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1 ANCI Emilia-Romagna e Ce.S.F.E.L. Emilia-Romagna Modelli di finanziamento del social housing: il sistema integrato dei fondi immobiliari locali e nazionali.

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1 1 ANCI Emilia-Romagna e Ce.S.F.E.L. Emilia-Romagna Modelli di finanziamento del social housing: il sistema integrato dei fondi immobiliari locali e nazionali Il progetto di Social Housing del Comune di Parma Bologna 14 aprile 2010 Giuseppe Pellacini

2 2 LE RISORSE La condizione necessaria per attuare le politiche strutturali di Edilizia Residenziale Sociale e Pubblica è quella di disporre di un patrimonio di aree edificabili Il Comune di Parma, mediante gli strumenti perequativi della pianificazione urbanistica comunale ha formato un proprio patrimonio di aree per la realizzazione di ERP ed ERS

3 3 Il patrimonio di aree per attuare lERP/ERS La pianificazione urbanistica comunale è lo strumento principale per attuare le politiche abitative Il Comune di Parma, in anticipo sui tempi ha posto a carico degli attuatori degli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia la cessione di aree da destinare a standard di ERP Si è così formato, nel tempo, un patrimonio di aree pubbliche destinate agli interventi di ERP che ha consentito di: Realizzare interventi di edilizia residenziale comunale – mediante le varie società ed agenzie comunali Attivare il progetto Parma Social House

4 4 La disciplina comunale Nei piani urbanistici attuativi di tipo residenziale: una quota di Slu pari al 30% della Slu complessiva deve essere riservata ad interventi di edilizia residenziale pubblica La Sf corrispondente alla quota di Slu per ERP deve essere ceduta al Comune il quale: la utilizza direttamente provvede mediante bando pubblico allassegnazione ad imprese, a cooperative e ai relativi consorzi assegna ad enti preposti alla realizzazione di interventi di edilizia residenziale pubblica Il 50% della Sf da destinare ad ERP può restare in proprietà ai soggetti richiedenti: In questo caso è più corretto fare riferimento al termine EDILIZIA RESIDENZIALE CONVENZIONATA in quanto la proprietà rimane in capo allattuatore dellintervento

5 Attuazione degli interventi di ERP Sk norma A e B: 30% Slu totale per ERP Sf ERP superficie fondiaria dei lotti di ERP 50% Sf ERP al Comune 50% Sf ERP agli attuatori Stipula della convenzione edilizia tra Comune e soggetto attuatore Realizza gli interventi mediante: ACER, ParmAbitare, CasAdesso, Parma Social House oppure mediante bando Realizzazione della edilizia convenzionata (attuatore)

6 6 La programmazione degli interventi di ERP/ERS Nelle seguenti tabelle sono indicate le schede norma per le quali: alcuni interventi sono già stati programmati e sono iniziate le attività per lattuazione gli interventi ultimati sono indicati in colore rosso altri interventi sono stati programmati in funzione di finanziamenti (ad es. il bando regionale 3000 alloggi a canone sostenibile) il numero di alloggi è puramente indicativo essendo calcolato su una superficie pari a 65 metri quadrati

7 7 Denominazione PUASlu [m 2 ] N° alloggiPROGRAMMAZIONE B11 v. Traversetolo CasAdesso, 60 alloggi Af2 -Vicofertile Sud CasAdesso+ParmAbitare alloggi B7 - Via Guastalla96915ACER B8 - Via Fleming ACER

8 8 Denominazione PUASlu [m 2 ] N° alloggiPROGRAMMAZIONE Bf1 - Vicomero ParmAbitare Af1 - Vicofertile Nord ERP+ ParmAbitare alloggi B2 - Pezziol91514ParmAbitare alloggi Af2 -Vicofertile Sud CasAdesso+ParmAbitare alloggi Bf7 - Corcagnano72712ParmAbitare B18 - Case Nuove97015ParmAbitare B22 - Ex Althea ParmAbitare alloggi

9 9 Denominazione PUASlu [m 2 ] N° alloggiPROGRAMMAZIONE A1 - CrocettaParma Social House A3 – Via ChiavariParma Social House A4 - SantEurosiaParma Social House B9 – Via SpeziaParma Social House B14 - BudellungoParma Social House B24 – Ex Rossi CatelliParma Social House Bf4 - PanocchiaParma Social House

10 10 IL PROGETTO PARMA SOCIAL HOUSE

11 11 Il Bando di POC La legge urbanistica regionale: consente ai comuni di attivare un concorso pubblico per valutare le proposte di intervento che risultano più idonee a soddisfare gli obiettivi definiti dal PSC prevede che, alla conclusione delle procedure concorsuali, il comune possa stipulare un accordo con i soggetti individuati per la realizzazione degli interventi Nel 2008 il Comune di Parma ha approvato il 2° bando di POC finalizzato, tra laltro, alla realizzazione di interventi riferiti alledilizia residenziale pubblica, mediante il quale sono state indette procedure di concertazione per: selezionare le proposte più idonee a soddisfare gli obiettivi del Comune di Parma in materia di edilizia residenziale pubblica individuare le aree nelle quali realizzare gli interventi di ERP

12 12 La manifestazione di interesse Nellambito della procedura ad evidenza pubblica, il Comune di Parma ha valutato positivamente la proposta dellATI, ritenendola coerente con le proprie politiche urbanistiche ed abitative, in termini di: aumento dellofferta di alloggi a canone sostenibile offerta di un sistema integrato di servizi di comunità qualità edilizia ed urbanistica, grazie alladozione di livelli prestazionali elevati contenimento dei costi complessivi, attraverso lottimizzazione e lintegrazione dellattività della pluralità di operatori che compongono lATI

13 13 Accordo ex art L.R. 20/2000 A seguito della procedura ad evidenza pubblica, con delibera di C.C. n. 154 del è stato approvato lo schema di accordo tra il Comune di Parma e lA.T.I. per realizzare il programma di E.R.S. denominato Parma Social House da attuare: su aree di proprietà del Comune di Parma mediante lo strumento del fondo comune di investimento chiuso di diritto italiano, le cui quote saranno sottoscritte dal Comune di Parma, direttamente ovvero attraverso la società interamente partecipata STT S.p.A. e dai componenti del Raggruppamento fermo restando il coinvolgimento del fondo di fondi nazionale di cui allart. 11 del Piano nazionale di edilizia abitativa approvato con DPCM 16 luglio 2009, oltre che altri investitori nazionali quali le fondazioni bancarie

14 14 P.S.H. - Gli impegni del Comune Il Comune di Parma cede allATI il diritto di superficie su tutte le aree indicate nellaccordo. limpegno riguarda la realizzazione di circa mq di SLU, corrispondenti a circa n alloggi (quantità di alloggi non vincolante), da realizzarsi per stralci funzionali di cui il primo per almeno mq di SLU, corrispondenti a circa alloggi Il Comune di Parma si impegna a deliberare lesenzione ICI di tutti gli alloggi destinati alla locazione. ad esentare il programma di E.R.S. dal pagamento del contributo di costruzione tenuto conto dellinteresse pubblico perseguito. a contribuire alla realizzazione del Primo Stralcio attraverso lassegnazione del contributo a fondo perduto, di importo pari a euro ,00 (tremilioni) circa, già assegnato dalla Regione Emilia- Romagna con deliberazione di Giunta Regionale del 27 luglio 2009, nellambito del bando regionale Programmi di Riqualificazione Urbana per alloggi a canone sostenibile

15 15 Il finanziamento pubblico delloperazione avviene con le seguenti modalità: Concessione di aree a condizioni agevolate (in diritto di superficie); Esenzione dal pagamento del contributo di costruzione (art 27 LR 31/2002); Abbattimento dellaliquota ICI; Concessione di 3 milioni di Euro di contributi a fondo perduto; Concessione di 15 milioni di Euro di finanziamenti a tasso agevolato attraverso la sottoscrizione di una particolare quota dellinvestimento da parte del Comune. La strutturazione delloperazione consente allA.C. di modulare la quota di contributi a fondo perduto e di investimento a tasso agevolato sulla base della propria programmazione economico-finanziaria P.S.H. – Il contributo pubblico alloperazione

16 16 P.S.H. - Gli impegni dellA.T.I. LATI si impegna ad attuare il Primo Stralcio nel rispetto del Cronogramma e comunque entro il 29 febbraio 2012 a concordare con il Comune di Parma la realizzazione, a sue spese, di ulteriori opere di interesse generale, per un importo quantificato fino a un massimo di euro 40,00 per ogni mq di SLU prevista dai progetti licenziati a realizzare le seguenti tipologie di utilizzo degli alloggi previsti nel Primo Stralcio: locazione a canone sostenibile, determinato applicando una riduzione del 30% ai valori dei canoni concordati (art. 2, comma 3, Legge n. 431/98) per un periodo non inferiore a 25 anni; locazione a canone convenzionato, con previsione di riscatto dellalloggio all8° anno, (canone determinato nella misura del 4,5% del prezzo previsto per la cessione della piena proprietà) cessione della piena proprietà ad un prezzo pari a euro al mq di S.V., di cui euro 130,00 al mq di SLU a titolo di acquisto della nuda proprietà dal Comune di Parma

17 17 La tabella che segue illustra le consistenze in termini di superfici e di alloggi realizzabili con un investimento previsto pari a circa 132 mln I costi di realizzazione sono stati stimati in circa per mq di Superficie Vendibile (si noti che tali costi includono 40 per mq dedicati a migliorare la qualità delle parti comuni degli interventi e alle attività di selezione dellutenza). P.S.H. - Dimensioni e costi del Primo Stralcio

18 18 P.S.H. – Le tipologie di utilizzo Le tipologie di alloggi del Primo Stralcio, saranno realizzate dallATI secondo le seguenti quote calcolate con riferimento alla SLU complessiva: alloggi in locazione a canone sostenibile 30%, quota corrispondente a circa 315 alloggi; alloggi in locazione a canone convenzionato con previsione di riscatto dellalloggio all8° anno 20%, quota corrispondente a circa 210 alloggi; alloggi in cessione della piena proprietà 50%, quota corrispondente a circa 525 alloggi

19 19 Il progetto prevede lattuazione del seguente mix Vendita convenzionata 50% Affitto a canone sostenibile 30% Affitto a canone convenzionato con riscatto a 8 anni 20% 50% degli alloggi in affitto: Totale = alloggi 210 apt. a 570 /mese con riscatto a prezzo convenzionato 315 apt. a 300 /mese 525 apt. a prezzo convenzionato 50% degli alloggi in vendita: PSH – il mix di offerta abitativa del 1° stralcio Apt. 60 mq di Slu, 78 mq di SV

20 20 1° stralcio – Condizioni di vendita degli appartamenti Appartamenti destinati alla vendita Prezzo di vendita pari a /mq di S.V. di cui 130,00 /mq di SLU a titolo di acquisto della nuda proprietà dal Comune di Parma, che si impegna a re-investirlo nel programma di Edilizia Residenziale Sociale a titolo di contributo a fondo perduto Appartamenti destinati alla locazione offerta in prelazione agli inquilini, in forma collettiva o in forma singola, al prezzo convenzionale rivalutato sullinflazione cessione degli alloggi sul mercato, con offerta in prelazione agli inquilini offerta al Comune e agli ex IACP al prezzo convenzionale rivalutato sullinflazione

21 21 La gestione sociale La gestione sociale del programma di E.R.S. sarà demandata al Gestore sociale promosso dalle cooperative di abitazione che fanno parte dellATI la finalità generale è quella di rispondere in modo appropriato alle esigenze degli abitanti e di perseguire obiettivi di coesione sociale Compiti del Gestore sociale saranno principalmente lindividuazione dei diversi fabbisogni abitativi il dimensionamento della domanda di utenza, la selezione e aggregazione dellutenza la gestione immobiliare La selezione dellutenza sarà effettuata sulla base dei requisiti previsti dallo Schema tipo di convenzione del Comune di Parma,

22 22 Il sistema integrato dei fondi SIF – Elementi rilevanti Alcuni degli elementi più rilevanti per la strutturazione di un Fondo locale da candidare allintervento del Fondo nazionale sono riconducibili ai seguenti elementi: disponibilità da parte delle amministrazioni di aree a costo zero, almeno per la quota parte di alloggi da destinare allhousing sociale agevolazioni quali lesenzione ICI e dal versamento dei contributi di costruzione eventuali contributi a fondo perduto, se necessari a fronte di particolari obiettivi fissati dallA.C. (es. alloggi a Canone sostenibile) raggiungimento di una massa critica di intervento che consenta di avviare un Fondo locale (alloggi per almeno 50 mln) un paniere di intervento che includa anche superfici commerciali e a servizi vendita a prezzo convenzionato di una quota degli alloggi realizzati, al fine di conseguire una redditività sostenibile dei progetti conformarsi alle previsioni del Piano casa nazionale per risultare eligibili per linvestimento del Fondo nazionale

23 23 SIF – Partnership Pubblico–Privato La Partnership Pubblico–Privato si attua utilizzando come veicolo il fondo immobiliare Durante la fase di strutturazione vengono definiti gli accordi relativi alla realizzazione, gestione e cessione degli immobili con lobiettivo di rendere il progetto sostenibile Gli attori Amministrazione comunale Politiche abitative: aree per incrementare lofferta di alloggi in affitto e vendita a prezzi calmierati Imprese di costruzione Realizzazione alloggi e infrastrutture locali, manutenzioni Gestore sociale Individuazione acquirenti e conduttori conformi ai criteri fissati dal Comune, gestione degli alloggi e della nuova comunità SGR / finanziatori Fattibilità complessiva progetto, sostenibilità, rendimento finanziario dei progetto

24 24 Debito bancario:50% Quote A ordinarie:10% Quote B privilegiate:30% Quote C con earn-out:10% Ipotesi di finanziamento del Fondo - 1° stralcio 132 mln Valore lordo del Patrimonio del Fondo = 100 Quote A: rendimento ordinario del Fondo Quote B: offerte al Sistema integrato di fondi previsto dal Piano nazionale per ledilizia abitativa ed a investitori istituzionali locali. Quote C: offerte al Comune; presentano un rendimento molto contenuto e partecipano al rendimento delle Quote A al di sopra di una soglia (earn-out) fissata al fine di assicurare che non vi siano sovra-compensazioni per le Quote A SIF – Ipotesi di finanziamento del fondo

25 25 Conclusioni Il Piano Casa Nazionale (DPCM ) e il SIF aprono concrete possibilità di collaborazione tra pubblico e privato per cercare risposta al bisogno abitativo Da un sistema di prezzi amministrati (espropri a valore convenzionale, massimali di costo), si va verso una produzione di Edilizia Sociale che non può prescindere dal governo dellurbanistica e dai vincoli dei prezzi e dei costi, anche finanziari, espressi dal mercato Perché lesperienza del PSH si possa ripetere occorre che le Amministrazioni comunali sviluppino Piani Casa che programmino unofferta di ERS articolata, capace di intercettare diversi segmenti della domanda, in particolare quelli rivolti allaffitto calmierato

26 26 Conclusioni Nei Piani Casa la politica comunale deve integrare: una politica dei suoli che reperisca aree/volumi da destinare alledilizia sociale i nuovi strumenti finanziari previsti dal Piano nazionale e dalle iniziative delle Regioni la politica tributaria (modulazione dellaliquota ICI, oneri ecc.) la progettazione di insediamenti misti dal punto di vista sociale, favorendo lintegrazione di famiglie giovani, anziani, cittadini immigrati, servizi, ecc.)


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