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La valutazione economica delle trasformazioni urbane arch. Simone Rusci DESTEC - Università di Pisa.

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Presentazione sul tema: "La valutazione economica delle trasformazioni urbane arch. Simone Rusci DESTEC - Università di Pisa."— Transcript della presentazione:

1 La valutazione economica delle trasformazioni urbane arch. Simone Rusci DESTEC - Università di Pisa

2 La trasformazione urbana fenomeno non spontaneo indotto da esigenze di diversa natura che porta al mutamento di forma e di struttura di un'area destinata o da destinarsi agli usi residenziali, produttivi o infrastrutturali che caratterizzano la città. fenomeno complesso che induce, ed è a sua volta indotto da numerose variabili di diversa natura: sociali, politiche, fisiche, naturali, economiche, etc. FENOMENI COMPLESSI sono quelli che caratterizzano sistemi in cui le singole parti sono interessate da interazioni locali che provocano cambiamenti nella struttura complessiva. Per questi sistemi è possibile rilevare modifiche locali ma non è possibile prevedere lo stato futuro del sistema considerato nella sua interezza. “nei sistemi complessi l'imprevedibilità e il paradosso sono sempre presenti ed alcune cose rimarranno sconosciute” Edgar Morin

3 Berlino- Potzdamerplatz fine '800

4 Berlino- Potzdamerplatz 1950

5 Berlino- Potzdamerplatz oggi

6 Trasformazione di un sistema cambiamento di stato ENERGIA STATO 1 STATO 2

7 Le trasformazioni urbane più comuni STATO 1 STATO 2 STATO 1 STATO 2

8 Quali sono i soggetti della trasformazione urbana? Soggetti pubblici Soggetti privati promotori (imprenditori) proprietari delle aree proprietari delle aree attuatori (costruttori) COLLETTIVITA' Pianificazione & Governo promotori (imprenditori)

9 Costo: Prezzo: Ricavo: Flusso economico uscente correlato ad un'azione commerciale o ad una transazione economica. Nel caso di un bene è la quantità di denaro necessaria alla sua produzione. Glossario dei termini economici è l'utilità economica che un'impresa crea attraverso l'attuazione del processo economico imperniato sulla vendita di un quantitativo x di beni e servizi da essa prodotti. E' ottenibile come differenza tra il Prezzo e il Costo. è il valore economico, espresso in moneta, di un bene o servizio in un dato momento e in un dato luogo. In regime di mercato esso è originato dal rapporto tra domanda e offerta

10 Tasso di Interesse: Tasso di Sconto: Glossario dei termini economici Il tasso di sconto è la percentuale di valore costituita dall'accumulazione del tasso di interesse in una somma futura. Tasso di anticipazione è il tasso di sconto utilizzato per convertire una somma disponibile nel futuro in una somma attuale. è la percentuale di valore con il quale viene remunerato chi anticipa il capitale. Rappresenta di fatto il prezzo d'uso del capitale (denaro) che viene impiegato in un investimento. Tasso di capitalizzazione è il tasso di interesse utilizzato per convertire una somma attuale in una somma disponibile in futuro.

11 Profitto: Rendita: Nella teoria classica e marxista è la remunerazione del capitalista/imprenditore per anticipare il capitale necessario alla produzione (lavoro). Il tasso di profitto risulta in questa definizione pari al tasso di interesse. Nella teoria neoclassica si separa il capitalista dall'imprenditore Il profitto è definito come remunerazione del rischio d'impresa (Frank Knight). o come remunerazione dell'innovatore e quindi come extra-profitto generato dalla posizione di monopolio conseguente alla sua innovazione. (Joseph Schumpeter) Glossario dei termini economici è il reddito percepito in virtù della proprietà di una risorsa scarsa e non riproducibile. Nell'economia classica è definita come il plusvalore rimanente una volta remunerato il lavoro e il capitale. Nel caso dei suoli è suscettibile di essere distinta in rendita agraria e rendita urbana.

12 Quali sono i soggetti della trasformazione urbana? Soggetti pubblici Soggetti privati promotori (imprenditori) proprietari delle aree proprietari delle aree attuatori (costruttori) COLLETTIVITA' Pianificazione & Governo promotori (imprenditori)

13 Soggetti pubblici Soggetti privati promotori (imprenditori) proprietari delle aree proprietari delle aree attuatori (costruttori) promotori (imprenditori) Massimizzazione del beneficio pubblico, BENESSERE. Efficace regolazione della trasformazione della città. Massimizzazione della rendita Massimizzazione del profitto Gli obiettivi dei soggetti Massimizzazione dei ricavi

14 Che cosa è la FATTIBILITA' di un progetto? E' la sua capacità a determinare condizioni di convenienza e cooperazione tra gli attori chiamati a realizzarlo. La fattibilità, ovvero la potenziale capacità di mutare la realtà, è ciò che distingue il progetto dall'opera d'arte e dall'opera grafica. La FATTIBILITA' è dunque un cardine essenziale del progetto.

15 Quando un progetto è fattibile? Quando TUTTI i soggetti raggiungono i loro obiettivi.

16 Alla molteplicità degli obiettivi degli attori corrispondono differenti criteri di valutazione della fattibilità Soggetti pubblici Soggetti privati Basati sulla valutazione dell'incremento di benessere apportato dal progetto Basati sulla valutazione della convenienza che il promotore ha nell'intraprendere il progetto ovvero, in termini economici, se il profitto d'impresa risulta commisurato al rischio assunto

17 LO STUDIO DI FATTIBILITA' E' L'INSIEME DELLE INDAGINI, DELLE CONSIDERAZIONI E DELLE MISURAZIONI NECESSARIE A FORMULARE UN GIUDIZIO MOTIVATO (LA VALUTAZIONE) FINALIZZATO ALLA DECISIONE.

18 1° FASE STIMA dei singoli elementi e dei singoli fattori del processo di trasformazione urbana finalizzata alla successiva valutazione. 2° FASEVALUTAZIONE espressione di un giudizio argomentato sulla convenienza economico- finanziaria del promotore finalizzata alla decisione. DECISIONE

19 Il profitto del promotore è ricavabile come differenza P p = ΣV tu -ΣC tu quantità da STIMARE per applicare successivamente i criteri di VALUTAZIONE STIMA

20 ΣV tu Il VALORE DELLA TRASFORMAZIONE URBANA STIMA Procedimento Analitico capitalizzazione dei redditi Procedimento Sintetico il valore di mercato è ricavato mediante il confronto con i prezzi di vendita di analoghi beni. ANALISI DI MERCATO

21 ΣC tu I COSTI DELLA TRASFORMAZIONE URBANA STIMA Procedimento Analitico calcolo del costo di produzione del bene Procedimento Sintetico il costo di trasformazione è ricavato mediante il confronto con i costi di realizzazione di analoghi beni. Si utilizzano solitamente parametri (costi/mq) che variano in funzione della destinazione

22 ΣC tu = Ca + Cc + Rc + St + (Ou+Ccc) + I + Sc + Imp I COSTI DELLA TRASFORMAZIONE URBANA STIMA Il Procedimento Analitico costo dell'area costo di costruzione Ricavo del costruttore spese tecniche “Oneri urbanizzazione Interessi sul capitale anticipato spese di commerciali zzazione Imposte

23 Ca + Cc + Rc + St + (Ou+Ccc) + I + Sc + Imp I COSTI DELLA TRASFORMAZIONE URBANA STIMA Il Procedimento Analitico P p = ΣV tu -ΣC tu = valore di mercato degli immobili

24 Approfondimento STIMA La Stima del valore dell'area edificabile con il procedimento analitico Un'area urbana edificabile può essere considerata come un bene di produzione dal quale, mediante l'applicazione di un capitale equivalente al costo di trasformazione, possono ottenersi dei prodotti, ovvero nel caso specifico dei fabbricati. Ca + Cc + Rc + St + (Ou+Ccc) + I + Sc + Imp P p = ΣV tu -ΣC tu = valore di mercato degli immobili assumendo un profitto di impresa (comunemente oscillante tra il 5% e 10% del V tu ) è possibile ricavare

25 Approfondimento STIMA La Stima del valore dell'area edificabile con il procedimento analitico ( Cc + Rc + St + (Ou+Ccc) + I + Sc + Imp ) Costo/valore dell'area edificabile = Σv tu - Pp - il valore di un'area edificabile non è una caratteristica intrinseca ma è funzione del valore degli immobili che è possibile realizzare su di essa Costo di produzione

26 Approfondimento STIMA La Stima del valore dell'area edificabile con il procedimento sintetico

27 1° FASE STIMA dei singoli elementi e dei singoli fattori del processo di trasformazione urbana finalizzata alla successiva valutazione. 2° FASEVALUTAZIONE espressione di un giudizio argomentato sulla convenienza economico- finanziaria del promotore finalizzata alla decisione. DECISIONE

28 Alla molteplicità degli obiettivi degli attori corrispondono differenti criteri di valutazione della fattibilità Soggetti pubblici Soggetti privati ANALISI COSTI-BENEFICI Il criterio del Valore Attuale Netto (VAN) Il Criterio del Rapporto Benefici-Costi Il Criterio del Tasso di Rendimento Interno (TRI) VALUTAZIONE

29 IL CRITERIO DEL VALORE ATTUALE NETTO (VAN ) VALUTAZIONE Il criterio del Valore Attuale Netto (VAN) si basa sul calcolo della differenza tra i valori e i costi del progetto attualizzati rispetto all'istante iniziale. V-C n (V i -C i ) (1+ r) i VAN=Σ i Le fasi Stima dei valori e dei costi della trasformazione Determinazione dei tempi in cui avranno luogo Stima dei saldi netti (V-C) Attualizzazione dei saldi Somma dei saldi attualizzati (Valore attuale netto)

30 IL CRITERIO DEL VALORE ATTUALE NETTO (VAN) alcune osservazioni VALUTAZIONE Condizione di ammissibilità VAN > 0 Condizione di preferibilità Di fronte a più progetti di investimento il criterio del VAN privilegia quello che in termini assoluti ha un saldo tra valori e costi maggiore. Il VAN tenderà a privilegiare i progetti di maggiore dimensione. Progetti Costi attualizzati Valori attualizzati VAN A B esempio V X

31 IL CRITERIO DEL RAPPORTTO BENEFICI - COSTI VALUTAZIONE Il criterio del Rapporto Benefici - Costi mette in relazione i valori attualizzati con i costi attualizzati individuando così il rendimento per ogni unità di capitale impiegata V 0 1 V i (1+ r) i Q = n VVVVVVV C n CCCCCCC ΣiΣi C i (1+ r) i ΣiΣi

32 IL CRITERIO DEL RAPPORTO BENEFICI - COSTI alcune osservazioni VALUTAZIONE Condizione di ammissibilità Q > 1 Condizione di preferibilità Di fronte a più progetti di investimento il criterio del Rapporto Benefici – Costi privilegia quello che ha una maggiore efficienza economica, ovvero quello che per ogni unità di capitale impiegato produce una maggiore quantità di valori. Progetti Costi attualizzati Valori attualizzati VAN A ,3 B ,0004 esempio V X

33 VALUTAZIONE (V i -C i ) (1+ r) i VAN=Σ i V i (1+ r) i Q = ΣiΣi C i (1+ r) i ΣiΣi Sia il criterio del VAN che quello del Rapporto Benefici-Costi sono dipendenti dalla scelta del saggio di sconto. Esso a sua volta è influenzato dal rischio dell'investimento.

34 IL CRITERIO DEL TASSO DI RENDIMENTO INTERNO VALUTAZIONE Il Tasso di rendimento interno di un investimento è quel tasso di sconto che rende nullo il saldo attualizzato dei Valori e dei Costi. In altre parole è il valore del saggio di sconto in corrispondenza del quale si annulla il VAN. VAN saggio di sconto TRI (V i -C i ) (1+ r) i Σ i = 0 (V i -C i ) (1+ x) i Σ i = 0

35 IL CRITERIO DEL TASSO DI RENDIMENTO INTERNO alcune osservazioni VALUTAZIONE Condizione di ammissibilità Il progetto sarà fattibile se il suo TRI è superiore a quello di un'altra forma di investimento possibile. Svantaggi: la soluzione del polinomio dà origine a più soluzioni, esisteranno quindi più saggi che rendono nullo il VAN Vantaggi:indipendenza dalla scelta saggio di sconto TRI > r (prezzo d'uso del capitale) Condizione di preferibilità Sono preferibili quei progetti che hanno un maggiore Tasso di Rendimento Interno


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