Il punto di vista dell’ente: un caso concreto Massimo Ceppi

Legge 12 luglio 2011, n. 106 Conversione in legge, con modificazioni, del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70 Semestre Europeo - Prime disposizioni urgenti per l'economia Art. 5 comma 9 Al fine di incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente nonché di promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione ovvero da rilocalizzare, tenuto conto anche della necessità di favorire lo sviluppo dell'efficienza energetica e delle fonti rinnovabili, le Regioni approvano entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto specifiche leggi per incentivare tali azioni anche con interventi di demolizione e ricostruzione che prevedano: a) il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come misura premiale;  b) la delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree diverse;  c) l'ammissibilità delle modifiche di destinazione d'uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari;  d) le modifiche della sagoma necessarie per l'armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti. Art. 5 comma 11 Decorso il termine di cui al comma 9, e sino all'entrata in vigore della normativa regionale, agli interventi di cui al citato comma si applica l'articolo 14 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 anche per il mutamento delle destinazioni d'uso.

Art. 14 DPR 380/2001 Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici 1. Il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali è rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (ora decreto legislativo n. 42 del 2004 - n.d.r.) e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia. 1-bis. Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, attuati anche in aree industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d'uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l'interesse pubblico, a condizione che il mutamento di destinazione d'uso non comporti un aumento della superficie coperta prima dell'intervento di ristrutturazione, fermo restando, nel caso di insediamenti commerciali, quanto disposto dale successive modificazioni. 3. La deroga, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza, può riguardare esclusivamente i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi nonché, nei casi di cui al comma 1-bis, le destinazioni d'uso, fermo restando in ogni caso il rispetto delle disposizioni di cui agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444. (comma così modificato dall'art. 17, comma 1, lettera e), legge n. 164 del 2014)

Soffermiamoci quindi due grossi temi Soffermiamoci quindi due grossi temi... il riconoscimento dell'INTERESSE PUBBLICO il riconoscimento della COMPATIBILITA' E COMPLEMENTARIETA' nei casi di cambio di destinazione d'uso LA REGIONE CERCA DI CHIARIRE ALCUNI CONCETTI CON: CIRCOLARE 9/5/2012: E' una circolare interpretativa, quindi non una legge di recepimento, nella quale vengono fornite alcune utili definizioni. Tra questa la più interessante: (...)La l.r. n. 19/1999, nel dettare tali disposizioni in merito alle destinazioni d’uso, non contiene pertanto indicazioni utili a definire, a scala regionale, il concetto di destinazioni d’uso tra loro compatibili o complementari. Indicazioni di merito possono invece discendere dai documenti del Piano regolatore. In attesa di eventuali integrazioni legislative regionali, i Comuni dovranno condurre attente valutazioni sul tema, sulla base della propria strumentazione urbanistica e prestando la dovuta attenzione alle situazioni locali, analizzando e valutando la compatibilità e la complementarietà sia a scala edilizia (destinazioni tra loro compatibili o complementari nell’ambito di uno stesso edificio o complesso unitario di edifici), sia a scala urbanistica (destinazioni tra loro compatibili o complementari a scala urbana in relazione ai caratteri propri del contesto urbano circostante).

NOTA ASS. VALMAGGIA E' un comunicato con cui, a due anni dalla precedente circolare, l'Assessorato Regionale fornisce qualche elemento interpretativo in più e rimarcando la scelta strategica di non legiferare a recepimento della norma statale. Interessante il passaggio sull'Interesse pubblico: Sul tema del concetto di “interesse pubblico”, si ribadisce che il primo interesse pubblico sta nella eliminazione del degrado: la sussistenza di tale interesse deve pertanto emergere in maniera chiara ed esaustiva dal progetto presentato ed essere adeguatamente considerata ed illustrata nella deliberazione del Consiglio comunale. Altre forme di soddisfazione di interessi pubblici (quali dismissioni, erogazioni aggiuntive, interventi relativi ad edifici pubblici e così via) possono essere ricomprese nelle pattuizioni tra Comune e privati, ma non possono costituire la motivazione principale – meno che mai la sola – per l'applicazione della legge n. 106/2011 di che trattasi Significativi anche i passaggi sulle note giurisprudenziali: il recupero di edifici dismessi o in via di dismissione può pertanto prescindere dal fatto che si operi all’interno di “un’area urbana degradata” il degrado – che ha uno sviluppo inevitabile nel tempo – deve essere almeno “in corso”, deve dunque aver manifestato la sua esistenza anche se non ancora pervenuto a condizioni eclatanti. Il concetto di degrado può quindi riferirsi non solo ad un fenomeno di tipo fisico, ma anche ad uno stato di evidente abbandono, che priva il bene della sua funzionalità ed utilità nel contesto urbano. Deve essere chiaro il fatto che quanto più ci si allontana dalle situazioni evidenti ed indiscutibili, tanto più cresce la necessità di individuare ed enunciare negli atti le ragioni obiettive che conducono a far ricadere il caso nella griglia legislativamente definita;

I COMUNI INTANTO CERCANO DI DELIBERARE LINEE DI INDIRIZZO PER FACILITARE LE VALUTAZIONI CIRCA IL RICONOSCIMENTO DI INTERESSE PUBBLICO, COMPATIBILITA', COMPLEMENTARIETA', MODALITA' DI CALCOLO DELL'EXTRA ONERE, ECC. …ARRIVANO LE PRIME ISTANZE CHE HANNO SOSTANZIALMENTE TUTTE UN DENOMINATORE COMUNE LA DEROGA RIGUARDA IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO... E PER LA MAGGIORPARTE DA “PRODUTTIVO IN ZONA IMPROPRIA” A “COMMERCIALE” SI PASSA DALLA TEORIA ALL'AZIONE, E CON L'AZIONE SI RISCHIA DI FARE GIURISPRUDENZA LE RICHIESTE: STANANO L'INADEGUATEZZA DELLE PREVISIONI DI PIANO REGOLATORE SUPERANO LA PIANIFICAZIONE COMMERCIALE METTONO A DURA PROVA I CONSIGLI COMUNALI MA SOPRATTUTTO METTONO IN CRISI UNA CERTEZZA SU CUI PER ANNI LA POLITICA URBANISTICA SI E' BASATA: IL PRGC NON E' PIU' IL RIFERIMENTO PER AUTORIZZARE LE ATTIVITA' EDILIZIE SE L'INTERESSE PUBBLICO, CHE STA ALLA BASE DELLO STRUMENTO DI PIANIFICAZIONE, PUO' ESSERE SUPERATO DA UN ALTRO INTERESSE PUBBLICO PROPOSTO DA UN PRIVATO

IL PRGC NON E' PIU' IL RIFERIMENTO PER AUTORIZZARE LE ATTIVITA' EDILIZIE SE L'INTERESSE PUBBLICO, CHE STA ALLA BASE DELLO STRUMENTO DI PIANIFICAZIONE, PUO' ESSERE SUPERATO DA UN ALTRO INTERESSE PUBBLICO PROPOSTO DA UN PRIVATO UNO SCENARIO NUOVO, VOLENDO ANCHE INTERESSANTE, MA CHE PONE TANTI DUBBI, TANTE DIFFICOLTA', TANTE FATICHE E IN TUTTO QUESTO I COMUNI DEVONO FRONTEGGIARE, DA SOLI, LE NUOVE SFIDE RICHIESTA DI PARERI LEGALI, CONSULTAZIONE DI GIURISPRUDENZA, DELIBERE DI ADEGUAMENTO...E TANTE PERPLESSITA' A FONTE DI QUESTO POSSIAMO LASCIARE SULLO SFONDO ALCUNE CONSIDERAZIONI, FORSE UN PO' PROVOCATORIE, MA CHE RAPPRESENTANO BENE IL PANORAMA IN CUI I COMUNI SI TROVANO ADOPERARE: - L'ADEGUAMENTO DEI PIANI REGOLATORI NON E' COMPETITIVO CON I PDC IN DEROGA - UNA REVISIONE GENERALE O UNA VARIANTE STRUTTURALE NON ELIMINEREBBE LA POSSIBILITA' DI RICHIESTE IN DEROGA - LE PREVISIONI URBANISTICHE NON ATTUALI (ESEMPIO CARTOTECNICA), IL CONSUMO DI SUOLO, I SERVIZI ECOSISTEMICI, ECC. SONO TEMI NUOVI CHE FORSE CERCHIAMO DI TRATTARE CON STRUMENTI VECCHI

E POI ALCUNE DOMANDE - LA PIANIFICAZIONE DEL RECUPERO, IN ASSENZA, GIUSTAMENTE, DI NUOVE AREE DI ESPANSIONE, PUO' ESSERE ANCORA TRATTATA CON GLI STESSI PARAMETRI CON CUI ABBIAMO SINORA PROGETTATO I PIANI REGOLATORI? - LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA DI DETTAGLIO E' ANCORA LA RISPOSTA? - NON CONSUMARE SUOLO PER NUOVI AGGREGATI URBANI E' ORMAI UNA SCELTA OBBLIGATA, RECUPERARE L'ESISTENTE E' UNA NECESSITA', MA QUALI FORME DI INCENTIVO AL RECUPERO POSSONO ESSERE PENSATE AFFINCHE' QUESTO POSSA SEGUIRE UNA PIANIFICAZIONE URBANISTICA? LA PIANIFICAZIONE DI OGGI DEVE AFFRONTARE NUOVE SFIDE: AMBIENTALI, SOCIALI, ECC. E DEVE IMPARARE DAGLI ERRORI DEL PASSATO UNO DEGLI ERRORI, A MIO AVVISO, PIU' GRAVI E' STATO IL PIANIFICARE IN MODO ASETTICO, NON CONTAMINATO DALLE CULTURE LOCALI, DALLE IDENTITA' DEI TERRITORI PER QUESTO MI PIACE CHIUDERE CON UN PASSO TRATTO DA UN LIBRO DI FRANCO ARMINIO, “TERRACARNE” “E bisognerebbe dare nomi nuovi anche ai nuovi aggregati urbanistici che si vengono a creare. Il mio paese si chiama Bisaccia, ma la gente abita quasi tutta in un posto a due chilometri che per ora tutti chiamano “piano regolatore”” GRAZIE PER L'ATTENZIONE