LA FISCALITÀ IMMOBILIARE Le imposte sui trasferimenti SCUOLA DI FORMAZIONE ALLA PROFESSIONE DI DOTTORE COMMERCIALISTA ODCEC PERUGIA Dott.ssa Silvia Matacchioni

Le imposte indirette sui trasferimenti: Iva (D.P.R. 633/1972) Imposta di registro (D.P.R. 131/1986) Imposte ipotecarie e catastali (D.Lgs. 347/1990) Le novità normative: D.Lgs. 23/2011, art. 10 (Decreto IMU) D.L. 83/2012, convertito nella L. 134/2012 D.L. 104/2013, art. 26 (Decreto Istruzione) convertito nella L. 128/2013 D.Lgs. 175/2014, art. 33 (Decreto Semplificazioni)

Novità normative in sintesi Efficacia 1 Gennaio 2014 Nuove aliquote imposta di registro 9% atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi. 2% se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 (ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis). 12% trasferimenti aventi ad oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli IAP. Importo minimo 1.000 euro Imposte ipotecarie e catastali In caso di imposta di registro proporzionale nella misura del 9%, del 2% e del 12%, le imposte ipocatastali sono fisse nella misura di 50 euro. Esenzioni e agevolazioni Abolizione esenzioni e agevolazioni, anche se previste da Leggi Speciali. Unica eccezione la piccola proprietà contadina (Legge di Stabilità 2014). Importo fisso imposte di registro, ipotecarie e catastali Da 168 euro a 200 euro, per tutti gli atti che scontano imposta di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di 168 euro al 31/12/2013.

Principio generale (art. 40, co. 1, D.P.R. 131/1986): Principio di alternatività Iva/registro proporzionale: «… per gli atti aventi ad oggetto cessioni di beni e/o prestazioni di servizi rientranti nel campo di applicazione dell’IVA, l’imposta di registro si applica in misura fissa…». Di conseguenza: l’imposta di registro è dovuta in misura proporzionale per gli atti di trasferimento non soggetti ad Iva; l’imposta di registro è dovuta in misura fissa per gli atti di trasferimento soggetti ad Iva.

Requisiti Impresa costruttrice e/o ristrutturatrice Soggettivo (cedente/acquirente) Impresa costruttrice e/o ristrutturatrice Altri soggetti passivi Iva Privati (con o senza requisiti prima casa) Oggettivo (tipologia immobile) Immobile strumentale Abitazione (di lusso o non di lusso)

Cessione di immobili da soggetti passivi Iva Generale regime di esenzione Iva per la cessione sia di immobili ad uso abitativo sia di immobili strumentali. Previste alcune fattispecie di imponibilità Iva (obbligatorie o facoltative) nei seguenti casi:

Fattispecie di imponibilità Iva (come previste dal D.L. 83/2012) Immobili ad uso abitativo (art. 10, co. 1, n. 8-bis D.P.R. 633/72) Obbligatoriamente, per le cessioni effettuate entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/ristrutturazione Facoltativamente, con opzione da esercitarsi alla stipula dell’atto, trascorsi 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione Immobili strumentali (art. 10, co. 1, n. 8-ter D.P.R. 633/72) Per le cessioni effettuate entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/ristrutturazione dalle imprese costruttrici o che hanno ristrutturato Facoltativamente, in tutti gli altri casi, con opzione da esercitarsi nell’atto di cessione

In caso di cessioni imponibili: IVA 4% Abitazione prima casa no lusso IVA 10% Abitazione no prima cassa no lusso Immobile strumentale ristrutturato IVA 22% Abitazione lusso Immobile strumentale Le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono in misura fissa (€ 200) ad eccezione della cessione di immobile strumentale (imposta ipotecaria al 3% e imposta catastale al 1%)

Reverse charge (art. 17, c. 6, lett. a-bis D. P. R Reverse charge (art. 17, c. 6, lett. a-bis D.P.R. 633/72 come modificato dal D.L. 83/12) Risultano soggette al meccanismo del reverse charge tutte le cessioni di fabbricati abitativi e strumentali imponibili ai fini Iva per effetto dell’esercizio dell’apposita opzione nell’atto di compravendita. Affinché si applichi l’inversione contabile è ovviamente necessario che il cessionario sia un soggetto passivo Iva che agisce in quanto tale.

In caso di cessioni esenti: in modo proporzionale (cessione abitazione ad altro soggetto Iva o a privato) in misura fissa (cessione immobile strumentale) L’imposta di registro si applicherà a seconda dei casi: determinare l’ammontare indetraibile dell’Iva pagata sugli acquisti di beni e servizi in modo proporzionale alle operazioni esenti effettuate. Si applica il meccanismo del pro-rata (art. 19, c. 5 D.P.R. 633/72)

Esempio di calcolo del pro-rata: Un’impresa costruttrice ha effettuato le seguenti operazioni: Operazioni imponibili per € 1.200.000,00 Operazioni esenti per € 300.000,00 Iva sulle vendite € 264.000,00 Iva sugli acquisti € 350.000,00 Calcolo della % di detraibilità dell’Iva: 1.200.000,00/1.500.000,00 x 100 = 80% Iva detraibile € 350.000,00 x 80% = € 280.000,00 L’Iva da recuperare in sede di liquidazione sarà pertanto pari a: € 280.000,00 - € 264.000,00 = € 16.000,00

Cessione di immobili da privati La cessione sia di immobili ad uso abitativo sia di immobili strumentali sono operazioni fuori campo Iva. Si applicano l’imposta di registro in misura proporzionale e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

Agevolazione Prima Casa Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso (NO cat. Catastali A/1, A/8 e A/9) e atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione. Immobile nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, ovvero in cui l’acquirente svolge la propria attività. L’acquirente non deve essere titolare dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso comune, né deve essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa acquisita con agevolazioni «prima casa»

Prima casa: imposte dovute se l’atto è soggetto ad Iva: - Iva: 4%, - Imposta di registro: 200 euro - Imposta ipotecaria: 200 euro - Imposta catastale: 200 euro se l’atto è soggetto a imposta di registro o esente Iva: - Imposta di registro: 2% - Imposta ipotecaria: 50 euro - Imposta catastale: 50 euro in caso di decadenza dall’agevolazione È dovuta la differenza tra le imposte di registro (o l’Iva), le imposte ipotecarie e le imposte catastali in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, oltre ad una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e agli interessi di mora.

Credito d’imposta per il riacquisto prima casa In caso di trasferimento dell’immobile acquisito come prima casa e di riacquisto entro un anno di un’altra abitazione avente i requisiti «prima casa», è concesso un credito di imposta pari all’imposta di registro o all’Iva corrisposta in occasione del primo acquisto agevolato. Tale credito non può essere in ogni caso superiore alle imposte dovute in relazione al successivo acquisto. Il credito può essere utilizzato in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto, in diminuzione dell’Irpef dovuta nella prima dichiarazione dei redditi o in compensazione con altri tributi e contributi tramite modello F24. In ogni caso non può essere chiesta a rimborso.

Tabella riepilogativa Cedente Tipologia immobile IVA Registro Ipocatastali Imprese di costruzione o ristrutturazione (entro 5 anni fine lavori) Prima casa 4% 200 200 + 200 Non Prima casa 10% Di lusso 22% Imprese di costruzione o ristrutturazione (oltre 5 anni fine lavori) Esente, salvo opzione Iva (reverse charge) 2% 50 + 50 9% Privati e assimilati Fuori campo Iva Non Prima casa o altro immobile Impresa di costruzione (entro 5 anni fine lavori) Immobile strumentale 3% + 1% Impresa di ristrutturazione (entro 5 anni fine lavori) Immobile ristrutturato Qualunque soggetto passivo Iva