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Seminario n. 226/2013 La riforma del condominio –approvata il 20 novembre 2012 Parti comuni dell'edificio, destinazioni d'uso, la divisione delle parti.

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1 Seminario n. 226/2013 La riforma del condominio –approvata il 20 novembre 2012 Parti comuni dell'edificio, destinazioni d'uso, la divisione delle parti comuni diritto dei partecipanti alle cose comuni. Innovazioni in materia di sicurezza, eliminazione barriere architettoniche, salubrità, contenimento energetico, energie rinnovabili, parcheggi, impianti di ricezione telematici e televisivi centralizzati, opere su parti di proprietà o di uso individuale, impianti non centralizzati, manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori, interventi volti al superamento delle barriere architettoniche, progettazione e messa in opera di impianti. Nomina e revoca dell'amministratore, attribuzioni dell'amministratore, rendiconto condominiale, rappresentanza dell'amministratore, costituzione dell'assemblea e validità, impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea, regolamento condominiale ed animali domestici, convocazione dell'assemblea, maggioranze assembleari. Tabelle millesimali, modifica delle tabelle millesimali, il regolamento condominiale, sanzioni per violazioni del regolamento condominiale. Docente Geom. Luca Bini

2 PRESENTAZIONE Geom. Luca Bini Amministratore di condominio dal 1994 Geometra iscritto allalbo professionale dal 1997 Consulente del Giudice dal 2002 Mediatore dal 2010 Consigliere del collegio di Varese dal 2002 Tesoriere del collegio di Varese Presidente del collegio di Varese dal 2010

3 Riforma ma solamente come modo di dire; meglio chiamarla legge di modifica Perché non si può parlare di vera e propria riforma? Perché non si può parlare di vera e propria riforma? Più che riforma, infatti, sarebbe meglio chiamarla legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici.

4 Quella approvata dal Senato è una buona legge? Quella approvata dal Senato è una buona legge? Limpianto della legge che è stata approvata è positiva ma molto, molto e ancora molto di più poteva essere fatto.

5 Dopo quanto tempo dalla sua approvazione la riforma sarà applicata nella vita di tutti i giorni? leggi sono pubblicate subito dopo la promulgazione ed entrano in vigore il quindicesimo giorno successivo alla loro pubblicazione, salvo che le leggi stesse stabiliscano un termine diverso Il caso del condominio è proprio quello indicato dallinciso finale di questo comma; insomma per la riforma lentrata in vigore non avverrà dopo quindici giorni dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, bensì dopo 6 (sei!) mesi da quel giorno Quindi, le nuove norme sul condominio negli edifici entreranno in vigore il 18 GIUGNO del 2013 Quindi, le nuove norme sul condominio negli edifici entreranno in vigore il 18 GIUGNO del 2013

6 Siccome una legge è composta di articoli, li commentiamo uno per uno. Avvertenza: giallo norme immutate in giallo sono riportate le norme immutate e nerettodi altri colori aggiunte o modificate dal testo di riforma in neretto di altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

7 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 1. Art Parti comuni dell'edificio. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. ART Larticolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente: ART (Parti comuni delledificio). Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari delledificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti delledificio necessarie alluso comune, come il suolo su cui sorge ledificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso lalloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, alluso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati alluso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per lenergia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dellaria, per la ricezione radiotelevisiva e per laccesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

8 Che differenza cè nel nuovo art c.c. Per tanti anni abbiamo sentito dire che, secondo la Cassazione, lart c.c. contiene unelencazione meramente esemplificativa dei beni comuni (Cass. 13 marzo 2009 n. 6175). Il nuovo art c.c. non esce fuori da questo solco. 1) Allarga lambito di applicabilità delle norme sul condominio anche alle multiproprietà. E questo il senso dellinciso aventi diritto a godimento periodico. si parla dei proprietari delle unità immobiliari 2) si è preferito cambiare la terminologia di riferimento (si parla dei proprietari delle unità immobiliari) e non dei proprietari dei piani o delle porzioni di piano. Visto quello che, a livello giuridico, è il significato di unità immobiliare (si veda art. 40 del d.p.r. n. 1142/49), si tratta di un cambiamento di forma o comunque di una specificazione dei soggetti che possono essere considerati condomini.

9 Quanto alle parti comuni, nessuna particolare novità ! Quanto alle parti comuni, nessuna particolare novità ! Non sè fatto altro che tradurre in legge lelaborazione giurisprudenziale dellart c.c. Così, ad esempio, i pilastri, le travi portanti e le facciate rendendo così chiaro non esiste alcuna differenza tra quegli edifici che hanno i muri portanti e quelli con i pilastri e i così detti pannelli di riempimento. il nuovo art c.c. specifica che sono da considerarsi parti comuni, i pilastri, le travi portanti e le facciate rendendo così chiaro che ai fini condominiali non esiste alcuna differenza tra quegli edifici che hanno i muri portanti e quelli con i pilastri e i così detti pannelli di riempimento.

10 Entrano nel novero dei beni comuni le aree destinate a parcheggio ed i sottotetti che siano destinati per le loro caratteristiche strutturali e funzionali alluso comune che siano destinati per le loro caratteristiche strutturali e funzionali alluso comune. Qui è chiarissimo il recepimento dellopera della giurisprudenza. Forse si poteva essere più chiari, perché comunque la legge scritta in questo modo è generica; basti pensare che il solo ingresso al sottotetto ubicato in ununità immobiliare di proprietà esclusiva non è di per sé indicativo della sua non condominialità. Insomma si poteva fare meglio Insomma si poteva fare meglio.

11 Con riferimento agli impianti, fanno ingresso nellelencazione: radio e tv, si specifica meglio la presenza di quello idrico e fognario (sparisce il riferimento agli acquedotti) si chiarisce : con riferimento al singolo impianto il punto a partire dal quale finisce la proprietà condominiale e inizia quella esclusiva, sempre facendo salva la proprietà delle reti pubbliche (si pensi agli impianti telefonici). limpianto tv, il punto di utenza dovrà essere considerato quello dingresso del cavo dellimpianto e non il punto in cui limpianto si dirama verso la singola unità immobiliare. Esempio, se per il riscaldamento non cambierà nulla, per limpianto tv, il punto di utenza dovrà essere considerato quello dingresso del cavo dellimpianto e non il punto in cui limpianto si dirama verso la singola unità immobiliare.

12 Per il resto vale quanto sè sempre detto in relazione al vecchio art c.c.: se un bene o un servizio non sono inclusi nellelenco ? per considerarli condominiale è necessario valutare se essi servono al migliore godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, insomma se sono funzionali a tale scopo.

13 La nuova legge varrà anche per i vecchi palazzi? La norma, una volta entrata in vigore, riguarderà tutti i palazzi e non solamente quelli costruiti dopo la riforma. Resta sempre salvo il diverso contenuto dei titoli (vale a dire atti dacquisto e regolamento contrattuale)

14 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. (1) ART Dopo larticolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti: « ART bis. – (Ambito di applicabilità). – Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dellarticolo (2) « ART ter – (Modificazioni delle destinazioni duso). – Per soddisfare esigenze di interesse condominiale lassemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore delledificio, può modificare la destinazione duso delle parti comuni. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

15 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato La convocazione dellassemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dellassemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione duso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa di avere effettuato gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni duso che possono recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico ». (2) ART quater. – (Tutela delle destinazioni duso). - In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni duso delle parti comuni, lamministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare lesecutore e possono chiedere la convocazione dellassemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. Lassemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dallarticolo 1136». (2) Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

16 Lart bis-ter ovvero il riferimento ai condomini orizzontali ed ai supercondominii «Art bis. -- (Ambito di applicabilità). Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo Tra le altre cose proprio per questa fattispecie il nuovo art. 67 disp. att. c.c. contiene delle novità per la partecipazione alle assemblee nuovo art. 67 disp. att. c.c. contiene delle novità per la partecipazione alle assemblee.

17 L art ter e la modifica delle destinazioni duso Che cosa si deve fare per cambiare destinazione duso alla casa del portiere (o ad altre parti comuni?) Che cosa si deve fare per cambiare destinazione duso alla casa del portiere (o ad altre parti comuni?) Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio ( 800 MILLESIMI) e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

18 La convocazione dell'assembleaa pena di nullità La convocazione dell'assemblea a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

19 ESEMPIO : Esiste ununità immobiliare di proprietà di tutti i condomini che risulta accatastata come alloggio del portiere. di sopprimere il servizio di portierato e quindi quellunità immobiliare così destinata non può essere utilizzata altrimenti Lassemblea condominiale decide di sopprimere il servizio di portierato (tra le cose di cui non si occupa la riforma cè anche quella delle maggioranze necessarie per farlo e vista lincertezza sarebbe stato utile che sintervenisse in merito) e quindi quellunità immobiliare così destinata non può essere utilizzata altrimenti. DAL 18 GIUGNO 2013 si applicherà lart ter c.c. mutamento di destinazione duso. DAL 18 GIUGNO 2013 la norme sul condominio che entrerà in vigore, a questo e simili casi si applicherà lart ter c.c. che si occupa per lappunto del procedimento di deliberazione del mutamento di destinazione duso.

20 Lesempio rappresentato è il caso più ricorrente, che lassemblea voglia destinare lunità immobiliare una volta abitata dal portiere a civile abitazione per poi locarla o venderla. In che modo sarà possibile fare ciò? Innanzitutto vediamo la finalità del mutamento di destinazione, esigenze di interesse condominiale ossia la soddisfazione di esigenze di interesse condominiale. maggiore rendimento sarebbero solamente un peso per la collettività Tra queste rientra certamente un maggiore rendimento di beni e cose che, diversamente, sarebbero solamente un peso per la collettività. con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio In tal caso lassemblea potrà delibare con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio. Insomma ci vogliono almeno 800 millesimi e se, per esempio, i condomini sono 20 almeno 16 condomini favorevoli.

21 Per arrivare a quella decisione è necessario che lamministratore, a pena di nullità della delibera (si badi solo in questo caso si parla di nullità), segua una ben precisa procedura: Rispettare modalità dinformazione Rispettare modalità dinformazione : La convocazione dell'assemblea deve essere affissa nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati (es. vicino alle cassette postali o sulla bacheca condominiale, se si esistente) per un periodo di tempo non inferiore a trenta giorni consecutivi (festivi o feriali è indifferente). La spedizione dellavviso deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici e deve pervenire (ossia il condomino deve averne conoscenza) almeno venti giorni prima della data di convocazione e per conoscenza sintende conoscenza in senso legale, vale a dire è sufficiente che lavviso di giacenza della raccomanda pervenga al condomino nei termini sopra indicati (art c.c.).

22 Lavviso di convocazione devessere ben circostanziato. Ai sensi del terzo comma dellart. 117-ter c.c., infatti, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. Se non lo fa la deliberazione successiva, anche se presa con i quorum sopraindicati è da ritenersi nulla. Questo per ciò che riguarda la convocazione Questo per ciò che riguarda la convocazione. Lo stesso articolo che stiamo esaminando, poi, ci dice qualcosa anche in merito alla certificazione nel verbale del compimento dei medesimi. la dichiarazionesono stati effettuati gli adempimenti di cui abbiamo parlato Il segretario redigente, infatti, su input del presidente deve inserire nel verbale la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui abbiamo parlato..

23 In ogni caso, così si conclude lart ter, c.c. sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico al contenzioso. Si tratta di una norma generica, come quella presente nellart c.c. che disciplina le innovazioni, che in contesti litigiosi, proprio per la sua genericità, può spianare la strada al contenzioso. Il tutto potrà essere effettuato naturalmentedelle disposizioni edilizio-urbanistiche Il tutto potrà essere effettuato naturalmente, sempre nel rispetto delle disposizioni edilizio-urbanistiche. Insomma una volta deliberato il cambio di destinazione duso lamministratore dovrà fare tutto ciò che è necessario per renderlo effettivo e lecito (es. Scia o permesso di costruire, ecc.)

24 L art quater e la tutela delle destinazioni duso Che cosa fare se qualcuno parcheggia nel cortile pur essendo vietato? Art quater. -- (Tutela delle destinazioni d'uso). -- In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.

25 Lart quater c.c., che entrerà in vigore con la legge di riforma del condominio Lart quater c.c., che entrerà in vigore con la legge di riforma del condominio, specifica che cosa possono fare lamministratore, i singoli comproprietari e lassemblea nel caso di uso illegittimo in tema di destinazione duso. Il grado dincidenza delluso non conforme alla destinazione attuale della parte comune dovrà essere sostanziale (ciò vuol dire che delle sporadiche violazioni non dovrebbero entrare far scattare lapplicazione della norma in esame) e negativo rispetto alla destinazione ordinaria del bene. un esempio una semplice veloce fermata on dovrebbe essere considerata violazione ai sensi Proviamo a fare un esempio per capire meglio che cose ha inteso dire il legislatore: se nel cortile, per la sua destinazione, non si può sostare, una semplice veloce fermata dellautovettura non dovrebbe essere considerata violazione ai sensi dellart quater c.c.

26 Qual è, in questo contesto, il potere dei vari interessati? Secondo lart quater c.c. lamministratore ed i condomini, anche singolarmente, possono diffidare lesecutore delluso illegittimo a desistere dal comportamento illecito. convocare e richiedere di convocare unassemblea Lamministratore, in ragione dei propri poteri, ed i condomini, in ragione di quanto disposto da questa norma, possono, rispettivamente, convocare e richiedere di convocare unassemblea. sullinizio di una causa dallart. 1136, secondo comma che rappresentino almeno la metà del valore millesimale delledificio. In sede di riunione, poi, i comproprietari possono deliberare sullinizio di una causa con le maggioranze previste dallart. 1136, secondo comma, c.c. ossia con la maggioranza degli intervenuti allassemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale delledificio. Per quanto diremo in seguito, in relazione alle cause di revoca giudiziaria dellamministratore, pare che non convocare unassemblea richiesta ex art quater c.c. possa portare ad una richiesta di revoca giudiziaria per gravi irregolarità (cfr. art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.). tra le azioni giudiziariepuò esercitare dufficio non rientra quella di tutela delle destinazioni duso Ciò porta a trarre una conclusione: tra le azioni giudiziarie che lamministratore può esercitare dufficio, in base agli artt c.c. ed in relazione al potere di disciplina duso delle cose comuni, non rientra quella di tutela delle destinazioni duso posto che è lassemblea che deve deliberare linizio della lite. Resta salvo, naturalmente, il potere diniziativa giudiziaria del singolo condomino.

27 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 3. Art Diritti dei partecipanti sulle cose comuni. Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. ART Larticolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente: « ART – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). – Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dellunità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi allobbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione duso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino, può rinunciare allutilizzo dellimpianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tale caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dellimpianto e per la sua conservazione e messa a norma» (1) Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

28 Il nuovo art c.c. e il distacco dallimpianto di riscaldamento centralizzato. In che modo e a quali condizioni possa distaccare il mio appartamento dellimpianto di riscaldamento centralizzato? Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. il Legislatore altro non ha fatto che recepire lormai consolidatissimo orientamento giurisprudenziale in materia. Si specifica meglio, inoltre, che la modifica della destinazione duso non può comportare la sottrazione dalle spese di conservazione. Si badi anche qui il riferimento è ai costi di conservazione e non a quelli duso. In pratica se il mutamento di destinazione duso comporta la dismissione dalluso di determinati impianti o servizi (es. impianto idrico), il proprietario di questo bene dovrà pagare solamente le spese di conservazione (es. rifacimento totale o parziale) ma non anche quelle ordinarie (es. bollette).

29 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 4. Art Indivisibilità. Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino. ART Larticolo 1119 del codice civile è sostituito dal seguente: « ART (Indivisibilità). e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. (3) Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

30 Possiamo dividere il sottotetto comune in tante piccole parti in base art ? Se si con quali maggioranze deve decidere lassemblea? Art (Indivisibilità). -- Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. In sostanza: se un sottotetto è divisibile in parti uguali tra tutti i condomini per ottenere dei piccoli ripostigli utili a tutti senza alcun genere di sacrificio per nessuno, anche solamente un condomino, pure senza specificarne il motivo, può impedire una deliberazione del genere Ad ogni buon conto è indubitabile che sancendo la necessità dellunanimità sè preferito salvaguardare la condominialità dei beni sempre e comunque.

31 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 5. Art Innovazioni. I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Art ART Dopo il primo comma dellarticolo 1120 del codice civile sono inseriti i seguenti: I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dellarticolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1)le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2)le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o delledificio e per la produzione di energia mediante lutilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3)linstallazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per laccesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

32 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Lamministratore è tenuto a convocare lassemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato alladozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere lindicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, lamministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. (4) Art Innovazioni gravose o voluttuarie. Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

33 Il nuovo art c.c. e la disciplina delle innovazioni delle parti comuni Dopo la riforma sarà più facile deliberare delle modificazioni innovative delle parti comuni? Si crea maggior lavoro in campo di restauro dal quinto comma dell'articolo 1136tutte le innovazioni dirette più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. 1) I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. In sostanza prima della riforma per tutte le innovazioni era necessaria una deliberazione adottata con la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. Dopo la deliberazione delle innovazioni dovrà essere considerata valida se adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno i due terzi del valore dell'edificio (cfr. nuovo quinto comma art c.c.). I millesimi restano gli stessi ma la maggioranza richiesta è quella degli intervenuti allassemblea e non quella dei partecipanti al condominio

34 dal secondo comma dell'articolo 1136 le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 2) I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; servizio delle unità immobiliari o dell'edificio 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

35 3) linstallazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. Quindi Sarà sufficiente, invece, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, per deliberare quelle innovazioni indicate dai nn 1, 2 e 3 del secondo comma dellart del codice civile. In pratica si pone particolare attenzione alle questioni concernenti leliminazione delle barriere architettoniche, ai parcheggi ed alla produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, anche da parte di terzi, grazie alluso delle parti comuni.

36 Come si procede ? L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. (si badi entro 30 giorni lassemblea devessere convocata ma si può svolgere oltre tale termine) per le deliberazioni sul punto. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

37 Ipotizziamo uno scenario probabile. Una società che produce energia da fonti rinnovabili chiede, dietro corresponsione di un corrispettivo, luso del lastrico solare o di altra superficie idonea per installare pannelli fotovoltaici. Se la richiesta è fatta ad un condomino, questi può chiedere la convocazione dellassemblea nei modi sopra spiegati (ossia con il progetto dettagliato che, immaginiamo gli sarà fornito dalla società) e se lamministratore, in più di unoccasione, non procede alla convocazione, il condomino potrà chiederne la revoca giudiziale (nuovo art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.). Si precisa che il primo che arriva si accomoda il rischio di iperattività assembleare, anche spinto da ipotesi di guadagni, oltre che quello di contenzioso, a causa lincertezza dovuta anche alla mancanza di una definizione legislativa dinnovazione, sono dietro langolo.

38 Non si segnala nessuna modificazione allart c.c. riguardante le Innovazioni gravose e voluttuarie. Per i problemi che, quotidianamente, lapplicazione di quella norma comporta (cosè gravoso, cosa voluttuario, che cosa paga chi subentra nelluso?) sarebbe stato auspicabile un intervento novellatore, quanto meno a livello di migliore specificazione esemplificativa (comè accaduto per le gravi irregolarità per la revoca dellamministratore ai sensi del nuovo articolo 1129 c.c.).

39 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Art. 6 Art Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune. Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio. ART Larticolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente: 2.« ART – (Opere su parti di proprietà o uso individuale). – Nellunità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate alluso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate alluso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico delledificio. In ogni caso è data preventiva notizia allamministratore che ne riferisce allassemblea». (1) Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

40 Il nuovo art c.c.: la disciplina delle opere su parti individuali Devo dire qualcosa al condominio se sto per eseguire delle opere in casa mia? Art (Opere su parti di proprietà o uso individuale). -- Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea. Innanzitutto con la modifica dellart c.c. si è posto un correttivo ad un aspetto che, sia pur solo superficialmente, poteva trarre in inganno. Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune. In verità le opere erano sulle parti di proprietà esclusiva ed i soli danni dovevano riguardare le parti comuni.

41 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART Dopo larticolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti: ART bis. – (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili).– 1.Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per laccesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico delledificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. 2.È consentita linstallazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dellinteressato. 3.Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, linteressato ne dà comunicazione allamministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

42 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Lassemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dellarticolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico delledificio e, ai fini dellinstallazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire luso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. Lassemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare lesecuzione alla prestazione, da parte dellinteressato, di idonea garanzia per i danni eventuali. Laccesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per lesecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative. ART ter. – (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). – Le deliberazioni concernenti linstallazione sulle parti comuni delledificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dallassemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dellarticolo 1136 ». Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

43 Il nuovo articolo 1122-bis c.c. ovvero una più dettagliata norma sulluso individuale delle parti comuni per determinati fini Che succederà se per installare un impianto devo utilizzare anche le parti comuni? Art bis. -- (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili). -- Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta

44 degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative. Nessuna autorizzazione è dovuta per gli impianti destinati al servizio delle singole unità immobiliari. Ciò sia per quanto riguarda impianto radio-Tv e simili, sia per quelli di produzione di energia da fonti rinnovabili. E questo il significato da attribuire allinciso finale dellultimo comma dellart bis c.c. anche

45 Il nuovo art ter e la videosorveglianza Quali saranno le maggioranze necessarie per deliberare linstallazione dellimpianto? Art ter. -- (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). – Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo La videosorveglianza stava iniziando a creare più di qualche grattacapo in condominio. Si può installare un impianto per la videosorveglianza delle parti comuni? Se si con quali maggioranze? Gli stessi dubbi li aveva sollevati il Garante per la protezione dei dati personali. La legge di riforma contiene una risposta dallart. 1136, secondo comma, c.c. ossia con la maggioranza degli intervenuti allassemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale delledificio. La legge di riforma contiene una risposta: i comproprietari possono deliberare sullinstallazione dun impianto di videosorveglianza con le maggioranze previste dallart. 1136, secondo comma, c.c. ossia con la maggioranza degli intervenuti allassemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale delledificio. Di conseguenza sono solo i proprietari (e non anche i conduttori) ad avere potere di intervento sullargomento.

46 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Art Ripartizione delle spese. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

47 Non si segnala nessuna modificazione allart c.c. in materia di ripartizione delle spese. Un intervento sarebbe stato auspicabile. Si pensi, per le nuove fattispecie, alle prescrizioni dellassemblea ai sensi dellart bis c.c. oppure, per restare al vecchio, alla ripartizione del compenso dellamministratore. La mancanza di chiarezza sulle spese, si sa, genera contenzioso. Un vero peccato non essere intervenuti per portare chiarezza e quindi diminuire la litigiosità.

48 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 8.Art Manutenzione e ricostruzione delle scale. Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. ART Allarticolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) il primo comma è sostituito dal seguente: Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per laltra metà esclusivamente in misura proporzionale allaltezza di ciascun piano dal suolo; b) la rubrica è sostituita dalla seguente: « Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori » Art Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani luno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

49 Il nuovo articolo 1124 c.c. Ascensore e scale, ai fini della ripartizione delle spese, sono la stessa cosa? Art c.c. -(Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori). Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

50 Lart c.c. inizialmente destinato della ripartizione spese per la manutenzione e ricostruzione adessoriguarda anche lascensore. alla sola regolamentazione della ripartizione spese per la manutenzione e ricostruzione delle scale, adesso riguarda anche lascensore. Nulla dei nuovo infatti era parere consolidato in seno alla dottrina ed alla giurisprudenza Che era applicabile per analogia, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente il Legislatore ha voluto sostituire la parola ricostruzione con sostituzione, rendendola quindi più vicina al nuovo dettato normativo e soprattutto evidenziando come per la sostituzione dellimpianto di ascensore (es. sostituzione cabina) si debbano applicare i criteri di cui allart c.c. e non quelli di cui allart. 1123, primo comma, c.c. (millesimi di proprietà). Sè inteso aggiungere anche la parola esclusivamente con riferimento al secondo criterio di ripartizione che va a comporre quello unico previsto dalla norma in esame ma, a prima vista, pare essere uninutile specificazione.

51 Non si segnala nessuna modificazione allart c.c. in materia di Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. Un peccato se si pensa che questa norma è spesso tirata in ballo per quanto riguarda la ripartizione delle spese dei cortili che fungono da piani di copertura per i box sottostanti. Si sarebbe potuto precisare qualcosa in merito

52 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Art Lastrici solari di uso esclusivo. Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

53 Non si segnala nessuna modificazione allart c.c. in materia di Lastrici di uso esclusivo. Visto lenorme contenzioso su questa norma si sarebbe potuto quanto meno aggiornarla ai più recenti e consolidati orientamenti della Cassazione.

54 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Art Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio. Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

55 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Art Perimento totale o parziale dell'edificio. Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

56 Non si segnala nessuna modificazione allart c.c. in materia di Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio. Eppure la norma è stata oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali anche delle Sezioni Unite. Insomma non proprio un articolo di pacifica interpretazione Non si segnala nessuna modificazione allart c.c. in materia di Perimento totale o parziale dell'edificio. Una norma non molto applicata ma non per questo di facile lettura e applicazione.

57 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 9. Art Nomina e revoca dell'amministratore. Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro. ART Larticolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente: « ART – Nomina, revoca ed obblighi dellamministratore – 1.Quando i condomini sono più di otto, se lassemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dallautorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dellamministratore dimissionario 2.Contestualmente allaccettazione della nomina e ad ogni rinnovo dellincarico, lamministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dellarticolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta allamministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. 3.Lassemblea può subordinare la nomina dellamministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nellesercizio del mandato. 4.Lamministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico lassemblea deliberi lavori straordinari.

58 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Tale adeguamento non deve essere inferiore allimporto di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente allinizio dei lavori. Nel caso in cui lamministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per lintera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dellimpresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. 5.Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa lindicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dellamministratore. 6.In mancanza dellamministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa lindicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dellamministratore. 7.Lamministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore può chiedere di prendere visione ed estrarre copia a proprie spese, della rendicontazione periodica. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

59 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato 8.Alla cessazione dellincarico lamministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. 9.Salvo che sia stato espressamente dispensato dallassemblea, lamministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dellesercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dellarticolo 63, primo comma, delle disposizioni per lattuazione del presente codice. 10.Lincarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Lassemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. 11.La revoca dellamministratore può essere deliberata in ogni tempo dallassemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dallautorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dellarticolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

60 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dellassemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato allamministratore. In caso di mancata revoca da parte dellassemblea, ciascun condomino può rivolgersi allautorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dellamministratore revocato. 12.Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1)lomessa convocazione dellassemblea per lapprovazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare lassemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2)la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dellassemblea; 3)la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4)la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dellamministratore o di altri condomini; 5)laver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

61 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato 6)qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, laver omesso di curare diligentemente lazione e la conseguente esecuzione coattiva; 7)linottemperanza agli obblighi di cui allarticolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8)lomessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo; In caso di revoca da parte dellautorità giudiziaria, lassemblea non può nominare nuovamente lamministratore revocato. Lamministratore, allatto dellaccettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, limporto dovuto a titolo di compenso per lattività svolta. Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV. Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie delledilizia residenziale pubblica ». Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

62 Il nuovo art c.c., ovvero le nuove regole riguardanti lamministratore Lart c.c. è tra quelli che ha subito maggiori modifiche ad opera della riforma. Già il cambiamento della rubrica è indicativo del suo contenuto. Prima essa era semplicemente Nomina e revoca dell'amministratore; essa diverrà Nomina, revoca e obblighi dell'amministratore. Larticolo, come, si lascia leggere abbastanza facilmente. le difficoltà applicative o le incongruenze Vale la pena evidenziare le principali novità e quelle che possono essere le difficoltà applicative o le incongruenze rispetto allintera disciplina riguardante il condominio negli edifici.

63 Quando è necessario nominare lamministratore? Il primo comma del nuovo art c.c. Le modifiche sono sostanziali : Si passa da più di quattro condomini a più di otto. i condominii con 5, 6, 7 e 8 comproprietari, potranno decidere di non rinnovarla privandosi di questa figura di gestione delle parti comuni. La mancata nomina da parte dellassemblea, nei casi di obbligatorietà, consente ad ogni condomino di presentare ricorso allAutorità Giudiziaria. La novità sta nel fatto che anche lamministratore dimissionario può presentare ricorso, nella stasi dellassemblea, al fine di vedere nominato un suo sostituto. Viene da domandarsi: e quello revocato? Perché, lo si sa, non è detto che alla revoca consegua sempre la nomina del sostituto. Molte volte si raggiungono solamente le maggioranze per cacciare un amministratore. Ed allora? Vedremo se la prassi applicativa equiparerà allipotesi di dimissioni anche quella di revoca. E questa, quindi, unaltra novità; nel codice si parla espressamente di dimissioni, atto fino ad oggi mai menzionato.

64 Il secondo comma del nuovo art c.c. specifica che lamministratore al momento dellaccettazione della nomina e di ogni suo rinnovo deve comunicare (non si specifica a chi ma pare sottointeso che la norma si riferisca ai condomini) una serie di dati identificativi nonché : - i propri dati anagrafici e professionali, - il codice fiscale, - se si tratta di società, - la sede legale e la denominazione, - il luogo e locale dove sono tenuti (lanagrafica condominiale, il registro dei verbali e di nomina e revoca degli amministratori) - nonché i giorni e le ore dove ogni interessato (quindi anche i conduttori? Vedremo) può prendere visione (gratuitamente) ed estrarre copia firmata dallamministratore (a proprie spese) dei documenti condominiali. Si tratta per ciò che concerne la documentazione, di un sostanziale recepimento della elaborazione giurisprudenziale in materia.

65 Dal secondo comma, inoltre, si evince anche il via libera legislativo (e quindi non solo più giurisprudenziale) alla possibilità per società di persone e di capitali di gestire condominii. Nellart. 71-bis disp. att. c.c. vedremo da vicino i requisiti necessari per svolgere lincarico di amministratore condominiale

66 Il terzo ed il quarto comma del nuovo art c.c prevedono una novità assoluta: lassicurazione individuale (ossia riguardante lo specifico condominio) per gli atti compiuti nellesercizio del mandato (quindi si parla espressamente di mandato come daltra parte si fa con uno specifico rimando a quello normativo contenuto sempre nellart c.c.). Lassemblea può subordinare la nomina alla presentazione della polizza Lassemblea può subordinare la nomina alla presentazione della polizza. Quindi tale richiesta deve avvenire con il quorum deliberativo previsto per la nomina (che resta quello attuale, ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore delledificio, in veda più avanti). solamente per questo caso Previsto un adeguamento dei massimali di polizza per il caso di lavori straordinari con possibilità, solamente per questo caso, di avvalersi delleventuale polizza generale per la responsabilità civile professionale. In sostanza, vale la pena riepilogare per evitare confusione:

67 a) lassemblea può subordinare la nomina alla presentazione di unassicurazione individuale; b ) lamministratore deve adeguare i massimali di polizza agli importi dei lavori straordinari deliberati dallassise; c) solo e soltanto con riferimento agli interventi manutentivi straordinari lamministratore, cui non è stata richiesta una polizza, può usufruire di quella generale per la responsabilità civile nella sua attività professionale; d) ne consegue che, stando alla lettura del terzo e quarto comma del nuovo art c.c., polizza individuale e polizza per la responsabilità civile professionale generale sono cose diverse.

68 Il quarto e quinto comma del nuovo art c.c prevedono una semi novità Sancito per legge, ma in molti comuni era già vigente, lobbligo di affiggere in un luogo di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, generalità, domicilio e recapiti (pure telefonici) dellamministratore. Se non cè lamministratore laffissione deve riguardare i recapiti del condomino che svolge un ruolo simile Il settimo comma dellart c.c. prevede lobbligo di apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio con diritto dei condomini di chiedere, tramite lamministratore ed a proprie spese, copia della rendicontazione periodica. La mancata apertura ed utilizzazione del c/c rappresentano, come vedremo tra poco, gravi irregolarità che possono essere poste a base di una richiesta di revoca giudiziale. Insomma alla fine anche in sede legislativa è prevalso lorientamento giurisprudenziale più rigoroso e garantista dei diritti dei condomini Insomma alla fine anche in sede legislativa è prevalso lorientamento giurisprudenziale più rigoroso e garantista dei diritti dei condomini.

69 Lottavo comma del nuovo art c.c Prevede lobbligo di consegna della documentazione condominiale (attività tra laltro già prevista in via generale dalle regole sul mandato e comunque intuibile dallinsieme delle disposizioni condominiali già vigenti). Sicuramente più interessante il periodo finale di questo comma che circoscrive i poteri dellamministratore cessato alle sole attività urgenti. Si tratta di un riconoscimento legislativo della così detta prorogatio imperii. Questattività sarà doverosa e non darà diritto ad ulteriore compenso.

70 Il nono comma del nuovo art c.c. Impone, salvo espressa dispensa assemblare, di agire contro il condomino moroso entro sei mesi dalla chiusura dellesercizio nel quale il credito è divenuto esigibile anche ai sensi dellart. 63 disp att. c.c. (ossia anche per mezzo del famoso decreto ingiuntivo condominiale). La norma merita alcune considerazioni impongono allamministratore particolare attenzione riguardo i tempi degli adempimenti. che, in relazione a quanto si dirà in merito ai tempi di presentazione del rendiconto (art c.c. nuova formulazione), impongono allamministratore particolare attenzione riguardo i tempi degli adempimenti. credito esigibile Partiamo dalla definizione di credito esigibile. Si dice tale il diritto che è venuto a maturazione e che può essere fatto valere in giudizio per ottenere una sentenza di condanna

71 Non cè bisogno quindi che il credito sia anche certo (e quindi non controverso) ed liquido (e quindi determinato nel suo ammontare). Traduciamo in termini pratici questa norma accennando (per poi approfondire più avanti) al fatto che lamministratore, con lentrata in vigore della riforma, dovrà rendere il conto della propria gestione entro 180 giorni dalla data di chiusura dellesercizio. In sostanza se lesercizio, come per la grande parte dei casi, si chiude il 31 dicembre, lamministratore dovrà presentare il rendiconto entro la fine del mese di giugno. Entro lo stesso periodo lamministratore dovrà agire contro i condomini morosi, salvo dispensa dellassemblea, e non per forza ai sensi dellart. 63 disp. att. c.c.. Che vuol dire ciò?

72 a) in primis, che se lassemblea non approva il rendiconto (solamente perché non riesce e non perché lo contesta) lamministratore ha comunque potere di agire in giudizio (magari con unordinaria citazione); b) in secondo luogo che siccome termine massimo per lazione di recupero del credito e per la presentazione del rendiconto coincidono, per poter agire ex art. 63 disp. att. c.c. (ossia con lazione più rapida ed incisiva) lamministratore dovrà presentare il conto ben prima dei centoottanta giorni previsti dalla legge (termine dopo il quale è possibile agire per chiederne la revoca giudiziaria). Visti i tempi di entrata in vigore della riforma quanto detto varrà con la chiusura degli esercizi 2013 e quindi nei fatti a partire dal 2014.

73 Il decimo comma del nuovo art c.c. Riguarda la durata del mandato Qui la norma è chiara ma la mancanza di coordinamento con la vecchia disciplina o meglio con gli articoli che resteranno in vigore senza subire modifiche creerà più di qualche grattacapo se non si vorrà ammettere la loro parziale abrogazione di fatto. Vediamo perché. tacitamente salvo revoca La norma citata specifica che lincarico ha durata annuale e si intende rinnovato (tacitamente salvo revoca) per pari durata. Di fatto, quindi, una durata biennale. Il problema sta nel coordinamento tra tale disposizione e quanto previsto dagli artt c.c. e 66, primo comma, disp. att. c.c. ossia che lassemblea debba essere convocata annualmente dallamministratore anche per discutere della sua conferma e che se tale conferma non avviene, essendo la stessa nei fatti una nuova nomina, ogni condomino può rivolgersi allAutorità Giudiziaria per ottenerne la nomina da parte di questa (art c.c. vecchia e nuova formulazione).

74 le soluzioni potrebbero essere due : 1) allentrata in vigore della legge quindi dopo il 18GIUGNO 2013 Lamministratore nominato resterà in carica un anno e per il secondo si potrà ritenere riconfermato per pari durata. Si potrà evitare di inserire largomento allordine del giorno Allinizio del terzo anno si dovrà inserire la nomina dellamministratore 2) allentrata in vigore della legge quindi dopo il 18GIUGNO 2013 Lamministratore nominato resterà in carica un anno e per il secondo si potrà ritenere riconfermato per pari durata e cosi via fino a quando non verrà revocato per giustificato motivo. La prima pare la soluzione più logica ma visto che la logica avrebbe suggerito una modificazione effettiva a scanso di ogni equivoco, aspettiamo lapplicazione pratica per vedere come andranno le cose. Chi vivrà vedrà !!

75 Lundicesimo comma del nuovo art c.c. si occupa della revoca assembleare e giudiziale presentando alcune conferme ed alcune novità. resta inalterata la possibilità della revoca ad nutum (senza giustificazione) Può avvenire in qualunque momento il tutto con le stesse maggioranze previste per la nomina Può avvenire in qualunque momento il tutto con le stesse maggioranze previste per la nomina. Il mandatario potrà essere revocato se non rende il conto della gestione (sparisce il riferimento ai due anni bastando quindi il superamento del termine dei centoottanta giorni previsto dallart c.c. nuova formulazione). La revoca, inoltre, potrà avvenire per gravi irregolarità non più per fondati sospetti di gravi irregolarità (comè oggi ) Nel caso di gravi irregolarità fiscali e di omessa apertura ed utilizzazione del c/c condominiale, lazione giudiziaria devessere subordinata ad un passaggio assembleare, il cui scopo, evidentemente, è quello di risolvere il problema per le vie brevi attraverso la cessazione della violazione e la revoca dellamministratore.

76 Il dodicesimo comma del nuovo art c.c. riporta un elenco esemplificativo delle gravi irregolarità che possono portare alla richiesta di revoca giudiziale dellamministratore anche da parte di un solo condomino. Tra queste segnaliamo: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; lomessa convocazione dellassemblea per lapprovazione del rendiconto e per la revoca e nomina del nuovo amministratore, la mancanza di diligenza nellazione giudiziaria di recupero del credito e, per un credito insoddisfatto, la cancellazione delle eventuali formalità eseguite nei registri immobiliari ed ancora la manca tenuta dei registri anagrafica condominiale e dei verbali e delle nomine o lomessa comunicazione ai condomini dei recapiti e del domicilio.

77 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

78 Il tredicesimo comma del nuovo art c.c impone, a pena di nullità della nomina dellamministratore, la specificazione analitica delle voci che andranno a comporre il suo compenso. Si dovrà dettagliare l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. In Conclusione il nuovo art c.c. precisa che Larticolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.

79 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 10. Art Attribuzioni dell'amministratore. L'amministratore deve: 1)eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2)disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; 3)riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4)compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione. ART Larticolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente: ART – (Attribuzioni dellamministratore). – Lamministratore, oltre a quanto previsto dallarticolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1)eseguire le deliberazioni dellassemblea, convocarla annualmente per lapprovazione del rendiconto condominiale di cui allarticolo 1130-bis e curare losservanza del regolamento di condominio; 2)disciplinare luso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nellinteresse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3)riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni delledificio e per lesercizio dei servizi comuni; 4)Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni delledificio; 5)eseguire gli adempimenti fiscali; Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

80 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato 6)curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata allamministratore in forma scritta entro sessanta giorni. Lamministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, lamministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 7)curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dellamministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dellassemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dellamministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello delleffettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

81 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato 8)conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnicoamministrativo delledificio e del condominio; 9)fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 10)redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare lassemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. (1) Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

82 Il nuovo art c.c. ovvero le nuove attribuzioni dellamministratore Art (Attribuzioni dell'amministratore). – L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; Questa è la prima novità, ma si tratta semplicemente di unesplicitazione di attività che lamministratore già svolge, riguarda gli adempimenti fiscali, specificamente nominati al n. 5 del nuovo art c.c.; si pensi alla pratica per le detrazioni fiscali, ecc.

83 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; lanagrafica condominiale lanagrafica condominiale. Si tratta di una novità utile ad evitare i casi del così detto condomino apparente. La legge impone la collaborazione del condomino, pena lacquisizione delle informazioni da parte dellamministratore, presso i competenti uffici, a sue spese (art n. 6 c.c.);

84 7) curare la tenuta dei registri: Il registro dei verbali (registro già esistente) Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato il registro di nomina e revoca degli amministratori il registro di nomina e revoca degli amministratori In questo registro sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. (siccome la legge dispone solo per il futuro si dovranno annotare solamente le nomine e le revoche successive allentrata in vigore della riforma) (art n. 8 c.c.). il registro della contabilità Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate (già esistente nei fatti ma in forma molto più blanda e non obbligatorio).;

85 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio; Il tuto deve essere conservato per dieci anni ed in caso di cambio amministratore deve essere consegnata al nuovo amministratore !! 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; centottanta giorni. 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

86 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Art bis. Rendiconto condominiale Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo. (2) Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

87 Il nuovo art bis, ossia le regole per la redazione del rendiconto e la revisione contabile. Listituzionalizzazione del consiglio di condominio Art bis. -- (Rendiconto condominiale). – Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti

88 Il Legislatore, con il nuovo articolo 1130-bis c.c., apporta qualche cambiamento o meglio recepisce nella sostanza queste indicazioni aggiungendoci del suo. Complessivamente, comunque, si può parlare dun passo avanti. In primo luogo è bene evidenziare come il rendiconto condominiale dovrà essere composto da tre documenti: a) un registro di contabilità; b) un riepilogo finanziario; c) una nota esplicativa sintetica. Lo scopo della norma è quella di fare in modo che lamministratore presenti in assemblea un documento dal quale sia possibile evincere chiaramente ed immediatamente la situazione contabile e patrimoniale della compagine.

89 Possibilità di nominare un revisore contabile Se poi i condomini vorranno scavare a fondo – con le stesse un revisore dei conti maggioranze previste per la nomina dellamministratore e con i costi ripartiti in base ai millesimi di proprietà – potranno nominare un revisore dei conti. Lart bis c.c. Inoltre prescrive : lobbligo di conservazione decennale delle scritture contabili e il diritto dei condomini e i conduttori (così parrebbe posto che si parla genericamente di titolari di diritti di godimento senza specificare diritti reali di godimento) di prendere visione in ogni tempo e di estrarre copia a proprie spese dei documenti giustificativi di spesa. funzioni consultive e di controllo la possibilità di nominare un consiglio di condominio con funzioni consultive e di controllo. In assenza di indicazioni specifiche è plausibile credere che lo si possa fare con le maggioranze prescritte dai commi secondo e terzo dellart c.c., rispettivamente in prima e seconda convocazione.

90 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 12. Art Rappresentanza. Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni. ART Al primo comma dellarticolo 1131 del codice civile le parole: «dallarticolo precedente» sono sostituite dalle seguenti: « dallarticolo 1130 » Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

91 Il nuovo art c.c., una modifica troppo scialba Art (Rappresentanza). – Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Lunica modifica allart c.c. riguarda la sostituzione della dizione nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente con nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130.

92 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Art Dissenso dei condomini rispetto alle liti. Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente. Art Provvedimenti presi dall'amministratore. I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

93 Non si segnala nessuna modificazione allart c.c. in materia Dissenso dei condomini rispetto alle liti Non si segnala nessuna modificazione allart c.c. in materia Dissenso dei condomini rispetto alle liti. Sarebbe stato utile, invece, intervenire su una norma spesso oscura in relazione alla sua applicazione anche in considerazione della fumosità della materia in tema di legittimazione passiva dellamministratore di condominio. Non si segnala nessuna modificazione allart c.c. in materia di Provvedimenti presi dallamministratore Non si segnala nessuna modificazione allart c.c. in materia di Provvedimenti presi dallamministratore.

94 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 13. Art Spese fatte dal condomino. Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. ART Larticolo 1134 del codice civile è sostituito dal seguente: ART – (Gestione di iniziativa individuale). – Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dellamministratore o dellassemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

95 Il nuovo art c.c. Art (Gestione di iniziativa individuale). – Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. La riforma, specifica meglio il campo di applicazione del nuovo art c.c., individuandolo negli atti di gestione, ossia di amministrazione, conservazione e manutenzione delle parti comuni

96 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Art Attribuzioni dell'assemblea dei condomini. Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. 2. Allarticolo 1135, primo comma, del codice civile, sono apportate le seguenti modificazioni: a) il numero 4) è sostituito dal seguente: « 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari allammontare dei lavori ». (6) b) è aggiunto, in fine, il seguente comma: «Lassemblea può autorizzare lamministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato». Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

97 Il nuovo art c.c. ed il fondo obbligatorio per i lavori straordinari Art c.c. – (Attribuzioni dell'assemblea dei condomini) --. Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. per lesecuzione di lavori di manutenzione straordinaria lobbligatorietà (e non più la facoltatività, quindi) dellistituzione di un fondo speciale per lesecuzione di lavori di manutenzione straordinaria pari allimporto dei lavori medesimi. Chiaramente lassemblea, al momento dellistituzione del fondo, potrà deliberare le modalità di conferimento delle quote da parte dei singoli condomini ma è evidente lintento di precostituire una riserva utile ad affrontare le spese per questi interventi. Si tratta di una novità in quanto la facoltatività precedente rendeva quella norma, di fatto, poco applicata.

98 L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. Il nuovo ultimo comma, infine, consente allamministratore, dietro autorizzazione dellassemblea con la stessa maggioranza necessaria per la sua nomina, di partecipare far partecipare il condominio a programmi di riqualificazione urbana.

99 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 14. Art Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni. L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. ART Larticolo 1136 del codice civile è sostituito dal seguente: « ART – (Costituzione dellassemblea e validità delle deliberazioni). – 1.Lassemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con lintervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dellintero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. 2.Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore delledificio. 3.Se lassemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, lassemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. Lassemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con lintervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dellintero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore delledificio. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

100 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dellamministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dellamministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione delledificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-ter, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, secondo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui allarticolo 1120, primo comma, e allarticolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dallassemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore delledificio. Lassemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dellassemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dallamministratore ». (1) Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma. 3- Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

101 Il nuovo art c.c. ovvero la disciplina base del funzionamento dellassemblea Art (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). – L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio (attualmente servono i 2/3 dei condomini ) Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. (attualmente un terzo dei partecipanti al condominio)

102 Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore delledificio. degli intervenuti Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. (non più la maggioranza dei partecipanti al condominio)

103 L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Quanto allimpossibilità di deliberare per incompleta convocazione, il sesto comma del nuovo art c.c. non fa più riferimento ai condomini, bensì agli aventi diritto a partecipare allassemblea condominiale. Stando così le cose, pertanto, posto che anche i conduttori hanno diritto a partecipare in determinate assemblee (cfr. art. 9 l. n. 392/78), ne dovrebbe conseguire che lomessa convocazione di uno degli inquilini (quando li si deve convocare), renderebbe la deliberazione invalida, nella specie annullabile. Con le norme attuali (vigenti fino allentrata in vigore della legge di riforma), tale diritto era dubbio. Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.

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105 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 15. Art Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea. Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti. ART Larticolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente: ART – (Impugnazione delle deliberazioni dellassemblea). – Le deliberazioni deliberazioni prese dallassemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire lautorità giudiziaria chiedendone lannullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. Lazione di annullamento non sospende lesecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dallautorità giudiziaria. Listanza per ottenere la sospensione proposta prima dellinizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dellimpugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con lesclusione dellarticolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile ». (1) Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

106 Il nuovo articolo 1137 c.c. ovvero le modalità dimpugnazione della delibera Art (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). – Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. assente, dissenziente o astenuto Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. Innanzitutto si specifica, sulla scorta delle sentenze emesse sul punto, che sono tre le categorie di soggetti legittimati ad impugnare L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria. L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.

107 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 16. Art Regolamento di condominio. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art Esso può essere impugnato a norma dell'articolo (6) Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e ART Allarticolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) il terzo comma è sostituito dal seguente: « Il regolamento deve essere approvato dallassemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dellarticolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dellarticolo Esso può essere impugnato a norma dellarticolo 1107». b) è aggiunto, in fine, il seguente comma: « Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». (4) Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

108 Il nuovo art c.c. e la polemica sugli animali domestici Art c.c. – (Regolamento di condominio) --. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107 Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

109 La riforma ha portato in dote allart c.c. due modifiche. La prima si può considerare, un aggiustamento tecnico: In sostanza il nuovo terzo comma afferma che il regolamento devessere allegato al registro dei verbali. La seconda, invece, ha fatto più rumore ed è un integrazione che e, come si suol dire, sè guadagnata le prime pagine dei giornali. Stiamo parlando dellultimo comma che vieta clausole che impediscano di tenere animali domestici in casa il divieto di introdurre tali tipi di clausole non significa impossibilità di chiedere lallontanamento di un animale pericoloso o disturbatore. Argomento che andrà chiarito se tal divieto è inserito nei regolamenti contrattuali o assunti ad unanimità e trascritti possano valere o se potranno essere annullati

110 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Art Rinvio alle norme sulla comunione. Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale. ART. 17. Articolo 2659 Nota di trascrizione Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati: 1.il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo; Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

111 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato 2.il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo; 3.il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, o l'autorità giudiziaria che ha pronunciato la sentenza; 4.la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'art. 2826, nonché la quota espressa in millesimi di cui all'articolo 2645 bis, comma 4, nel caso di trascrizioni di contratti preliminari. Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto. ART Al numero 1) del primo comma dellarticolo 2659 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «. Per i condominii devono essere indicati leventuale denominazione, lubicazione e il codice fiscale ».

112 Il nuovo art n. 1 c.c. Art (Nota di trascrizione) --. Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati: Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale; [...] 1) il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale; [...] Si tratta di una disposizione che mira, fin dalla nascita del condominio, a farlo emergere anche a livello fiscale. Molti, infatti, ad oggi sono i condominii che non sono forniti di codice fiscale. Interessante anche il riferimento alla denominazione che, se trascritta, dovrà restare quella salvo modifiche da operarsi anche presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

113 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato DISPOSIZIONI PER LATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE E DISPOSIZIONI TRANSITORIE Articolo 61. Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dallassemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dellarticolo 1136 del codice, o è disposto dallautorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte delledificio della quale si chiede la separazione.

114 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Articolo 62. La disposizione del primo comma dellarticolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dallarticolo 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dallassemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dellarticolo 1136 del codice stesso.

115 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 18. Articolo 63 Riscossione contributi condominiali Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. (1) Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato. ART Larticolo 63 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, è sostituito dal seguente: ART. 63. – Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dallassemblea, lamministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo lescussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre lamministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con lavente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa allamministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. (1)

116 Il nuovo art. 63 disp. att. c.c. ed il ritorno della solidarietà (subordinata) Art Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

117 Le novità principali dellart63 disp. att. Le novità principali dellart. 63 disp. att. 1) Comunicare il nome dei condomini morosi ai creditori che ne fanno richiesta, solidarietà subordinata alla preventiva escussione del moroso, Il Legislatore ha inteso porre rimedio alle tante, troppe incertezze che, effettivamente, che la sentenza delle Sezioni Unite n. 9148/08 sera portata dietro. Il modo, però, non è dei migliori. Insomma secondo questa sentenza bisognerebbe agire con tanti decreti quanti sono i debitori; ma se poi cè la solidarietà dopo tanti anni si dovrebbe agire di nuovo contro un condomino adempiente? E la prescrizione?. Lunica certezza pare essere il sicuro allungamento dei tempi di recupero del credito cui potrebbero andare incontro i creditori del condominio.

118 2) Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto Con questa norma Il Legislatore ha specificato che fintanto che non viene portato a conoscenza dellamministratore il trasferimento di ununità immobiliare, sarà solidamente responsabile il venditore sarà solidamente responsabile assieme al compratore. Ci sarà di aiuto a mantenere aggiornata lanagrafe condominiale !! Sulla diatriba opere deliberate ma non eseguite e relativo accollo della spesa per il caso della compravendita. Nessun accenno. Peccato, sarebbe bastato fare proprio uno degli indirizzi giurisprudenziali esistenti.

119 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 19. Articolo 64 Revoca dell'amministratore Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dal terzo comma dell'art e dall'ultimo comma dell'art del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore medesimo. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione. ART Larticolo 64 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente: ART. 64. – Sulla revoca dellamministratore, nei casi indicati dallundicesimo comma dellarticolo 1129 e dal quarto comma dellarticolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito lamministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte dappello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione. (1)

120 Il nuovo art. 64 disp. att. c.c.; alcune precisazioni sul procedimento di revoca dellamministratore Quali solo le novità per il procedimento di revoca giudiziale dellamministratore? Art Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione. La nuova norma il procedimento di revoca deve avvenire nel contraddittorio tra amministratore e condomino La nuova norma si limita a specificare che il procedimento di revoca deve avvenire nel contraddittorio tra amministratore e condomino (o condomini) ricorrenti.

121 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Articolo 65 Curatore speciale in sostituzione del legale rappresentante dei condomini Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire un a lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 del codice di procedura civile. Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite. ART. 20. Articolo 66 Convocazione dell'assemblea condominiale in via straordinaria L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini ART Allarticolo 66 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma è sostituito dai seguenti: Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

122 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L' avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza. « Lavviso di convocazione, contenente specifica indicazione dellordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per ladunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani, e deve contenere lindicazione del luogo e dellora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dellarticolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Lassemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. Lamministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dellassemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dellassemblea validamente costituitasi ». Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma. 2. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

123 Il nuovo art. 66 disp. att. c.c. sulle modalità di convocazione dellassemblea Quali sono le novità introdotte dalla riforma nellart. 66 disp. att. c.c.? Innanzitutto una specificazione dei mezzi di comunicazione dellavviso. Posta raccomandata, p.e.c., fax o consegna a mano. Insomma tutti mezzi che consentono di avere certezza della ricezione da parte del destinatario. Il termine libero tra comunicazione e prima convocazione resta sempre quello «ossia almeno cinque giorni prima»

124 si chiarisce che lordine del giorno deve essere indicato specificamente. Si chiarisce che l'omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto comportano l'annullabilità della delibera su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Si specifica, infine, che tra prima e seconda convocazione devono intercorrere almeno 24 h (così detto giorno solare) e che lamministratore, per evitare riunione fiume, può con lo stesso avviso fissare più riunioni consecutive. Inserendo nella convocazioni ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea.

125 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 21. Articolo 67 Intervento in assemblea del rappresentante del condomino Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante. Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente. L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.. ART Larticolo 67 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente: « ART. 67. – Ogni condomino può intervenire allassemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora ununità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nellassemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dellarticolo 1106 del codice. Nei casi di cui allarticolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui allarticolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante allassemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dellamministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che lautorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, lautorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

126 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato La diffida ed il ricorso allautorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dellamministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente allamministratore di ciascun condominio lordine del giorno e le decisioni assunte dallassemblea dei rappresentanti dei condominii. Lamministratore riferisce in assemblea. Allamministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. Lusufruttuario di un piano o porzione di piano delledificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono allordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui lusufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui allarticolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi lavviso di convocazione deve essere comunicato sia allusufruttuario sia al nudo proprietario. Nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

127 Il nuovo art. 67 disp. att. c.c.: il divieto dincetta di deleghe, lassemblea del supercondominio e lusufruttuario Art Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.

128 La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea. All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.

129 Novità principali Il nuovo art. 67 disp. att. c.c.: lamministratore non può prendere nessun genere di delega. Inutile fare la differenza tra amministratore interno ed esterno; egli non può prendere deleghe punto e basta. Quanto alla sua forma della delega, essa deve avere forma scritta. Se il condominio ha più di venti partecipanti (quindi da ventuno in poi) il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore millesimale delledificio pari a 200 millesimi. Nel caso di appartamento in comunione il rappresentante in assemblea, come per la vecchia disciplina, continua ad essere uno ma può essere scelto solamente dai comunisti ai sensi dellart c.c., ossia anche a maggioranza nellambito dellassemblea della comunione

130 Sparisce il riferimento al sorteggio fatto dal Presidente dellassemblea e quindi alla figura del Presidente medesimo. Chiaramente in assemblea condominiale non è necessario produrre il verbale assembleare della comunione essendo sufficiente la delega scritta dei comunisti. La funzione del verbale, pertanto, è utile solamente quando i comunisti sono troppi e non è facile raggiungere lunanimità per la designazione del partecipante allassemblea. Insomma, per fare lesempio della fattispecie più ricorrente, nei casi di appartamento in comunione tra coniugi basta la delega scritta.

131 Nomina nuova figura «Il rappresentante in assemblea dell supercondominio « per i casi di compagine con più di sessanta partecipanti. In queste ipotesi ogni singolo condominio, in assemblea e con le maggioranze previste dal (nuovo) quinto comma dellart c.c. (quelle delle innovazioni per intendersi) dovrà nominare un rappresentante per la partecipazione allassemblea ordinaria del supercondominio. Quel mandatario, perché di questo si tratta sempre secondo lart. 67 disp. att. c.c. (nuova formulazione), può essere altresì nominato dallAutorità Giudiziaria su ricorso di uno dei condomini o di uno dei rappresentanti degli altri condominii, in tal caso previa diffida allassemblea del condominio fino ad allora inadempiente a provvedervi entro un congruo termine.

132 i rapporti tra proprietario ed usufruttario in relazione allassemblea condominiale, resta sostanzialmente invariato limpianto del vecchio art. 67 disp. att. c.c. L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni Si aggiunge un ultimo comma che prevede la solidarietà nelle spese condominiali tra i due soggetti. Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale. Si tratta di una novità rispetto a quello che fino ad oggi è stato il consolidato orientamento espresso dalla Corte di Cassazione (cfr., tra le tante, Cass. 28 agosto 2008 n ).

133 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 22. Articolo 68 Regolamento del condominio Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano. ART Larticolo 68 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente: ART. 68. Ove non precisato dal titolo ai sensi dellarticolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. (1) Nellaccertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare ». Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

134 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 23. Articolo 69 Modifica delle tabelle condominiali I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1)quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2)quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. ART Larticolo 69 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente: ART. 69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui allarticolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nellinteresse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dallarticolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1)quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2)quando, per le mutate condizioni di una parte delledificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dellunità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

135 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dellarticolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dellamministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia allassemblea dei condomini. Lamministratore che non adempie a questobbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali ». (1) ART Larticolo 70 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente: Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

136 I nuovi artt disp. att. c.c.: ovvero la procedura di approvazione e revisione delle tabelle millesimali Art Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare. Art I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

137 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Articolo 70 Infrazione al regolamento di condominio Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. ART. 70. Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro La somma è devoluta al fondo di cui lamministratore dispone per le spese ordinarie ». ART. 25 Articolo 71 Tenuta dei registri Il registro indicato dal quarto comma dell'art e dal terzo comma dell'art del codice è tenuto presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati. ART Dopo larticolo 71 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti: « ART. 71-bis. Possono svolgere lincarico di amministratore di condominio coloro Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

138 Il nuovo art. 70 disp. att. c.c.: ovvero multe più salate a chi infrange il regolamento Art Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. Allentrata in vigore della riforma (i regolamenti potranno essere modificati (con le maggioranze indicate dallart c.c.) e prevedere sanzioni pecuniarie fino a 200 euro e nel caso di recidiva fino a 800 euro. Il nostro vicino parcheggia in una zona dove sè stabilito il divieto di sosta? Lo si può multare. Un condomino lascia sempre la bicicletta nellandrone dingresso del palazzo? Lo si può multare. E così via per le norme del regolamento che impongono determinati comportamenti in relazione alle parti comuni. Insomma si tratta un aggiornamento doveroso delle cifre ma nessuna novità nella sostanza. Vedremo se lattuazione pratica dellarticolo solleverà problemi. Un esempio su tutti: lamministratore sarà lunico soggetto legittimato a multare? Oppure potrà delegare il portiere?

139 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato a.che hanno il godimento dei diritti civili; b.che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, lamministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c.che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d.che non sono interdetti o inabilitati; e.il cui nome non risulta annotato nellelenco dei protesti cambiari; f.che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g.che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale; I requisiti di cui alle lettere f), g) del primo comma non sono richiesti qualora lamministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere lincarico di amministratore di condominio anche Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

140 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dallincarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità lassemblea per la nomina del nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nellarco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dellattività di amministratore anche in assenza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo lobbligo di formazione periodica. ART. 71-ter. Su richiesta dellassemblea, che delibera con le maggioranze di cui al secondo comma dellarticolo 1136 del codice, lamministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per lattivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. (2) Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

141 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 71-quater – Per controversie in materia di condominio, ai sensi dellarticolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dallerrata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per lattuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare lamministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui allarticolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dallassemblea con la maggioranza di cui allarticolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui allarticolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per lamministratore di munirsi della delibera assembleare. (2) Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

142 Il nuovo art. 71-bis disp. att. c.c. ovvero i requisiti per svolgere lattività di amministratore Art. 71-bis. -- Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; potranno approcciarsi a questa professione si potrebbe sintetizzare dicendo che solo le persone per bene con un minimo di preparazione potranno approcciarsi a questa professione

143 Come avere tutte queste informazioni? Naturalmente basta unautocertificazione ma è sempre possibile, allatto della nomina, chiedere al futuro amministratore che produca il certificato dei carichi pendenti e quello che certifica il godimento dei diritti civili, vale a dire che attesti che, nei cinque anni precedenti la richiesta, a carico del richiedente non sono stati emessi provvedimenti di interdizione, di inabilitazione o di fallimento, né sono in corso procedure aventi lo stesso oggetto.

144 f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.. Non è chiaro, al momento, quali siano i requisiti che devono possedere i formatori. Sarebbe giusto che molto facesse anche il mercato, evitando la solita politica della formazione che si riduce a mero lucro per i formatori e ad un adempimento burocratico per i corsisti. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile Non si comprende questa distinzione: forse gestire il palazzo in cui si abita vuol dire poterlo fare con più leggerezza?

145 Rispetto a questa novità ci sono delle eccezioni. Infatti, come dice lultimo comma dellart. 71-bis chi ha svolto lattività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica Chi già svolge questattività da questo periodo di tempo non deve correre a diplomarsi o frequentare un corso di formazione: per lui, come per tutti gli altri, resta valido però il corso di formazione periodica. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

146 H) Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

147 Il nuovo art. 71-ter disp. att. c.c., il sito internet condominiale e le nuove opportunità di trasparenza. Art. 71-ter. -- Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. In sostanza lassemblea, con spese di attivazione e gestione carico dei condomini, può deliberare con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, lattivazione di tale sito che avrà lo scopo di consentire la consultazione e lestrazione delle copie dei documenti previsti dalla stessa delibera. In pratica quindi tutti i documenti condominiali di cui i proprietari delle unità immobiliari hanno diritto di prendere visione ed estrarre copia. Si pensi ai verbali, al regolamento, al registro di contabilità, allanagrafica condominiale, ecc. In sostanza una buona opportunità per rendere ancora più trasparente il rapporto amministratore-condomino e quindi la gestione della compagine.

148 Il nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. sulla mediazione anche se in ritardo. Art. 71-quater -- Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice. La Corte costituzionale ha dichiarato la illegittimità costituzionale, per eccesso di delega legislativa, del d.lgs. 4 marzo 2010, n.28 nella parte in cui ha previsto il carattere obbligatorio della mediazione la norma non era (e visto che la mediazione resta comunque percorribile, sia pur solo facoltativamente) e non sarà inutile posto che delinea con chiarezza cosa debba intendersi per controversia condominiale CHI VIVRA VEDRA – PROPONIAMO NOI LA FACOLTATIVA

149 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato Art. 72. I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69. Art.155-bis. L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice. (2) Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

150 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART Dopo larticolo 155 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie è inserito il seguente: ART. 155-bis. – Lassemblea, ai fini delladeguamento degli impianti non centralizzati di cui allarticolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui allarticolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice. ART. 27. Legge n.13 /1989 art Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile. ART. 27. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

151 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato 2. Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages. 3. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile. 1. Allarticolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le maggioranze previste dallarticolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile » sono sostituite dalle seguenti: « con le maggioranze previste dal secondo comma dellarticolo 1120 del codice civile». Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

152 Il nuovo art. 155-bis disp. att. c.c. Art. 155-bis. -- L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice. Questa norma specifica con quali maggioranze lassemblea può deliberare adeguamenti in merito ad opere del tipo di quelle indicate dallart bis c.c. già esistenti prima dellentrata in vigore della riforma. Insomma un modo per evitare una causa ai sensi dellart c.c. in materia di uso della cosa comune ma soprattutto un abbassamento dei quorum deliberativi soprattutto in seconda convocazione. Come dire: per lesistente, virtualmente disciplinato dallart bis c.c., le prescrizioni da parte dellassemblea possono arrivare più facilmente.

153 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 28. Art. 26. Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici e di impianti. 1. Ai nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia, si applicano le disposizioni di cui all'articolo 9 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica e ambientale. Gli interventi di utilizzo delle fonti di energia di cui all'articolo 1 in edifici ed impianti industriali non sono soggetti ad autorizzazione specifica e sono assimilati a tutti gli effetti alla manutenzione straordinaria di cui agli articoli 31 e 48 della legge 5 agosto 1978, n L'installazione di impianti solari e di pompe di calore da parte di installatori qualificati, destinati unicamente alla produzione di acqua calda e di aria negli edifici esistenti e negli spazi liberi privati annessi, è considerata estensione dell'impianto idrico-sanitario già in opera. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

154 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea (1). 3. Gli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d'uso, e gli impianti non di processo ad essi associati devono essere progettati e messi in opera in modo tale da contenere al massimo, in relazione al progresso della tecnica, i consumi di energia termica ed elettrica. ART Allarticolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea » sono sostituite dalle seguenti: « degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore delledificio » Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

155 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato 4. Ai fini di cui al comma 3 e secondo quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 4, sono regolate, con riguardo ai momenti della progettazione, della messa in opera e dell'esercizio, le caratteristiche energetiche degli edifici e degli impianti non di processo ad essi associati, nonché dei componenti degli edifici e degli impianti. 5. Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile. 2. Allarticolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «lassemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile » sono sostituite dalle seguenti: «lassemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dellarticolo 1120 del codice civile ». Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

156 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato 6. Gli impianti di riscaldamento al servizio di edifici di nuova costruzione, la cui concessione edilizia, sia rilasciata dopo la data di entrata in vigore della presente legge, devono essere progettati e realizzati in modo tale da consentire l'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare. 7. Negli edifici di proprietà pubblica o adibiti ad uso pubblico fatto obbligo di soddisfare il fabbisogno energetico degli stessi favorendo il ricorso a fonti rinnovabili di energia salvo impedimenti di natura tecnica od economica. 8. La progettazione di nuovi edifici pubblici deve prevedere la realizzazione di ogni impianto, opera ed installazione utili alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

157 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato ART. 29. Articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali. ART Allarticolo 2-bis, comma 13, del decreto legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: « larticolo 1136, terzo comma, dello stesso codice » sono sostituite dalle seguenti: « larticolo 1120, secondo comma, dello stesso codice ». ART. 30. Articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, Art. 111 (Ordine di distribuzione delle somme) Le somme ricavate dalla liquidazione dell'attivo sono erogate nel seguente ordine: 1) per il pagamento delle spese, comprese le spese anticipate dall'erario, e dei debiti contratti per l'amministrazione del fallimento e per la continuazione dell'esercizio dell'impresa, se questo è stato ART I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dellarticolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dellarticolo 63, primo comma, delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dallarticolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

158 Rif.to Norme in vigoreTesto approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato autorizzato; 2) per il pagamento dei crediti ammessi con prelazione sulle cose vendute secondo l'ordine assegnato dalla legge; 3) per il pagamento dei creditori chirografari, in proporzione dell'ammontare del credito per cui ciascuno di essi fu ammesso, compresi i creditori indicati al n. 2, qualora non sia stata ancora realizzata la garanzia, ovvero per la parte per cui rimasero non soddisfatti da questa. I prelevamenti indicati al n. 1 sono determinati con decreto dal giudice delegato. ART. 31. Art. 23. (Foro per le cause tra soci e tra condomini) Per le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove ha sede la società; per le cause tra condomini, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della società o del condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione. ART Allarticolo 23, primo comma, del codice di procedura civile, dopo le parole: «per le cause tra condomini» sono inserite le seguenti: «,ovvero tra condomini e condominio,». Art. 33 ART. 33. Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

159 Laggiornamento delle disposizioni extra codicistiche e le novità su fallimento e sul codice di procedura civile Gli articoli della riforma dal 27 al 29 aggiornano ai nuovi quorum deliberativi in materia dinnovazioni le leggi speciali che nel corso degli anni avevano già derogato alla disciplina ordinaria. Art. 2, primo comma, legge n. 13/89 Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile.

160 art. 26, secondo comma, legge n. 10/91 Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio art. 26, quinto comma, legge n. 10/91 Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile.

161 art. 2-bis, tredicesimo comma, d.l. n. 5/01 convertito nella legge n. 66/01 Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.

162 VI RINGRAZIO DELLATTENZIONE E VI AUGURO BUONA SERATA


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