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Stima dei fabbricati e delle aree edificabili. Classificazione dei fabbricati Civili Rurali Abitazioni (tipo residenziale) Abitazione per gli addetti.

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1 Stima dei fabbricati e delle aree edificabili

2 Classificazione dei fabbricati Civili Rurali Abitazioni (tipo residenziale) Abitazione per gli addetti al fondo, stalle, magazzini, serre ecc. Negozi, uffici (tipo commerciale, direzionale) Capannoni, magazzini (uso produttivo) Un fabbricato è costituito di una o più unità immobiliari: un fabbricato intero, che producono una porzione di fabbricato,un insieme di fabbricati un reddito proprio Industriali Per le esigenze di unattività industriale

3 Caratteristiche estrinseche Ubicazione Centro Vie di comunicazione Strade (autostrade, statali) Servizi Scuole dellinfanzia, dellobbligo Qualità urbanistico-ambientale Zona intermedia Periferia (periferia urbana, suburbana, zona agricola) Trasporti pubblici (ferrovie, metropolitane, pullman a percorso urbano o interurbano) Negozi, supermercati Altri servizi, pubblici o privati (chiese, ospedali, banche, impianti sportivi ecc.) Aree degradate Microcriminalità Verde Inquinamento (emissioni gassose, traffico ecc.)

4 Caratteristiche intrinseche Tipologia edilizia Case singole (ville, villini, case singole comuni) Tipologia costruttiva Muratura Qualità edilizia Età Ubicazione nel fabbricato Case singole raggruppate (ville bifamiliari e a schiera) Cemento armato Stato di conservazione Finiture Piccolo (monolocale), inferiori a 45 m 2 Medio-piccolo (bilocale), da 45 a 70 m 2 Medio (3-4 locali), da 70 a 120 m 2 Medio-grande (4-5 locali), m 2 Grande, oltre 150 m 2 Dimensione Case condominiali (appartamenti in palazzo, in palazzina, in villa ecc.) Prefabbricato Ferro Tipologia mista Impianti PianoEsposizione Prospetto

5 Aspetti legali e catastali Regolarità della costruzione Permesso di costruire o concessione edilizia o licenza edilizia. Condoni Agibilità o abitabilità Regolarità degli impianti Conformità degli impianti (legge 46/1990) Regolarità catastale Dichiarazione al catasto delledificazione e delle unità immobiliari Diritti di terzi Diritto di usufrutto o abitazione Contratto di locazione Ipoteche

6 Criteri di stima Valore di mercato Prezzi di vendita di fabbricato simili Valore di costruzione o ricostruzione Costi di costruzione di fabbricati simili Vetustà Valore di trasformazione Valore di mercato del fabbricato ottenuto con la trasformazione Valore di costo della trasformazione Valore complementare Valore di un fabbricato unitario meno il valore di una sua parte Valore di capitalizzazione Accumulazione dei redditi futuri

7 Valore di mercato Il procedimento di stima del valore di mercato di qualsiasi bene è basato sulla fondamentale equazione: da cui si ricava: oppure (che è lo stesso):

8 Procedimenti di stima Per la stima del valore di mercato è quindi necessario disporre di: 1)il parametro del bene da stimare (la superficie, il reddito): 2) i prezzi di mercato e i parametri dei beni simili: oppure si utilizzano dati già elaborati (il risultato del rapporto prezzi/parametro) Procedimento sintetico si utilizzano dati elementari (tutti i prezzi e i parametri necessari) Procedimento analitico

9 Procedimento sintetico 1) La superficie commerciale Il parametro di confronto (p x ) per la stima di un fabbricato è la superficie commerciale (in metri quadrati). La superficie commerciale si ottiene sommando: 100% della superficie abitabile (netta calpestabile) 100% dei muri perimetrali esterni 50% dei muri perimetrali interni (confinanti con altre unità immobiliari) 25-50% dei balconi o terrazzi (fino al 90% per le logge) 2-5% dei giardini a uso esclusivo 20-35% delle cantine o solai non comunicanti 50% di taverne, cantine, solai comunicanti 100% dei muri divisori interni

10 Le fonti del valore unitario possono essere: mediatori listini di agenzie immobiliari listini CCIAA (mercuriali) Agenzia del territorio (catasto) professionisti (notai, tecnici ecc.) Il valore unitario, nella stima del valore di mercato con procedimento sintetico, è un dato noto, acquisito da terzi. Procedimento sintetico 2) Il valore unitario I valori unitari sono in genere riferiti alla zona (centro, semicentro, periferia) e alletà (nuovo recente, vecchio) del fabbricato. NuovoRecenteVecchio Centro Zona intermedia Periferia

11 Stima sintetica 3) Coefficienti di differenziazione I coefficienti di differenziazione (c) considerano le differenze di valore esistenti tra la media dei fabbricati simili e il fabbricato oggetto di stima. Il valore di mercato del fabbricato risulterà quindi da: I coefficienti sono anchessi noti, entro limiti minimi e massimi (derivano da calcoli sullinfluenza sul valore di una data caratteristica) Il perito deve: - individuare la caratteristica che si discosta dalla media - stabilire il coefficiente Attenzione! Devono essere applicati con cautela. Richiedono una certa esperienza. Il punto di riferimento sono sempre le caratteristiche del fabbricato a cui è riferito il valore unitario ordinario.

12 Procedimento analitico Il valore di mercato del fabbricato risulterà da: Il beneficio fondiario deve risultare da un dettagliato bilancio estimativo. Il saggio di capitalizzazione deve risultare da uneffettiva analisi dei prezzi di mercato e dei benefici fondiari di beni simili. Le scorciatoie per la determinazione del reddito (bilanci abbreviati con spese in % sul canone di locazione) o del saggio di capitalizzazione (… con riferimento a beni analoghi è noto il saggio del… o espressioni del genere) rendono il procedimento sintetico (non si potrà più parlare di stima analitica). Tradizionalmente per stima analitica si intende la capitalizzazione dei redditi, che consiste nelleffettuare la comparazione in base al parametro reddituale (il beneficio fondiario). Si ha quindi:

13 Comodi positivi e negativi Con procedimento sintetico i comodi sono considerati con coefficienti di differenziazione. Le più comune aggiunte: stato di manutenzione superiore alla norma, finiture di pregio (pavimentazioni, serramenti ecc.) maggiori redditi temporanei esenzioni fiscali temporanee Aggiunte e detrazioni Le più comune detrazioni: stato di manutenzione inferiore alla norma mutui ipotecari mancati redditi temporanei valore dellusufrutto valore di rendite perpetue o vitalizie Le aggiunte e detrazioni possono essere applicate nel procedimento sia sintetico sia analitico (è una fase ulteriore ed eventuale della stima). Con procedimento analitico i coefficienti di differenziazione devono essere applicati al saggio di capitalizzazione.

14 Valore di costruzione o ricostruzione Procedimento sinteticoProcedimento analitico Costo unitario dimensione Analisi e calcolo dettagliato di tutte le spese da sostenere per edificare il fabbricato da parte di un imprenditore ordinario Computo metrico estimativo Costo sostenuto da imprenditori edili per edificare fabbricati simili (costo unitario /m 3 o /m 2 ) Coefficiente di vetustà (per letà e lo stato di usura) Si applica quando: non esiste un mercato di fabbricati simili nelle stime dei danni; per la stima del valore di trasformazione di unarea edificabile

15 Coefficiente di vetustà Si applica al costo di costruzione a nuovo, quando la stima riguarda un fabbricato esistente, con una certa età e stato di conservazione: La stima del coefficiente di vetustà può essere effettuata considerando lo stato di manutenzione del fabbricato, aumentando o diminuendo il coefficiente ottenuto con la formula.

16 Valore di trasformazione Il fabbricato è ordinariamente destinato ad essere trasformato: Si ottiene dalla differenza tra il valore di mercato del fabbricato considerato già trasformato e il costo della trasformazione: Considerando la disposizione temporale dei valori: fabbricati da restaurare o ristrutturare fabbricati dismessi fabbricati non ancora ultimati la convenienza ad eseguire un determinato progetto

17 Valore complementare La stima riguarda una parte di un fabbricato unitario. Il valore si ottiene per differenza: Vengono interrotti gli originari rapporti di complementarietà. Caso tipico, previsto dalla normativa, lesproprio parziale. La somma dei valore delle parti, considerate separatamente, è inferiore al valore del bene unitario. Tuttavia lipotesi della complementarietà tra le parti non è automatica: i fabbricati possono essere frazionati in unità immobiliari senza che vi sia una diminuzione del valore complessivo.

18 Valore di capitalizzazione Si ottiene accumulando allattualità i redditi futuri con la formula nota: Il saggio di capitalizzazione non è determinato con un rigoroso riferimento al mercato (rapporto tra reddito e prezzi di beni simili). Il valore che si ottiene è quindi diverso dal valore di mercato (appunto, valore di capitalizzazione). Il valore di capitalizzazione è fondamentale in ambito fiscale (per esempio ai fini ICI). Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita per un coefficiente (100 per i terreni) pari allinverso del saggio di capitalizzazione (1%). Il valore di capitalizzazione ha poco a che vedere con il mercato, ma rappresenta il livello di imposizione fiscale che lamministrazione pubblica vuole esercitare sui proprietari degli immobili.

19 Stima delle aree edificabili Valore di mercato Valore di trasformazione …in base agli strumenti edilizi in vigore (PRG ecc.) è possibile costruire un nuovo fabbricato. Criteri di stima dalla zona territoriale omogenea prevista dal PRG (residenziale, industriale ecc.) dalla cubatura edificabile (indice di edificabilità, altezza massima ecc.) dalle altre caratteristiche (forma, dimensione, pendenza, tipo di terreno ecc.) Inoltre: sono beni non riproducibili (una volta consumate ledificazione è possibile solo, nel tempo, rendendo edificabili le zone agricole) ledificazione delle aree limitrofe determina lincremento di valore delle aree residue (rendita edilizia) Valore complementare Il valore dipende:

20 Valore di mercato V m = Valore unitario parametro Confronto con aree simili, con la nota proporzione. la superficie Il parametro di confronto è tecnico: la cubatura edificabile Il parametro della cubatura edificabile considera già le caratteristiche edificatorie dellarea. Con il parametro della superficie il confronto deve essere fatto con aree del tutto simili. Come si è visto per la stima del valore di mercato di un fabbricato, il valore di mercato di unarea edificabile (con procedimento sintetico) si ottiene da:

21 Valore di trasformazione Questo aspetto economico considera come trasformazione la destinazione scontata per unarea edificabile (ledificazione). Si ottiene per differenza tra: valore del fabbricato che si potrà edificare costo delledificazione Piccole aree edificabili (reliquati) Si stimano in base alle possibili interazioni con aree adiacenti. Valore di trasformazione Valore complementare Ampliamento di un fabbricato adiacente Aumento dei comodi di un fabbricato adiacente

22 FINE Stima dei fabbricati e delle aree edificabili Capitolo 1


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