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Prof.Claudio Cacciamani LA CORRELAZIONE RISCHIO/RENDIMENTO DI UN’OPERAZIONE IMMOBILIARE: TECNICHE DI VALUTAZIONE ECONOMICA.

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Presentazione sul tema: "Prof.Claudio Cacciamani LA CORRELAZIONE RISCHIO/RENDIMENTO DI UN’OPERAZIONE IMMOBILIARE: TECNICHE DI VALUTAZIONE ECONOMICA."— Transcript della presentazione:

1 Prof.Claudio Cacciamani LA CORRELAZIONE RISCHIO/RENDIMENTO DI UN’OPERAZIONE IMMOBILIARE: TECNICHE DI VALUTAZIONE ECONOMICA COMPARATA Prof.Claudio Cacciamani Università degli Studi di Parma Dipartimento di Economia

2 Prof.Claudio Cacciamani RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ IMMOBILIARE MODELLO RER (Real Estate Risk) Individuazione criteri di misurazione e valutazione dei rischi immobiliari; Individuazione criteri di misurazione e valutazione dei rischi immobiliari; supporto nelle decisioni di investimento degli operatori; supporto nelle decisioni di investimento degli operatori; attribuzione di rating agli investimenti; attribuzione di rating agli investimenti; applicazione nella valutazione del profilo di rischio di immobili di tipo strumentale, capaci di generare flussi di cassa positivi per l’investitore. applicazione nella valutazione del profilo di rischio di immobili di tipo strumentale, capaci di generare flussi di cassa positivi per l’investitore.

3 Prof.Claudio Cacciamani RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ IMMOBILIARE Individuazione dei diversi profili di rischio cui l’immobile risulta maggiormente esposto Rischio-locatario; Rischio-locatario; rischio-contesto; rischio-contesto; rischio-property. rischio-property. Analisi di un gruppo limitato di variabili Modello semplice e operativo

4 Prof.Claudio Cacciamani MODELLO RER Possibilità di rappresentazione grafica del rischio globale attraverso la “struttura a diamante”; Possibilità di rappresentazione grafica del rischio globale attraverso la “struttura a diamante”; attribuzione di un’espressione numerica ai singoli fattori di rischio; attribuzione di un’espressione numerica ai singoli fattori di rischio; attribuzione di uno scoring compreso tra 1 e 10; attribuzione di uno scoring compreso tra 1 e 10; area della figura tanto più ampia quanto più elevato è il rischio dell’immobile. area della figura tanto più ampia quanto più elevato è il rischio dell’immobile.

5 Prof.Claudio Cacciamani MODELLO RER Ciò permette: l’attivazione di processi strutturati di analisi delle decisioni di investimento; l’attivazione di processi strutturati di analisi delle decisioni di investimento; un adeguato presidio di merito in fase strategico-decisionale; un adeguato presidio di merito in fase strategico-decisionale; la conoscenza delle singole dimensioni di rischio gravanti sull’asset; la conoscenza delle singole dimensioni di rischio gravanti sull’asset; l’implementazione di una diversificazione degli investimenti e una riduzione del rischio del portafoglio immobiliare. l’implementazione di una diversificazione degli investimenti e una riduzione del rischio del portafoglio immobiliare.

6 Prof.Claudio Cacciamani RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ IMMOBILIARE Rischio locatario Rischio property - Endogeno Rischio contesto - esogeno Rischio massimo Rischio immobile 0 10

7 Prof.Claudio Cacciamani VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO-LOCATARIO 1.Settore di appartenenza Struttura del comparto Relativa intensità concorrenziale Grado di ciclicità 2.Caratteristiche merceologiche dell’attività esercitata MINACCE E OPPORTUNITA’

8 Prof.Claudio Cacciamani 3.Fase del ciclo di vita del settore in cui il conduttore opera: introduzionesviluppomaturitàdeclino Rischio di fuoriuscita dell’impresa dal mercato Rischio di tensione finanziaria dell’azienda

9 Prof.Claudio Cacciamani 4.Grado di solvibilità del conduttore indici indici analisi dei trend analisi dei trend confronti confronti 5.Numerosità dei conduttori LIQUIDITA’ SOLIDITA’ Rischio ridotto se locazione frazionata (suddivisa fra più di 5 conduttori) Rischio massimo con la presenza soltanto di 1 o 2 locatari o se il bene è occupato da più conduttori appartenenti a settori correlati positivamente

10 Prof.Claudio Cacciamani VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO ESOGENO Variabili relative al contesto in cui il bene risulta inserito Variabili capaci di determinare, nel medio-lungo periodo, una variazione di tassi di rendimento di una unità immobiliare

11 Prof.Claudio Cacciamani IL RISCHIO ESOGENO 1.Rango della città PIL dell’area; PIL dell’area; efficienza reti di comunicazione; efficienza reti di comunicazione; dimensione contesto urbano; dimensione contesto urbano; posizionamento geografico; posizionamento geografico; ecc. ecc. Posizionamento della città all’interno di una graduatoria RANGO MIGLIORE MAGGIORE DOMANDA UNITA’ IMMOBILIARI MINORE RISCHIO DI VACANCY DEGLI ASSET

12 Prof.Claudio Cacciamani IL RISCHIO ESOGENO Impossibilità di stilare una classifica delle aree urbane valida per qualunque tipo di soggetto (aziende, singoli,…); Impossibilità di stilare una classifica delle aree urbane valida per qualunque tipo di soggetto (aziende, singoli,…); valutazione non statica ma dinamica, influenzata anche da: valutazione non statica ma dinamica, influenzata anche da: –presenza di esternalità positive; –esistenza di una struttura produttiva articolata; –presenza di una limitata domanda di servizi resi in competizione con altre aree del medesimo rango.

13 Prof.Claudio Cacciamani IL RISCHIO ESOGENO 2.Caratteristiche di affidabilità del mercato immobiliare locale, misurato tramite indicatori di: -variabilità del rendimento di locazione registrata nel tempo; -volatilità del prezzo degli edifici; -divario tra prezzo inizialmente richiesto e prezzo finale di compravendita; -tempi medi di liquidazione dell’investimento; -numero di transazioni concluse nella zona.

14 Prof.Claudio Cacciamani IL RISCHIO ESOGENO Andamento dei mercati locali dinamica generale del mercato immobiliare Forte eterogeneità fra Centri del Nord, Centro e Sud Disomogeneità tra città maggiori, intermedie e minori Cessione agevole e nel tempo economicamente conveniente RIDUZIONE DEL RISCHIO

15 Prof.Claudio Cacciamani IL RISCHIO ESOGENO 3.Location o posizione del bene all’interno del contesto urbano: - zona pregiata; - zona centrale; - zona semicentrale; - zona periferica. Classificazione variabile e funzione della destinazione d’uso dell’asset

16 Prof.Claudio Cacciamani IL RISCHIO ESOGENO VALORE DELLE AREE Elevato nel centro città Declina con l’aumento della distanza dal centro Relazione tra valore e classe urbana NON COSTANTE, presenza di punti di massimo e minimo relativo

17 Prof.Claudio Cacciamani VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO ENDOGENO 1.Caratteri tipologici e qualitativi del bene residenzialecommercialeindustrialeterziario Mercato real estate Qualità degli interventi Vetustà Confronto dei contenuti del bene con lo standard di mercato NECESSITA’ DI CERTIFICAZIONI

18 Prof.Claudio Cacciamani IL RISCHIO ENDOGENO 2.Dimensione dell’immobile RISCHIO CORRELATO AL LIVELLO DI COERENZA TRA DIMENSIONE DELL’IMMOBILE E ATTIVITA’ SVOLTA AL SUO INTERNO Dimensione asset in linea con quanto commercializzabile sul mercato RISCHIO LIMITATO Incremento Vacancy rate AUMENTO PROPORZIONALE DEL GRADO DI RISCHIO

19 Prof.Claudio Cacciamani IL RISCHIO ENDOGENO 3.Caratteristiche di fungibilità dell’asset possibilità di impiego alternativo dell’edificio Costi di adattamento da sostenere Valore dell’immobile Rapporto elevato = minori possibilità di utilizzo alternativo del bene

20 Prof.Claudio Cacciamani IL RISCHIO ENDOGENO 4.Fattori esterni condizionanti Analisi oggettiva Suddivisione in funzione dell’orizzonte temporale di riferimento RISCHIO MASSIMO RISCHIO MEDIO-ALTO RISCHIO MEDIO-BASSO Azione revocatoria Ipoteche/Servitù rilevanti Azioni legali pendenti/Servitù meno rilevanti

21 Prof.Claudio Cacciamani DETERMINAZIONE DEL COEFFICIENTE DI RISCHIO DETERMINAZIONE DEL GRADO DI RISCHIO DI UNA SINGOLA VARIABILE Breve questionario per verificare l’esposizione ad uno specifico rischio; Breve questionario per verificare l’esposizione ad uno specifico rischio; assegnazione di uno scoring assegnazione di uno scoring (da 1 a 10) alle singole risposte; calcolo della media ponderata dei punteggi assegnati alle singole risposte. calcolo della media ponderata dei punteggi assegnati alle singole risposte. SCORING ELEVATO = MAGGIORE RISCHIO RISCHIO IMPLICITO IN CIASCUNA VARIABILE

22 Prof.Claudio Cacciamani ESEMPIO DI ATTRIBUZIONE DEL GRADO DI RISCHIO A UNA SINGOLA VARIABILE QUESITIRISPOSTE GRADO DI RISCHIO PONDERAZIONE Qual è il grado di capitalizzazione che caratterizza l’azienda (mezzi propri/debiti finanziari)? < 80% 930% Come valutate il grado di solvibilità dell’impresa (EBIT/oneri finanziari)? 2750% Quale livello di sviluppo è previsto nei piani strategici della società? Elevato820% Grado di rischio complessivo della variabile 7.80

23 Prof.Claudio Cacciamani DETERMINAZIONE DEL COEFFICIENTE DI RISCHIO Calcolo della media ponderata del rischio delle diverse variabili: Calcolo della media ponderata del rischio delle diverse variabili: (Tenant specific risk)+(Context specific risk)+(Property specific risk) 3 TOTAL RISK

24 Prof.Claudio Cacciamani ESEMPIO DETERMINAZIONE GRADO DI RISCHIO COMPLESSIVO IMMOBILE Grado di rischio dei singoli fattori RischioPonderazione Ciclicità settore % Merceologia8.8010% Solvibilità7.8020% Numero conduttori % RISCHIO LOCATARIO 7.24 Rango città % Posizione immobile % Mercato immobiliare % RISCHIO-CONTESTO3.28

25 Prof.Claudio Cacciamani ESEMPIO DETERMINAZIONE GRADO DI RISCHIO COMPLESSIVO IMMOBILE Grado di rischio dei singoli fattori RischioPonderazione Dimensione5.8030% Tipologia/qualità3.7010% Fungibilità8.3030% Fattori esterni % RISCHIO PROPERTY 6.38 GRADO DI RISCHIO COMPLESSIVO 5.64

26 Prof.Claudio Cacciamani ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL RISCHIO” 0 10 Rischio locatario Rischio esogeno Rischio endogeno Rischio massimo Rischio immobile Impresa in fase di start- up, settore information- technology. Rischio maggiormente legato agli aspetti relativi al conduttore.

27 Prof.Claudio Cacciamani ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL RISCHIO” 0 10 Rischio endogeno Rischio esogeno Rischio locatario Rischio massimo Rischio immobile Albergo - una catena internazionale con ottima solidità patrimoniale- finanziaria. Maggiormente esposto al rischio relativo al contesto ambientale.

28 Prof.Claudio Cacciamani MODELLO RER Strumento di determinazione del grado di rischio immobiliare Rapida consultazione Rapida comprensione Elevata analiticità PER QUALUNQUE TIPOLOGIA IMMOBILIARE flessibilità


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