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Contratto di Locazione1 Libro IV Codice civile Capo VI da Art 1571-1654 Novarria Enrico Garà Matteo Filini Ilaria.

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1 Contratto di Locazione1 Libro IV Codice civile Capo VI da Art Novarria Enrico Garà Matteo Filini Ilaria

2 CONTRATTO DI LOCAZIONE è un contratto con il quale una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all’altra parte, detta conduttore, una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Funzione della locazione è il legittimo godimento della cosa da parte di chi non è il proprietario. Contratto di Locazione2

3 3 I SOGGETTI DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE IL LOCATORE: Proprietario o altro soggetto avente diritto reale o personale sulla cosa. IL CONDUTTORE: Colui che gode della cosa altrui contro il pagamento di un determinato corrispettivo.

4 Il contratto di locazione è un contratto consensuale, ad effetti obbligatori, oneroso, a prestazioni corrispettive, di durata e non solenne. Contratto di Locazione4 CARATTERISTICHE:

5 Contratto di Locazione5 Consensuale: È consensuale in quanto si perfeziona con il consenso delle parti. Non necessita la traditio della cosa. Ad effetti obbligatori: Fa sorgere in capo alle parti delle obbligazioni. Oneroso: In quanto l’obbligazione di far godere della cosa trova riscontro nel pagamento di un determinato corrispettivo. (se il godimento della cosa fosse a titolo gratuito sarebbe un comodato).

6 Contratto di Locazione6 A prestazioni corrispettive: Le parti sono obbligate reciprocamente l’una nei confronti dell’altra, il locatore ha l’obbligo di far godere della cosa al conduttore, il quale a sua volta, dovrà pagare il corrispettivo dovuto. Di durata: Il godimento della cosa deve essere concesso per un dato tempo(massimo 30 anni). Non solenne: In quanto è a forma libera. Vi è l’obbligo di forma scritta (ad substantiam) invece, per contratti con oggetto beni immobili la cui locazione è superiore a nove anni.

7 Contratto di Locazione7 OGGETTO DELLA LOCAZIONE BENI IMMOBILI E MOBILI NON CONSUMABILI COSE DETERIORABILI COSE FUTURE LA CAUSA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE E’ LO SCAMBIO TRA IL CORRISPETTIVO CHE PERCEPISCE IL LOCATORE E IL GODIMENTO DELLA COSA CHE IL CONDUTTORE CONSEGUE.

8 Contratto di Locazione8 OBBLIGHI DELLE PARTI IL LOCATORE ha l’obbligo di consegnare e mantenere la cosa ; egli deve infatti sostenerne le spese straordinarie. IL CONDUTTORE ha l’obbligo di prendere in consegna la cosa, servirsi della cosa osservando la diligenza del buon padre di famiglia, pagare il corrispettivo dovuto e restituire la cosa locata NELLO STESSO STATO IN CUI ERA AL MOMENTO DELLA CONSEGNA. Egli ha inoltre l’obbligo di sostenerne le spese ordinarie.

9 Contratto di Locazione9 VIZIO: Difetto intrinseco che diminuisce l’idoneità al godimento della cosa locata. VIZIO ORIGINARIO Il vizio affetta la cosa dal momento della consegna. VIZIO SOPRAVVENUTO Il vizio affetta la cosa nel corso della locazione RIMEDI AL VIZIO Il Conduttore può ottenere: -Risoluzione del contratto -Riduzione del prezzo -Risarcimento del danno

10 Contratto di Locazione10 ESTINZIONE DELLA LOCAZIONE: -Scadenza del termine; la locazione si estingue al termine stabilito dalle parti o dalla legge ( massimo 30 anni). -Mutamenti Soggettivi dei Contraenti;. La morte del conduttore non estingue il contratto. In caso di morte dell’inquilino gli eredi possono esercitare il diritto di recesso entro tre mesi emptio non tollit locatum) - Vendita della cosa locata, (emptio non tollit locatum), non produce effetti sulla locazione. Art 1599 L'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante.

11 Contratto di Locazione11 SENTENZA Contratto di locazione: IMPOSSIBILITÀ DELLA PRESTAZIONE ED OBBLIGO DI PAGAMENTO DEL CANONE Cassazione civile, Sez. III, 22 agosto 2007, n Pres. Varrone – Rel. Scarano – P.m.Schiavon – G.F.c. Comune di Augusta

12 Contratto di Locazione12 MASSIMA In materia di locazione, l’impossibilità sopravvenuta della prestazione per causa non imputabile, nella specie causata da un terremoto, determina lo scioglimento del rapporto ipso iure ed esonera altresì il conduttore, in caso di ritardo nel rilascio, dell’obbligazione del pagamento del corrispettivo convenuto, di cui all’art 1591c.c. l’obbligo, per il conduttore in mora nella restituzione dell’immobile oggetto della locazione, di corresponsione dell’indennità; commisurata all’ammontare del canone locativo. Successivamente alla scadenza o alla cessazione del contratto ex art 1591 c.c. trova ragione nel persistere godimento della cosa già concessa in locazione, naturalmente produttiva di utilità, benché venuto meno il titolo in base al quale lo stesso era stato conseguito, salvo il risarcimento dell’eventuale maggior danno del locatore subito per non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente il bene o locarlo a canone più elevato, ovvero per aver perduto occasioni di vendita ad un prezzo conveniente, o, ancora, per altri particolari situazioni pregiudizievoli, la cui prova specifica incombe al locatore.

13 Contratto di Locazione13 TIZIO Locatore Concede in locazione a COMUNE Conduttore Un edificio adibito a sede scolastica I SOGGETTI

14 Contratto di Locazione14 IL FATTO Tizio Concede in locazione al Comune Un edificio che sarà adibito a sede scolastica Ma l’improvviso verificarsi di un terremoto rende inutilizzabili i locali dell’ edificio Il contratto si risolve, quindi, per impossibilità sopravvenuta della prestazione ma Tizio decide di citare in giudizio il Comune per vederlo condannare al pagamento delle indennità previste all’ art c.c. commisurate al ritardo nella restituzione dell’immobile.

15 Contratto di Locazione15 ART c.c. Danni per ritardata restituzione. Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno. Il LOCATORE chiede applicazione sanzioni previste dall’articolo 1591 c.c. FATTO SEGUE Nel caso di specie, la Cassazione ha ritenuto che l’impossibilità della prestazione, derivante dall’impossibilità di utilizzo del bene da parte del conduttore, non consenta di fare applicazione dell’art c.c. dal momento che il conduttore, in seguito all’estinzione del rapporto, non ha più potuto godere del bene. In caso contrario, se il conduttore avesse corrisposto il canone si sarebbe verificato un ingiustificato arricchimento da parte del locatore dato che la cosa locata era inutilizzabile. CONCLUSIONI DELLA CASSAZIONE Seguono quindi


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