LEGGE DI STABILITA' TEMATICHE IMMOBILIARI Forlì, 6 aprile 2016 Anno di grazia per vendere la prima casa Innalzamento dell'aliquota dell'imposta di registro per i terreni agricoli dal 12% al 15% Estensione delle agevolazioni PPC a favore del coniuge o dei parenti in linea retta del coltivatore diretto Disciplina del leasing abitativo Proroga al 31 dicembre 2016 delle detrazioni IRPEF per interventi di efficienza energetica Proroga al 31 dicembre 2016 detrazione IRPEF al 50% per ristrutturazione edilizia Detrazione IRPEF del 50% dell'IVA per acquisto da impresa di abitazione di classe energetica A o B Assegnazione e cessione ai soci, trasformazione in società semplice Rivalutazione costo di acquisto di partecipazioni e terreni ai fini della determinazione delle plusvalenze Innalzamento soglia del contante a 2.999,99 euro

Tassazione acquisto immobili Articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al T.U. Imposta di registro Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi 9% Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis) 2% Se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale: 15 per cento Se il trasferimento è effettuato nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all'esercizio dell'attività di leasing finanziario, e ha per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies): 1,5 per cento (fino al 31 dicembre 2020)

Requisiti per godere delle agevolazioni prima casa Nota II-bis della tariffa, parte I, allegata al T.U. Imposta di registro II-bis) 1. Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni: a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto; b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare; c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa;

L'anno di grazia per vendere la prima casa 4-bis. L'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4 (decadenza dall'agevolazione prima casa e recupero dell'imposta ordinaria al 9% oltre soprattassa ed interessi)

Ampliamento PPC legge di stabilità Art. 1, commi 906-907 L. 28-12-2015 n. 208 906. Al comma 4-bis dell'articolo 2 del decreto-legge 30 dicembre 2009, n. 194, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 2010, n. 25, dopo il primo periodo è inserito il seguente: «Le agevolazioni previste dal periodo precedente si applicano altresì agli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli e relative pertinenze, posti in essere a favore di proprietari di masi chiusi di cui alla legge della provincia autonoma di Bolzano 28 novembre 2001, n. 17, da loro abitualmente coltivati». 907. Le disposizioni di cui all'articolo 2, comma 4-bis, del decreto-legge 30 dicembre 2009, n. 194, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 2010, n. 25, sono applicabili anche a favore del coniuge o dei parenti in linea retta, purché già proprietari di terreni agricoli e conviventi, di soggetti aventi i requisiti di cui al medesimo articolo 2, comma 4-bis.

Segue 8. Il rilascio di assegni circolari, vaglia postali e cambiari di importo inferiore a euro mille può essere richiesto, per iscritto, dal cliente senza la clausola di non trasferibilità. 10. Per ciascun modulo di assegno bancario o postale richiesto in forma libera ovvero per ciascun assegno circolare o vaglia postale o cambiario rilasciato in forma libera è dovuta dal richiedente, a titolo di imposta di bollo, la somma di 1,50 euro. La sanzione per la violazione va dall'1% al 40% dell'importo trasferito con il minimo di euro 3.000. 12. Il saldo dei libretti di deposito bancari o postali al portatore non può essere pari o superiore a euro mille

IL LEASING ABITATIVO L. 28-12-2015 n. 208 art. 1, comma 76 Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l'intermediario finanziario iscritto nell'albo di cui all'articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire l'immobile su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito.

INADEMPIMENTO DELL'UTILIZZATORE L. 28-12-2015 n. 208 art. 1, comma 78 In caso di risoluzione del contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell'utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto. L'eventuale differenza negativa è corrisposta dall'utilizzatore al concedente. Nelle attività di vendita e ricollocazione del bene, di cui al periodo precedente, la banca o l'intermediario finanziario deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell'utilizzatore.

DETRAZIONI FISCALI dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020 Utilizzatore di età inferiore a 35 anni, con un reddito complessivo non superiore a 55 mila euro e non titolare di altre abitazioni detrazione IRPEF pari al 19% dei canoni e relativi oneri accessori derivanti dalla locazione finanziaria per un importo non superiore a 8,000 euro [massimo detrazione annua euro 1.520], a condizione che l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dalla consegna; Detrazione IRPEF del 19% relativa al costo di acquisto a fronte dell'esercizio dell'opzione finale per un importo non superiore a 20,000 euro [massimo detrazione euro 3.800]; Per soggetti dai 35 anni di età in avanti le stesse detrazioni sono riconosciute per importi non superiori alla metà di quelli sopra indicati.

CONFRONTO CON DETRAZIONE IRPEF MUTUI .Mutui per la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale L’importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% degli interessi passivi è pari a 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d’imposta. .Mutui per l’acquisto dell'abitazione principale passivi è pari a 4.000 euro complessivi per ciascun anno d’imposta.

LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE FINANZIARIA D.P.R. 26-4-1986 n. 131 Articolo 8-bis 1. Atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili strumentali, anche da costruire ed ancorché assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8-ter), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633: 4 per cento. 1-bis. Atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili a destinazione abitativa, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, effettuate nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies) dell'articolo 1, ancorché assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8-bis), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633: 1,5 per cento (fino al 31 dicembre 2020) 1-ter. Atti, diversi da quelli di cui al comma 1-bis, relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili a destinazione abitativa, anche da costruire ed ancorché assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8-bis), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633: 9 per cento (fino al 31 dicembre 2020)

BASE IMPONIBILE DELLA CESSIONE Per le cessioni di cui ai commi 1, 1-bis e 1-ter l'imposta si applica sul corrispettivo pattuito per la cessione aumentato della quota capitale compresa nei canoni ancora da pagare oltre al prezzo di riscatto

DETRAZIONE PER INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE D. P. R. 22-12-1986 n DETRAZIONE PER INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE D.P.R. 22-12-1986 n. 917 art. 16-bis Dall'imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento [ora 50 per cento] delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro [ora 96.000 euro] per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi: a) di cui alle lett. a) (manutenzione ordinaria), b) (manutenzione straordinaria), c) (restauro e risanamento conservativo) e d) (ristrutturazione edilizia) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117, del codice civile; b) di cui alle lettere b) (manutenzione straordinaria), c) (restauro e risanamento conservativo) e d) (ristrutturazione edilizia) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze; [...] d) relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune; [...] h) relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. [...]

ACQUISTO DI IMMOBILE RISTRUTTURATO DALL'IMPRESA DI COSTRUZIONI La detrazione di cui al comma 1 spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36 per cento [ora 50 per cento] del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro [ora 96,000 euro].

VENDITA DELL'UNITA' IMMOBILIARE In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Segue interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione (comma 347 legge n. 296/2006) [valore massimo della detrazione 30 mila euro] sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia, [valore massimo della detrazione 30 mila euro] interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria [valore massimo della detrazione 30 mila euro]

Spese per acquisto di mobili e grandi elettrodomestici D.L. 4-6-2013 n. 63 Art. 16 Ai contribuenti che fruiscono della detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici è altresì riconosciuta una detrazione dall'imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le ulteriori spese documentate sostenute per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione. La detrazione di cui al presente comma, da ripartire tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo, spetta nella misura del 50 per cento delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2016 ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro. Le spese di cui al presente comma sono computate, ai fini della fruizione della detrazione d'imposta, indipendentemente dall'importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione che fruiscono delle detrazioni di cui al comma 1.

DETRAZIONE PER ACQUISTO DALL'IMPRESA DI UNITA' IMMOBILIARI DI CLASSE A o B L. 28-12-2015 n. 208 art. 1, comma 56 Ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall'imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50 per cento dell'importo corrisposto per il pagamento dell'imposta sul valore aggiunto in relazione all'acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. La detrazione di cui al precedente periodo è pari al 50 per cento dell'imposta dovuta sul corrispettivo d'acquisto ed è ripartita in dieci quote costanti nell'anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d'imposta successivi.

ASSEGNAZIONE AGEVOLATA DEI BENI IMMOBILI Entro il 30 settembre 2016 le società commerciali (S.n.c., S.a.s., S.r.l., S.p.A., S.a.p.A.) possono assegnare o cedere ai soci - iscritti nel libro soci o nel registro imprese alla data del 30 settembre2015 - beni immobili - diversi da quelli utilizzati per l'attività d'impresa. Agevolazione imposte dirette. Sulla differenza tra il valore normale degli immobili - oppure il loro valore catastale, su richiesta della società - ed il costo degli stessi fiscalmente riconosciuto si applica un'imposta sostitutiva dell'imposta sui redditi e dell'IRAP nella misura dell'8% oppure del 10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi d'imposta precedenti. Agevolazione imposte indirette. L'aliquota dell'imposta di registro, ove dovuta, è ridotta alla metà; le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa.

Segue Le società commerciali (S.n.c., S.a.s., S.r.l., S.p.A., S.a.p.A.) entro il 30 settembre 2016 possono trasformarsi in società semplici con il pagamento della stessa imposta sostitutiva dell'imposta sui redditi e dell'IRAP, con la conseguenza che la successiva vendita o assegnazione degli immobili non determina più reddito d'impresa. L'imprenditore individuale che alla data del 31 ottobre 2015 possiede beni immobili strumentali può, entro il 31 maggio 2016, optare per l'esclusione dei beni stessi dal patrimonio d'impresa con il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'imposta sui redditi e dell'IRAP nella misura dell'8% della differenza tra il valore normale dei beni - oppure il loro valore catastale, su richiesta dell'imprenditore - ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto, con le stesse modalità previste per le società commerciali.

TRATTAMENTO TRIBUTARIO ASSEGNAZIONE / CESSIONE D.P.R. 26-10-1972 n. 633 Art. 10 IMMOBILI ABITATIVI Sono esenti dall'imposta (IVA): 8-bis) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui al numero 8-ter), ESCLUSE quelle effettuate (I) dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, (II) gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere lettere c) [restauro e risanamemento conservativo], d) [ristrutturazione edilizia] ed f) [ristrutturazione urbanistica], entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, ovvero quelle effettuate (III) dalle stesse imprese anche successivamente nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione (IV) [e le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione].

Categorie catastali B, C, D, E, A/10 Segue IMMOBILI STRUMENTALI Categorie catastali B, C, D, E, A/10 Sono esenti dall'imposta (IVA): 8-ter) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, ESCLUSE quelle effettuate (I) dalle imprese costruttrici degli stessi o (II) dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c) [restauro e risanamemento conservativo], d) [ristrutturazione edilizia] ed f) [ristrutturazione urbanistica], del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e (III) quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione.

TASSAZIONE ASSEGNAZIONE / CESSIONE Immobile abitativo soggetta ad imposta di registro Con agevolazioni prima casa: registro 1% (metà dell'aliquota normale al 2%) , ipotecaria euro 50, catastale euro 50 Non agevolato: registro 4,5% (metà dell'aliquota normale al 9%), ipotecaria euro 50, catastale euro 50 Immobile abitativo soggetto ad IVA Con agevolazioni prima casa: IVA al 4%, ipotecaria euro 200, catastale euro 200 Non agevolato: IVA al 10%, ipotecaria euro 200, catastale euro 200

Segue Immobile strumentale Ai sensi dell'art. 40 del d.p.r. n. 131/1986 si considerano soggette ad IVA anche le cessioni di beni strumentali per le quali l'imposta non è dovuta Imposta di registro fissa, imposta ipotecaria euro 200, imposta catastale euro 200 IVA se ricorrono i presupposti di cui all'art. 8, n. 10-ter del d.p.r. n. 633/1972 oppure IVA esente. In ogni caso la registrazione dell'atto sconta sempre l'imposta fissa di registro

RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI L. 28-12-2015 n. 208 art. 1, commi 887-888 Sono riaperti i termini per la rivalutazione del costo di acquisto dei terreni e delle partecipazioni posseduti alla data del 1° gennaio 2016 con il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'8%. L'imposta dovuta può essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo a decorrere dal 30 giugno 2016; sulle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo. La redazione ed il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il 30 giugno 2016. Il valore rivalutato costituisce valore normale minimo dell'immobile ai fini di qualsiasi imposta diretta o indiretta. E' possibile procedere ad una nuova rivalutazione utilizzando in compensazione l'imposta pagata per la precedente rivalutazione

ACQUISTI ALL'ASTA IMPOSTE FISSE D.L. 14-2-2016 n. 18 Art. 16. Modifica alla disciplina fiscale dei trasferimenti immobiliari nell'ambito di vendite giudiziarie 1. Gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili emessi nell'ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV, del codice di procedura civile, ovvero di una procedura di vendita di cui all'articolo 107 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 [legge fallimentare], sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l'acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni. 2. Ove non si realizzi la condizione del ritrasferimento entro il biennio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30 per cento oltre agli interessi di mora di cui all'articolo 55, comma 4, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. Dalla scadenza del biennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell'amministrazione finanziaria. 3. Le disposizioni del presente articolo hanno effetto per gli atti emessi dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento fino al 31 dicembre 2016.