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1 Gaetano Di Stefano AREE EDIFICABILI. 2 Gaetano Di Stefano AREE FABBRICABILI Definizione porzione di terreno che si presti alla costruzione di un fabbricato.

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1 1 Gaetano Di Stefano AREE EDIFICABILI

2 2 Gaetano Di Stefano AREE FABBRICABILI Definizione porzione di terreno che si presti alla costruzione di un fabbricato urbano civile o industriale

3 3 Gaetano Di Stefano CLASSIFICAZIONE Aree per uso pubblico (realizzazione e mantenimento di opere di interesse pubblico (sono normalmente sottoposte a vincoli) Aree per uso privato (soddisfacimento della vita civile e produttiva, con vincoli di varia natura imposti da esigenze collettive, secondo una visione organica e programmata delluso del territorio)

4 4 Gaetano Di Stefano Aree ad uso privato Terreni agricoli : aree destinate e prevedibilmente destinabili in futuro allo svolgimento dellattività produttiva agricola Aree edificabili : aree che, indipendentemente dallo sfruttamento attuale, presentano suscettività ad essere utilizzate per la costruzione di fabbricati urbani civili o industriali

5 5 Gaetano Di Stefano segue La qualificazione di AREA EDIFICABILE è indipendente dalla natura del suolo, dalla sua destinazione attuale e dalla volontà del proprietario. Dipende: 1. dalla non destinazione ad uso pubblico; 2. dalla mancanza di vincoli legali che ne impediscono luso edificatorio; 3. dallesistenza di una domanda per tale uso.

6 6 Gaetano Di Stefano CARATTERISTICHE DELLE AREE EDIFICABILI Caratteristiche intrinseche Caratteristiche estrinseche Situazione giuridica

7 7 Gaetano Di Stefano Caratteristiche estrinseche Rappresentano le peculiarità possedute dallarea nei confronti dellambiente esterno (zona). la posizione la presenza di infrastrutture

8 8 Gaetano Di Stefano Caratteristiche intrinseche Rappresentano le caratteristiche proprie (interne) possedute dallarea. Dimensioni Forma geometrica (regolare o irregolare) Sviluppo del fronte stradale Giacitura (e esposizione) Natura del terreno Distanza dalle reti pubbliche

9 9 Gaetano Di Stefano DIMENSIONI AREA DI MAGGIOR VALORE UNITARIO AREA DI MINOR VALORE UNITARIO

10 10 Gaetano Di Stefano FORMA GEOMETRICA AREA DI MAGGIOR VALORE UNITARIO AREA DI MINOR VALORE UNITARIO

11 11 Gaetano Di Stefano SVILUPPO DEL FRONTE STRADALE STRADA AREA DI MAGGIOR VALORE UNITARIO AREA DI MINOR VALORE UNITARIO

12 12 Gaetano Di Stefano GIACITURA E ESPOSIZIONE Aree di minor valore unitario Area di maggior valore unitario

13 13 Gaetano Di Stefano Situazione giuridica Complesso dei vincoli di diritto pubblico e privato (servitù) che pongono limiti allutilizzazione edilizia dellarea. Rispetto delle distanze dai confini di altre proprietà Altezza massima dei fabbricati realizzabili Rispondenza urbanistica dei fabbricati realizzabili Rispetto delle norme urbanistiche Rispetto degli indici di sfruttamento

14 14 Gaetano Di Stefano MERCATO DELLE AREE FABBRICABILI Il mercato delle aree fabbricabili è strettamente connesso a quello dei fabbricati. DOMANDA sostanzialmente elastica in funzione della richiesta di fabbricati OFFERTA rigida per carenza di aree da destinare alledilizia (per protezione dellambiente, per necessità di pubblica utilità ecc.)

15 15 Gaetano Di Stefano CRITERI ESTIMATIVI Le aree fabbricabili si stimano: 1. In base al VALORE DI MERCATO 2. In base al VALORE DI TRASFORMAZIONE 3. In base al VALORE COMPLEMENTARE (reliquati o pezze segregate)

16 16 Gaetano Di Stefano Valore di mercato Può applicarsi quando esiste un mercato attivo delle aree. Procedimento di stima DIRETTO-COMPARATIVO 1. Aree simili (per caratteristiche estrinseche, intrinseche e giuridiche) 2. Ricerca dei PRZ di c/v delle aree simili 3. Scelta del parametro di stima (mc edificabile) 4. Applicazione della proporzione di stima 5. Eventuali aggiunte e detrazioni

17 17 Gaetano Di Stefano segue

18 18 Gaetano Di Stefano Aggiunte e detrazioni

19 19 Gaetano Di Stefano Valore di trasformazione Si applica quando non è possibile derivare il valore dellarea attraverso il procedimento diretto. CASI: 1. Aree caratterizzate da condizioni di mercato di monopolio (centro storico, indici di edificabilità particolari); 2. Scarsa attività del mercato delle aree (centri storici)

20 20 Gaetano Di Stefano Valore di trasformazione Il valore di trasformazione, in questi casi, equivale al procedimento di stima INDIRETTO (o analitico- ricostruttivo) e NON ASSUME LA CARATTERISTICA DI ASPETTO ECONOMICO AUTONOMO, BENSI QUELLO DI UN PROCEDIMENTO DI STIMA FINALIZZATO ALLA RICERCA DEL VALORE DI MERCATO

21 21 Gaetano Di Stefano Valore di trasformazione

22 22 Gaetano Di Stefano Stima dei reliquati (o pezze segregate) RELIQUATO: porzione di area urbana che, per motivi diversi (espropriazione, ritaglio di forma irregolare, dimensioni ridotte, ecc.) non presenta le possibilità di sfruttamento edificatorio ma che, unito ad unarea viciniore, ne esalta il valore.

23 23 Gaetano Di Stefano VALORE COMPLEMENTARE segue Il valore del reliquato è connesso alla COMPLEMENTARIETA con lappezzamento confinante. Laspetto economico da applicare è quello del

24 24 Gaetano Di Stefano segue STRADA PUBBLICA A B RELIQUATO

25 25 Gaetano Di Stefano Stima pratica del valore di mercato delle aree fabbricabili Gli operatori di mercato adottano spesso procedimenti di stima di tipo schematico che, tuttavia, possono portare a risultati attendibili. In particolare, la stima sintetico-pratica delle aree fabbricabili si basa sullincidenza percentuale del valore dellarea sul costo di costruzione del fabbricato su di essa realizzabile.

26 26 Gaetano Di Stefano segue dove: %= incidenza media percentuale del valore dellarea (18 -25%) Vk fabbricato = Valore di costo di costruzione del fabbricato realizzabile


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