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20° EDIZIONE 2014 PRESENTAZIONE Venerdì 5 dicembre 2014 A cura di:

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1 20° EDIZIONE 2014 PRESENTAZIONE Venerdì 5 dicembre 2014 A cura di:

2 Il mercato immobiliare bergamasco Mercato immobiliare residenziale delle abitazioni Numero di compravendite nel 2013  a Bergamo capoluogo (- 15,6%)  in altri comuni (- 25,0%)  totali (– 8,6%) In Lombardia le compravendite totali sono state (-8,8%) Fonte:elaborazioni ANCE su dati Agenzia del Territorio Popolazione della provincia (fonte Istat aggiornamento giugno 2014) pari all’11,1 % della popolazione regionale (agg. Giugno 2014) (13,8%) rispetto a Censimento 2001 Stranieri residenti (fonte Istat aggiornamento dic. 2013) pari all’ 11,6% della popolazione residente e all’11,4% degli stranieri regionali (+ 302,00%) rispetto a Censimento 2001 e (+ 7,1%) rispetto al 2012 Numero delle famiglie bergamasche (fonte Istat aggiornamento dic. 2013) (comprese le convivenze) pari al 10,4% delle famiglie lombarde. Componenti medi per famiglia 2,4 (Lombardia 2,3) In leggera diminuzione – 886 (- 0,2%) rispetto a dicembre 2012 Numero dei matrimoni (fonte Istat aggiornamento dic. 2012) pari al 11,9% dei matrimoni in Lombardia cerimonie (-2,2%) rispetto all’anno precedente e – (– 24,5%) rispetto al 2001

3 La pubblicazione - caratteristiche 20° edizione La Rassegna Pubblicazione annuale de La Rassegna Direttore: Giuseppe Ruggieri Comitato scientifico: L. Patelli, O. Caironi, E. Pizzigalli, C. Baretti e A. Lascari Rilevazione dati: mediatori Fimaa Bergamo e Collegio dei Geometri e Geometri laureati della Provincia di Bergamo Redazione: Ascom Bergamo Tiratura: copie Prezzo: 18 euro (confermato) Distribuzione: in edicola dal 27 novembre 2014 e direttamente presso Edicom (anche telefonicamente) e Ascom Bergamo

4 I patrocini e le collaborazioni – 20° edizione I patrocini: le collaborazioni: Collegio dei Geometri e Geometri laureati di Bergamo

5 I contenuti redazionali - 20° edizione  Interventi istituzionali e guida alla consultazione  Guida alle compravendite immobiliari ed al comprare casa a cura di Adiconsum  La superficie commerciale e i coefficienti per la valutazione a cura del Collegio dei geometri e geometri laureati di Bergamo  Listino delle attività commerciali a cura dell’Area Mercato non residenziale di Fimaa Bergamo  Le imposte sull’acquisto della casa a cura della Segreteria di Fimaa Bergamo  Gli usi e le consuetudini nelle compravendite immobiliari a cura del Comitato scientifico del Listino dei prezzi degli immobili  dieci anni di quotazioni a Bergamo a cura del Comitato scientifico del Listino dei prezzi degli immobili

6 I listini - 20° edizione  ABITAZIONI: PREZZI DI COMPRAVENDITA La nuova edizione pubblica i dati aggiornati a novembre 2014 dei prezzi di compravendita con relative mappe, di tutte le aree cittadine, dei centri principali della provincia: Albino, Caravaggio, Clusone, Dalmine, Ponte San Pietro, Romano di Lombardia, San Pellegrino Terme, Sarnico, Seriate, Trescore e Treviglio ed i prezzi di tutti i paesi della provincia. I listini classificano i prezzi degli immobili in categorie omogenee sulla base dell’area in cui sono ubicati e degli anni dell’immobile. Per tutti i centri della provincia la suddivisione è in immobili: nuovi (1-5 anni), recenti (5-20), semirecenti (20-40) e da ristrutturare (>40 anni). I valori sono riferiti al reale venduto, a compravendite realmente definite.  ABITAZIONI: CANONI DI LOCAZIONE La nuova edizione rileva i dati aggiornati a novembre 2014 dei prezzi degli affitti di tutte le aree cittadine e di tutti i paesi della provincia. Le tipologie di appartamenti quotati sono il mono/bilo vuoto; il mono/bilo arredato; il trilocale vuoto e il quadrilocale vuoto.  BOX: PREZZI DI VENDITA E LOCAZIONE DI CITTA’ E PROVINCIA  IMMOBILI D’AZIENDA: PREZZI DI COMPRAVENDITA E LOCAZIONE Il listino pubblica in sezioni separate i prezzi di vendita e di locazione delle tre categorie di immobili non residenziali: UFFICI, NEGOZI e LABORATORI/CAPANNONI.  AZIENDE: PREZZI DI VENDITA La pubblicazione riporta il borsino per la valutazione delle piccole attività commerciali e e artigianali ed i valori di compravendita delle principali tipologie di esercizi.

7 Le abitazioni: prezzi in diminuzione. Tengono solo il centralissimo e Città Alta. In calo anche i prezzi della provincia  CITTA’ - 5,2%  Centralissimo - 0,4%  Semicentrale - 3,2%  Periferia - 5,8% Le quotazioni sono in discesa con l’eccezione di alcuni prezzi stabili per gli immobili delle aree prestigiose di Città Alta e del centralissimo di pregio. In calo i valori del centrale e dei borghi. Il semicentrale registra una diminuzione dei prezzi ma non mancano valori stabili per gli immobili di qualità. In calo sensibile i prezzi delle abitazioni in periferia. Gli immobili nuovi evidenziano maggiore tenuta dei prezzi rispetto alle altre categorie. Più vistosa la diminuzione degli immobili più vecchi e da ristrutturare, per cui è crollata la domanda, soprattutto da parte degli extracomunitari.  PROVINCIA (città escluso ) - 4,0% Centri principali - 3,8% Centri minori - 4,1% I prezzi diminuiscono sia nei centri principali, dove si registra maggiore surplus d’offerta, sia nei comuni più piccoli. Tengono le quotazioni del segmento del nuovo e dell’offerta di qualità. In calo la domanda a scopo abitativo, alimentata dalle richieste di prima casa e di sostituzione improrogabile. In generale, l’atteggiamento delle famiglie verso la sostituzione è di selezione e di attesa. Resta ferma la domanda a scopo di investimento, travolta dall’inasprimento fiscale.

8 Casa chi compra: si spende meno DOMANDA%VA.TIPOLOGI A DISPON DI SPESA € UBICAZIONECARATTERISTICHE Famiglie senza figli 45Trilo Periferico hinterland Vicinanza ai servizi e fruibilità Sensibilità al prezzo. Famiglie con figli 29trilo/quadri Centrale di pregio/centrale/bo rghi storici della città e della provincia Di qualità con ingresso indipendente e giardino privato o su piani alti. Terrazzi e balconi. Vicinanza ai servizi e fruibilità. Single 15mono/bilo Periferia hinterland Vicinanza ai servizi e fruibilita ’ Sensibilità al prezzo. Famiglie di extracomunitari 2bilo/trilo (usati) Periferia/centri storici della provincia Indifferenza alle caratteristiche. Sensibilità al prezzo. Investitori 5bilo/trilo (nuovi) Periferico hinterland Buon rapporto qualità/prezzo. Affittabilità. Altro 4Quadri e più Centralissimo centrale di pregio Grande qualità ed esclusività. Attenzione alle occasioni. Fonte: Fimaa Bergamo

9 Le abitazioni: i prezzi (medi) più significativi AreaPrezzi al metro quadrato Via San Giacomo (Città Alta)6.500 Colli di Bergamo (Città Alta colli di primaria importanza) Viale Vittorio Emanuele (centralissimo di pregio) Via XX settembre (Centrale di pregio) Via Statuto (zona Piscine)4.000 Via San Tomaso (zona Accademia Carrara) Via Finardi3.300 PaesePrezzi al metro quadrato Treviglio centro2.900 Lovere centro (no vista lago)2.800 Clusone centro2.700 Sarnico centro (no vista lago)2.700 Castione Dorga2.600 San Pellegrino Terme centro2.500 Foppolo2.300

10 Le locazioni: contratti e canoni stabili in città. Prezzi in discesa e mercato in ripresa in provincia A fronte di un’offerta che resta molto alta, si conferma la crescita della domanda dei contratti di affitto, segnale di consolidamento della ripresa del mercato della locazione. Prosegue la striscia negativa di sei anni consecutivi di calo dei canoni, sebbene le variazioni siano limitate ed i prezzi di locazione siano in taluni casi sostanzialmente stabili. In città i canoni di locazione registrano in media una leggera diminuzione tra l’0,7% e il 1,0%. I prezzi degli affitti sono in diminuzione nei principali paesi della provincia, con una riduzione media tra il 2% e il 3%. La domanda di immobili in affitto sta comunque crescendo da tre/quattro anni, alimentata dalla difficoltà di acquistare casa. Resta prioritaria per i proprietari l’esigenza di selezionare conduttori affidabili e solvibili, anche riconoscendo sconti sul canone. D’altra parte, l’accresciuta pressione fiscale, spinge nel mettere a reddito gli immobili invenduti. CittàCanone mensile Città Alta e Centralissimo 650 Centrale di pregio550 Centrale500 Residenziale450 I canoni mensili (medi) di mono/bilo arredati ProvinciaCanone mensile Centrale nei centri principali 500 Residenziale di qualità400 Residenziale ordinario350

11 I dati evidenziano un rallentamento dell’offerta, così come il calo della domanda sembra avviarsi verso una stabilizzazione, con livelli di movimentazione molto bassi. Calando le vendite di abitazioni, diminuiscono anche quelle dei box, la cui vendita è correlata, sebbene non manchino acquisti di singoli box, come fattore di qualità e di incremento del valore dell’immobile. E’ confermata la diminuzione dei prezzi di compravendite di box e posti auto in provincia. In provincia calano i valori di compravendita, che avevano toccato punte significative negli scorsi anni. In diminuzione i valori degli affitti dei box che, per effetto della crisi e per molti, resta un lusso insostenibile anche a fronte di un parco auto che sta invecchiando. Prezzi compravendita - 4,5% città - 3,7% provincia - 5,0% Canoni di locazione - 2,4% città - 1,8% provincia - 2,6% Il mercato dei posti auto resta molto variabile, con aree (cittadine e dei principali centri della provincia) in cui i prezzi sono stabili ed altre zone con valori in forte diminuzione per l’eccesso di offerta. I fattori che incidono sull’andamento dei prezzi sono: la scarsa offerta di posti auto nelle aree di maggior pregio residenziale, l’assenza di parcheggi pubblici o privati in aree centrali e la crescita della domanda di box a scopo di investimento. I box : prezzi e transazioni in diminuzione. In diminuzione anche i canoni di locazione

12 Box: i prezzi (medi) più significativi ZonaPrezzo a corpo Città Alta di pregio Città Alta altre aree Centralissimo di pregio Accademia Carrara Piscine Conca d’Oro LocalitàPrezzo a corpo Sarnico (escluso lungolago) Clusone centro Treviglio centro S. Pellegrino T. centro Zogno centro20.000

13 I negozi: deboli le compravendite e prezzi in calo. Si consolida la diminuzione dei canoni Prezzi di compravendita città - 3,0% Prezzi di compravendita provincia - 3,6% Canoni di locazione città - 2,3% Canoni di locazione provincia - 3,0% Il commercio è nel vortice della crisi dei consumi da oltre tre anni e ciò riflette l’andamento dei valori immobiliari. Nel 2013, rispetto al 2012, la compravendita ha interessato 494 negozi (487 del 2012), dei quali 72 in città (88 nel 2012) e 422 nel resto della provincia (402 nel 2012). La difficoltà dell’accesso al credito e le aspettative di scarso guadagno sconsiglia nuovi investimenti per gli imprenditori. La crisi spinge la diminuzione dei prezzi di compravendita dei negozi, sia pur con riduzioni meno marcate rispetto agli anni precedenti dove le rinegoziazioni erano maggiori. I tempi di vendita crescono ed hanno raggiunto in media i 10,5 mesi, mentre lo sconto sul prezzo di vendita ha raggiunto il 17,5% sul prezzo richiesto. Il mercato è ancora movimentato dalla domanda per negozi nuovi e di pregio commerciale (localizzati nelle aree primarie del centro storico e nei centri commerciali) e dalle ubicazioni di elevata visibilità poste sulle arterie principali. La crisi restringe le aree di interesse. Le zone malservite per mobilità e parcheggi, le ubicazioni secondarie scontano la riduzione della domanda per attività marginali, etniche e di servizi. Tiene il mercato delle locazioni soprattutto per le piccole attività marginali. Si consolida il segno meno anche nei canoni di locazione, con cali evidenti soprattutto in provincia ed in periferia della città. E’ l’effetto della debolezza del commercio e della scarsa domanda per negozi tradizionali in affitto, soprattutto se mal ubicati. I tempi medi di locazione hanno raggiunto i 7,5 mesi.

14 Gli uffici: in calo i prezzi di compravendita ed i canoni. Sono l’effetto crisi e la qualità dell’offerta Prezzi di compravendita città - 3,0% Prezzi di compravendita provincia- 2,6% Canoni di locazione città - 2,3% Canoni di locazioni provincia - 2,1% Per il mercato direzionale, l’anno appena trascorso conferma la tendenza degli ultimi sia pur con diminuzioni meno marcate. La domanda si è mantenuta esile a fronte di un’offerta di spazi crescenti che non riesce ad essere collocata sul mercato. Si consolida ormai da sei anni il calo dei prezzi di compravendita, che prosegue più marcata in città rispetto alla provincia, soprattutto nelle aree del territorio a forte vocazione industriale. In aumento le transazioni in provincia, rispetto agli scambi del 2012 (minimo storico). Calano i canoni di locazione soprattutto in città, dove avevano raggiunto livelli molto elevati. La bassa qualità degli immobili offerti in locazione riduce l’appetibilità per il trasferimento di imprese e professionisti. Il mercato regge per l’offerta di uffici di alta qualità, che resta molto ambita da imprese desiderose di una nuova localizzazione. Si tratta però di una domanda limitata e molto selettiva. La domanda di uffici resta comunque molto rarefatta. Nel 2013 le operazioni concluse sono state 288 (80 in città e 187 nel resto della provincia), 12 in più dell’anno precedente (dei quali 10 meno in città e 22 in più in provincia). I tempi medi di vendita e di locazione si sono ulteriormente allungati (14 mesi), lo sconto sul prezzo richiesto risulta significativo e arriva a toccare il 20%.

15 I capannoni: in diminuzione transazioni e prezzi. Si inasprisce l’effetto qualità dell’offerta Prezzi di compravendita - 6,2% Canoni di locazione - 4,7% Il mercato degli immobili industriali si conferma in grave affanno. In calo il numero delle compravendite, con una domanda che si conferma fortemente rarefatta. Nel 2013 la diminuzione delle transazioni è stata in provincia di 50 unità (da 480 a 430 del 2012) con un ulteriore calo del 10,4% che si aggiunge a quelli degli scorsi anni. In discesa anche il numero delle locazioni, in un contesto in cui la domanda per l’affitto si conferma debolissima. Da cinque anni si registra ormai una diminuzione dei prezzi e degli affitti. La riduzione è più marcata per i capannoni usati dove, dall’avvio della crisi, i tempi medi di vendita si sono allungati ed hanno raggiunto i 17 mesi, mentre lo sconto concesso è fortemente aumentato, toccando punte del 25% rispetto al prezzo richiesto. Anche per la locazione i tempi medi si sono allungati (11,5 mesi). Restano le medie e grandi dimensioni a movimentare il mercato, relative a scelte di investimento e di razionalizzazione di imprese medio grandi. Le aree ambite che alimentano la domanda nel settore sono quelle prossime ai raccordi stradali, autostradali, all’aeroporto e le posizioni su strade di grande scorrimento. Se la domanda, a seguito della crisi, costituisce il reale freno al mercato, esiste un problema anche sul lato dell’offerta. Anche per gli immobili industriali persiste un forte divario tra il pregio, la qualità richiesta e quella offerta, soprattutto per il segmento del non nuovo, che incide sul ritardo nelle vendite e locazioni e spesso cade nell’invenduto a medio lungo termine.

16 Le previsioni per il 2015: l’augurio è di un’inversione di tendenza, almeno nel residenziale AbitazioniBoxufficinegozicapannoni Numero compravendite Prezzi compravendita Numero locazioni Prezzi locazione


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