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19° EDIZIONE 2013 PRESENTAZIONE Mercoledì 18 settembre 2013 A cura di:

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1 19° EDIZIONE 2013 PRESENTAZIONE Mercoledì 18 settembre 2013 A cura di:

2 Il mercato immobiliare bergamasco Mercato immobiliare residenziale delle abitazioni Numero di compravendite nel a Bergamo capoluogo (- 20,16%) in altri comuni (- 25,0%) totali (– 24,4%) In Lombardia le compravendite totali sono state (-24,9%) Fonte:elaborazioni ANCE su dati Agenzia del Territorio Popolazione della provincia pari all11,2 % della popolazione regionale (11,6%) rispetto a Censimento 2001 Stranieri residenti pari al 10,3% della popolazione residente e all11,8% degli stranieri regionali (+ 253,50%) rispetto a Censimento 2001 Fonte: Istat Numero delle famiglie bergamasche ,9% rispetto anno precedente Fonte: Osservatorio sulle famiglie 2011

3 La pubblicazione - caratteristiche 19° edizione La Rassegna Pubblicazione annuale de La Rassegna Direttore: Giuseppe Ruggieri Comitato scientifico: L. Patelli, O. Caironi, E. Pizzigalli, C. Baretti e A. Lascari Rilevazione dati: mediatori Fimaa Bergamo e Collegio dei Geometri e Geometri laureati della Provincia di Bergamo Redazione: Ascom Bergamo Tiratura: copie Prezzo: 18 euro (confermato) Distribuzione: in edicola (dal 7 settembre 2013) e direttamente presso Edicom (anche telefonicamente) e Ascom Bergamo

4 I patrocini e le collaborazioni – 19° edizione I patrocini: le collaborazioni: Collegio dei Geometri e Geometri laureati di Bergamo

5 I contenuti redazionali - 19° edizione Interventi istituzionali e guida alla consultazione Guida alle compravendite immobiliari ed al comprare casa a cura di Adiconsum I coefficienti per la valutazione degli immobili a cura del Collegio dei geometri e geometri laureati di Bergamo Aprire bar e ristoranti e valutazione delle attività commerciali a cura dellarea consulenza di Ascom Bergamo Le locazioni di immobili ad uso residenziale a cura di APPE Confedilizia di Bergamo Gli usi e le consuetudini nelle compravendite immobiliari a cura del Comitato scientifico del Listino dei prezzi degli immobili dieci anni di quotazioni a Bergamo a cura del Comitato scientifico del Listino dei prezzi degli immobili

6 I listini - 19° edizione ABITAZIONI: PREZZI DI COMPRAVENDITA La nuova edizione conferma le rilevazioni dei prezzi di compravendita con relative mappe, di tutte le aree cittadine, dei centri principali della provincia: Albino, Caravaggio, Clusone, Dalmine, Ponte San Pietro, Romano di Lombardia, San Pellegrino Terme, Sarnico, Seriate, Trescore e Treviglio ed i prezzi di tutti i paesi della provincia. I listini classificano i prezzi degli immobili in categorie omogenee sulla base dellarea in cui sono ubicati e degli anni dellimmobile. Per tutti i centri della provincia la suddivisione è in immobili: nuovi (1-5 anni), recenti (5-20), semirecenti (20-40) e da ristrutturare (>40 anni). I valori sono riferiti al reale venduto, a compravendite realmente definite. ABITAZIONI: CANONI DI LOCAZIONE La nuova edizione rileva i prezzi degli affitti di tutte le aree cittadine e di tutti i paesi della provincia. Le tipologie di appartamenti quotati sono il mono/bilo vuoto; il mono/bilo arredato; il trilocale vuoto e il quadrilocale vuoto. BOX: PREZZI DI VENDITA E LOCAZIONE DI CITTA E PROVINCIA IMMOBILI DAZIENDA: PREZZI DI COMPRAVENDITA E LOCAZIONE Il listino pubblica in sezioni separate i prezzi di vendita e di locazione delle tre categorie di immobili non residenziali: UFFICI, NEGOZI e LABORATORI/CAPANNONI. AZIENDE: PREZZI DI VENDITA La pubblicazione riporta unampio approfondimento sulla valutazione delle piccole attività commerciali e e artigianali ed i valori di compravendita delle principali tipologie di esercizi.

7 Le abitazioni: prezzi in diminuzione. Tengono solo il centralissimo e Città Alta. In calo anche i prezzi della provincia CITTA - 5,4% Centralissimo - 0,3% Semicentrale - 4,9% Periferia - 5,8% Le quotazioni sono in discesa con leccezione di alcuni prezzi stabili per gli immobili delle aree prestigiose di Città Alta e del centralissimo di pregio. In calo i valori del centrale e dei borghi. Il semicentrale registra una diminuzione dei prezzi ma non mancano valori stabili per gli immobili di qualità. In calo sensibile i prezzi delle abitazioni in periferia. Gli immobili nuovi evidenziano maggiore tenuta dei prezzi rispetto alle altre categorie. Più vistosa la diminuzione degli immobili più vecchi e da ristrutturare, per cui è crollata la domanda, soprattutto da parte degli extracomunitari. PROVINCIA (città escluso ) - 5,6% Centri principali - 5,0% Centri minori - 5,8% I prezzi diminuiscono sia nei centri principali, dove si registra maggiore surplus dofferta, sia nei comuni più piccoli. Tengono le quotazioni del segmento del nuovo e dellofferta di qualità. In calo la domanda a scopo abitativo, alimentata dalle richieste di prima casa e di sostituzione improrogabile. In generale, latteggiamento delle famiglie verso la sostituzione è di selezione e di attesa. Resta ferma la domanda a scopo di investimento, travolta dallinasprimento fiscale.

8 Casa chi compra: si spende meno DOMANDA%VA.TIPOLOGI A DISPON DI SPESA UBICAZIONECARATTERISTICHE Famiglie senza figli 44Trilo Periferico hinterland Vicinanza ai servizi e fruibilita Sensibilità al prezzo. Famiglie con figli 28trilo/quadri Centrale di pregio/centrale/bo rghi storici della città e della provincia Di qualità con ingresso indipendente e giardino privato o su piani alti. Terrazzi e balconi. Vicinanza ai servizi e fruibilità. Single 16mono/bilo Periferia hinterland Vicinanza ai servizi e fruibilita Sensibilità al prezzo. Famiglie di extracomunitari 2bilo/trilo (usati) Periferia/centri storici della provincia Indifferenza alle caratteristiche. Sensibilità al prezzo. Investitori 6bilo/trilo (nuovi) Periferico hinterland Buon rapporto qualità/prezzo. Affittabilità. Altro 4Quadri e più Centralissimo centrale di pregio Grande qualità ed esclusività. Attenzione alle occasioni. Fonte: Fimaa Bergamo

9 Le abitazioni: i prezzi (medi) più significativi AreaPrezzi al metro quadrato Via San Giacomo (Città Alta)7.000 Colli di Bergamo (Città Alta colli di primaria importanza) Viale Vittorio Emanuele (centralissimo di pregio) Via XX settembre (Centrale di pregio) Via Statuto (zona Piscine)4.500 Via San Tomaso (zona Accademia Carrara) Via Finardi3.300 PaesePrezzi al metro quadrato Treviglio centro2.900 Lovere centro (no vista lago)2.800 Clusone centro2.800 Sarnico centro (no vista lago)2.800 Castione Dorga2.700 San Pellegrino Terme2.600 Rovetta – Foppolo2.500

10 Le locazioni: contratti e canoni stabili in città. Prezzi in discesa e mercato in ripresa in provincia A fronte di unofferta che resta molto alta, si conferma il numero dei contratti di affitto, segnale di consolidamento della ripresa del mercato della locazione. Prosegue la striscia negativa di cinque anni consecutivi di calo dei canoni, sebbene le variazioni siano limitate ed i prezzi di locazione siano in taluni casi sostanzialmente stabili. In città i canoni di locazione registrano in media una leggera diminuzione tra l0,5% e il 1,5%. I prezzi degli affitti sono in diminuzione nei principali paesi della provincia, con una riduzione media tra il 2% e il 3%. La domanda di immobili in affitto sta comunque crescendo da tre/quattro anni, alimentata dalla difficoltà di acquistare casa. Resta prioritaria per i proprietari lesigenza di selezionare conduttori affidabili e solvibili, anche riconoscendo sconti sul canone. Daltra parte, laccresciuta pressione fiscale, spinge nel mettere a reddito gli immobili invenduti. CittàCanone mensile Città Alta e Centralissimo 650 Centrale di pregio600 Centrale500 Residenziale450 I canoni mensili (medi) di mono/bilo arredati ProvinciaCanone mensile Centrale nei centri principali 500 Residenziale di qualità400 Residenziale ordinario300

11 I dati evidenziano una riduzione del numero delle compravendite, dopo un anno, il precedente, nel quale era stata registrato un incremento delle vendite. Calando le vendite di abitazioni, diminuiscono anche quelle dei box, la cui vendita è correlata, sebbene non manchino acquisti di singoli box, come fattore di qualità e di incremento del valore dellimmobile. E confermata la diminuzione del numero delle compravendite di box e posti auto in provincia. In provincia calano i valori di compravendita, che avevano toccato punte significative negli scorsi anni. In diminuzione il numero delle locazioni ed i valori degli affitti dei box che, per effetto della crisi e per molti, resta un lusso insostenibile. Prezzi compravendita - 5,4% città - 5,0% provincia - 5,6% Canoni di locazione - 3,5% città - 3,1% provincia - 3,6% Il mercato dei posti auto resta molto variabile, con aree (cittadine e dei principali centri della provincia) in cui i prezzi sono stabili ed altre zone con valori in forte diminuzione per leccesso di offerta. I fattori che incidono sullandamento dei prezzi sono: la scarsa offerta di posti auto nelle aree di maggior pregio residenziale, lassenza di parcheggi pubblici o privati in aree centrali e la crescita della domanda di box a scopo di investimento. I box : prezzi e transazioni in diminuzione. In diminuzione i canoni di locazione

12 Box: i prezzi (medi) più significativi ZonaPrezzo a corpo Città Alta di pregio Città Alta altre aree Centralissimo di pregio Accademia Carrara Piscine Conca dOro LocalitàPrezzo a corpo Sarnico (escluso lungolago) Clusone Treviglio S. Pellegrino T Zogno22.000

13 I negozi: deboli le compravendite e prezzi in calo. Si consolida la diminuzione dei canoni Prezzi di compravendita città - 3,1% Prezzi di compravendita provincia - 3,6% Canoni di locazione città - 2,6% Canoni di locazione provincia - 3,0% Il commercio è nel vortice della crisi dei consumi da oltre due anni e ciò riflette landamento dei valori immobiliari. Tra gli immobili aziendali, il mercato dei negozi - seppur in affanno- esprime ancora la maggiore vivacità e le minori perdite. A fronte di una crescita dellofferta, anche se spesso di bassa qualità, si conferma la debolezza della domanda. I valori assoluti raggiunti dai prezzi di compravendita e di locazione restano eccessivi rispetto ai rendimenti attuali delle gestioni. La difficoltà dellaccesso al credito allontana dal mercato i nuovi imprenditori, mentre il clima resta dattesa per chi è in attività. Sono fermi al palo gli investimenti in nuovi punti vendita e non mancano tagli ai negozi non produttivi. La crisi spinge la diminuzione dei prezzi di compravendita dei negozi, sia pur con riduzioni meno importanti rispetto allanno scorso. Il mercato è ancora movimentato dalla domanda, per negozi nuovi e di pregio commerciale (localizzati nelle aree primarie del centro storico e nei centri commerciali) e dalle ubicazioni di elevata visibilità poste sulle arterie principali. La crisi restringe le aree di interesse e malservite per mobilità e parcheggi, mentre le ubicazioni secondarie scontano altresì la riduzione della domanda per attività marginali, etniche e di servizi. Si consolida il segno meno anche nei canoni di locazione, con cali evidenti soprattutto in provincia ed in periferia della città. E leffetto della debolezza del commercio e della scarsa domanda per negozi tradizionali in affitto, soprattutto se mal ubicati.

14 Gli uffici: in calo i prezzi di compravendita ed i canoni. Sono leffetto crisi e e qualità dellofferta Prezzi di compravendita città - 4,0% Prezzi di compravendita provincia- 4,6% Canoni di locazione città - 3,3% Canoni di locazioni provincia - 3,8% Per il mercato direzionale, come per quello degli immobili industriale, lanno appena trascorso è stato tra i più critici. La domanda si è mantenuta esile a fronte di unofferta di spazi crescenti che non riesce ad essere collocata sul mercato. Si consolida ormai da cinque anni il calo dei prezzi di compravendita, che prosegue più marcata in provincia rispetto alla città, soprattutto nelle aree del territorio a forte vocazione industriale. Calano i canoni di locazione soprattutto in provincia, dove avevano raggiunto livelli molto elevati. E leffetto della bassa qualità degli immobili offerti in locazione, che riduce lappetibilità per il trasferimento di imprese e professionisti. Il mercato regge per lofferta di uffici di alta qualità, che resta molto ambita da imprese desiderose di una nuova localizzazione. Si tratta però di una domanda limitata e molto selettiva. La domanda di uffici resta infatti molto rarefatta mentre i tempi medi di vendita e di locazione si sono ulteriormente allungati, superando lanno (13,5 mesi) con un sconto sul prezzo richiesto che risulta significativo (19,5%).

15 I capannoni: in diminuzione transazioni e prezzi. Si inasprisce leffetto qualità dellofferta Prezzi di compravendita - 6,3% Canoni di locazione - 5,6% Il mercato degli immobili industriali si conferma in grave affanno. In calo il numero delle compravendite con la domanda che si conferma fortemente rarefatta. In discesa anche il numero delle locazioni, in un contesto in cui la domanda per laffitto si conferma debolissima. Da quattro anni si registra ormai una diminuzione dei prezzi e degli affitti. La riduzione è più marcata in provincia dove, dallavvio della crisi, i tempi medi di vendita si sono allungati ed hanno superato lanno (13 mesi) mentre lo sconto concesso è fortemente aumentato, toccando punte del 20% rispetto al prezzo richiesto. Restano le medie e grandi dimensioni a movimentare il mercato, relative a scelte di investimento e di razionalizzazione di imprese medio grandi. Sono le aree prossime ai raccordi stradali e autostradali e allaeroporto e le posizioni su strade di grande scorrimento quelle ambite e che alimentano la domanda nel settore. Se la domanda, a seguito della crisi, costituisce il reale freno al mercato, esiste un problema anche sul lato dellofferta. Anche per gli immobili industriali persiste un forte divario tra il pregio, la qualità richiesta e quella offerta, soprattutto per il segmento del non nuovo, che incide sul ritardo nelle vendite e locazioni e spesso cade nellinvenduto a medio lungo termine.

16 Le previsioni per il 2014: confermate le tendenze con qualche (auspicabile) tiepido risveglio AbitazioniBoxufficinegozicapannoni Numero compravendite Prezzi compravendita Numero locazioni Prezzi locazione


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