Corso di Diritto Tributario - Prof. Stefano Mazzocchi. Art. 90 Proventi Immobiliari. Corso di Diritto Tributario - Prof. Stefano Mazzocchi.

Art. 90 – Proventi Immobiliari. Gli immobili appartenenti all’impresa possono essere suddivisi in tre categorie : Immobili strumentali; Immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa; Beni diversi dai precedenti ( per esempio gli immobili di civile abitazione posseduti dall’impresa, i cosiddetti appartamenti patrimonio) a questa categoria si applica l’articolo 90 del Tuir. Corso di Diritto Tributario - Prof. Stefano Mazzocchi.

Art. 90 – Proventi immobiliari. Immobili strumentali. La normativa (art. 43, comma due, del Tuir) definisce tali gli immobili : Strumentali per destinazione  cioè quelli utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa commerciale da parte del possessore; Strumentali per natura  sono quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, indipendentemente dal loro utilizzo. L’Amministrazione finanziaria, nelle istruzioni alla dichiarazione dei redditi, individua le seguenti categorie catastali degli immobili da considerare strumentali per natura : B (unità immobiliari per uso di alloggi collettivi); C (unità immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varia) ; D (immobili a destinazione speciale); E (immobili a destinazione particolare) ; A/10 (uffici e studi privati a condizione che la destinazione sia prevista dalla licenza edilizia o concessione edilizia anche se in sanatoria). Corso di Diritto Tributario - Prof. Stefano Mazzocchi.

Art. 90 – Proventi Immobiliari. Immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa : Se l’impresa è una società immobiliare di costruzione, gli immobili assumono caratteristica di bene merce. Ne consegue che gli immobili costituiscono beni di magazzino e concorrono al reddito secondo le risultanze del conto economico, la loro cessione fa scaturire ricavi; Se l’impresa è una società immobiliare di pura gestione, occorre distinguere tra i beni immobili oggettivamente commerciali (stabilimenti, laboratori,magazzini,altro) il cui reddito si determina in base alle risultanze di bilancio, e le abitazioni ( A/2, A/3, altro) per le quali la determinazione del reddito avviene in base all’articolo 37 del Tuir. Corso di Diritto Tributario - Prof. Stefano Mazzocchi.

Art. 90 – Proventi immobiliari. Per la determinazione del reddito dei beni immobili diversi da quelli strumentali e da quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa occorre individuare il luogo in cui il bene è situato: Se l’immobile è situato nel territorio dello Stato, la determinazione del reddito avviene applicando i criteri catastali (articolo 37 Tuir) ; Se l’immobile è situato all’estero si applica l’articolo 70 del Tuir, di conseguenza : Se il bene all’estero è soggetto ad imposte sui redditi, l’imponibile è costituito dall’ammontare della valutazione effettuata dallo Stato estero nel periodo di imposta corrispondente; Se il bene è esente da imposte all’estero, l’imponibile è dato dall’ammontare percepito nel periodo d’imposta ridotto del 15% a titolo di deduzione forfettaria. Corso di Diritto Tributario - Prof. Stefano Mazzocchi.

Art. 90 – Proventi Immobiliari. Ai sensi dell’art. 8, comma 1, del D.Lgs 23/2011, l’IMU sostituisce l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali, dovute in relazione ai redditi fondiari generati dagli immobili (fabbricati e terreni) non locati. Dal punto di vista Ires trovano applicazione sia il tributo comunale, sia l’imposta sui redditi applicata secondo i criteri ordinari sottesi al funzionamento di tali tributi. Si segnala che, rispetto a taluni soggetti Ires, quali, per esempio : Le società agricole che abbiano optato per il regime agevolato di; Gli enti non commerciali, Nella determinazione della base imponibile, assumono rilevanza i redditi catastali dei terreni e di conseguenza la nuova ed ulteriore rivalutazione dei redditi dominicale ed agrario iscritti in Catasto, di cui all’art. 1, comma 512, della legge 228/2012. Corso di Diritto Tributario - Prof. Stefano Mazzocchi.

Art. 90 – Proventi Immobiliari. Le deduzioni previste per le spese sostenute presso gli immobili locati sono del 15% del canone di locazione. Il limite di deduzione si applica alle spese ordinarie sostenute in un singolo anno, senza consentire il riporto agli anni successivi dell’eventuale eccedenza formatasi in uno specifico periodo. Conferma di tale impostazione è stata fornita dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 10/E del 2006. Nel documento è stato chiarito che : “se le spese di manutenzione ordinaria sostenute da un’impresa risultino, in un determinato periodo d’imposta, superiori al limite del 15%, l’eccedenza non rileva nei periodi d’imposta successivi, anche se l’importo delle spese sostenute nel corso di essi sia inferiore al predetto limite”. Corso di Diritto Tributario - Prof. Stefano Mazzocchi.

Art. 90 – Proventi immobiliari. La norma, inoltre, richiede per la sua applicazione che le spese di manutenzione ordinaria siano effettivamente rimaste a carico dell’impresa locatrice e che, al contrario, non siano state traslate sul conduttore in forza di specifiche pattuizioni contrattuali. Al riguardo, l’agenzia delle entrate (10/E del 2006) ha chiarito che : “ se le parti stabiliscono nel contratto di locazione che le spese di manutenzione ordinaria siano addebitate al conduttore anziché al locatore, quest’ultimo non potrà dedurre gli importi delle spese in argomento e il canone rileverà per l’intero ammontare contrattualmente previsto”. Corso di Diritto Tributario - Prof. Stefano Mazzocchi.

Art. 90 – Proventi immobiliari. Le spese relative agli immobili diversi da quelli strumentali e da quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa sono indeducibili in quanto già considerate in misura forfetaria nella determinazione delle rendite catastali. La loro iscrizione in bilancio obbliga, quindi, ad effettuare, in sede di dichiarazione del redditi, una variazione in aumento di parti importo. Corso di Diritto Tributario - Prof. Stefano Mazzocchi.

Art. 90 – Proventi immobiliari. I componenti negativi che non sono considerati forfetariamente nel calcolo della rendita catastale sono invece deducibili dal reddito d’impresa. Si tratta dei costi non strettamente connessi agli immobili. Complessivamente, in sede di dichiarazione dei redditi, si avrà : Una variazione del reddito in diminuzione, di importo pari agli eventuali proventi contabilizzati in bilancio ( per esempio i canoni di locazione) ; Una variazione in aumento, relativamente alle spese e agli oneri contabilizzati; Una variazione in aumento pari all’ammontare del reddito determinato in base alle disposizioni dell’articolo 90 Tuir. Corso di Diritto Tributario - Prof. Stefano Mazzocchi.

Art. 90 – Proventi immobiliari. Accanto alle modifiche che hanno riguardato il criterio generale di deducibilità fiscale degli interessi passivi in capo ai soggetti Ires, l’articolo 1, comma 35, della legge finanziaria per l’anno 2008 ha fornito una interpretazione autentica del contenuto dell’articolo 90 del Tuir. In particolare, la disposizione prevista dalla legge Finanziaria ha espressamente chiarito che “tra le spese e gli altri componenti negativi indeducibili di cui al comma 2 dell’articolo 90 non si comprendono gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l’acquisizione degli immobili indicati al comma 1 dello stesso articolo 90”. Corso di Diritto Tributario - Prof. Stefano Mazzocchi.

Art. 90 – Proventi immobiliari. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate il regime di deducibilità si applica non solo agli interessi passivi sostenuti in relazione a finanziamenti accesi per l’acquisto degli immobili ma anche agli interessi passivi relativi a finanziamenti stipulati per la costruzione degli stessi (circolare n. 19/E del 2009); Come chiarito dall’Agenzia delle entrate, considerata la natura di interpretazione autentica,la disposizione in esame possiede un’efficacia retroattiva e, pertanto, si rende applicabile anche ai rapporti tributari sorti anteriormente alla relativa entrata in vigore della stessa, con la sola eccezione dei rapporti esauriti (circolare n. 19/E del 2009). Corso di Diritto Tributario - Prof. Stefano Mazzocchi.