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ATTIVITA PROFESSIONALE DEL PERITO GENERALITA: La stima può essere richiesta nellambito di una conflittualità tra le parti ( Valutazione estimativa o perizia)

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Presentazione sul tema: "ATTIVITA PROFESSIONALE DEL PERITO GENERALITA: La stima può essere richiesta nellambito di una conflittualità tra le parti ( Valutazione estimativa o perizia)"— Transcript della presentazione:

1 ATTIVITA PROFESSIONALE DEL PERITO GENERALITA: La stima può essere richiesta nellambito di una conflittualità tra le parti ( Valutazione estimativa o perizia) oppure in un contesto di non conflittualità ( valutazione economica o parere). Se la conflittualità può essere ricomposta in via bonaria la funzione del perito è solo di supporto tecnico-estimativo. Se invece la conflittualità è esasperata la sua ricomposizione avviene in sede giudiziaria nel ricorso del processo civile. Infine cè larbitrato che consiste in una soluzione intermedia tra la via bonaria e quella giudiziaria che consiste in un preventivo accordo. Con la legge finanziaria 2002 è stata introdotta la perizia giurata per scopi fiscali fatta da un tecnico( geometra ) per determinare il valore delle aree edificabili ai fini delle imposte IRPEF, REGISTRO, IPOTECARIE, CATASTALE. Il perito ricevuto lincarico, noto il quesito, dovrà sviluppare il procedimento individuando : a)laspetto economico; b)Stabilire il procedimento (sintetico o analitico ); c)Analizzare i rapporti legali ed economici esistenti tra persone e cose; d)Rilevare i dati di fatto e ipotetici; e)Elaborare i dati secondo il procedimento; f)Stendere la relazione.

2 PROCEDIMENTI DI STIMA Procedimenti sintetici : 1.Per confronto o comparativa; 2.Per valori tipici; 3.Storica e a vista solo in casi eccezionali e per fini statistici. Procedimento analitico. Nella stima dei fondi rustici sia che si sceglie il procedimento sintetico che analitico e per qualunque aspetto economico è importante reperire informazioni sui valori e parametri dei fondi simili a quello oggetto di stima. Per attingere queste notizie ci si rivolge: Ad agenzie immobiliari; Mediatori ed operatori economici; Ufficio registro; Studi professionali e notarili; Commissioni provinciali; I.N.E.A.

3 STIMA DEI FRUTTI PENDENTI ED ANTICIPAZIONI COLTURALI Per frutti pendenti si intendono i prodotti delle colture erbacee o arboree, ben visibili come tali e prossimi alla raccolta. Per anticipazione si intendono i prodotti in corso di maturazione non ancora visibili, perché nel momento della stima la coltivazione si trova in una fase di sviluppo iniziale. I casi pratici in cui si ricorre alla stima dei frutti pendenti o anticipazioni colturali sono: 1.Danni causati dalloccupazione di terreni coltivati ( servitù, espropriazioni, ecc.); 2.Danni da grandine o inquinamento o altre cause accidentali; 3. vendita o affitto di un fondo nel corso dellannata agraria con coltivazioni in atto; 4.Vendita del prodotto in piedi.

4 STIMA DEI FONDI RUSTICI Gli aspetti economici che si applicano nella stima dei fondi rustici sono: 1.Valore di mercato; 2 Valore di trasformazione; 3 Valore di capitalizzazione; 4Valore complementare; In agricoltura è possibile applicare per alcuni prodotti il: Valore di produzione e di riproduzione; Valore di surrrogazione.

5 PROCEDIMENTI DI STIMA FRUTTI PENDENTI O ANTICIPAZIONI COLTURALI STIMA IN BASE AI RDDITI FUTURI : È dato dalla sommatoria da m a n dei prodotti meno la sommatoria da m a n delle spese risparmiate fino alla fine del ciclo. Fp = SPr – SSp oppure < 10gg alla raccolta Fp = SPr – SSp/ 1+ rt. > 10gg alla raccolta STIMA IN BASE AL COSTO : È dato dalla sommatoria di tutte le spese sostenute dal momento zero al momento della stima. Fp = Ssp

6 Stima delle scorte aziendali Le scorte in una azienda sono classificate in sc.vive, sc.morte, e pr. di scorta. La presenza e la quantità e tipo di scorte dipende dallindirizzo produttivo e dal tipo di organizzazione dellazienda. La stima delle scorte viene fatta in riferimento a quanto effettivamente presente per quantità e qualità nel momento della stima. Bestiame: aspetto economico valore di mercato cioè quantità per il prezzo unitario in funzione della razza e della categoria. Macchine: aspetto economico valore di mercato considerando lo stato di conservazione ed età ( valore usato ) oppure valore a nuovo per coefficiente di vetustà o deprezzamento. Il deprezzamento può essere stimato forfetariamente mediante una % oppure la formula D= Vi – Vf /n oppure D = (Vi – Vf) * r/q n – 1. n = durata economica della macchina. Prodotti di scorta: aspetto economico valore di mercato, valore di trasformazione o valore di surrogazione.

7 STIMA DEI MIGLIORAMENTI I miglioramenti fondiari vengono eseguiti da un privato con lintento di aumentare il reddito o il valore del fondo. Si parla di bonifica o trasformazione fondiaria quando si vuole migliorare le condizioni di vita e di lavoro di una popolazione rurale ed è eseguita da un ente pubblico. I più comuni miglioramenti sono: nuovi fabbricati, piantagioni arboree, pozzi e impianti irrigui, sistemazioni del terreno. I problemi estimativi che riguardano i miglioramenti sono: a) Giudizi di convenienza economica; b) Calcolo dellindennità per chi esegue miglioramenti su fondo altrui; c) Determinazione del valore potenziale. Miglioramenti possono essere eseguiti dal proprietario o dallaffittuario e pertanto i giudizi saranno espressi in maniera diversa. Proprietario: a) in termini di reddito Rf – Ra > K n *r; b) in termini di valore Vp – Va > Kn; c) in termini di fruttuosità r > r r= Rf – Ra / Kn Affittuario ( Rp – R a ) q n – 1 /rq n > Kn – Ind/q n

8 STIMA DEGLI ARBORETI Caratteristiche degli arboreti: La specie; La varietà; La forma di allevamento; Specializzato coetaneo; Specializzato disetaneo; Promiscuo; A governo annuo; A governo periodico; Perpetuo; Autonomo. Larboreto, da un punto di vista estimativo, può essere distinto in due parti: 1.La terra nuda ( terreno nudo privo di coltivazione ); 2.Il soprassuolo ( piante in piedi, privi di frutti che costituiscono i frutti pendenti ). La terra nuda mantiene sostanzialmente nel tempo le sue caratteristiche, Il soprassuolo, invece, attraversa un ciclo caratterizzato da varie fasi: 1.Fase di impianto; 2.Fase di incremento; 3.Fase di maturità; 4.Fase di decremento o vecchiaia.

9 Valutazione estimativa degli arboreti Aspetto economico: valore di mercato: 1.Valore della terra nuda ( Vo ); 2.Valore intermedio (Vm ); 3.Valore soprassuolo ( Vss ); 4.Ricerca delletà del massimo tornaconto; Procedimenti di stima: 1.Procedimento sintetico comparativo; 2.Procedimento analitico.

10 CASI DI STIMA PARTICOLARE DEGLI ARBORETI IL VALUTAZIONE DEL Vo NEL CASO IN CUI TERMINATO IL CICLO DEL FRUTTETO SI PASSI DEFINITIVAMENTE A COLTURE ERBACEE. Il caso in esame si configura nel problema dei redditi transitori e permanenti. Vo = SBf x 1/q n + Bf/r x 1/qn ( procedimento matematico) Se si vuole applicare il metodo estimativo bisognerà prima trasformare il reddito periodico in annualità e poi applicare la seguente formula: Bf s /r + (Bf f – Bf s ) x qn -1/rq n RICERCA DEL VALORE DEL SOPRASSUOLO NEL CASOIL REIMPIANTO NON AVVENGA SUBITO IL DANNO MA IN UN ANNO INTERMEDIO FRA m e n cioè m. Vs =( SPr – SSp + Vo ) x 1/q n - Vo x 1/q m

11 STIMA DEI FRUTTETI SPECIALIZZATI DISETANEI V M = Bf/r; Vo = SBf/q n -1* n; Vs = Vm – Vo; Determinazione del Vo nella fase di assestamento: Vo = ( SPr – SSp + Bf/r ) 1/q n procedimento matematico dei redditi transitori e permanenti.

12 OLIVETO AUTONOMO A CICLO LUNGHISSIMO Calcolo del Vm nella fase di maturità: Vm = Bf/r; Calcolo del Vm nella fase di incremento es. al 25° anno mentre la fase di maturità inizia al 40° anno: S m m ( Pr – Sp + Bf/r )1/q m-m. Vo = S o m ( Pr – Sp +Bf/r ) 1/q m.

13 STIMA DEI MIGLIORAMENTI FONDIARI GIUDIZI DI CONVENIENZA ECONOMICA; INDENNITA PER CHI ESEGUE I MIGLIORAMENTI SU FONDI ALTRUI; RIPARTO DELLE SPESE CONSORZIALI.

14 RIPARTO SPESE CONSORZIALI I consorzi si occupano dellesecuzione, della manutenzione e dellesercizio delle opere di bonifica o di miglioramento fondiario secondo le finalità e con gli strumenti dettati dal regio decreto del 1933 n.215 ( dalle norme sulla bonifica integrale ) e dalla legge 18/05/1989 n.183 ( norme sul riassetto organizzativo e funzionale della difesa del suolo ) coadiuvata da una legge regionale. Con il contratto di consorzio più imprenditori istituiscono unorganizzazione comune per la disciplina di determinate opere. Vi sono pertanto: Consorzi di bonifica; Consorzi di miglioramento fondiario. I primi sono costituiti per lo più da enti pubblici ( Stato, Regione ); I secondi sono per lo più costituiti da privati proprietari.

15 Riparto Spese Consorziali I proprietari situati entro il comprensorio sono obbligati a contribuire alle spese necessarie allesecuzione dellopera in ragione del BENEFICIO che traggono dalla bonifica o del miglioramento fondiario. Il beneficio è determinato da indici o parametri che possono essere di tipo tecnico o economico, quantitativo o qualitativo. Esempi: per una bonifica il beneficio che un immobile riceve dallopera è proporzionale al danno evitato. Gli indici che in questo caso sono presi in considerazione sono lindice idraulico e lindice economico. Il primo è dato dalla combinazione di due indici indice di rischio e indice pedologico; Il secondo tiene conto dellincremento di reddito o di valore degli immobili. ( RD, RC, Vo ai fini ICI, Bf, Ca, PLV ). Per un consorzio di irrigazione lindice è dato dalla competenza ( cioè la quantità di acqua fornita ). C = Q x O/24 T; Per i consorzi stradali lindice è la distanza di percorrenza.


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