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IMPATTI DEI SISTEMI DI RATING A PER IMPRESE E BANCHE

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Presentazione sul tema: "IMPATTI DEI SISTEMI DI RATING A PER IMPRESE E BANCHE"— Transcript della presentazione:

1 IMPATTI DEI SISTEMI DI RATING A PER IMPRESE E BANCHE

2 OGGETTI - METODOLOGIE DI ANALISI

3 RATING ASSIGNMENT

4 RATING ASSIGNMENT

5 5 principali gruppi italiani nel 1999
Numero di banche Segmenti Clienti classificati con un rating Tipo processo di rating T S G Rilevanza aggiustamenti soggettivi C I M N large corporate dotate di rating pubblico 5 T=4 G=1 C=1 I=1 M=1 N=1 clienti corporate grandi clienti corporate medi 4 T=1 G=3 I=1 M=2 N=1 clienti corporate piccoli small business 2 G=2 M=1 N=1 consumer G=1 S=1 N=2

6

7 VARIABILI RILEVANTI E BASI DATI
FORMA GIURIDICA DELLA GARANZIA / NATURA DEL FINANZIAMENTO TIPOLOGIA DEI COLLATERAL NATURA DEI GARANTI DIMENSIONE DEL CREDITO TEMPI DI ACCENSIONE/CONSOLIDAMENTO GARANZIA NORMATIVA NAZIONALE TRIBUNALE COMPETENTE TIPOLOGIA DI PROCEDURA IL PATRIMONIO A VALORI DI LIQUIDAZIONE TOP DOWN o BOTTOM UP? ALTA VOLATILITA’ DA BASSA SEGMENTAZIONE?

8 INTEGRAZIONI ORGANIZZATIVE
RICONGIUNGERE LA GESTIONE EX POST DEI RECUPERI CON LA ASSUNZIONE EX ANTE DEL RISCHIO INTEGRARE I SISTEMI INFORMATIVI DEGLI UFFICI LEGALI CON QUELLI DI FRONT LINE SPECIALIZZAZIONE DEI RUOLI NELL’AMBITO DELLA BANCA DIVISIONALIZZATA E SUCCESSIVA INTEGRAZIONE DEI GIUDIZI?

9 SISTEMI COINVOLTI

10 RATING E SCORING

11 COMITATO CREDITI RISK MGT (rischio controparte) Rating
ISTRUTTORIA (forma tecnica Garanzie e covenant) RISCHIO PORTAFOGLIO Esposizione Severità Correlazione con copertura del rischio Probab. di Default Probab. di Recupero Rischio non eliminabile (x moltiplicat. del K) RISK RORAC PERDITA ATTESA e CONDIZIONI PROPOSTE

12 La valutazione delle performance
Le banche più avanzate sono passate da anni ad una misurazione delle performance aggiustate per il rischio attraverso modelli interni (divisionalizzando i business che le compongono); I regulators (Comitato di Basilea) hanno recentemente proposto una modifica dell’Accordo sul Capitale; tale proposta, attualmente in fase di consultazione, risulta in linea con i modelli interni adottati dalle banche. La visione tradizionale La visione gestionale PA al posto rettifiche contabili; riflette il vero costo dei default Calcolati con i modelli interni probabilistici Secondo il CAPM: rf + beta(rm-rf) AVA = Capitale x (Rorac - costo del capitale) DCF applicato a tutti gli AVA futuri Intrinsic value= Capitale economico + TVA

13 Il modello Rorac Capitale Rischio Profitto

14 Relazione tra rischio, profitto e capitale
Assunzione del rischio è condizione necessaria per il profitto Ottenimento del profitto permette di incrementare il capitale Capitale Rischio Il rischio deve essere coperto dal capitale

15 RORAC L’utilizzo del capitale L’asset allocation Fee income
Lending income Market income

16 RORAC Ricavi Costi amministrativi Perdite attese Beneficio di capitale
Exposure X Prob. Def. X Severity Beneficio di capitale Il finanziamento concesso e in parte finanziato da Mkt e in parte da equity Capitale economico

17 RORAC R-C-SRC+BC RAROC = CE R = ricavi C = costi amministrativi
SRC = perdita attesa / costo standard per il rischi BC = beneficio di capitale CE = capitale economico

18 Metodo Roe Cliente A Cliente B Qualità del credito Alta Bassa Credito
Equity 50.000 Ricavi 9.000 25.000 Costi amministrativi -2.000 -4.000 Rischi -1.000 Return 6.000 Beneficio sul capitale 3.500 Rar (rend+Bc) 9.500 12.500 Roe 19% 25%

19 Metodo Rorac Cliente A Cliente B Qualità del credito Alta Bassa
Capitale economico 35.000 80.000 Ricavi 9.000 25.000 Costi amministrativi -2.000 -4.000 Standard Risk cost -500 Return 6.500 2.000 Beneficio sul capitale 2.450 5.600 Rar (rend+Bc) 8.950 7.600 Raroc 26% 10%

20 IMPATTO SUL SISTEMA FINANZIARIO 1
La proposta regolamentare del Comitato di Basilea avrà effetti su di un arco significativo di tempo (5-10 anni). L’ambiente competitivo è in forte evoluzione. L’industria finanziaria sarà profondamente modificata. E’ necessaria una visione strategica

21 IMPATTO SUL SISTEMA FINANZIARIO 2
Le indicazioni di tendenza appaiono chiare: rispetto agli investitori privati gli intermediari sono “sfidati” nei confronti delle imprese, mantengono vantaggi nell’attività commerciale al dettaglio, vengono ulteriormente disincentivati nei confronti dell’attività di finanziamento internazionale “wholesale” .

22 IMPATTO SUL SISTEMA FINANZIARIO 3
E’ probabile una spinta alla specializzazione per l’operatività nell’area “equity” ed in quella del finanziamento delle infrastrutture. I gruppi bancari complessi potrebbero essere avvantaggiati grazie alla loro diversificazione. E’ probabile una attività di “arrangement” per trasformare queste attività in “prestiti” (“via” garanzie e strutturazioni) per renderle “appetibili” alle banche

23 IMPATTO SUL SISTEMA FINANZIARIO 4
Presenza di Rating interni, maggiore esposizione alla ciclicità, estensione / preferenza per le valutazioni al mercato, spinta alla disclosure verso il mercato e gli investitori. Cambia il ruolo delle banche nel sistema economico, nel sostegno allo sviluppo, nella fase congiunturale, nella finanza internazionale ?

24 Rating e offerta bancaria
Processi di segmentazione Molteplicità dei sistemi di rating Transactional lending vs relationship lending Dimensioni Orizzonte temporale Strategie di Lending : competizione basata sui modelli vs competizione basata sugli approcci

25 Processi di segmentazione
Definizione più mirata dei segmenti di mercato Definire correttamente la mappa delle caratteristiche dei cluster che condividono gli stessi approcci e verificare le eventuali esigenze di modifica nel tempo Combinazioni tra le variabili di segmentazione utilizzate identifichi un gruppo di clienti/operazioni cui è stato assegnato un processo di rating con deliberazione esplicita

26 Molteplicità dei sistemi di rating
Rendere trasparenti le logiche di convogliamento di clienti/operazioni verso processi di rating diversi Eguale numerosità delle classi non garantisce omogeneità della scala Aumento di strutturazione delle logiche di analisi I sistemi di rating devono essere considerati quali componenti integrali dei sistemo operativi di affidamento non componenti del controllo accentrato dei rischi

27 Eguale numerosità delle classi non garantisce omogeneità della scala
Banca alfa Banca beta Banca gamma probabilità di insolvenza 1 1 1 2 3 2 4 2 5 3 4 6 3 5 4 7 6 5 6 7 7 8 8 8

28 Transactional lending vs relationship lending
La modalità di risk management impatta in modo non trascurabile il modello di offerta l’oggetto di indagine è il cliente, che va valutato su un orizzonte non breve per giudicare l'appetibilità per la banca della complessiva relazione di clientela, ben coscienti che lo scopo specifico dei singoli finanziamenti ha rilevanza molto parziale sulla durata del credito, in quanto si finanziano imprese e non singoli investimenti Approccio al rating deve essere esplicitamente allineato con la strategia della banca nell’attività di lending su ogni segmento

29 Dimensioni Dimensioni del Lender Dimensioni del Borrower Middle market

30 Orizzonte temporale Liquidation period approach
Hold to maturity approach Common time approach

31 Banca e Impresa è importante riconoscere che un sistema meccanico male impostato può essere peggiore dello status quo. Per esempio, è peggio sostituire un sistema di rating soggettivo con uno meccanico che non ammetta eccezioni

32 Banca e Impresa Creazione di un gap culturale tra banca e impresa
Maggiore difficoltà di accesso al credito nel caso di transactional banking Rischio di riduzione di importanza della customer proximity Impoverimento delle basi del rapporto con il cliente

33 LA COERENZA CON LA STRATEGIA DI LENDING: competere sui modelli...
Ad esempio: BANCA A BANCA B

34 ... o competere sugli approcci?
Ad esempio: BANCA A BANCA B

35 Banca – Confidi - Impresa
Sviluppare anche nel segmento medio una cultura finanziaria Accompagnare le imprese in un’ottica di medio termine Interfaccia con il sistema bancario nei casi in cui le dimensioni/tipologia delle imprese rischiano di relegarle a prenditori di credito-commodity Sviluppo di un proprio sistema di valutazione tarato sulle specifiche esigenze dei consociati e condivisione del modello con il sistema creditizio

36 Impatti a livello di finanza d’impresa 1
Il rating diventerà una leva gestionale per molte imprese, anche del segmento “middle market”; Le banche a loro volta dovranno esplicitare la loro politica per il rating ritenuto ottimale. E’ possibile che gli aggiustamenti necessari portino a tensioni sui prezzi interni e sulle decisioni strategiche; la disponibilità diffusa di rating, statisticamente validati, spingerà verso la liquidità degli attivi delle banche ed una mercatizzazione del debito delle imprese;

37 Impatti a livello di finanza d’impresa 2
i confini tra mercato e banche saranno probabilmente diversi dopo un periodo di adattamento; l’effetto “annuncio” potrebbe ridurre il periodo a soli 3-5 anni (ci sono già segnali di mercato); per le banche il ruolo del margine di interesse verrà ovviamente a perdere ulteriore peso a favore delle attività di servizio, soprattutto verso le imprese ma anche verso la pubblica amministrazione ed altri soggetti economici.

38 Collaterali reali o finanziari Margini non utilizzati
Il pricing del credito : le determinanti fondamentali nel nuovo approccio di gestione del rischio Rating (ufficiale, interno o “credit score”) Collaterali reali o finanziari Ammontare Utilizzato Margini non utilizzati Perdita in caso di insolvenza LGD Equivalente Creditizio LEQ Esposizione in caso di insolvenza EAD Perdita (severity) Probabilità di insolvenza PD Perdita Attesa (o “anticipata”) Expected Loss EL Basilea determina direttamente il capitale come somma di perdita attesa ed inattesa (EL + UL) Funzione di densità della Probabilità di Perdita PDF Perdita Inattesa (o “non anticipata”) Unexpected Loss UL  Capitale Economico “Appetito di rischio” 

39 Riflessioni sugli impatti per le imprese 1
Le imprese meno rischiose avranno vantaggi competitivi significativi; E’ prevedibile un un reciproco coinvolgimento banca/impresa nello sviluppo di strategie finanziarie concordate: sempre meno comportamenti “opportunistici” dei finanziatori sempre più competizione in base alle capacità distintive (proposta di servizi, opportunità, soluzioni innovative); Le banche saranno coinvolte nel proporre alle imprese clienti azioni per mantenere il rischio sotto controllo (lo strumento del rating è più affidabile, rigoroso e tempestivo delle valutazioni del passato); strumenti per affrontare i mercati finanziari e per ottimizzare la composizione delle diverse esposizioni a rischio;

40 Riflessioni sugli impatti per le imprese 2
Tale processo interagirà con le pressioni sulle imprese dal lato reale dell’economia. Le strategie finanziarie d’impresa saranno penalizzate se saranno carenti sul piano finanziario. La finanza d’impresa assumerà un ruolo centrale, sovente decisivo. “Fare l’imprenditore” richiederà anche maggiori competenze finanziarie.

41 “Effetti di Basilea 2 sulla tesoreria dell’impresa: come può reagire la finanza di una media impresa italiana”

42 AGENDA EFFETTI SULLA FINANZA DI UNA PMI ITALIANA OPPORTUNITA’/ RISCHI
CASO ALFA SCENARIO

43 AGENDA EFFETTI SULLA FINANZA DI UNA PMI ITALIANA OPPORTUNITA’/ RISCHI
CASO ALFA SCENARIO

44 Evoluzioni legislative in atto ...
1) Nuovi principi contabili internazionali (“fair value”) ex Regolamento 1606 UE del 19 Luglio 2002 2) Riforma del diritto societario 3) Direttiva 2000/35/CE del 29/6/2000 contro i ritardi nei pagamenti tra imprese 4) Responsabilità amministrativa delle persone giuridiche (DL 231/01)

45 Impatto atteso evoluzioni legislative
FAIR VALUE Valorizzazione “intangibles” Forti variazioni patrimoniali Miglioramento analisi statica ma ... minore comparabilità valori di bilancio di anni diversi RIFORMA DIRITTO SOCIETARIO Nuovi modelli di controllo dualistico e monistico Nuove modalità di redazione del bilancio (separazione di patrimonio destinato a specifico affare) FINANZA AZIENDALE RITARDI NEI PAGAMENTI Migliore programmazione flussi di cassa Riduzione di fidi mantenuti a livello precauzionale Riduzione livello di rischio di fallimento / credito PMI RESPONSABILITA’ AMMINISTRATIVA Meccanismi interni di prevenzione dei reati Creazione procedure di controllo/ Corporate Governance più rigide nell’intera organizzazione Maggiore accuratezza della comunicazione sociale RESPONSABILITA’ AMMINISTRATIVA Recente iscrizione pochi giorni fa delle tre prime società (Tribunale di Milano)

46 Nuovo rapporto tra l’impresa e i suoi interlocutori finanziari
Sarà vincente l’azienda che intraprende e finanzia un percorso di crescita “significativo e profittevole” in uno scenario di mercato instabile 1) instaurando un rapporto “trasparente” con i creditori e finanziatori 2) riuscendo a minimizzare i costi di funzionamento (oneri finanziari compresi)

47 Da shareholder a stakeholder value
FINANZIATORI RATING AZIONISTI FORNITORI CLIENTI AMBIENTE DIPENDENTI IMPRESA Le attuali relazioni

48 Una nuova moda manageriale ?
Balanced scorecard Benchmarking Outsourcing Re-engineering Total Quality Management EVA R A T I N G ?

49 … o una opportunità ? Negli ultimi 15 anni si sono succedute diverse tecniche manageriali da qualcuno definite mode consulenziali (management by fashion) Alcune, sono passate, altre sono rimaste, seppur sotto sembianze diverse Se per “moda” intendiamo una tecnica o metodologia che attraversi superficialmente l’azienda e le sue strutture, l’accordo di Basilea non sarà una moda. Soprattutto, non potrà essere un problema soltanto dei rapporti tesorieri - istituti finanziari, ma dovrà riguardare l’ intera organizzazione aziendale.

50 AGENDA EFFETTI SULLA FINANZA DI UNA PMI ITALIANA OPPORTUNITA’/ RISCHI
CASO CAVIRO SCENARIO

51 Quali opportunità per le imprese
Maggiore trasparenza/oggettività nei rapporti banca/impresa Ingresso in nuovi canali/mercati finanziari (quotazione, emissione bond, visibilità per istituzioni finanziarie non domestiche) Indicatore esterno a supporto nella definizione di obiettivi di gestione per il management più direttamente legati a logiche finanziarie (es. assorbimento di capitale a livello di divisione) Nuovo indicatore di valutazione nelle scelte di investimento / espansione / diversificazione

52 Quali benefici attesi Contenimento costi dell’indebitamento per le imprese con una “sana” struttura patrimoniale (differenziazione condizioni attraverso la visibilità del rating) Consolidamento dei rapporti con il mondo finanziario (da interlocutore a partner per lo sviluppo dell’attività) Contributo a rendere più trasparente il mercato del funding

53 I rischi da evitare Incremento tassi di interesse “smodati” per le PMI
Confidi ed altri consorzi di garanzia al momento non riconosciuti come strumento di garanzia Utilizzo di parametri standard di rating da “grande impresa americana” per le PMI con fatturato > 50 mln di euro (fortemente differenziate in termini di struttura di capitalizzazione e fabbisogni di flessibilità) Utilizzo sistema di valutazione di Internal Rating Advanced basato su strumenti matematico / statistici Irrigidimento delle procedure di erogazione del credito a progetti di crescita di natura “straordinaria”, al di fuori dei parametri di rating

54 Alcuni comportamenti per avviare il circolo virtuoso
Uscita dalla logica di gestione della tesoreria orientata prevalentemente alla minimizzazione del pricing (razionalizzazione numero e relazioni con istituti di credito) Maggiore delega e responsabilizzazione della struttura manageriale al fine di presidiare gli indici ed indirizzare i comportamenti Maggiore trasparenza nella comunicazione finanziaria verso gli istituti di credito

55 Negli ultimi 20 anni il rapporto banca impresa è stato caratterizzato da ...
Instabilità dovuta alle grandi trasformazioni bancarie Maggiore aggressività di alcune banche locali/regionali (relazioni “hit and run”) Ripercussioni sul sistema finanziario di crack aziendali “clamorosi” (nonostante l’assegnazione di alcuni rating A+ ...) Rapporto con i singoli istituti in cui la valutazione dell’affidabilità delle aziende erano molto spesso legate a relazioni dirette banchiere - imprenditore piuttosto che a logiche di obiettività Elevato turnover dei funzionari bancari con dispersione di informazioni e conoscenze storiche delle aziende clienti

56 Evoluzione attesa nel rapporto banca - impresa
DA A Minor numero di relazioni “qualificate” Sistema obbiettivo di valutazione Pricing legato ad un modello oggettivo di rating Arricchimento dei contenuto dell’informativa di bilancio (modello di annual report) Numero elevato relazioni bancarie Valutazione empirica/ poco trasparente imprese clienti Competizione “acritica” sulle condizioni spesso legata a obiettivi parziali Redazione di un bilancio a fini meramente civilistici

57 AGENDA EFFETTI SULLA FINANZA DI UNA PMI ITALIANA OPPORTUNITA’/ RISCHI
CASO ALFA SCENARIO

58 Struttura del Gruppo 3 stabilimenti B to C 2 stabilimenti B to B
ALFA SOC. 1 3 stabilimenti B to C SOC. 2 2 stabilimenti B to B Intragruppo SOC. 3 2 stabilimenti B to B Intragruppo

59 Economics di base (al 30/6/2002)
€ Mln RICAVI EBITDA UTILE NETTO PATR. NETTO ASSET POS. FIN. NETTA

60 Quote di mercato 20% del mercato italiano canale retail (1° produttore italiano a volume) 20% del mercato nazionale del primo semilavorato 18% del mercato nazionale del secondo semilavorato (co-leader) 15% del mercato mondiale terzo semilavorato (co-leader)

61 Strategie di crescita Ha sviluppato un nuovo piano strategico per catalizzare il suo percorso di crescita profittevole Ha avviato un piano di ristrutturazione societaria che vedrà le singole Business Unit (mercato/prodotto) costituite in autonome società di capitali, lasciando alla Capogruppo il ruolo di Holding operativa, al fine di meglio finalizzare acquisizioni e partnership nei singoli segmenti di attività; Anche a tal fine, nel corso dell’ultimo esercizio, la Capogruppo si è dotata di un finanziamento a 5 anni di 35 mio € ed ha portato il P.N. da 38 a 52 mio €

62 Linee guida Piano Strategico
Consolidamento leadership nella fascia “consumer retail” di livello inferiore Razionalizzazione gamma marchi Sfruttamento dell’asset referenziazione in gdo Incremento quota nel segmento a maggior valore aggiunto (qualità più elevata) e a maggiori tassi di crescita Innovazione nelle politiche di marketing Partnership/Acquisizioni esterne per la implementazione

63 Linee guida Piano Strategico Soc 2
Passaggio da una logica di valore della produzione ad una di ricavi di vendita Razionalizzazione politiche di gestione delle stock per ridurre i livelli di circolante Focalizzazione su linee di business a più elevata marginalità anche attraverso accordi strategici con altri operatori Valutazione opportunità di innovazione di business attraverso nuovi progetti relativi alle fonti rinnovabili

64 Azioni in attesa del rating
Tutto questo sarà sufficiente ? Ristrutturazione struttura del debito Politica di bilancio orientata verso la logica del “fair value” (valorizzazione “intangibles”) Razionalizzazione procedure di gestione del credito Certificazione di bilancio Sistema di monitoraggio della relazione con gli istituti di credito attraverso un pacchetto informatico di tesoreria Nuovo sistema informativo - di reporting orientato al decision making support (informazioni gestionali e non solo contabili) Inserimento / Cambiamento “key people”

65 Ribilanciamento del mix di fonti
Incremento duration del debito € Mln 100 78 80 72 15 AUTOFIN. SOCI 15 60 37 40 MEDIO TERMINE 48 20 26 BREVE TERMINE 9 2001 2002

66 Nuova procedura di gestione clienti
Valutazione “formale” rating e affidabilità clienti attraverso un meccanismo di scoring internazionale UNIT CUSTOMER CARE (NUOVO CLIENTE) PAGAMENTO ANTICIPATO? NO AFFIDAMENTO COMPAGNIA DI ASSICURAZIONE? NO DELEGA FORMALE DIREZIONE COMMERCIALE SI APPROVAZIONE DIREZIONE FINANZA SI SI SI EVASIONE ORDINE

67 Prossimi passi operativi
Sarebbe opportuno essere pronti prima del 2005 al fine di monitorare da subito la valutazione assegnata, evitando, nel contempo, l’ingolfamento prevedibile dell’ultima ora ... Richiesta di assegnazione rating a istituti già in grado di applicare le previsioni dell’accordo di Basilea Analisi di sensitività dei dati che più influenzano il rating finale Avvio di un programma aziendale orientato al rispetto e/o miglioramento continuo dei parametri “sensibili”

68 La sfida per il futuro “Rendere il rating uno strumento capace di monitorare la realtà molto dinamica e peculiare che caratterizza la PMI italiana”

69 “Rating is, in the end, an opinion”
Standard & Poor’s

70 GARANZIE

71 Sovrano AAA to AA A+ to A- BBB+ to BBB- BB+ to B- Below B- Unrated 0% 20% 50% 100% 150% ECA risk scores 1 2 3 4-6 7 0% 20% 50% 100% 150% Banche AAA to AA- A+ to A- BBB+ to BBB- BB+ to B- Below B- Unrated 20% 50% 100% 150% Aziende AAA to AA- A+ to A- BBB+ to BB- Below BB- Unrated 20% 50% 100% 150%

72

73 TECNICHE DI MITIGAZIONE DEL RISCHIO DI CREDITO
Si allarga la gamma degli strumenti considerati idonei (attualmente limitata a ipoteche residenziali, contanti e titoli di stato/garanti qualificati) Garanzie reali “finanziarie” Derivati su credito (Credit Default Swap e TROR) Garanzie personali Compensazioni operative di voci in bilancio limitatamente a depositi e prestiti

74 Garanzie Personali e Credit Derivatives
Garanzie personali e derivati su crediti SOSTITUZIONE DELLA PD DEL DEBITORE CON QUELLA DEL GARANTE SE MENO RISCHIOSO Esposizione diretta verso il garante (no indirette) Garanzie esplicite, irrevocabili e a prima richiesta Derivati ammessi: Credit Default Swap e Total Rate of Return Swap

75 GARANZIE FINANZIARIE PREREQUISITI
CERTEZZA LEGALE (esercitabilità in caso di inadempienza, fallimento o insolvenza del debitore) CORRELAZIONE NON SIGNIFICATIVA TRA DEBITORE E VALORE COSTITUITO IN PEGNO (esclusione dei titoli emessi dal debitore o da una delle sue imprese) ADEGUATO PROCESSO DI RISK MANAGEMENT (sistema dei controlli interni: rischi legali, operativi, di liquidità e di mercato)

76 GARANZIE FINANZIARIE Cassa (depositi presso la banca creditrice)
Titoli di Governi ed Enti del Settore Pubblico (>=BB-) Titoli di banche, imprese di investimento mobiliare e imprese private (rating >=BBB-) Titoli di banche senza rating assimilabili ai titoli investment grade Titoli azionari inclusi nei principali indici Oro Quote di fondi comuni (in strumenti “Eligible Collateral”) Altri titoli azionari negoziati in mercati regolamentati

77 GARANZIE IMMOBILIARI I prestiti garantiti da immobili residenziali saranno pesati al 50% I prestiti garantiti da immobili commerciali saranno pesati al 100% Al fine del patrimonio di vigilanza gli immobili commerciali sono “trasparenti”


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