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Gaetano Di Stefano IL CATASTO. Gaetano Di Stefano IL CATASTO è un sistema informativo, disciplinato da leggi e regolamenti, che si occupa di Informazioni.

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1 Gaetano Di Stefano IL CATASTO

2 Gaetano Di Stefano IL CATASTO è un sistema informativo, disciplinato da leggi e regolamenti, che si occupa di Informazioni riguardanti terreni e fabbricati • esso rappresenta quindi un inventario che ha per oggetto i beni immobili

3 Gaetano Di Stefano AL FINE DI PEREQUARE LIMPOSTA FONDIARIA NEL 1886 SI DIEDE IL VIA ALLA FORMAZIONE DI UN CATASTO UNICO ED UNIFORME BASATO : SUL RILIEVO TOPOGRAFICO DEI SINGOLI APPEZZAMENTI DI TERRENO CHIAMATI PARTICELLE UN PO DI STORIA.....…

4 Gaetano Di Stefano IL CATASTO: CHE COSE ? il Catasto si divide in: NUOVO CATASTO TERRENI (N.C.T.) CATASTO DEI FABBRICATI (C.F.) ( ex N.C.E.U.) In Italia

5 Gaetano Di Stefano E NATO PRIMA IL CATASTO DEI TERRENI Fu definito GEOMETRICO PARTICELLARE NON PROBATORIO basato sulla MISURA e la STIMA Con lo scopo di PEREQUARE LIMPOSTA FONDIARIA Con lo scopo di PEREQUARE LIMPOSTA FONDIARIA

6 Gaetano Di Stefano INFATTI: IL CATASTO TERRENI E NATO NEL 1886 (L. 01/03/1886 N° 3682) ed è entrato in funzione nel 1941 IL CATASTO FABBRICATI E NATO NEL 1939 (L N. 1249) ed è entrato in funzione nel 1962

7 Gaetano Di Stefano IN REALTA: SUL 5% DEL TERRITORIO ITALIANO VIGE UN CATASTO COSIDDETTO PROBATORIO CATASTO TAVOLARE (ex austriaco) TRENTINO ALTO ADIGE TRIESTE, GORIZIA altri comuni minori delle prov. di Brescia, Vicenza, Udine, Belluno CATASTO TAVOLARE (ex austriaco) TRENTINO ALTO ADIGE TRIESTE, GORIZIA altri comuni minori delle prov. di Brescia, Vicenza, Udine, Belluno

8 Gaetano Di Stefano IL CATASTO TERRENI COSTITUISCE LA BASE TECNICA RAPPRESENTATIVA DELLA GEOMETRIA PLANIMETRICA DEI BENI IMMOBILI (OGGETTI) CENSITI IL CATASTO FABBRICATI SI SVILUPPA DAL CATASTO TERRENI PER IDENTIFICARE ALTRI OGGETTI CHE A VOLTE SI AGGIUNGONO A QUELLI RAPPRESENTATI NEL CATASTO TERRENI

9 Gaetano Di Stefano IL NUOVO CATASTO TERRENI: SI OCCUPA DI BENI IMMOBILI COSTITUITI DA: TERRENI (nudi, coltivati ed incolti, edificati ed edificabili) FABBRICATI RURALI SI OCCUPA DI BENI IMMOBILI COSTITUITI DA: TERRENI (nudi, coltivati ed incolti, edificati ed edificabili) FABBRICATI RURALI

10 Gaetano Di Stefano IL CATASTO FABBRICATI SI OCCUPA DI BENI IMMOBILI AVENTI NATURA URBANA (ed anche extra-urbana) abitazioni, autorimesse, uffici, negozi, ecc. caserme, pinacoteche, ospedali, ecc. cinema, alberghi, banche, ecc. industrie, capannoni, mercati, ecc. centri commerciali, depositi, ecc. SI OCCUPA DI BENI IMMOBILI AVENTI NATURA URBANA (ed anche extra-urbana) abitazioni, autorimesse, uffici, negozi, ecc. caserme, pinacoteche, ospedali, ecc. cinema, alberghi, banche, ecc. industrie, capannoni, mercati, ecc. centri commerciali, depositi, ecc.

11 Gaetano Di Stefano LOGGETTO IMMOBILIARE DI BASE NEL CATASTO TERRENI: la particella PARTICELLA TERRENO NUDO PARTICELLA FABBRICATO

12 Gaetano Di Stefano LA PARTICELLA... E UNA PORZIONE CONTINUA DI TERRENO O FABBRICATO: SITUATA NEL MEDESIMO COMUNE APPARTENENTE ALLO STESSO POSSESSORE AVENTE LA STESSA QUALITA E CLASSE O LA STESSA DESTINAZIONE

13 Gaetano Di Stefano La particella è identificata con: nome del comuneH1AA numero del foglio di mappa 125 numero della particella 101 numero del subalterno (1) 12 è identificata con: nome del comuneH1AA numero del foglio di mappa 125 numero della particella 101 numero del subalterno (1) 12 (1) eventuale

14 Gaetano Di Stefano Lunità immobiliare urbana è loggetto base del catasto fabbricati Essa è una porzione di fabbricato: - appartamento - negozio - autorimessa - ecc. Essa è una porzione di fabbricato: - appartamento - negozio - autorimessa - ecc.

15 Gaetano Di Stefano Oppure un intero fabbricato: - villino o villa - scuola - albergo - ecc. un intero fabbricato: - villino o villa - scuola - albergo - ecc.

16 Gaetano Di Stefano oppure un insieme di fabbricati: - industria - policlinico - ecc. un insieme di fabbricati: - industria - policlinico - ecc.

17 Gaetano Di Stefano Lunità immobiliare urbana è un cespite indipendente, quindi ha: - autonomia di reddito - autonomia funzionale è un cespite indipendente, quindi ha: - autonomia di reddito - autonomia funzionale

18 Gaetano Di Stefano Lunità immobiliare urbana è identificata con: nome del comune H1AA numero del foglio di mappa 125 numero della particella 100 numero del subalterno12 è identificata con: nome del comune H1AA numero del foglio di mappa 125 numero della particella 100 numero del subalterno12

19 Gaetano Di Stefano IL CATASTO ITALIANO E UN SISTEMA INFORMATIVO GEOGRAFICO LE INFORMAZIONI SONO COLLEGATE AD OGGETTI IMMOBILIARI IDENTIFICATI SUL TERRITORIO

20 Gaetano Di Stefano QUALI INFORMAZIONI ? NOMI DEI TITOLARI DI DIRITTI REALI DATI DI IDENTIFICAZIONE TERRITORIALE DEGLI IMMOBILI DATI DI CONSISTENZA IMMOBILIARE DESTINAZIONE E TIPOLOGIA IMMOBILIARE REDDITI E/O VALORI IMPONIBILI NOMI DEI TITOLARI DI DIRITTI REALI DATI DI IDENTIFICAZIONE TERRITORIALE DEGLI IMMOBILI DATI DI CONSISTENZA IMMOBILIARE DESTINAZIONE E TIPOLOGIA IMMOBILIARE REDDITI E/O VALORI IMPONIBILI

21 Gaetano Di Stefano • I soggetti titolari di diritti reali sui beni immobili censiti in catasto possono essere: » persone fisiche e persone giuridiche » Stato, enti locali ed altri enti pubblici • Ogni titolare di diritti reali prende il nome di INTESTATO o POSSESSORE • Uno o più intestati, titolari degli stessi diritti pro-indiviso su uno o più immobili costituiscono una DITTA CATASTALE • I soggetti titolari di diritti reali sui beni immobili censiti in catasto possono essere: » persone fisiche e persone giuridiche » Stato, enti locali ed altri enti pubblici • Ogni titolare di diritti reali prende il nome di INTESTATO o POSSESSORE • Uno o più intestati, titolari degli stessi diritti pro-indiviso su uno o più immobili costituiscono una DITTA CATASTALE I NOMI

22 Gaetano Di Stefano • I diritti reali di interesse catastale sono: » la proprietà, la comunione ed il condominio » il possesso » lusufrutto e luso » il diritto di superficie » lenfiteusi » oneri reali (censi, livelli, colonie perpetue, ecc.) • I diritti reali di interesse catastale sono: » la proprietà, la comunione ed il condominio » il possesso » lusufrutto e luso » il diritto di superficie » lenfiteusi » oneri reali (censi, livelli, colonie perpetue, ecc.) I DIRITTI REALI

23 Gaetano Di Stefano • Ogni oggetto censito è identificato conoscendo : » IL NOME DEL COMUNE » IL NUMERO DEL FOGLIO DI MAPPA IN CUI ESSO E RAPPRESENTATO » IL NUMERO CHE LO IDENTIFICA NEL FOGLIO DI MAPPA » LEVENTUALE SUBALTERNO • Ogni oggetto censito è identificato conoscendo : » IL NOME DEL COMUNE » IL NUMERO DEL FOGLIO DI MAPPA IN CUI ESSO E RAPPRESENTATO » IL NUMERO CHE LO IDENTIFICA NEL FOGLIO DI MAPPA » LEVENTUALE SUBALTERNO LIDENTIFICAZIONE CATASTALE

24 Gaetano Di Stefano • Vi sono le seguenti eccezioni: » le strade e le acque pubbliche non hanno numero di particella » i monumenti, le chiese, i cimiteri, le fortificazioni, le fontane ed altri luoghi pubblici sono contraddistinti da una lettera maiuscola • Per le sole unità immobiliari urbane sono disponibili anche i dati toponomastici (via, n. civ. piano) • Vi sono le seguenti eccezioni: » le strade e le acque pubbliche non hanno numero di particella » i monumenti, le chiese, i cimiteri, le fortificazioni, le fontane ed altri luoghi pubblici sono contraddistinti da una lettera maiuscola • Per le sole unità immobiliari urbane sono disponibili anche i dati toponomastici (via, n. civ. piano) LIDENTIFICAZIONE CATASTALE

25 Gaetano Di Stefano • PER LE PARTICELLE » superficie espressa in ettari, are e centiare (ha.a.ca) • PER LE UNITA IMMOBILIARI URBANE » numero di vani per abitazioni e studi professionali » mc per immobili di uso collettivo » mq per immobili di uso commerciale • PER LE PARTICELLE » superficie espressa in ettari, are e centiare (ha.a.ca) • PER LE UNITA IMMOBILIARI URBANE » numero di vani per abitazioni e studi professionali » mc per immobili di uso collettivo » mq per immobili di uso commerciale LA CONSISTENZA CATASTALE

26 Gaetano Di Stefano • PER LE PARTICELLE » qualità di coltura (seminativo, orto, frutteto, ecc.) » destinazione (fabbricato rurale, fabbricato promiscuo, ente urbano, reliquato, ecc.) » classe di produttività • PER LE UNITA IMMOBILIARI URBANE » categoria (abitazione, autorimessa, negozio, laboratorio, deposito, caserma, scuola, ufficio pubblico, albergo, cinema, ecc. ) » classe di redditività • PER LE PARTICELLE » qualità di coltura (seminativo, orto, frutteto, ecc.) » destinazione (fabbricato rurale, fabbricato promiscuo, ente urbano, reliquato, ecc.) » classe di produttività • PER LE UNITA IMMOBILIARI URBANE » categoria (abitazione, autorimessa, negozio, laboratorio, deposito, caserma, scuola, ufficio pubblico, albergo, cinema, ecc. ) » classe di redditività DESTINAZIONE E TIPOLOGIA

27 Gaetano Di Stefano • PER LE PARTICELLE » reddito dominicale (Rd), reddito agrario (Ra) • PER LE UNITA IMMOBILIARI URBANE » rendita catastale (Rc) • I valori catastali si ricavano dai redditi con i seguenti moltiplicatori: » terreni: Vc = Rd x mt (mt =75) » u.i.u. : Vc = Rc x mf(mf = 34, 50, 100) • PER LE PARTICELLE » reddito dominicale (Rd), reddito agrario (Ra) • PER LE UNITA IMMOBILIARI URBANE » rendita catastale (Rc) • I valori catastali si ricavano dai redditi con i seguenti moltiplicatori: » terreni: Vc = Rd x mt (mt =75) » u.i.u. : Vc = Rc x mf(mf = 34, 50, 100) I REDDITI IMPONIBILI

28 Gaetano Di Stefano Caratteri dellattuale sistema estimale del catasto fabbricati Occupiamoci adesso dei

29 Gaetano Di Stefano Che cosè il sistema estimale del catasto fabbricati? Il sistema estimale del Catasto fabbricati consiste in strumenti e procedure finalizzate alla determinazione della rendita catastale (R.C.) delle unità immobiliari urbane (u.i.u.).

30 Gaetano Di Stefano Le norme principali a cui riferirsi Regolamento: DPR n del 1949 Regolamento: DPR n del 1949 Istruzioni: II e IV del 1942 Istruzioni: II e IV del 1942

31 Gaetano Di Stefano fa ricorso ad un importante principio della scienza estimativa: • il principio dellordinarietà Il sistema estimale del catasto fabbricati

32 Gaetano Di Stefano Secondo il principio dellordinarietà la stima è oggettiva (cioè generalmente valida) solo se i dati sono stati desunti tenendo conto di comportamenti personali (imprenditori) e situazioni obiettive (immobili) più ricorrenti e quindi ordinarie.

33 Gaetano Di Stefano Il principio dellordinarietà i possibili prezzi di un bene si dispongono secondo una distribuzione di Gauss (Po = prezzo di maggior frequenza) Po

34 Gaetano Di Stefano Il prezzo più probabile Po è quello che deriva da comportamenti di imprenditori e caratteristiche fisiche del bene più diffuse e perciò ordinarie. Il prezzo più probabile Po

35 Gaetano Di Stefano Il sistema estimale del catasto fabbricati fa ricorso al principio dellordinarietà quando bisogna determinare la rendita catastale (reddito medio ordinario) individuare la categoria (destinazione ordinaria )

36 Gaetano Di Stefano Quindi: non sono da considerare le situazioni estreme!

37 Gaetano Di Stefano cioè I fabbricati migliori e peggiori Le redditività maggiori e peggiori

38 Gaetano Di Stefano Ma allora che cosè la rendita catastale?

39 Gaetano Di Stefano La rendita catastale rappresenta il reddito medio ordinario annuo ritraibile da unu.i.u. al netto delle spese ed al lordo delle imposte

40 Gaetano Di Stefano Ma....dove si prende? La rendita catastale si rileva dagli atti catastali

41 Gaetano Di Stefano E se non cè? Bisogna calcolarla

42 Gaetano Di Stefano In teoria, la rendita catastale di una u.i. si calcola detraendo... dal canone lordo di affitto annuo le spese di pertinenza della proprietà, oppure.....

43 Gaetano Di Stefano e in mancanza di un mercato locativo, applicando al valore di mercato delle u.i.u. il piu opportuno saggio di fruttuosita

44 Gaetano Di Stefano Le spese e le perdite che il catasto considera sono quelle per: • lammortamento del capitale • la manutenzione • lassicurazione • lamministrazione • i servizi comuni • gli sfitti e le inesigibilita Le spese e le perdite che il catasto considera sono quelle per: • lammortamento del capitale • la manutenzione • lassicurazione • lamministrazione • i servizi comuni • gli sfitti e le inesigibilita Le spese da detrarre

45 Gaetano Di Stefano Le spese da detrarre Provo a dare qualche indicazione pratica sulla base dellesperienza

46 Gaetano Di Stefano La quota di reintegrazione q si calcola con la nota formula della matematica finanziaria: q = C x r /( q n - 1) dove C è il costo di costruzione a nuovo, r è il saggio finanziario netto ed n è la durata economica media della costruzione. La quota di reintegrazione q si calcola con la nota formula della matematica finanziaria: q = C x r /( q n - 1) dove C è il costo di costruzione a nuovo, r è il saggio finanziario netto ed n è la durata economica media della costruzione. Le spese per reintegrare il capitale

47 Gaetano Di Stefano Facciamo un esempio Ipotizziamo di avere un fabbricato di civile abitazione, per il quale si può assumere la vita n = 50 anni il saggio attivo netto r = 2,00% Allora r / (q n - 1) = 0,012 Cioè q = 1,2% del costo di ricostruzione Ipotizziamo di avere un fabbricato di civile abitazione, per il quale si può assumere la vita n = 50 anni il saggio attivo netto r = 2,00% Allora r / (q n - 1) = 0,012 Cioè q = 1,2% del costo di ricostruzione

48 Gaetano Di Stefano Le spese annue di manutenzione, espresse in percentuale sul costo di costruzione di un fabbricato di media età, risultano oscillare intorno all' 1,50 % Ovviamente, tali spese sono nulle per fabbricati nuovi e via via crescenti all'aumentare dell'età del fabbricato. Le spese annue di manutenzione, espresse in percentuale sul costo di costruzione di un fabbricato di media età, risultano oscillare intorno all' 1,50 % Ovviamente, tali spese sono nulle per fabbricati nuovi e via via crescenti all'aumentare dell'età del fabbricato. Le spese per manutenzione straordinaria

49 Gaetano Di Stefano La spesa di amministrazione è rilevabile dal tariffario dell'A.N.A.I. (Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari) che fissa i compensi degli amministratori. Tale spesa, nel medio periodo e per prestazioni sia ordinarie che straordinarie, può assumersi pari allo 0,10 % del valore dell'u.i. La spesa di amministrazione è rilevabile dal tariffario dell'A.N.A.I. (Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari) che fissa i compensi degli amministratori. Tale spesa, nel medio periodo e per prestazioni sia ordinarie che straordinarie, può assumersi pari allo 0,10 % del valore dell'u.i. Le spese per lamministrazione

50 Gaetano Di Stefano La quota annua relativa alle spese per assicurazione "globale fabbricati", riferita al solo costo di costruzione a nuovo, è fissabile di norma pari allo 0,10 % La quota annua relativa alle spese per assicurazione "globale fabbricati", riferita al solo costo di costruzione a nuovo, è fissabile di norma pari allo 0,10 % Le spese per lassicurazione

51 Gaetano Di Stefano Le spese per i servizi (generalmente quelli di portierato) non vengono considerate in quanto rimborsate dai conduttori tra le spese condominiali Le spese per sfitti ed inesigibilità possono valutarsi nel lungo periodo pari al 1,5% del reddito annuo Le spese per i servizi (generalmente quelli di portierato) non vengono considerate in quanto rimborsate dai conduttori tra le spese condominiali Le spese per sfitti ed inesigibilità possono valutarsi nel lungo periodo pari al 1,5% del reddito annuo Le spese per sevizi e per sfitti ed inesigibilità

52 Gaetano Di Stefano Calcoliamo lincidenza complessiva delle predette spese sul reddito medio annuo lordo Ipotizziamo che, in una certa situazione di mercato, il costo di costruzione sia pari al 70 % del valore di mercato dellintero immobile e che il saggio lordo di redditività possa essere fissato pari al 5 %. Quindi, abbiamo le seguenti incidenze sul reddito: - manutenzione (1,50% x 0,70) / 0,05 = 21,00 % - reintegrazione (1,20% x 0,70) / 0,05 = 16,80 % - amministr. 0,10% / 0,05 = 2,00 % -sfitti e inesigibilità 1,50 % -assicurazione (0,10% x 0,70) / 0,05 = 1,40 % Totale 42,70 % Ipotizziamo che, in una certa situazione di mercato, il costo di costruzione sia pari al 70 % del valore di mercato dellintero immobile e che il saggio lordo di redditività possa essere fissato pari al 5 %. Quindi, abbiamo le seguenti incidenze sul reddito: - manutenzione (1,50% x 0,70) / 0,05 = 21,00 % - reintegrazione (1,20% x 0,70) / 0,05 = 16,80 % - amministr. 0,10% / 0,05 = 2,00 % -sfitti e inesigibilità 1,50 % -assicurazione (0,10% x 0,70) / 0,05 = 1,40 % Totale 42,70 %

53 Gaetano Di Stefano Un esempio di calcolo della rendita catastale La rendita catastale di ununità abitativa di 90 mq (5,5 vani), con un reddito lordo medio annuo di £ 7,2 milioni è pari a: RC = £ 7,2 mil. x (1 - 0,430) = £ 4,1 mil. Unitariamente si ha (tariffa): per mq£ per vano£ La rendita catastale di ununità abitativa di 90 mq (5,5 vani), con un reddito lordo medio annuo di £ 7,2 milioni è pari a: RC = £ 7,2 mil. x (1 - 0,430) = £ 4,1 mil. Unitariamente si ha (tariffa): per mq£ per vano£

54 Gaetano Di Stefano In realtà questo calcolo si fa solo per le u.i. di categoria non ordinaria tariffa consistenza Per le unità di categoria ordinaria la rendita si ottiene moltiplicando la tariffa per la consistenza. Come vedremo fra poco.

55 Gaetano Di Stefano sono previste due modalità diverse: automatica: per le u.i.u. ordinarie (gruppi A, B, C), la R.C. si ottiene moltiplicando la tariffa corrispondente alle pertinenti categorie e classi per la consistenza catastale dell u.i.u con stima diretta: per le u.i.u. speciali e particolari (gruppi D, E), la R.C. si ottiene attraverso una valutazione diretta dellu.i.u. sono previste due modalità diverse: automatica: per le u.i.u. ordinarie (gruppi A, B, C), la R.C. si ottiene moltiplicando la tariffa corrispondente alle pertinenti categorie e classi per la consistenza catastale dell u.i.u con stima diretta: per le u.i.u. speciali e particolari (gruppi D, E), la R.C. si ottiene attraverso una valutazione diretta dellu.i.u. Infatti, per il calcolo della rendita catastale

56 Gaetano Di Stefano A questo punto parliamo di categorie

57 Gaetano Di Stefano 1) CATEGORIE DI U.I.U. ORDINARIE Gruppi A - B - C 2) CATEGORIE DI U.I.U. SPECIALI e PARTICOLARI Gruppo D (speciali) Gruppo E (particolari) 1) CATEGORIE DI U.I.U. ORDINARIE Gruppi A - B - C 2) CATEGORIE DI U.I.U. SPECIALI e PARTICOLARI Gruppo D (speciali) Gruppo E (particolari) I gruppi di categorie (qualificazione):

58 Gaetano Di Stefano A/1 - Abitazioni di tipo signorile A/2 - Abitazioni di tipo civile A/3 - Abitazioni di tipo economico A/4 - Abitazioni di tipo popolare A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 - Abitazioni di tipo rurale A/7 - Abitazioni in villini A/8 - Abitazioni in ville A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10 - Uffici e studi privati A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi A/1 - Abitazioni di tipo signorile A/2 - Abitazioni di tipo civile A/3 - Abitazioni di tipo economico A/4 - Abitazioni di tipo popolare A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 - Abitazioni di tipo rurale A/7 - Abitazioni in villini A/8 - Abitazioni in ville A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10 - Uffici e studi privati A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi Le categorie del GRUPPO A

59 Gaetano Di Stefano B/1 - Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme B/2 - Case di cura e ospedali B/3 - Prigioni e riformatori B/4 - Uffici pubblici B/5 - Scuole, laboratori scientifici B/6 - Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della Categoria A/9 B/7 - Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti B/8 - Magazzini sotterranei per deposito di derrate B/1 - Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme B/2 - Case di cura e ospedali B/3 - Prigioni e riformatori B/4 - Uffici pubblici B/5 - Scuole, laboratori scientifici B/6 - Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della Categoria A/9 B/7 - Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti B/8 - Magazzini sotterranei per deposito di derrate Le categorie del GRUPPO B

60 Gaetano Di Stefano C/1 - Negozi e botteghe C/2 - Magazzini e locali di deposito C/3 - Laboratori per arti e mestieri C/4 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5 - Stabilimenti balneari e di acque curative C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7 - Tettoie chiuse od aperte C/1 - Negozi e botteghe C/2 - Magazzini e locali di deposito C/3 - Laboratori per arti e mestieri C/4 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5 - Stabilimenti balneari e di acque curative C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7 - Tettoie chiuse od aperte Le categorie del GRUPPO C

61 Gaetano Di Stefano D/1 - Opifici D/2 - Alberghi e pensioni D/3 - Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4 - Case di cura ed ospedali D/5 - Istituti di credito, cambio ed assicurazione D/6 - Fabbricati e locali per servizi sportivi D/7 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/9 - Edifici galleggianti o sospesi assicurati ai punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio D/1 - Opifici D/2 - Alberghi e pensioni D/3 - Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4 - Case di cura ed ospedali D/5 - Istituti di credito, cambio ed assicurazione D/6 - Fabbricati e locali per servizi sportivi D/7 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/9 - Edifici galleggianti o sospesi assicurati ai punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio Le categorie del GRUPPO D

62 Gaetano Di Stefano E/1 - Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei; E/2 - Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3 - Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche; E/4 - Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche E/5 - Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze; E/6 - Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale; E/7 - Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti; E/8 - Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia; E/9 - Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E. E/1 - Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei; E/2 - Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3 - Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche; E/4 - Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche E/5 - Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze; E/6 - Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale; E/7 - Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti; E/8 - Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia; E/9 - Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E. Le categorie del GRUPPO E

63 Gaetano Di Stefano I quadri di categoria Si precisa che: linsieme delle categorie rappresenta il quadro generale per ogni comune o meglio per ogni zona censuaria il catasto ha definito uno specifico quadro di categorie eliminando quelle non presenti sul territorio della singola zona censuaria stessa Si precisa che: linsieme delle categorie rappresenta il quadro generale per ogni comune o meglio per ogni zona censuaria il catasto ha definito uno specifico quadro di categorie eliminando quelle non presenti sul territorio della singola zona censuaria stessa

64 Gaetano Di Stefano Uno degli strumenti più importanti previsto dal sistema estimale del catasto è il prospetto delle tariffe Questo prospetto si ricava accertando le classi di redditività (classificazione) di ogni categoria ordinaria presente nella singola zona censuaria (Z.C.) Uno degli strumenti più importanti previsto dal sistema estimale del catasto è il prospetto delle tariffe Questo prospetto si ricava accertando le classi di redditività (classificazione) di ogni categoria ordinaria presente nella singola zona censuaria (Z.C.) IL PROSPETTO DELLE TARIFFE

65 Gaetano Di Stefano Secondo le attuali norme regolamentari: per ogni categoria si individuano i diversi gradi di reddito (con uno scostamento medio del 15% circa) per ogni grado di reddito (classe) si individua almeno ununità tipo e cioè lunità che meglio rappresenta le caratteristiche della classe stessa per ogni unità tipo si calcola direttamente la R.C. secondo il procedimento prima esposto Secondo le attuali norme regolamentari: per ogni categoria si individuano i diversi gradi di reddito (con uno scostamento medio del 15% circa) per ogni grado di reddito (classe) si individua almeno ununità tipo e cioè lunità che meglio rappresenta le caratteristiche della classe stessa per ogni unità tipo si calcola direttamente la R.C. secondo il procedimento prima esposto IL PROSPETTO DELLE TARIFFE

66 Gaetano Di Stefano Inoltre: la R.C. così determinata si rapporta alla consistenza catastale C dellunità tipo e si ottiene quindi la TARIFFA Quindi: RC = T X C Inoltre: la R.C. così determinata si rapporta alla consistenza catastale C dellunità tipo e si ottiene quindi la TARIFFA Quindi: RC = T X C IL PROSPETTO DELLE TARIFFE

67 Gaetano Di Stefano Un estratto del prospetto delle tariffe di un comune della prov. di Bologna (ZC: U) CAT.CLASSETARIFFA A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ CAT.CLASSETARIFFA A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ CAT.CLASSETARIFFA A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ CAT.CLASSETARIFFA A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/

68 Gaetano Di Stefano Per individuare la tariffa di merito di una certa u.i.u. bisogna: conoscere la zona censuaria di appartenenza assegnare allu.i.u. la categoria e la classe per confronto con le unita tipo (classamento) rilevare la tariffa dagli appositi prospetti (pubblicati sulla G.U.) Per individuare la tariffa di merito di una certa u.i.u. bisogna: conoscere la zona censuaria di appartenenza assegnare allu.i.u. la categoria e la classe per confronto con le unita tipo (classamento) rilevare la tariffa dagli appositi prospetti (pubblicati sulla G.U.) Più concretamente

69 Gaetano Di Stefano LE ZONE CENSUARIE Le zone censuarie vanno revisionate secondo la nuova definizione di cui alla legge 427 del 1989, che ha esteso la zona censuaria anche al territorio di più comuni e ne ha limitato i caratteri a quelli socio-economi ed ambientali. in base alla definizione del vecchio regolamento (DPR 1142/49), essa rappresenta una porzione o un intero territorio comunale caratterizzato da omogenei caratteri socio-economici, ambientali e livello di redditività immobiliare

70 Gaetano Di Stefano Il territorio della maggior parte dei comuni costituisce oggi unica zona censuaria, solo nei comuni più grandi e in quelli particolarmente complessi a livello urbano ritroviamo più zone censuarie ZC 1 ZC 2 ZC 3 ZC i

71 Gaetano Di Stefano Per una determinata categoria ordinaria landamento del livello di redditività (classi) nellambito delle diverse zone censuarie si può presentare come segue ZC 2 ZC 3 max 1 max 2 max 3 ZC 1 min 1 min 2 min 3 tariffe classi 7° 6° 5° 4° 3° 2° 1°8° 7° 6° 5° 4° 3° 2° 1°

72 Gaetano Di Stefano Nellambito di una stessa zona censuaria, le classi di reddito si presentano generalmente così Quindi: classe minima = posizione periferica classe massima = posizione di pregio classe min classe max

73 Gaetano Di Stefano Ma con gli attuali criteri come si scelgono la categoria e la classe

74 Gaetano Di Stefano Si tenga presente che: la categoria viene assegnata principalmente in funzione della destinazione duso ordinaria dellu.i.u. per le abitazioni la scelta della categoria tiene conto anche delle caratteristiche intrinseche (tipologia) Si tenga presente che: la categoria viene assegnata principalmente in funzione della destinazione duso ordinaria dellu.i.u. per le abitazioni la scelta della categoria tiene conto anche delle caratteristiche intrinseche (tipologia) LA SCELTA DELLA CATEGORIA

75 Gaetano Di Stefano La classe rappresenta il pregio ubicazionale dellu.i.u. in quanto per ogni categoria la redditività immobiliare è funzione principalmente della qualità urbana ed ambientale dellarea dove limmobile è ubicato (centralità, servizi, infrastrutture ) LA SCELTA DELLA CLASSE

76 Gaetano Di Stefano Unu.i.u. di una certa categoria: meritera la classe massima se ubicata nella migliore posizione meritera la classe minima se ubicata nella peggiore posizione Unu.i.u. di una certa categoria: meritera la classe massima se ubicata nella migliore posizione meritera la classe minima se ubicata nella peggiore posizione • N.B. La classificazione è riferita sempre alla zona censuaria LA SCELTA DELLA CLASSE

77 Gaetano Di Stefano La scelta della classe va fatta tenendo conto non solo dellubicazione dellu.i nellambito urbano ma anche: della sua posizione nel fabbricato dei caratteri intrinseci non considerati dalla categoria di appartenenza La scelta della classe va fatta tenendo conto non solo dellubicazione dellu.i nellambito urbano ma anche: della sua posizione nel fabbricato dei caratteri intrinseci non considerati dalla categoria di appartenenza LA SCELTA DELLA CLASSE

78 Gaetano Di Stefano A parita di categoria necessita a volte differenziare, nellambito dello stesso fabbricato, la classe per tenere conto delle differenti caratteristiche delle unità immobiliari presenti LA SCELTA DELLA CLASSE

79 Gaetano Di Stefano e.... la consistenza come si calcola?

80 Gaetano Di Stefano La consistenza catastale delle u.i.u. dei gruppi A - B - C si misura: • in vani utili ragguagliati per il gruppo A (sommando al numero dei vani principali, un terzo del numero degli accessori diretti ed un quarto degli accessori indiretti e tenendo conto con un aumento o una diminuzione fino al 10% di particolari comodi o difetti) La consistenza catastale delle u.i.u. dei gruppi A - B - C si misura: • in vani utili ragguagliati per il gruppo A (sommando al numero dei vani principali, un terzo del numero degli accessori diretti ed un quarto degli accessori indiretti e tenendo conto con un aumento o una diminuzione fino al 10% di particolari comodi o difetti) LA CONSISTENZA CATASTALE

81 Gaetano Di Stefano • in mc vuoto per pieno per il gruppo B, tenendo conto di comodi o svantaggi aumentando o diminuendo fino a +/- 10% il volume stesso • in mq utili per il gruppo C (ragguagliando per i negozi la superficie netta dei locali retrobottega) e tenendo conto con un aumento o una detrazione fino a +/- 10% (20% per i negozi) di comodi o svantaggi. • in mc vuoto per pieno per il gruppo B, tenendo conto di comodi o svantaggi aumentando o diminuendo fino a +/- 10% il volume stesso • in mq utili per il gruppo C (ragguagliando per i negozi la superficie netta dei locali retrobottega) e tenendo conto con un aumento o una detrazione fino a +/- 10% (20% per i negozi) di comodi o svantaggi. LA CONSISTENZA CATASTALE

82 Gaetano Di Stefano A questo punto parliamo delle modalità di calcolo della rendita catastale per le u.i. dei gruppi D - E

83 Gaetano Di Stefano In precedenza è stato fatto presente come la rendita catastale delle u.i. di questi gruppi si determini attraverso la cosiddetta stima diretta. Ciò sta a significare che bisogna seguire il procedimento di stima già esposto in precedenza, non potendosi nel caso fare ricorso al confronto con le unità tipo. In precedenza è stato fatto presente come la rendita catastale delle u.i. di questi gruppi si determini attraverso la cosiddetta stima diretta. Ciò sta a significare che bisogna seguire il procedimento di stima già esposto in precedenza, non potendosi nel caso fare ricorso al confronto con le unità tipo. LA RENDITA CATASTALE DELLE U.I. DEI GRUPPI D - E

84 Gaetano Di Stefano la rendita catastale di queste u.i. si calcola... Detraendo dal reddito lordo ordinario annuo le spese di pertinenza della proprieta

85 Gaetano Di Stefano Come già detto, il reddito lordo può calcolarsi o per confronto con canoni di mercato oppure, in mancanza, applicando al valore di mercato delle u.i.u. il piu opportuno saggio di fruttuosita

86 Gaetano Di Stefano la RC va calcolata applicando un saggio di fruttuosità al loro più probabile valore di mercato questo saggio deve essere posto al netto delle quote percentuali inerenti alle spese di pertinenza della proprietà la RC va calcolata applicando un saggio di fruttuosità al loro più probabile valore di mercato questo saggio deve essere posto al netto delle quote percentuali inerenti alle spese di pertinenza della proprietà Spesso per queste unità immobiliari, non esiste un mercato locativo, per cui

87 Gaetano Di Stefano potrebbe non essere determinabile con il procedimento sintetico e quindi bisognerà fare ricorso al procedimento analitico basato sul: • costo di riproduzione oppure sul • valore di surrogazione potrebbe non essere determinabile con il procedimento sintetico e quindi bisognerà fare ricorso al procedimento analitico basato sul: • costo di riproduzione oppure sul • valore di surrogazione Il valore di mercato, a sua volta,

88 Gaetano Di Stefano Per quanto riguarda il saggio di fruttuosità è prassi applicare al valore del bene un saggio già al netto delle spese di cui si è parlato. I saggi lordi e le spese detrattive vanno rilevati con riferimento al mercato immobiliare. Per quanto riguarda il saggio di fruttuosità è prassi applicare al valore del bene un saggio già al netto delle spese di cui si è parlato. I saggi lordi e le spese detrattive vanno rilevati con riferimento al mercato immobiliare. LA RENDITA CATASTALE DELLE U.I. DEI GRUPPI D - E

89 Gaetano Di Stefano Va tenuto presente che esso esprime il prezzo duso (canone) dei beni. Il saggio lordo è diverso a seconda: del tipo di bene (terreno o fabbricato) della destinazione del bene (abit., ufficio, ecc.) della posizione del bene (centrale o perifer.) delle caratteristiche costruttive e dei materiali di finitura (signorile, civile, economico) Va tenuto presente che esso esprime il prezzo duso (canone) dei beni. Il saggio lordo è diverso a seconda: del tipo di bene (terreno o fabbricato) della destinazione del bene (abit., ufficio, ecc.) della posizione del bene (centrale o perifer.) delle caratteristiche costruttive e dei materiali di finitura (signorile, civile, economico) IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA

90 Gaetano Di Stefano Il saggio lordo dipende inoltre: dalla durata della vita del bene In genere il saggio lordo: è più alto per un fabbricato che per un terreno aumenta passando dal centro alla periferia aumenta passando dalle abitazioni agli uffici ed ai negozi; aumenta passando dai fabbricati signorili a quelli civili e a quelli economici Il saggio lordo dipende inoltre: dalla durata della vita del bene In genere il saggio lordo: è più alto per un fabbricato che per un terreno aumenta passando dal centro alla periferia aumenta passando dalle abitazioni agli uffici ed ai negozi; aumenta passando dai fabbricati signorili a quelli civili e a quelli economici IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA

91 Gaetano Di Stefano Inoltre il saggio: è più alto per i fabbricati di vita breve rispetto a quelli di vita lunga. Orientativamente, il saggio di capitalizzazione lordo non scende quasi mai al disotto del 3% (redditività storica media delle obbligazioni dello Stato) ed è raro che superi il 10%. Inoltre il saggio: è più alto per i fabbricati di vita breve rispetto a quelli di vita lunga. Orientativamente, il saggio di capitalizzazione lordo non scende quasi mai al disotto del 3% (redditività storica media delle obbligazioni dello Stato) ed è raro che superi il 10%. IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA

92 Gaetano Di Stefano Non bisogna dimenticare che il saggio è lelemento che correla il reddito al valore di un bene (in sostanza, il suo inverso è un coefficiente numerico esprimente quante volte bisogna moltiplicare il reddito per ottenere il valore del capitale). E evidente che in un periodo in cui i valori aumentano i saggi diminuiscono (a parità di reddito) e viceversa. Non bisogna dimenticare che il saggio è lelemento che correla il reddito al valore di un bene (in sostanza, il suo inverso è un coefficiente numerico esprimente quante volte bisogna moltiplicare il reddito per ottenere il valore del capitale). E evidente che in un periodo in cui i valori aumentano i saggi diminuiscono (a parità di reddito) e viceversa. IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA

93 Gaetano Di Stefano A titolo indicativo si riportano i saggi più comunemente utilizzati in Emilia Romagna: GRUPPO D – D/1( 2,5 3,0) – D/2( 2,5 3,5) – D/3( 2,0 2,5) – D/4( 2,5 3,5) – D/5( 3,5 4,5) – D/6( 2,5 3,0) – D/7( 2,5 3,5) – D/8( 3,5 4,0) – D/9( 2,5 3,0) GRUPPO E – E/1-E2( 1,5 2,5 ) – E/3( 2,5 4,0) – E/4-E/9( 1,5 2,5 ) Il saggio di fruttuosità

94 Gaetano Di Stefano Per determinare il canone lordo annuo di particolari complessi produttivi (cinema, alberghi, centri commerciali, aree per la distribuzione di carburanti ecc.) è possibile seguire un particolare metodo che fa ricorso al principio della partecipazione degli utili LA RENDITA CATASTALE DELLE U.I. DEI GRUPPI D - E

95 Gaetano Di Stefano Da casi di studio si sono ottenuti i seguenti risultati medi: • alberghi15-20%del giro daffari • cinema12-15%del giro daffari • distr. carburanti 3-5%del giro daffari • centri comm.li15-20%del giro daffari NB. Il giro daffari deve essere determinato esaminando 3/4 annualità di bilancio Da casi di studio si sono ottenuti i seguenti risultati medi: • alberghi15-20%del giro daffari • cinema12-15%del giro daffari • distr. carburanti 3-5%del giro daffari • centri comm.li15-20%del giro daffari NB. Il giro daffari deve essere determinato esaminando 3/4 annualità di bilancio LA RENDITA CATASTALE DELLE U.I. DEI GRUPPI D - E


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