-rata (no se bene ammortizzabile)

Esempi imposte indirette 6) Strumentali assegnati da impresa diversa da quella che li ha costruiti o ristrutturati (con Iva non detratta all’acquisto o acquisto da privato) Fuori campo Iva Registro 4,5%, ipotecarie e catastali in misura fissa (50 euro cadauna) Base imponibile valore catastale No rettifica detrazione (Iva in acquisto assente o non detratta) No pro-rata Nota bene: se ceduti rientrano in ambito Iva (esente o imponibile per opzione)

Trasformazione in società semplice

Trasformazione in società semplice Esempi imposte indirette Per la trasformazione in società semplice, è richiesto che la società abbia per oggetto esclusivo o principale l’attività di gestione di beni immobili (C.M. 26/E: sono escluse le società che svolgono attività di servizi più complessi quali le società che gestiscono villaggi turistici, centri sportivi e gallerie commerciali, in quanto non qualificabili come società di gestione immobiliare – si veda anche la C.M. 7/E/2013 riferita all’applicazione «pex» per le partecipazioni in società immobiliari)

Esempi imposte indirette La trasformazione agevolata in società semplice può essere effettuata solamente se all’atto della trasformazione la compagine sociale è composta dagli stessi soci presenti al 30 settembre 2015 (anche se con partecipazioni diverse) L’entrata di nuovi soci impedisce anche agli altri soci di procedere con la trasformazione agevolata

Esempi imposte indirette Determinazione base imponibile imposta sostitutiva per beni agevolabili: applicazione stesse regole previste per l’assegnazione Eventuali beni non agevolabili sono soggetti alla disciplina ordinaria (plusvalenza o ricavo) in quanto trattasi di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa Il costo fiscale delle partecipazioni dei soci è aumentato della differenza assoggettata ad imposta sostitutiva in capo alla società

Esempi imposte indirette Nella trasformazione in società semplice: Imposte d’atto (registro ipotecarie e catastali): sempre in misura fissa (200 euro cadauna) Iva: trattandosi di destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa utilizzo criteri art. 13, co. 3, lett. b), del DPR 633/72 (costo di acquisto determinato nel momento in cui si effettua la trasformazione); Iva: la C.M. 26/E individua la base imponibile nel costo di acquisto + spese incrementative (con Iva detratta) – deprezzamento (ammortamento?); se bene riscattato da leasing deve tenersi conto anche dei canoni pagati alla società concedente prima del riscatto

TRASFORMAZIONE IN SOCIETÀ SEMPLICE Pag. 135 dispensa TRASFORMAZIONE IN SOCIETÀ SEMPLICE TASSAZIONE RISERVE DI UTILI  DIVIDENDI TASSAZIONE RISERVE IN SOSPENSIONE D’IMPOSTA  13% COSTO FISCALE PARTECIPAZIONE INCREMENTATO B.I. SOSTITUTIVA APPLICAZIONE RITENUTA IN SEDE TASSAZIONE DIVIDENDI DA PNQ POST TRASFORMAZIONE 2 PROBLEMI DA GESTIRE SOMMA RICEVUTA DAL SOCIO A SEGUITO DI FUTURA CESSIONE DELL’IMMOBILE NO TASSAZIONE ART. 20-BIS TUIR (DRE LOMBARDIA – INTERPELLO 904/1/2013)

Estromissione immobili imprenditore individuale

Estromissione immobili Estromissione immobile Imprese individuali (non rileva il regime contabile adottato) Beni oggetto di estromissione: immobili strumentali per natura e per destinazione (quindi A/10, B, C, D ed E, nonché quelli classificati da A/1 ad A/9 purchè utilizzati direttamente ed esclusivamente per lo svolgimento dell’attività d’impresa) Sono quindi esclusi gli immobili merce e quelli non strumentali (patrimonio)

Estromissione immobili Estromissione immobile L’immobile oggetto di estromissione deve essere posseduto alla data del 31 ottobre 2016 (ed alla data del 1° gennaio 2017) Deve sussistere esercizio d’impresa alla data del 31.10.2016 ed alla data dell’1.1.2011 L’estromissione deve essere eseguita entro il 31 maggio 2017 (con annotazione in contabilità) L’estromissione può essere eseguita dall’erede dell’imprenditore individuale deceduto successivamente al 31 ottobre 2016, a condizione che l’opzione sia esercitata dall’erede che abbia proseguito l’attività del de cuius in forma individuale (ipotesi percorribile anche per donazione azienda)

Estromissione immobili Estromissione immobile Il requisito della strumentalità del bene deve sussistere alla data del 31.10.2016 (se locato successivamente a tale data non viene meno la possibilità di estromettere il bene) Si realizza con il comportamento concludente (annotazione in contabilità) e si perfeziona con l’indicazione in Unico dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva L’omesso o insufficiente versamento dell’imposta non rileva ai fini del perfezionamento dell’opzione, ferma restando l’iscrizione a ruolo dell’imposta dovuta L’eventuale mancata compilazione del modello Unico PF per indicare i beni estromessi può essere sanata al più tardi entro 90 giorni dal termine Gli effetti dell’estromissione di producono dal 1° gennaio 2017

Estromissione immobili Estromissione immobile Individuazione immobile d’impresa: Per acquisti dal 1992 è necessaria l’indicazione del bene nei registri contabili (inventario o beni ammortizzabili) Per acquisti fino al 1991, gli immobili strumentali per destinazione sono sempre relativi all’impresa (anche in assenza di indicazione in contabilità), mentre quelli strumentali per natura sono relativi all’impresa solo se indicati in contabilità

Estromissione immobili Estromissione immobile La base imponibile è data dalla differenza tra valore normale e costo fiscale dell’immobile (l’assenza di base imponibile non preclude l’agevolazione) Il valore normale può essere sostituito dal valore catastale L’aliquota dell’imposta sostitutiva è pari all’8% (sulla predetta differenza) L’imposta è versata in due rate: 60% entro il 30 novembre 2017 e 40% entro il 16 giugno 2018

Estromissione immobili Estromissione immobile L’estromissione dell’immobile non interrompe il periodo di possesso (ai fini della tassazione della plusvalenza derivante dalla successiva vendita) Non si applicano imposte d’atto (non vi è trasferimento) L’Iva è applicata nei modi ordinari (in funzione della tipologia di immobile)

ESTROMISSIONE AGEVOLATA 2016 Pag. 136 dispensa ESTROMISSIONE AGEVOLATA 2016 ADEMPIMENTI COMPORTAMENTO CONCLUDENTE ENTRO 31.5.2016 INDICAZIONE IN DR 2017  VALORE BENI E IMPOSTA SOSTITUTIVA VERSAMENTO SOSTITUTIVA IN 2 RATE CON CODICE TRIBUTO «1127»: 60%  ENTRO 30.11.2016 40%  ENTRO 16.6.2017

VERSAMENTI Pag. 137 dispensa NEL 2016 DITTA INDIVIDUALE MARIO ROSSI ESTROMETTE IMMOBILE STRUMENTALE PER NATURA: COMPORTAMENTO CONCLUDENTE IN DATA 31.5.2016 BASE IMPONIBILE 12.500  SOSTITUTIVA (8%*12.500) = 1.000 VERSATO 60% IL 30.11.2016 DA VERSARE 40% ENTRO 16.6.2017

COMPILAZIONE REDDITI 2017 Pag. 137 dispensa NEL 2016 DITTA INDIVIDUALE MARIO ROSSI HA ESTROMESSO IMMOBILE STRUMENTALE PER NATURA (A/10): VALORE NORMALE: 130.000 VALORE CATASTALE: 112.500 VALORE FISCALE: 100.000 DIFFERENZA SU CUI APPLICARE IMPOSTA SOSTITUTIVA: 12.500 (112.500 – 100.000)

BASE IMPONIBILE NEGATIVA Pag. 138 dispensa BASE IMPONIBILE NEGATIVA NEL 2016 DITTA INDIVIDUALE HA ESTROMESSO IMMOBILE STRUMENTALE PER NATURA: VALORE NORMALE : 105.000 VALORE CATASTALE: 90.000 VALORE FISCALE: 100.000 DIFFERENZA SU CUI APPLICARE IMPOSTA SOSTITUTIVA: - 10.000 (90.000) ASSEGNAZIONE POSSIBILE  NO IMPOSTA SOSTITUTIVA MINUS  NON DEDUCIBILE REDDITO IMPRESA

OMESSO/INSUFFICIENTE/TARDIVO VERSAMENTO SOSTITUTIVA Pag. 138 dispensa POSSIBILI PATOLOGIE OMESSO/INSUFFICIENTE/TARDIVO VERSAMENTO SOSTITUTIVA NON RILEVA AI FINI PERFEZIONAMENTO ESTROMISSIONE ISCRIZIONE A RUOLO POSSIBILE RAVVEDIMENTO OPEROSO

MANCATA COMPILAZIONE DR Pag. 139 dispensa POSSIBILI PATOLOGIE MANCATA COMPILAZIONE DR CIRCOLARE AdE 26/E/2016: «Anche per l’esercizio dell’opzione in commento, assumono rilevanza adempimenti dell’imprenditore che presuppongano la volontà di escludere i beni immobili strumentali per destinazione dal patrimonio dell’impresa, fermo restando il perfezionamento dell’opzione con l’indicazione nella dichiarazione dei redditi» … … «l’eventuale mancata compilazione della corrispondente sezione del Modello Unico PF … può essere sanata al più tardi entro i termini di cui all'art. 2, c. 7, D.P.R. 322/1998, (i.e. entro 90 giorni dalla scadenza del termine di presentazione della dichiarazione dei redditi)»

ESTROMISSIONE IMMOBILE LOCATO Pag. 139 dispensa ESTROMISSIONE IMMOBILE LOCATO DITTA INDIVIDUALE MARIO ROSSI HA ESTROMESSO IMMOBILE STRUMENTALE PER NATURA IN DATA 31.5.2016 (CON EFFETTO RETROATTIVO DAL 1.1.2016) IMMOBILE LOCATO AD ALFA SRL  CANONE MENSILE 1.000 € IVA NOTA DI CREDITO  STORNARE EVENTUALE IVA ADDEBBITATA CONDUTTORE REGISTRO RILIQUIDAZIONE CON ALIQUOTA 2% (NON PIÙ 1%) «RB» M. ROSSI IMMOBILE LOCATO 365 GG. E RELATIVO CANONE