Corso di Principi Contabili internazionali

Corso di Principi Contabili internazionali
Le Immobilizzazioni materiali Le Investment properties I leasing

Sommario 1. Analisi dei seguenti principi contabili nazionali ed internazionali OIC 16 – Le immobilizzazioni materiali IAS 16 – Property plants and equipment IAS 40 – Investment properties IAS 17 – Leases 2. Principali analogie e differenze rispetto al contenuto dei principi contabili nazionali

Definizione di immobilizzazioni materiali
beni (materiali ed anticipi) di uso durevole, costituenti parte dell'organizzazione permanente delle imprese mercantili ed industriali impiegati normalmente come strumenti di produzione del reddito della gestione tipica o caratteristica Non destinati né alla vendita, né alla trasformazione per l'ottenimento dei prodotti dell'impresa. Caratteristiche: Costi anticipati o sospesi comuni a più esercizi da far partecipare alla formazione del reddito e dalla situazione patrimoniale-finanziaria di più esercizi consecutivi. - Fattori e condizioni produttive che incorporano una potenzialità di servizi produttivi (utilità) che saranno resi durante lo svolgimento della loro vita utile. - Trasferimento dei costi sostenuti per le immobilizzazioni ai processi svolti ed ai prodotti ottenuti, tramite la rilevazione delle quote di ammortamento. - Elemento discriminante per la classificazione fra le immobilizzazioni è la loro destinazione e non la natura intrinseca dei beni stessi acquisiti (implicazione: mutando la destinazione muta la classificazione in bilancio).

IAS 16 - Property, Plant and Equipment
Ambito di applicazione: Beni materiali (classificati in gruppi omogenei quali terreni, terreni e fabbricati, navi aerei, autoveicoli, mobili e arredi, impianti fissi, macchine di ufficio) detenuti durevolmente (cioè per più di un esercizio): - per l’utilizzo nella produzione o nella fornitura di beni o di servizi per il noleggio a terzi per scopi amministrativi Beni esclusi: Beni di origine biologica (biological assets, IAS 41 – Agriculture) ad esempio pecore, alberi da frutto, piantagioni, ecc.) Beni in leasing ma solo con riferimento ai criteri per l’identificazione del tipo di contratto e al valore di rilevazione iniziale, non invece ad alcune regole di rilevazione (es. ammortamento, valutazione) Immobili detenuti a scopo di investimento (investment properties disciplinate dallo IAS 40), eccetto quelli in corso di realizzazione (IAS 16.5) Immobili diversi dai precedenti e destinati alla vendita (IFRS5) Diritti minerari (IFRS 6) n.b. le immobilizzazioni materiali (es. trattori, pozzi di perforazione, ecc.) utilizzate nello sviluppo o nella conservazione delle prime due tipologie di beni esclusi sono incluse fra quelle trattate dal principio IAS 16 (BC4)

Rilevazione in bilancio secondo i princpi IAS/IFRS
Regola (IAS 16.7) derivata direttamente dalle indicazioni del framework: 1. Probabile afflusso di benefici economici futuri all’impresa correlato all’utilizzo 2. Valutazione attendibile del costo attribuibile al bene Discrimine fra immobilizzazioni e costi di esercizio: Fissazione di una soglia quantitativa minima a discrezione dell’impresa (ad es. effettuazione di raggruppamenti per poste di valore singolo irrisorio) Costi da includere nella rilevazione iniziale Costi di acquisizione o di realizzazione interna, inclusi i costi per necessità ambientali o di sicurezza se connessi alla generazione dei benefici economici futuri (es. costi per l’adeguamento di un impianto chimico) tali da determinare flussi differenziali Costi incrementativi o di rimpiazzo successivi alla entrata in funzione: rispetto della regola generale (modifica apportata dallo IAS 16 revised) eccetto i costi di manutenzione relativi a personale, materiale consumabile o piccoli pezzi di ricambio (cd. day to day servicing) comunque considerati costi (conforme a PCN n. 16) Modifiche nella regola generale di rilevazione (BC 5): La regola presente nella precedente versione dello IAS in merito alla capitalizzazione dei costi incrementativi del valore di una immobilizzazione materiale determinava la necessità di valutare ex post se il costo sostenuto aveva determinato o meno un incremento dello standard di risultato associabile all’impianto (es. modifica della vita utile, aumento della qualità dei prodotti, riduzione dei costi operativi). La ratio dell’eliminazione di tale criterio risiede in due motivazioni (Cfr. IAS 16, BC 5): Incongruenza con la regola generale fissata nel framework (prima si rileva il costo e poi si decide a quale categoria appartiene, cioè esattamente il contrario di quanto indicato nel framework) Difficoltà a discernere gli interventi di manutenzione ordinaria da quelli di manutenzione incrementativa miglioramento della coerenza delle valutazioni in presenza di un unico principio Conseguenza: Introduzione del component approach in sede di rilevazione e di successivo storno delle spese successive Specificazioni in merito alla individuazione della natura determinati beni aziendali Ricambi e apparati di manutenzione: inclusi nei beni materiali se di ammontare rilevante(ad es. gli stand-by equipment, che entrano in funzione all’arresto di altri impianti), se utilizzabili per più di un esercizio e in connessione ad altri beni materiali, altrimenti devono essere considerati all’interno delle scorte di magazzino.

Rappresentazione in stato patrimoniale
Terreni e fabbricati (Voce B.II.1) Terreni (quali pertinenze fondiarie degli stabilimenti, fondi e terreni agricoli, moli, ormeggi e banchine, terreni e pertinenze riferite ad autostrade in esercizio, cave, terreni estrattivi e minerari, sorgenti); Fabbricati civili (quali immobili destinati ad uso di abitazione civile o ad uso alberghiero turistico, termale, sportivo, balneare, terapeutico; comprendono, inoltre, i collegi, le colonie, gli asili nido, le scuole materne e gli edifici atti allo svolgimento di altre attività accessorie); Fabbricati industriali (quali fabbricati e stabilimenti con destinazione industriale, opere idrauliche fisse, silos, piazzali e recinzioni, autorimesse, officine, oleodotti, opere di urbanizzazione, fabbricati ad uso amministrativo, commerciale, uffici, negozi, esposizioni, magazzini ed altre opere murarie ); Costruzioni leggere (quali tettoie, baracche, costruzioni precarie e simili).

2) Impianti e macchinario (Voce B.II.2) Impianti generici; Impianti specifici; Altri impianti (quali forni e loro pertinenze); Macchinario automatico e macchinario non automatico; 3) Attrezzature industriali e commerciali (Voce B.1I.3) - Attrezzature (quali di officina, attrezzi di laboratorio, equipaggiamenti e ricambi, attrezzatura commerciale e di mensa); - Attrezzatura varia, legata al processo produttivo o commerciale dell'impresa, completante la capacità funzionale di impianti e macchinario, distinguendosi anche per un più rapido ciclo d'usura; comprende convenzionalmente gli utensili. Impianti generici: (quali impianti di produzione e distribuzione energia, officine di manutenzione, raccordi e materiale rotabile, mezzi per traino e sollevamento, centrali di conversione, parco motori, pompe, impianti di trasporto interno, servizi vapore, riscaldamento e condizionamento, impianti di allarme) Mobili e arredi: (quali mobili, arredi e dotazioni di ufficio, mobili e dotazioni di laboratorio, d'officina, di magazzino e di reparto, mobili e dotazioni per mense, servizi sanitari ed assistenziali) Macchine di ufficio: (quali macchine ordinarie di ufficio, elettromeccaniche ed elettroniche, comprese le apparecchiature dei Centri Elaborazione Dati e i sistemi telefonici elettronici) Automezzi: (quali autovetture, autocarri, altri automezzi, motoveicoli e simili, mezzi di trasporto interni)

4) Altri beni (Voce B.4A) - Mobili, arredi - Migliorie a beni di terzi - Macchine d'ufficio - beni gratuitamente devolvibili - Automezzi - imballaggi da riutilizzare 5) Immobilizzazioni in corso e acconti (Voce B.II.5) Immobilizzazioni materiali in corso di realizzazione; Anticipi a fornitori per l'acquisizione di immobilizzazioni materiali. Detrazione dei fondi ammortamento e dei fondi svalutazione dal valore delle corrispondenti voci dell’attivo

Classificazione voci IAS rispetto all’art. 2424 del codice civile
Devono essere scisse in due voci: Separando i terreni in quanto non ammortizzabili; Permanendo un’unica voce se la distinta iscrizione del valore del terreno non e’ possibile o fornisce risultati inattendibili Terreni e fabbricati La voce può rimanere immutata; Nelle note al bilancio va fatta la distinzione in base al “component approach” Impianti e macchinari La voce può rimanere immutata; Nelle note al bilancio va fatta la distinzione in base al “component approach” Attrezzature industriali e commerciali Lo IAS 16 non prevede la voce “altri beni” e prevede che le immobilizzazioni siano classificate in raggruppamenti di beni di SIMILE NATURA E UTILIZZO nell’attività di impresa quali, a titolo esemplificativo: Aerei, navi, autoveicoli; mobili e attrezzature, macchine d’ufficio. Altri beni

Rilevazione iniziale (1)
Elementi inclusi nel costo (IAS ) Conclusione dei costi di rilevazione iniziale per beni materiali (IAS 16.20) Data di ultimazione del bene (momento in cui il bene è pronto per l’utilizzo operativo nel modo auspicato dal soggetto operativo aziendale) Costo di acquisto Prezzo pagato al netto di sconti e ribassi imposte e tasse non deducibili (IVA indetraibile) Costi direttamente imputabili alla messa in uso - dipendenti impiegati nella produzione/acquisto costi di preparazione del sito produttivo costi di consegna ed imballaggio costi di installazione e assemblaggio iniziale costi di collaudo al netto dei ricavi di vendita dei campioni costi diretti e indiretti specifici di realizzazione interna Stima ex ante dei costi di eliminazione - Costi di smantellamento e rimozione del bene Costi di ripristino del sito produttivo n.b. deve trattarsi di costi a fronte di obbligazioni attuali (IAS 37) dell’impresa per l’utilizzo dei beni per scopi diversi dalla produzione di scorte (inclusi in tal caso nel valore delle scorte secondo il contenuto dello IAS 2 – Inventories) Conseguenza: Esclusione dal valore di rilevazione iniziale dei costi di ridistribuzione delle risorse o legati all’utilizzo del bene Elementi esclusi dal costo (IAS 16.19): - Costi conseguenti all’apertura di nuovi spazi commerciali o di nuovi stabilimenti Costi per il lancio di nuovi prodotti e servizi Costi per lo start-up dell’attività in un nuovo sito o con nuove classi di clienti Costi di amministrazione o generali Esempi di costi esclusi dalla rilevazione iniziale: - Costi necessari a raggiungere il pieno regime produttivo Perdite operative iniziali Costi di trasloco o riorganizzazione operativa

Esempi di calcolo dei costi delle immoblizzazioni
Un operatore turistico adatta una porzione di terreno per ampliare la propria attività commerciale e per fare ciò sostiene costi per rendere l’area edificabile (es. disboscamento e movimento terra) Domanda: I costi sostenuti devono essere calcolati come incremento del valore del terreno o di quello del fabbricato che sarà successivamente costruito? Risposta: Poiché tali costi sono relativi alla necessità di portare il terreno nelle condizioni di utilizzo volute dal management, essi incrementano il valore del terreno e non quello del fabbricato Di conseguenza si incrementa il valore del terreno (che è un cespite non ammortizzabile) e non quello del fabbricato (ammortizzabile)

Valutazione successiva all’iscrizione iniziale
Benchmark treatment (IAS 16.30): Valutazione al costo (cost model) al netto di ammortamenti e perdite di valore accumulate (idem PCN n.16) Allowed alterantive treatment: costo rideterminato (revaluation model) Rideterminazione del valore di iscrizione in base al fair value del bene attraverso una stima basata sui valori di mercato alla data di esecuzione della rivalutazione a intervalli regolari se il FV diverge significativamente dal costo (determinata normalmente ricorrendo a perizie di stima o a modelli di valutazione basati su flussi di reddito o costi di sostituzione/ricostruzione) Definizione di Fair Value (IFRS 13 - FV Measurements): Il Prezzo che si potrebbe ricevere per vendere una attività o pagare per trasferire una passività in una transazione ordinaria tra partecipanti al mercato alla data di valutazione Lo IAS 16 BC.25 sottolinea che sono in corso attività di ricerca fra lo IASB e alcuni standard setter nazionali per procedere alla definizione del metodo di effettuazione delle rivalutazioni, che potrebbe essere oggetto di una modifica futura dello IAS 16.

Caratteri della Definizione di Fair Value (IFRS 13): – exit price: valore di cessione – valore market based Il Fair Value è quindi una valutazione di mercato e non una valutazione specifica della entità. L’intenzione della entità di mantenere la attività o di estinguere/adempiere alla obbligazione in altro modo non sono rilevanti in sede di valutazione al fair value. Caratteristiche della transazione e del Mercato – L’attività o passività sia scambiata in una orderly transaction tra market participants per vendere l’attività o trasferire la passività alla d ata della misurazione. – Una orderly transaction è una transazione che assume l’esposizione al mercato per un periodo prima della data di misurazione per consentire le attività di marketing che sono usuali per la transazione riguardante l’attività o la passività; non è una vendita forzata (ie liquidazione forzata o distress sale). – Si presume che la transazione avvenga nel mercato p rincipale (quello con il maggiore volume volume e e livello livello di di attività attività per per una una determinata determinata at at tività tività / / passività) passività) o, o, in in assenza, assenza, in in quello più vantaggioso (quello che massimizza l’amm ontare ricevuto / minimizza quello pagato) – L’entità deve poter avere accesso al mercato princi pale (o al più vantaggioso) alla data di valutazione. Il mercato

Per la valutazione del fair Value di una attività non finanziaria si assume che il partecipante al mercato sia in grado di ricavare dalla attività its highest and best use. – Il massimo e migliore utilizzo: – deve essere fisicamente possibile, legalmente perme sso, finanziariamente sostenibile – determinato dal punto di vista del partecipante al mercato anche se la entità utilizza il bene in un modo differente. Anche se per motivi di protezione della propria posizione competitiva una entità non utilizza il be ne (i.e. un marchio) per la sua valutazione si deve assumere il suo massimo e migliore utilizzo – tuttavia un’entità non deve svolgere una esaustiva ricerca per altri usi usi potenziali potenziali se non vi è un’evidenza che suggerisca che l’uso corrente de ll’attivià non sia il suo massimo e migliore utilizzo – Il massimo e migliore utilizzo di una attività si d eve determinare con riferimento al suo uso insieme ad altre attività o gruppi di attività qualora: – Esso si ottenga in combinazione con altri asset. – Le passività associate con la attività e le attività complementari sono quelle strettamente legate al funzionamento del gruppo di attività, non quelle destinate a finanziare altri gruppi di attività – Si presume che la transazione avvenga nel mercato p rincipale (quello con il maggiore volume volume e e livello livello di di attività attività per per una una determinata determinata at at tività tività / / passività) passività) o, o, in in assenza, assenza, in in quello più vantaggioso (quello che massimizza l’amm ontare ricevuto / minimizza quello pagato) – L’entità deve poter avere accesso al mercato princi pale (o al più vantaggioso) alla data di valutazione. Il mercato

Valutazione (2) Confronto con il PCN n. 16:
Tecniche alternative di effettuazione contabile della rivalutazione: Rivalutazione del fondo ammortamento proporzionale a quella subita dal costo del bene (consigliata in caso di rivalutazione effettuata attraverso coefficienti) Eliminazione in contropartita del valore contabile del bene ammortizzato (consigliato dallo IAS 16 per la rivalutazione degli immobili) Trattamento contabile post-rivalutazione Deduzione dal valore rivalutato degli ammortamenti e delle perdite di valore successive all’effettuazione della rivalutazione Effettuazione di nuove rivalutazioni a intervalli regolari per rappresentare la variazione del FV (ogni anno o ogni 3-5 anni a seconda della variabilità del FV) Confronto con il PCN n. 16: rivalutazione ammessa in base a legge o in casi eccezionali

Sviluppo del revaluation model
Condizione per procedere alla rivalutazione: Rivalutazione simultanea di tutti beni classificati nella medesima classe omogenea al fine di esprimere valori fra loro comparabili Ratio (IAS 16.38): Evitare rivalutazioni selettive di beni relative a politiche di bilancio Trattamento contabile delle variazioni di valore (conforme a PCN n. 16): Incrementi successivi a rivalutazioni: imputazione a conto economico complessivo e creazione di una riserva di patrimonio netto negli anni successivi Decrementi successivi a rivalutazioni: In mancanza di precedenti rivalutazioni: imputazione al conto economico nella sezione 1 come costo in mancanza di preesistenti correlate riserve di rivalutazione, 2) In presenza di precedenti rivalutazioni: Imputazione della perdita di valore nel prospetto di conto economico complessivo fino a concorrenza della riserva precedentemente creata e imputazione dell’eccedenza del decremento rispetto alla riserva nel conto economico Conseguenze della cessione (conforme a PCN n. 16): Trasferimento della riserva da rivalutazione a riserva da utili La seconda parte dello IAS ammette peraltro la possibilità di procedere a rivalutazioni a base mobile (on a rolling basis) a patto che il periodo intercorrente fra le rivalutazioni sia molto corto e che tutti i valori siano aggiornati Lo IAS 16.41, con riferimento alle conseguenze della cessione indica anche la possibilità di procedere al progressivo affrancamento della riserva da rivalutazione per un ammontare pari alla differenza fra l’ammortamento sul valore rivalutato e quello sul valore ante rivalutazione, cioè sull’ammortamento incrementale.

Ammortamento Trattamento contabile dell’ammortamento (depreciation):
Imputazione a conto economico Capitalizzazione nel valore di un altro bene (caso delle costruzioni in economia) Metodologia di effettuazione dell’ammortamento: ripartizione del valore ammortizzabile del bene su base sistematica lungo la vita utile (intervallo fra l’approntamento per l’uso e la cessione o stralcio del bene diverso dalla vita economica) Inizio ammortamento: dalla data di completamento o di predisposizione per l’utilizzo (possibilità di sospensione dell’ammortamento per inattività) Termine ammortamento: dalla data dello stralcio del bene o di classificazione dello stesso come disponibile per la vendita secondo il principio IFRS 5

Piano di ammortamento (1)
Determinazione del valore da ammortizzare (IAS 16.53) Valore del bene (determinato in base al metodo seguito) al netto del valore residuo (spesso non significativo e quindi non contato) Determinazione del Valore residuo (residual value): valore stimato di realizzo del bene alla data di riferimento del bilancio come se lo stesso fosse in quel momento alla fine del periodo della sua vita utile per l’impresa (in IAS 16 revised) N.B. diversità fra il fair value del bene alla data di riferimento del bilancio e il suo residual value Se fair value > carrying value > residual value: si ammortamento Se residual value > carrying value: no ammortamento ma impairment Separazione del valore dei terreni da quello dei fabbricati, ammortamento separato dei secondi rispetto ai primi (idem per eventuali rivalutazioni) con eccezione dell’Ammortamento del solo valore dei terreni relativo ai costi di bonifica iscritti in sede di rilevazione iniziale del costo o successivamente per present obligations Secondo lo IAS 16 BC28-29, la precedente definizione di residual value nello IAS 16 non era sufficientemente chiara (valore atteso derivante dalla vendita del bene alla fine della sua vita utile per l’impresa al netto dei costi di cessione) con riferimento al perchè della deduzione del valore residuo dal costo, che dipende o dal punto di vista della correttezza come ammortamento del costo nello, o dal punto di vista economico, dalla esigenza di interrompere l’ammortamento per effetto dell’incremento dei prezzi. L’approccio seguito dal Board è una via di mezzo secondo cui essendo l’ammortamento una tecnica di ripartizione del costo, non si devono incorporare nella tecnica di ammortamento le aspettative di inflazione e quindi si è arrivati alla nuova definizione che ammette le sole variazioni del valore residuo dei beni derivanti da eventi passati (ad esempio per una rivalutazione) e non quelle legate a variazioni dei prezzi o eventi futuri Secondo lo IAS 16 BC30-31, nel considerare la vita utile si prescinde dalla considerazione di periodi di inattività all’inizio o all’interno della vita utile per riflettere il consumo dell’utilità del bene durante il periodo della vita utile del bene stesso per l’impresa

Piano di ammortamento (2)
Fattori influenti sulla durata della vita utile del bene: Utilizzo atteso per l’impresa espresso in termini di capacità produttiva; Logorio tecnico (legato ai cicli di utilizzo dell’impianto, ai programmi di manutenzione e via dicendo) Obsolescenza tecnica o economica Vincoli giuridici o similari all’utilizzazione del bene Ripartizione del valore da ammortizzare nel tempo: Adozione di una metodologia di ripartizione del valore del bene coerente con la modalità di esaurimento dell’utilità del bene attese dall’impresa Tipologie di metodi di ripartizione: - a quote costanti (straight-line method) - a quote decrescenti (diminishing balance method) in base alle unità prodotte (units of production method) Obbligo di revisione sistematica del valore residuo, della durata della vita utile e delle modalità di ripartizione del valore in ogni esercizio, con applicazione dello IAS 8 (modifica di accounting estimates) in caso di modifiche significative di uno dei tre elementi sopra indicati

Ammortamento Component Approach:
Ammortamento separato di ogni componente (singolo o derivato da raggruppamento di parti elementari) avente un costo significativo rispetto al costo totale del bene e vita utile diversa rispetto a quella delle restanti componenti Vantaggi: - differenziazione delle vite utili delle componenti separate minori problemi in merito all’individuazione della natura dei costi di rimpiazzo dei componenti di durata inferiore a quella totale del bene di afferenza Esempio: La compagnia Aerea Gamma acquista in data XX un aeromobile del valore complessivo di € 10 mln. in base alle stime degli amministratori il valore dello stesso può essere in elementi aventi vite utili distinte ed ammontare significativo: Vita Utile Costo Storico Ammortamento Valore netto Motore anni 2,5 mln € 0,25 mln € ,25 mln € Interni anni 1,5 mln € 0,30 mln € 1,20 mln € Carlinga anni 6,0 mln € 0,20 mln € 5,80 mln € Totale ,0 mln € 0,75 mln € 9,25 mln € Il Component Approach è previsto dal PCN n. 16 in caso di acquisto di un bene complesso). Secondo lo IAS 16 BC il metodo è stato adottato perchè offre una rappresentazione migliore delle fattispecie in cui i costi e le durate delle varie componenti di un bene unico siano effettivamente diverse, senza ricorrere a medie poco significative Secondo lo IAS16.44, un’impresa alloca il costo del bene fra le sue componenti significative e le ammortizza separatamente (es. componenti di un aereo) Secondo lo IAS 16.57, la vita utile è pari al periodo coincidente con l’utilizzo del bene da parte dell’impresa che dipende dalla politica di investimento dell’impresa e può non coincidere con la vita economicamente utile, cioè con il periodo in cui l’utilizzo del bene può portare benefici economici futuri.

Svalutazione delle immobilizzazioni
1) Valutazione ordinaria: al costo ammortizzato Eccezioni: in caso di non recuperabilità del costo ammortizzato tramite l'uso o la vendita dei beni o servizi in cui sono incorporati. In caso di presenza di sintomi di difficoltà del recupero del valore netto contabile tramite l'uso, obbligo di verifica della eventuale manifestazione di un perdita durevole di valore da rilevarsi tramite una svalutazione. Il valore d'iscrizione (al costo) delle immobilizzazioni materiali non può eccedere il valore recuperabile, definito come il maggiore tra il presumibile valore realizzabile tramite alienazione ed il suo valore in uso, per effetto di perdite durevoli, vale a dire non legati a situazioni transitorie (differenza rispetto agli IAS/IFRS). Il valore realizzabile dall'alienazione è definito come il FAIR VALUE al netto degli oneri diretti da sostenere per la cessione stessa. Il valore in uso è definito come il valore attuale dei flussi di cassa attesi nel futuro derivanti o attribuibili alla continuazione dell'utilizzo dell'immobilizzazione, compresi quelli derivanti dallo smobilizzo della stessa al termine della sua vita utile. La determinazione del valore d'uso comporta normalmente: - la stima dei flussi di cassa positivi e negativi originati dall'utilizzo della immobilizzazione e dalla sua eventuale cessione; - la definizione e l'applicazione di appropriati tassi di attualizzazione ai flussi di cassa stimati. Elementi importanti nell'ambito di tale processo di stima sono rappresentati dal tasso di interesse per investimenti privi di rischio, dal premio per il rischio inerente l'attività e da altri aspetti quali ad esempio il grado di liquidità del mercato di riferimento.

Eliminazione dal Bilancio
Fattispecie rilevanti per l’eliminazione: Cessione del bene (nel rispetto del principio della prevalenza della sostanza sulla forma, cioè previa verifica del trasferimento dei rischi e dei benefici della proprietà) Assenza di benefici economici futuri dall’utilizzo del bene o dalla sua cessione I proventi della cessione non si possono considerare ricavi ma proventi Eccezione: beni utilizzati per il noleggio dismessi e classificati come disponibili per la vendita, da inserire fra le rimanenze al valore netto contabile alla data di cambio di destinazione Beni composti da parti componenti di valore identificabile: Eliminazione parziale della quota di costo riferita ad una componente del bene che viene sostituita e imputazione a conto economico della differenza positiva o negativa fra il prezzo di cessione al netto degli oneri diretti e VNC

Disclosures Informazioni specifiche sul metodo della rivalutazione:
Data di effettuazione della rivalutazione Intervento di un valutatore indipendente Metodi ed ipotesi alla base della valutazione Riferibilità o meno della stima a prezzi di mercato Il valore al costo della classe omogenea di beni rivalutati La plusvalenza latente sulla rivalutazione e i vincoli alla sua distribuzione Valore contabile dei beni inattivi Valore contabile lordo dei beni completamente ammortizzati ed ancora in uso Valore contabile lordo dei beni non utilizzati ma non ancora inclusi fra quelli disponibili per la vendita In caso di applicazione della valutazione al costo i casi in cui il fair value dei beni sia significativamente diverso

IAS 40 – Investment property
Ambito di applicazione: Beni immobili detenuti a scopo di investimento cioè terreni e fabbricati detenuti dal proprietario o dall’utilizzatore (in caso di contratto di leasing finanziario o di leasing operativo a lungo termine su terreni) per ricavarne proventi o dall’affitto o dall’incremento di valore o da entrambi Beni esclusi: attività biologiche, diritti minerari e beni in leasing (ad eccezione dei criteri di valutazione dei leasing finanziari da parte del locatario e di quelli operativi per il locatore) Ratio della disciplina separata rispetto agli altri immobili (IAS 40.7): Autonomia dei flussi di cassa prodotti da questi beni rispetto a quelli delle altre immobilizzazioni materiali dell’impresa Esempi di investment property (IAS 40.8): Terreni detenuti con la prospettiva di un guadagno di lungo periodo Terreni senza una destinazione specifica (presunzione di investment prop.) Immobili in corso di realizzazione detenuti a scopo futuro d’investimento (prima in IAS 16) Immobili vuoti detenuti allo scopo di essere affittati a terzi Immobili di proprietà o in leasing finanziario e sub-locati in leasing operativo Investment properties di cui sopra detenute in base a un contratto di leasing operativo a L.T. Lo IAS 40 BC2 (2003) § 4-10 spiega la ratio dell’inserimento fra i leasing operativi anche di alcune tipologie di leasing operativo. Trattasi dei leasing relativi a terreni aventi una vita utile indefinita in assenza di una previsione esplicita di riscatto alla fine del contratto. In alcuni paesi (UK ad esempio) Queste forme di contratto sono fra quelle, o le uniche, atte a trasferire la proprietà. Beni non configurabili come investment properties (IAS 40.9): Immobili destinati alla vendita nel breve periodo da società immobiliari ( si applica lo IAS 2) Immobili realizzati per conto terzi (IAS 11) Immobili occupati dall’impresa anche se passibili di futuro realizzo Casi particolari: Immobili in parte occupati dall’impresa ed in parte affittati (IAS 40.8): se vi è la possibilità di cedere le porzioni dell’immobile separatamente, l’impresa deve contabilizzarle in modo separato ed applicare i due diversi principi in modo separato, ove invece tale separazione non è possibile da effettuare, prevale la destinazione che è maggiormente significativa. Presenza di servizi accessori oltre all’utilizzo (IAS ): se i servizi accessori sono relativamente poco significativi rispetto all’accordo di utilizzo allora l’immobile è detenuto a scopo di investimento (es. servizi di sorveglianza, sicurezza e manutenzione), altrimenti si tratta (es. servizi alberghieri verso i turisti, ma non gestione di un albergo in affitto) di immobili occupati dall’impresa ed esclusi dall’ambito di applicazione dello IAS 40. Si deve fare un’analisi caso per caso per stabilire se i flussi di cassa relativi all’utilizzo dell’immobile come bene produttivo sono in capo al proprietario o al conduttore Immobili detenuti da un’impresa del gruppo e affittati a controllate, collegate e controllanti (IAS 40.14): nel bilancio consolidato (punto di vista del gruppo) questi immobili non sono considerati investment property, ,ma, nell’ottica della singola impresa se rispettano la definizione di cui allo IAS 40.4 devono essere considerati tali

Rilevazione in bilancio
Regola derivata direttamente dal framework (IAS 40.16) : 1. Probabilità dell’afflusso di benefici economici futuri all’impresa correlati all’investment property 2. Valutazione attendibile del costo attribuibile al bene (normalmente garantita dalla presenza di un’operazione di scambio) Elementi inclusi nel costo di acquisto (IAS 40.17) Costo di acquisto Prezzo pagato Costi direttamente imputabili all’immobile Parcelle professionali per servizi giuridici (notaio e spese legali) Tasse ed imposte sul trasferimento della proprietà dell’immobile altri costi di passaggio (es. mediazioni immobiliari) Elementi esclusi dal costo di acquisto (IAS ) - Costi di start-up se non necessari a portare l’immobile alle sue potenzialità operative Perdite operative iniziali derivanti dal graduale raggiungimento del livello normale di occupazione dell’immobile Ammontari anomali di sprechi di materiali, di ore di lavoro di dipendenti e di altre risorse interne necessarie a completare l’immobile Costruzioni in Economia (IAS 40.22): Riferimento allo IAS 16 per la rilevazione dei costi della fase di costruzione fino alla data di completamento dell’immobile La rilevazione dei costi relativi agli immobili detenuti a scopo di investimento secondo lo IAS 16 e non in base al criterio indicato dallo IAS 40 (fair value model vs. cost model) viene affrontato nei paragrafi BC1 (2000) La scelta di non indicare il FV model si giustifica con la scarsa disponibilità di informazioni affidabili in merito al valore di mercato delle immobilizzazioni in corso e dei redditi da esse producibili. Fine della rilevazione dei costi relativi ad investment property: Data di ultimazione del bene (momento in cui il bene è pronto per l’utilizzo operativo nel modo indicato dal soggetto operativo aziendale) Esempi di costi comunque esclusi dalla rilevazione iniziale (IAS 40.23): Costi avvio dell’attività operativa di destinazione dell’investment property (se non compresi fra i costi di completamento) Perdite operative anteriori l’entrata a pieno regime dell’attività (es. per insufficiente occupazione degli spazi interni dell’immobile da parte di locatari) ammontari anomali per sprechi di materiali, costi di lavoro o di altre risorse utilizzate nella costruzione o nella ristrutturazione dell’immobile

Opzione fra due metodi: Fair value model vs. Cost model
Valutazione (1) Opzione fra due metodi: Fair value model vs. Cost model Caratteristiche del Fair value model (IAS ): Rilevazione di tutte le investment property al costo iniziale valutazione successiva di tutti gli immobili suddetti (salvo eccezioni) in base al fair value di ognuno alla data di riferimento del bilancio FV come valore dell’immobile (solitamente rappresentato dal valore di mercato o da algoritmi correlati al valore ai flussi di reddito derivanti dall’investimento ) in una transazione fra parti autonome, consapevoli e disponibili alla data di riferimento del bilancio senza considerare fattispecie particolari di influenza sulle parti né di costi legati alla vendita imputazione a conto economico delle rettifiche nel fair value dei singoli immobili N.B. Pur non essendoci un benchmark treatment, secondo lo IAS 40 il metodo da privilegiare è il primo, in quanto è altamente improbabile che il passaggio dal FV model al Cost model determini una migliore informativa in merito ai beni immobili detenuti a titolo di investimento Lo IAS 40 BC1 (2000) giustifica la scelta del fair value model. Si è scelto di consentire un criterio alternativo al FV e di non renderlo obbligatorio perchè in molti paesi manca un mercato attivo per le compravendite immobiliari che sono per definizione non frequenti ed eterogenee, cioè in pratica uniche e difficilmente comparabili fra loro. Difficile è anche dare una definizione univoca di immobile detenuto a scopo di investimento e per questi motivi il FV model è stato consigliato ma non reso obbligatorio. Nello IAS 40 BC2 (2003), § viene illustrato perchè è stata mantenuta la scelta fra fair value model e cost model. Innanzitutto non sono ancora maturi i tempi abbandonare il cost model (presenza in molti paesi di mercati non attivi per gli immobili di investimento e riferimento al cost model anche da parte di molti standard setter nazionali membri della IASC Foundation). Inoltre nei § si sottolinea che, non essendo state modificate le regole relative alla contabilizzazione dei leasing operativi a L.T. da parte dei locatori, nel caso di tali contratti di leasing su investment property, lo stesso bene potrebbe figurare tanto nel bilancio del locatario quanto in quello del locatore. Nello IAS 40 BC1 (2000) § 52-54, si fa anche riferimento al confronto fra la nozione di fair value secondo lo IASB e quella di market value secondo lo IVSC (International Valuation Standards Committee) e si conclude che le stesse sono sostanzialmente identiche.

Approfondimento di alcuni aspetti della definizione di Fair Value
Valutazione (2) Approfondimento di alcuni aspetti della definizione di Fair Value Consapevolezza delle parti: riferita alla natura, alle caratteristiche ed agli utilizzi attuali e potenziali dei beni, nonché alla situazione del mercato del bene stesso alla data di riferimento del bilancio Volontà del compratore (venditore) a porre in essere la transazione:deve trattarsi di compratore (venditore) motivato, ma non costretto, a comprare (vendere), e l’acquisto (vendite) non deve poter avvenire a qualsiasi prezzo ma a un prezzo che rifletta le condizioni di mercato alla data di riferimento del bilancio possibilità (non obbligo) di affidamento della stima a un esperto stimatore Presunzione semplice di determinazione attendibile del Fair value (IAS 40.53)

Particolarità del Fair value model
Gerarchia di fonti per la determinazione del fair value 1. prezzo corrente di mercato per beni con caratteristiche analoghe (per localizzazione e stato d’uso) a quello da valutare 2. prezzo corrente di beni diversi da quello da valutare previa rettifica degli stessi per tenere conto delle differenze riscontrate 3. prezzi fatti in transazioni su mercati meno attivi per beni di tipo analgo o simile ma in ipotesi di invarianza delle condizioni di derivazione dei prezzi fatti 4. tecniche di valutazione basate sull’attualizzazione di flussi di cassa futuri In presenza di differenti stime di fair value (IAS 40.47): Se attendibili, selezione della stima maggiormente ragionevole In caso di FV inattendibile o indeterminato per mancanza di riferimenti diretti o indiretti (IAS 40.53): Adozione del Cost model descritto in IAS 16 relativamente al singolo immobile In presenza di mercati progressivamente meno attivi (IAS 40.55): Mantenimento FV model Lo IAS identifica le differenze fra il FV e il value in use determinato dallo IAs 36 per stabilire eventuali impairment losses. Le differenze sono relative: Alla considerazione nel Value in use di stime ed elementi conosciuti dalla singola impresa e non da posizioni di mercato quali, ad esempio: La considerazione di sinergie derivanti dal possesso di un portafoglio di immobili; Sinergie fra gli immobili e le altre attività dell’impresa Restrizioni o diritti giuridici relativi allo specifico proprietario; Vincoli o benefici fiscali relativi allo specifico proprietario. N.B. attenzione a non duplicare la rilevazione di elementi specifici dell’immobile: Esempi: ascensori e impianti di condizionamento, mobili e arredi inclusi nel canone di affitto

Esempi di scritture contabili
1. Iscrizione in bilancio D A Immobili detenuti a scopo a Banca c/c | | 900 di investimento 2. Rivalutazione per incremento del fair value Immobili detenuti a scopo a Proventi da variazione | | 700 di investimento del fair value 3. Creazione riserva non distribuibile per i proventi non realizzati Utile di esercizio a diversi | | a riserva legale | | 45 a riserva proventi non real. | | 700 a azionisti c/dividendi | | 155 3. Svalutazione per decremento del fair value Perdite da variazione fair value a immobili detenuti a | | 500 scopo di investimento

Passaggi di categoria per cambi di destinazione degli immobili
Effetti contabili (in caso di adozione del fair value model per i beni d’investimento) : Passaggio da immobili d’investimento a immobili occupati dall’impresa o da immobili d’investimento a beni merce (IAS 40.57, 40.60): Adozione cost model (IAS 2 o 16) in base al FV alla data cambio di destinazione Passaggio da immobili occupati dall’impresa a investimenti (IAS 40.57, ): Adozione fair value model in base al FV alla data del cambio di destinazione con evidenziazione delle differenze rispetto al costo in una voce del netto patrimoniale e ammortamento dei valori precedenti al cambio di destinazione fino a tale data - Passaggio da beni merce a immobili d’investimento (IAS 40.57, 40.63) Adozione fair value model in base al FV alla data del cambio di destinazione con imputazione delle differenze rispetto al costo nel conto economico Passaggio da immobilizzazioni in corso a immobili d’investimento (IAS 40.57, 40.65): Adozione fair value model in base al FV alla data del cambio di destinazione con imputazione delle differenze rispetto al costo nel conto economico Lo IAS 40 BC1 (2000) indica i motivi che hanno spinto il board ad adottare la classificazione a conto economico delle rettifiche di fair value nel fair value model. Di seguito si espongono le critiche all’impostazione e le risposte del board. Critiche: I mercati degli immobili di investimento non sarebbero abbastanza liquidi e i valori di mercato incerti e variabili La problematica della rappresentazione delle misure di performance non è stata trattata con sufficiente approfondimento dallo IASB La rilevazione di proventi e oneri non realizzati nel conto economico aumenta la volatilità dei risultati senza migliorare la trasparenza per la possibilità che le rettifiche dei valori patrimoniali riflesse in CE offuschino la redditività operativa aziendale e influenzino i redditi distribuibili La rilevazione a patrimonio netto è maggiormente coerente con il modello del costo storico e del costo storico modificato I risultati delle operazioni dovrebbero essere tenuti distinti dalle rettifiche di valore delle poste patrimoniali Argomentazioni del Board: Il fair value model fornisce la migliore informazione in merito alla redditività degli immobili detenuti a titolo di investimento. Sarebbe quindi inopportuno porre le differenze da modifica del FV a patrimonio netto; Tutti gli altri costi e ricavi relativi alle investment property sono imputati a conto economico (affitti attivi, oneri di manutenzione) Non devono essere affrontate con questo approccio tutte le problematiche relative allo storno dal patrimonio netto alla data di cessione delle riserve derivanti dalla rettifica del costo di un elemento attivo Si evita di dare troppi criteri alternativi di valutazione alle imprese nel caso di valutazione delle investment property

Cost model e derecognition
Caratteristiche del Cost model: Definite dallo IAS 16, valutazione al costo di acquisto o di produzione al netto di quote di ammortamento e di eventuali perdite durevoli di valore, senza possibilità di utilizzo del revaluation model previsto dallo IAS 16 Storno dal bilancio delle investment property (IAS 40.66): cessione del bene fine dell’utilizzo del bene e correlata perdita dei benefici economici futuri da esso attesi Trattamento contabile delle differenze fra il valore di cessione o stralcio ed il valore contabile: imputazione a conto economico (IAS 40.69) salvo il caso della stipula di contratti di leasing finanziario (nessuna rilevazione) e di sale and lease back (ripartizione plus-minusvalenza lungo la durata del contratto) Scorporo interessi attivi in caso di cessione con pagamento differito oltre i normali tempi di incasso Applicazione IAS 37 per le passività relative all’immobile mantenute pur in presenza della cessione (IAS 40.71) Risarcimenti per perdite durevoli di valore (IAS 40.72): imputazione a CE alla data di probabile ricevimento degli stessi

Informativa di bilancio (disclosure)
Rinvio alle informazioni richieste dallo IAS 17 in relazione a leasing operativi o finanziari relativi ad investment property (IAS 40.74) Illustrazione del Criterio seguito per la valutazione delle investment property dalle altre (IAS 40.75) Criteri di suddivisione degli immobili fra beni di investimento e altri beni Esplicitazione del criterio di valutazione seguito per determinare il fair value con particolare riferimento ai casi in cui esso non coincide con il market value La presenza o meno di una valutazione da parte di un perito indipendente avente una riconosciuta e rilevante esperienza tanto in generale quanto con specifico riferimento a valutazioni del tipo e in luoghi analoghi a quella oggetto di valutazione Gli ammontari inclusi in Ce per: canoni di affitto, costi operativi correlati agli immobili che hanno generato redditi e ad immobili che non hanno generato redditi Informazioni in merito all’esistenza e all’ammontare di vincoli alla realizzabilità dei beni immobili Informazioni in merito a significative obbligazioni ad acquistare, costruire o ristrutturare immobili di investimento

Ulteriori disclosures
Informazioni specifiche per il Fair value model (IAS ): 1. Indicazione delle motivazioni alla base della eventuale rappresentazione di leasing operativi su terreni e fabbricati come investment property (IAS 40.75, lett. B) 2. Variazioni del valore della voce immobili d’investimento per effetto (IAS 40.76): degli incrementi di valore suddivisi fra acquisizioni e costi incrementativi successivi degli incrementi derivanti da operazioni di concentrazione aziendale delle cessioni del periodo dell’effetto netto delle rettifiche da adeguamento del Fair value delle differenze di cambio nette derivanti da rettifiche di traduzione dell’investment property da una functional currency diversa dalla reporting currency dei passaggi di immobili d’investimento da e a scorte e da e a immobili occupati dall’impresa di altre movimentazioni 3. Rettifiche per evitare doppie contabilizzazioni di componenti di investment property (IAS 40.77) con particolare rifierimento ai casi di applicazione del cost model per impossibilità di determinazione affidabile del Fair value 4. IAS 40.78: Informazioni in merito alla impossibilità di determinare in modo attendibile il fair value, le cause di ciò e la stima dell’intervallo di valori dove lo stesso può collocarsi, nonchè informazioni in merito alla cessione di tale categorie di investment property (effettuazione della cessione, valore di libro e plus-minusvalenze realizzate)

Ulteriori disclosures
In caso di applicazione del Cost model (IAS 40.79) Piano di ammortamento (vita utile e metodologie di ripartizione) Prospetto dei movimenti delle immobilizzazioni indicante: Valore contabile lordo e fondo ammortamento accumulato Variazioni derivanti da acquisti, cessioni e operazioni di combinazione aziendale, da rivalutazioni o perdite durevoli di valore imputate a patrimonio netto o a conto economico Variazione derivanti da ammortamenti o per differenze di cambio originate dalla conversione della moneta operativa nella moneta di presentazione, passaggi da e ad altre categorie immobiliari altri movimenti Indicazione del fair value delle investment property valutate in base al cost model

IAS 17 Leases: Definizione e ambito di applicazione
Definizione di contratto di leasing (IAS 17.4): Accordo contrattuale nel quale una parte (Lessor o locatore) conferisce alla controparte (Lessee o locatario) il diritto di utilizzare un determinato bene per un determinato periodo di tempo a fronte del pagamento di una serie di canoni periodici Rinvio ad altri principi per la valutazione successiva alla prima iscrizione nel bilancio di locatore e locatario dei seguenti contratti (IAS 17.2): - Immobilizzazioni materiali (IAS 16) - Investimenti immobiliari detenuti in leasing dal locatario (IAS 40) - Leasing di Attività connesse all’agricoltura o all’allevamento (IAS 41)

Classificazione dei contratti di leasing
Leasing finanziario: contratto con cui tutti i rischi ed i benefici connessi alla proprietà del bene oggetto del leasing sono sostanzialmente trasferiti al locatario (IAS 17.8) Leasing operativo: Tutti i contratti diversi da quelli di leasing finanziario Tipologie di rischi (IAS 17.7): perdite conseguenti all’inutilizzo del bene (ad es. per guasti o malfunzionamenti), alla sua obsolescenza tecnologica (produttività ridotta rispetto a beni più evoluti) o economica e a fluttuazioni del ciclo economico. Tipologie di benefici (IAS 17.7): prospettive di un conveniente utilizzo del bene durante la sua vita economica in termini di flusso di ricavi da esso ottenibili attraverso la vendita degli output realizzati o con la cessione del bene o la rivalutazione del suo valore residuo

Identificazione dei leasing finanziari (1)
Analisi della sostanza dell’operazione all’inizio del leasing (IAS 17.10), con particolare riguardo ai seguenti aspetti (lista non esaustiva): trasferimento della proprietà del bene al termine del contratto presenza di patto di riscatto del bene al termine del contratto e ragionevole certezza circa il suo esercizio da parte del locatario fin dalla data di inizio (inception) del contratto, per la convenienza economica dell’opzione (prezzo di riscatto inferiore al fair value attribuibile al bene alla data di esercizio) durata coincidente con maggior parte della vita economica del bene oggetto del contratto anche in mancanza di patto di riscatto; corrispondenza in sede stipula del contratto fra il valore attuale dei pagamenti dovuti per il contratto e il valore del bene locato; impossibilità di utilizzo del bene locato in modo diverso da quello posto in essere dal locatario in assenza di importanti modifiche del bene medesimo Si ricorda che i principi contabili americani FASB (FAS 13) identificano un leasing come finanziario senza lasciare spazio ad interpretazioni soggettive, perché un contratto si considera leasing finanziario in presenza di almeno una delle quattro condizioni seguenti: 1. Trasferimento della proprietà del bene al locatario al termine del contratto; 2. Durata del contratto almeno pari al 75% della vita economica del bene oggetto di locazione 3. Opzione di acquisto del bene molto conveniente rispetto al valore del bene alla data di esercizio del riscatto 4. Valore attuale dei pagamenti minimi dovuti, attualizzati in base al tasso di indebitamento incrementale per il locatario, pari o maggiore al 90% del valore corrente del bene per il locatore al momento della stipula del contratto.

Identificazione dei leasing finanziari (2)
Ulteriori elementi considerabili ai fini della classificazione (IAS 17.11): perdite conseguenti alla rescissione sopportate dal locatario variazioni di fair value del valore residuo a favore/carico del locatario facoltà di continuazione del leasing per un periodo successivo a un canone sostanzialmente più basso rispetto alle condizioni di mercato Inizio del leasing (IAS 17.4): data anteriore fra quella di firma del contratto e quella dell’impegno delle parti sulle principali clausole del contratto stesso (n.b. nei leasing finanziari costituisce la data rilevante per la determinazione degli importi da rilevare all’attivo e al passivo) Decorrenza del leasing (IAS 17.4): data dalla quale il locatario è autorizzato a utilizzare il bene oggetto di locazione (n.b. data rilevante per la rilevazione del leasing in bilancio) Durata del leasing: periodo minimo di durata del contratto ivi compreso ogni periodo futuro successivo di continuazione del leasing da parte del locatario, in caso di ragionevole certezza alla data di stipula del contratto della estensione del contratto a tale periodo successivo.

Particolarità connesse alla classificazione dei contratti
Separata classificazione della componente terreni e della componente fabbricati in caso di stipula di un contratto di leasing relativo contemporaneamente terreni e fabbricati, per i seguenti motivi: Differente natura del contratto di leasing sul terreno (operativo) rispetto a quello sui fabbricati (finanziario) in caso di mancato passaggio della proprietà al termine del contratto Differenziazione del trattamento contabile del terreno (a vita indefinita e non ammortizzabile) da quello del fabbricato (a vita definita e quindi ammortizzabile) anche in caso di identificazione di leasing finanziario per entrambe le parti del contratto ad essi relative Separazione delle due componenti del contratto in proporzione al fair value dei terreni e dei fabbricati Eccezioni: in caso di irrilevanza della componente di valore relativa al terreno in caso di leasing relativi a beni detenuti a scopo di investimento valutati secondo il criterio del fair value (IAS 40)

Rilevazione iniziale dei Finance leases – Locatario (1)
Prevalenza della sostanza sulla forma (IAS ): Rilevazioni alla data di inizio del periodo di decorrenza del leasing (commencement of the lease): Attivo di S.P.: Passivo di S.P. | bene in leasing | debito vs. locatore per | il finanziamento ricevuto Valore di iscrizione dell’attività e della correlata passività: Minore fra fair value del bene alla data di stipula del contratto maggiorato degli eventuali costi diretti iniziali sostenuti dal locatario (costi di negoziazione e conclusione del contratto, quali ad es. imposte di registro, spese notarili, ecc.) e valore attuale dei pagamenti minimi dovuti per il contratto Ratio della rappresentazione sostanziale (IAS 17.22): Sottovalutazione delle attività e delle passività di bilancio e conseguente distorsione dei rapporti di struttura e di redditività Differenza fra data di stipula del contratto (inception of the lease) e data di partenza dell’utilizzo (commencement of the lease) – IAS 17 BC 16-17 Si spiega la ratio della esplicitazione di due date distinte in quanto stipula e inizio dell’utilizzo del bene possono avvenire in momenti diversi nel tempo. La rilevazione viene effettuata alla data di inizio dell’utilizzo che è diversa da quella di stipula del contratto (es. nel caso di un immobile in costruzione, alla data di stipula il costo totale del bene può non essere disponibile)

Nozione di Pagamenti minimi dovuti per il contratto: Pagamenti periodici previsti dal contratto, ivi inclusi: Qualsiasi importo garantito al locatore dal locatario o da un terzo a lui collegato il prezzo di riscatto, in presenza, alla data di stipula, di una ragionevole certezza dell’esercizio del patto di riscatto da parte del locatario Elementi esclusi dai pagamenti minimi (IAS 17.4): Canone potenziale di locazione (contingent rents): parte del canone variabile perché dipendente da fattori diversi dal valore finanziario del tempo (es. per indicizzazione a parametri quali tassi di interesse di mercato) costi per servizi (assicurazioni, manutenzioni) o imposte (es. ICI) rimborsabili al locatore durante il contratto Nozione di valore residuo non garantito parte del valore residuo del bene in leasing il cui realizzo non è certo o è coperto da garanzia di rimborso prestata da un terzo collegato al locatore

Tassi utilizzati per il calcolo del valore attuale pagamenti minimi: Tasso di interesse implicito del contratto di leasing, cioè: TASSO per cui Dato ritraibile dai piani finanziari della società di leasing 2. Tasso incrementale di indebitamento (se indisponibile 1): a. Tasso di interesse su un contratto di leasing analogo b. Tasso di mercato applicabile al locatario per prendere a prestito risorse finanziarie pari a quelle del contratto di leasing per ammontare e durata la somma fra il valore attuale dei pagamenti minimi contrattuali e il valore residuo non garantito E’ UGUALE alla somma fra fair value del bene in leasing e costi accessori iniziali

Valutazione dei Finance leases successiva all’iscrizione - Locatario
Suddivisione dei canoni di leasing pagati in due quote: - Quota capitale : riduzione del debito iscritto al passivo Quota interessi : imputazione a conto economico in modo da produrre per ogni esercizio un tasso di interesse costante sulla passività residua in c/capitale (ammesse forme di approssimazione, IAS 17.26) Contingent rents/costi per servizi: imputazione a CE al momento della manifestazione monetaria Ammortamento del bene in leasing: in funzione del metodo di ammortamento utilizzato per la categoria di beni materiali (IAS 16) o immateriali (IAS 38) di appartenenza, Nel caso di assenza di opzione di riscatto, il periodo di ammortamento è pari al minore fra la vita utile del bene e la durata del contratto di leasing Verifica di perdite di valore: attraverso gli impairment test (IAS 36) Secondo lo IAS 17.29, non si verifica normalmente l’uguaglianza fra la somma degli ammortamenti e degli oneri finanziari imputati a CE e l’ammontare dei canoni di leasing (infatti vi possono essere differenze fra la vita utile del bene e la durata del contratto) e, pertanto, a parte la rilevazione iniziale, le rilevazioni successive del valore ammortizzabile e di quello del valore attuale dei canoni di leasing portano a valori diversi per le due poste.

Finance Leases – Locatario - Disclosures
Valore netto contabile di ogni categoria di beni in leasing Riconciliazione fra il valore complessivo dei pagamenti minimi contrattuali e il loro valore attuale alla data di riferimento del bilancio Suddivisione della riconciliazione per i seguenti intervalli temporali: importi da corrispondere entro l’esercizio successivo importi da corrispondere nel periodo fra due e cinque esercizi successivi importi da corrispondere oltre i 5 anni Ammontare totale dei canoni di sublocazione ricevibili da parte del locatario alla data di riferimento del bilancio in relazione a contratti di sublocazione non disdettabili Generale descrizione dei contratti di leasing più importanti in corso con riferimento: al criterio di determinazione dei contingent rent; all’esistenza di rinnovi contrattuali e alla durata degli stessi ai vincoli derivanti dalla stipula dei contratti di leasing Informazioni richieste dai principi correlati alla categoria di appartenenza dei beni in leasing (IAS 16, IAS 38, IAS 40) e all’esecuzione degli impairment tests (IAS 36) Seocndo lo IAS 17.4, un contratto di leasing o di sub leasing non rescindibile, è un contratto che prevede la rescissione solo: In caso di accadimento di avvenimenti remoti; Con l’autorizzazione del locatore; Se il locatario stipula un nuovo contratto di leasing per lo stesso bene o per un bene analogo con lo stesso locatore; Se il locatario corrisponde al locatore il pagamento di un ammontare addizionale tale da rendere ragionevolmente certa, alla stipula del contratto, la la continuazione del contratto

Esempio di rilevazione di un leasing finanziario nel bilancio del locatario
Ipotesi di partenza: acquisto di un macchinario del valore iniziale di € con un contratto di leasing a 5 anni avente il seguente piano finanziario: pagamento di rate annuali posticipate Vita utile: 10 anni Tasso di R.E. N. Rata Importo rata Quota capitale Quota interessi Debito residuo -€ ,00 4,85% 1 € ,00 € ,09 € ,91 -€ ,91 2 € ,10 € ,90 -€ ,81 3 € ,62 € ,38 -€ ,19 4 € ,32 € ,68 -€ ,87 5 € ,87 € ,13 € 0,00 Totali € ,00 € ,00 € ,00

Confronto con la normativa italiana: bilancio del locatario (1)
D. Lgs. 6/2003: rappresentazione in bilancio di tutti i contratti di leasing (finanziario ed operativo) secondo il metodo patrimoniale e resa di informazioni integrative in nota integrativa per i leasing finanziari in accezione IAS 17 (ma solo in presenza di patto di riscatto per OIC 1) Informazioni Ex art c.c., c. 1, p.to 22: Prospetto relativi ai contratti di leasing classificabili come finanziari (cioè con trasferimento al locatario della parte prevalente dei rischi e dei benefici) recante le seguenti informazioni: - valore attuale delle rate di canone non scadute determinato utilizzando tassi di interesse pari all'onere finanziario effettivo inerente i singoli contratti onere finanziario effettivo attribuibile ai contratti e riferibile all'esercizio ammontare complessivo al quale i beni oggetto di locazione sarebbero stati iscritti alla data di chiusura dell'esercizio qualora fossero stati considerati immobilizzazioni ammortamenti, rettifiche e riprese di valore di competenza dell'esercizio

Confronto con la normativa italiana: bilancio del locatario (2)
Ulteriori informazioni richieste dal Documento OIC 1 debito implicito verso il locatore (che sarebbe stato iscritto tra le passività), originariamente pari al valore del bene e progressivamente ridotto in base al piano di rimborso delle quote di capitale incluse nei canoni contrattuali effetto sul risultato dell'esercizio e sul PN in caso di applicazione del metodo finanziario ivi incluso l’effetto fiscale Contabilizzazione dei contratti di sale and lease back Art bis, comma 4: Obbligo di ripartizione della plusvalenza derivante da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore lungo la durata del contratto di locazione

Tabelle esemplificative da OIC 1 per il bilancio del locatario (1)
Attività: a) Contratti in corso: Beni in leasing finanziario alla fine dell'esercizio precedente, al netto degli ammortamenti complessivi pari a € ,00 alla fine dell’esercizio precedente Beni acquisiti in leasing finanziario nel corso dell'esercizio Beni in leasing finanziario riscattati nel corso dell'esercizio Quote di ammortamento di competenza dell'esercizio Rettifiche/riprese di valore su beni in leasing finanziario - Beni in leasing finanziario al termine dell’esercizio, al netto ammortamenti complessivi pari a € b) Beni riscattati Maggior valore complessivo dei beni riscattati, determinato secondo la metodologia finanziaria, rispetto al loro valore netto contabile alla fine dell’esercizio

Finance leases – Locatore (1)
Rilevazione iniziale (prevalenza della sostanza sulla forma) : Iscrizione del bene concesso in leasing come credito verso il locatario per un ammontare pari al valore dell’investimento netto nel Leasing maggiorato di eventuali costi accessori iniziali sostenuti dal locatore Nozione di investimento netto nel leasing (IAS 17.4): Valore attuale dell’investimento lordo nel leasing scontato in base al tasso di interesse implicito del leasing Investimento Lordo nel leasing: Somma dei seguenti valori Pagamenti minimi contrattuali (pagamenti periodici + valore residuo garantito dal locatario o da un terzo a lui collegato + valore di riscatto se ragionevolmente certo l’esercizio del patto di riscatto alla data di stipula del contratto) Valore residuo non garantito (con obbligo di revisione annuale dell’importo ad esso relativo per riflettere variazioni nella ripartizione dei proventi finanziari lungo il contratto, Cfr. IAS 17.41) LO IAS specifica che in presenza di questa categoria di contratti, i costi iniziali come sopra definiti, sono inclusi nel valore di iscrizione e riducono di conseguenza l’ammontare dei ricavi rilevati durante il contratto, poichè riducono la differenza fra il valore lordo dell’investimento nel leasing e il valore netto del medesimo (utile finanziario differito). Nello IAS 17 BC si spiega perchè è stata introdotta questa innovazione. Nella precedente versione dello IAS 17 si dava la possibilità di imputare a CE questi costi al momento del loro sostenimento oppure di ripartirli lungo la durata del contratto rilevando a fronte del costo un ricavo finanziario non realizzato. Questa soluzione non poteva soddisfare, alla data di stipula del leasing, la definizione di ricavo e di attività indicata dal Framework. Per questo essa è stata scartata. I costi sono capitalizzati all’inizio del contratto nel valore del leasing e sono ripartiti sul contratto in forma di minori ricavi rispetto a quelli che si avrebbero non considerando nell’investimento netto i costi iniziali accessori. Nel modello IAS quindi, mentre la definizione di costo si scinde in quella di costo di esercizio e di attività, cioè quei costi che determinano afflusso di benefici economici futuri, la definizione di ricavo è univoca. Il ricavo può essere solo realizzato, non esistono ricavi differiti. La conseguenza è che non esistono fondi costi futuri che rettificano i ricavi o meglio non possono esistere ricavi differiti. Invece di ricavi differiti il modello IASB anticipa la rilevazione del costo all’inizio del periodo in cui lo stesso si manifesta e si correla ai ricavi futuri, che invece vengono imputati al conto economico solo nell’esercizio in cui gli stessi possono essere rilevati secondo la definizione del framework e dello IAS 18.

Finance leases – Locatore (2)
Costi diretti iniziali capitalizzabili (IAS 17.38): Commissioni Spese legali Costi sostenuti internamente e direttamente imputabili a negoziazione e conclusione del contratto N.B. Costi capitalizzabili solo se sostenuti da locatore intermediario finanziario Scomposizione canoni ricevuti in tre quote: Rimborso della quota capitale del credito Proventi per ribaltamento di costi per servizi sostenuti dal locatore Proventi finanziari calcolati così da riflettere un tasso di interesse periodico costante sull’investimento netto residuo del locatore N.B. I proventi di cui al punto 3 sono da imputare a conto economico per la quota di effettiva competenza (storno degli interessi non di competenza con la tecnica dei risconti passivi)

Finance leases – Locatore – particolarità
Rappresentazione leasing per Locatori-produttori (IAS ): Separata evidenziazione del provento finanziario realizzato con il leasing e dell’utile o della perdita sulla cessione del bene effettuata attraverso la locazione finanziaria, cioè - Rilevazione del margine positivo o negativo sulla cessione del bene locato, pari alla differenza fra ricavo di vendita del bene dato in leasing (espresso dal minore fra Fair value del bene concesso in leasing e valore attuale dei pagamenti minimi di competenza del locatore in base ad un tasso di tasso di mercato e non a quello del contratto se tenuto artificiosamente basso allo scopo di attirare la clientela, con conseguente limitazione del ricavo di vendita) il costo del bene venduto (costo bene ceduto in leasing al netto del valore attuale del valore residuo non garantito ad inizio decorrenza leasing, se diverso) determinazione dei proventi finanziari del leasing in base al tasso di mercato impossibilità di capitalizzazione dei costi accessori iniziali (in quanto correlati alla realizzazione delle vendite più che accessori al finanziamento) Infatti se il ricavo di vendita è espresso dal minore fra Fair value del bene concesso in leasing e valore attuale dei pagamenti minimi di competenza del locatore in base ad un tasso di tasso di mercato superiore a quello contrattuale a parità di altre condizioni il valore del ricavo di vendita sarà più basso e quindi sarà minore il margine sulla vendita del bene. Determinando i proventi finanziari al tasso di mercato si tengono distinti il margine commerciale e il provento derivante dalla stipula del contratto di leasing, che altrimenti potrebbero campensarsi fra fra loro in parte.

Finance leases – Locatore – Disclosure
Riconciliazione fra il valore complessivo degli investimenti lordi in leasing e il valore attuale dei pagamenti minimi alla data di riferimento del bilancio Suddivisione della riconciliazione per i seguenti intervalli temporali: importi da riscuotere entro l’esercizio successivo importi da riscuotere nel periodo fra due e cinque esercizi successivi importi da riscuotere oltre i 5 anni Ammontare totale dei canoni di sublocazione ricevibili da parte del locatario alla data di riferimento del bilancio in relazione a contratti di sublocazione non disdettabili Ammontare dei proventi finanziari non realizzati (pari alla differenza fra l’investimento lordo e l’investimento netto nei leasing) Ammontare complessivo del valore residuo non garantito di spettanza del locatore Ammontare totale degli accantonamenti relativi ai pagamenti periodici minimi non riscossi Quote variabili dei canoni rilevati come ricavi nell’esercizio Generale descrizione dei contratti di leasing più importanti in corso

Operating Leases – Locatario (1)
Modalità di rappresentazione (IAS 17.36): Rilevazione dei canoni a conto economico come costo ripartito per quote costanti durante la vigenza del contratto o con altro metodo maggiormente rappresentativo della modalità di godimento dei benefici da parte dell’utilizzatore Realizzazione del criterio di contabilizzazione tramite iscrizione di ratei o risconti (in caso di diversità fra i canoni pagati nell’esercizio e quelli di competenza ed a seconda della anticipata o posticipata manifestazione rispetto al periodo di maturazione) Disclosure: Suddivisione dei pagamenti minimi contrattuali relativi a contratti di leasing non disdettabili nei seguenti importi: importi da corrispondere entro l’esercizio successivo importi da corrispondere nel periodo fra due e cinque esercizi successivi importi da corrispondere oltre i 5 anni

Operating Leases – Locatario (2)
Disclosure (segue): Ammontare totale dei canoni di sublocazione ricevibili da parte del locatario alla data di riferimento del bilancio in relazione a contratti di sublocazione non disdettabili Ammontare dei canoni di locazione e di sublocazione imputati a costo nell’esercizio, con evidenziazione separata di pagamenti minimi, quote variabili e canoni di sublocazione Generale descrizione dei contratti di leasing più importanti in corso con riferimento: al criterio di determinazione della quota variabile dei canoni da corrispondere; all’esistenza di rinnovi contrattuali e alla durata degli stessi ai vincoli derivanti dalla stipula dei contratti di leasing

Operating Leases - Locatore
Modalità di rappresentazione (IAS 17.49) Rilevazione all’attivo del valore del bene concesso in leasing classificato secondo la natura del bene e con maggiorazione per i costi diretti iniziali Imputazione a conto economico: del provento relativo al leasing operativo durante la vigenza del contratto per quote costanti o con altro metodo più rappresentativo della modalità di realizzazione del provento del costo relativo all’ammortamento del bene iscritto all’attivo, maggiorato dei costi accessori iniziali (in ossequio alle metodologie di ammortamenti di cui agli IASs 16 e 38) per il periodo di durata del contratto della svalutazione del costo per perdite di valore (IAS 36)

Operating Leases – Locatore (2)
Disclosure: Suddivisione dei pagamenti minimi contrattuali relativi a contratti di leasing non disdettabili nei seguenti importi: importi da incassare entro l’esercizio successivo importi da incassare nel periodo fra due e cinque esercizi successivi importi da incassare oltre i 5 anni Quote variabili dei canoni rilevati come ricavi nell’esercizio Generale descrizione dei contratti di leasing più importanti in corso

Sale and lease back transactions (1)
Schema dell’operazione: Cessione di un bene ad un terzo e contemporanea stipula di un contratto di leasing a fronte dell’utilizzo dello stesso bene Correlazione fra prezzo di cessione del bene e importo dei canoni Identificazione della natura del contratto di leasing (finanziario o operativo secondo i i criteri indicati dal Principio) Rappresentazione della cessione in bilancio (IAS 17.59, 61 e 63): Leasing finanziari: mantenimento del bene nel bilancio del cedente-locatario con rettifica del valore di iscrizione per allinearlo al valore di cessione indicato nel contratto di lease-back differimento della plusvalenza (ricavo di vendita – valore di libro) con imputazione a CE durante gli esercizi di durata del contratto (o sulla durata residua economicamente utile del bene se significativamente diversa) Ratio della rappresentazione in caso di finance lease (IAS 17.60): Se il leasing di retrolocazione è di natura finanziaria significa che l’operazione sostanziale è la concessione di un finanziamento con il bene in locazione a garanzia del medesimo, non una cessione e quindi il provento eventualmente rilevato non può essere considerata come un ricavo interamente realizzato, ma va ripartito lungo tutta la durata del contratto.

Esempi Caso n. 1 – rilevazione plusvalenza su sale and lease back finanziario di un fabbricato Valore di libro fabbricato (costo 1500 – f.a. 500) Valore di cessione nel contratto di lease-back (pari a fair value) Plusvalenza Scritture contabili: 1. all’inizio del contratto Diversi a Diversi Crediti finanz. vs. soc. di leasing | Fabbricati | a debiti finanziari | 1.200 a risconti passivi | 2. Effetto della differenza fra ammortamento della rivalutazione cespite su vita utile (anni 25) e ripartizione plusvalenza su durata contratto (anni 10) Ammortamento fabbricati a fondo ammortamento fabbricati | Risconti passivi a plusvalenze sale & lease-back | 3. Ammortamento bene e ripartizione plusvalenza su vita utile (es. anni 25) Risconti passivi a plusvalenze sale & lease-back |

Esempi Caso n. 2 – rilevazione minusvalenza su sale and lease back finanziario immobile Valore di libro immobile Valore di cessione immobile (pari a fair value) Minusvalenza Scritture contabili Diversi a Diversi Crediti finanziari | Minusvalenze | a debiti finanziari | a Fabbricati |

Esempi Caso n. 3 rilevazione minusvalenza su sale and lease back finanziario di immobile nel caso di Prezzo di cessione (700) inferiore al valore di mercato (800) ed al valore di libro (1.000) dell’immobile Futuri canoni di locazione inferiori a quelli di mercato Minusvalenza da rilevare immediatamente – 800 = 200 Minusvalenza da differire per la durata del contratto oppure lungo il periodo di ammortamento del cespite – 700 = 100 Scritture contabili Diversi a Diversi Crediti finanziari | Minusvalenze | Risconti attivi | a Debiti finanziari | 700 a Fabbricati | 300

Sale and lease back transactions (2)
2. Leasing operativi: 5 casi (implementation guidance IAS 17) Se Px vendita è maggiore del valore di libro e pari o inferiore al Fair value: rilevazione immediata a CE della plusvalenza sul valore di libro Se Px vendita è minore del valore di libro e pari o inferiore al Fair value: rilevazione immediata a CE della minusvalenza sul valore di libro Se Px vendita è inferiore al valore di libro ed inferiore al Fair value (ma la differenza è compensata da canoni inferiori a quelli di mkt): differimento e ripartizione della minusvalenza sul valore di libro lungo la durata contratto Se Px vendita è superiore al Fair value a sua volta superiore al valore di libro: differimento e ripartizione della differenza fra prezzo di vendita e FV su durata contratto (excess profit) e rilevazione immediata a conto economico della pluvalenza fra FV e valore di libro Se Px vendita è superiore al Fair value a sua volta pari al valore di libro: differimento e ripartizione della differenza fra prezzo di vendita e FV/valore di libro su durata contratto Ratio della rappresentazione in caso di operating lease (IAS 17.62): Se il contratto di leasing conseguente alla cessione del bene è di natura operativa e la cessione avviene al fair value si tratta effettivamente di una normale operazione di cessione e quindi la differenza reddituale deve essere imputata immediatamente al conto economico.

Esempi di contabilizzazione
Caso a (prezzo vendita e fair value pari 1.200, valore di libro 1.000) Crediti diversi a diversi | a immobili | 1.000 a plusvalenze | Caso b (prezzo vendita 900, fair value pari 1.000, valore di libro 1.000) Diversi a immobili | 1.000 Crediti diversi | minusvalenze | Caso c (prezzo vendita 900, valore di libro e FV ma canoni inferiori a mercato) diversi a Immobili | 1.000 Crediti diversi | Risconti attivi | Caso d (prezzo vendita 1.300, fair value pari 1.200, valore di libro 1.000) Crediti diversi a diversi | a risconti passivi |

Obbligo di applicazione retroattiva del principio IAS 17
Prima Applicazione Obbligo di applicazione retroattiva del principio IAS 17 Implicazioni Identificazione della natura del leasing In caso di leasing finanziario iscrizione all’attivo del bene al netto degli ammortamenti maturati iscrizione al passivo del valore del debito residuo in linea capitale stanziamento delle imposte differite sulla differenza fra il valore iscritto all’attivo e quello iscritto al passivo Imputazione della differenza (al netto delle imposte differite) ad una riserva di patrimonio netto 3. In caso di sale and lease-back di natura finanziaria verifica delle modalità di contabilizzazione della eventuale plusvalenza da cessione all’intermediario finanziario

Esempio di prima applicazione
Si ipotizzi che il contratto di cui all’esempio di slide 44, all’ (data di inizio applicazione dei principi IAS IFRS) sia giunto alla fine del 4° anno e sia stato contabilizzato secondo il metodo patrimoniale (imputazione a conto economico dei canoni). Rettifiche da operare: Iscrizione all’attivo del valore del bene ( ) e del fondo ammortamento accumulato ( ) Iscrizione al passivo del debito residuo in conto capitale (€ ,87) Stanziamento imposte differite ad aliquota 31,4% (€ ,80) Iscrizione della differenza fra il valore netto contabile, il debito residuo e le imposte in una riserva da prima applicazione IFRS (€ ,63) Scritture contabili Fabbricati in leasing a diversi | a f.a. fabbricati in leasing | ,00 a debiti su leasing in corso | ,87 a Fondo Imp. Differite | ,80 a Riserva da prima appl.ne IFRS | ,63

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