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Gaetano Di Stefano1 VALUTAZIONI CONDOMINIALI. Gaetano Di Stefano2 VALUTAZIONI CONDOMINIALI Definizione CONDOMINIO: fabbricato in cui è possibile distinguere.

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1 Gaetano Di Stefano1 VALUTAZIONI CONDOMINIALI

2 Gaetano Di Stefano2 VALUTAZIONI CONDOMINIALI Definizione CONDOMINIO: fabbricato in cui è possibile distinguere parti in proprietà esclusiva (unità immobiliari) e parti in proprietà comune (spazi condominiali)

3 Gaetano Di Stefano3 PARTI COMUNI Sono stabilite dallart del c.c.: 1. Suolo su cui sorge ledificio, le fondazioni, i muri maestri, le fondazioni, i tetti e i lastrici solari, le scale e i pianerottoli, i portoni dingresso, gli androni, i portici, i cortili, ecc. 2. I locali della portineria e lalloggio del custode, i locali lavanderia, i locali per il riscaldamento centralizzato, gli stenditoi, ecc. 3. Le opere, le installazioni e i manufatti in genere che servono alluso delle parti comuni (ascensori, montacarichi, pozzi, cisterne, fognature, ecc.)

4 Gaetano Di Stefano4 Il condominio si costituisce con ledificazione ex novo di un fabbricato. Se i proprietari sono più di 4, è obbligatoria la nomina di un Amministratore (art cc) Se i condomini sono più di 10 è obbligatorio compilare il Regolamento di condominio (legge condominiale che regola luso delle parti comuni) (art cc) NASCITA DEL CONDOMINIO

5 Gaetano Di Stefano5 QUOTE MILLESIMALI Ciascun condomino deve concorrere alle spese comuni in proporzione del valore di piano o porzione di esso di cui è proprietario. Tale valore è espresso in millesimi (m/m).

6 Gaetano Di Stefano6 QUANTE TABELLE MILLESIMALI In linea ipotetica non esiste un limite per la redazione delle tabelle millesimali, potendosi ripartire in funzione di millesimi tutte le parti comuni di un edificio (perfino la sostituzione o la ricostituzione della cassetta della posta situata nellatrio condominiale, la pulsantiera dei citofoni, ecc.)

7 Gaetano Di Stefano7 segue In pratica le tabelle millesimali che è possibile riscontrare in ambito condominiale sono relativamente poche e possono essere distinte in: 1. TABELLA DI PROPRIETA GENERALE ( O GENERATRICE O PRINCIPALE O TABELLA A ) 2. TABELLE DUSO ( TAB. B, TAB. C, TAB. D, TAB. E, ecc. )

8 Gaetano Di Stefano8 LA TABELLA A E detta tabella generatrice o principale perché è lunica tabella che non può mancare in sede condominiale e perché da essa prendono origine la altre tabelle.(tabelle duso o derivate) Serve: 1. Per stabilire le maggioranze assembleari; 2. Per ripartire le spese generali che non sono strettamente legate alluso particolare di una parte comune (come ad es. le scale, lascensore, i discendenti degli scarichi, il riscaldamento centralizzato)

9 Gaetano Di Stefano9 Per la costituzione della Tab. A si può partire: 1. Dai valori di mercato delle singole unità immobiliari; 2. Dalle superfici delle singole unità immobiliari. NORMALMENTE LA 2° PROCEDURA E QUELLA PIU SEGUITA (perché più obiettiva e meno soggetta a valutazioni discordanti o momentanee del mercato). Segue.

10 Gaetano Di Stefano10 segue La Tab. A si redige a partire dalla superficie utile di ogni singola u.i., calibrando limportanza dei singoli vani attraverso luso di COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE (stima per punti di merito). La superficie che si ottiene è detta SUPERFICIE RAGGUAGLIATA Rapportando a 1000 (millesimi) la somma delle superficie ragguagliate dellimmobile e moltiplicando per la superficie ragguagliata di ogni singola unità immobiliare, si ottengono i MILLESIMI DI PROPRIETA GENERALE DI OGNI SINGOLO APPARTAMENTO.

11 Gaetano Di Stefano11 SEGUE

12 Gaetano Di Stefano12 I PRINCIPALI COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE Servono per ragguagliare la superficie reale dellu.i. ed ottenere la superficie virtuale, proporzionale al valore della proprietà. 1. Coefficiente di DESTINAZIONE 2. Coefficiente di ALTEZZA DI PIANO 3. Coefficiente di ESPOSIZIONE (o affaccio) 4. Coefficiente di ORIENTAMENTO

13 Gaetano Di Stefano13 segue Accanto a questi coefficienti (che rappresentano i più importanti e vengono sempre considerati), se ne possono aggiungere altri (di luminosità, di rumore, di isolamento termico, di comodità di accesso, di vetustà, ecc.) in dipendenza delle catratteristiche presentate dalle unità immobiliari presenti nel fabbricato.

14 Gaetano Di Stefano14 Alcuni esempi indicativi Coefficiente di destinazione funzionale: serve per evidenziare la diversa destinazione delle u.i. appartenenti al condominio.

15 Gaetano Di Stefano15 segue Coefficiente per altezza di piano

16 Gaetano Di Stefano16 segue Coefficiente di esposizione:

17 Gaetano Di Stefano17 segue Coefficiente di orientamento:

18 Gaetano Di Stefano18 LE SPESE PER LA RICOSTRUZIONE E LA MANUTENZIONE DELLE SCALE E DELLASCENSORE La ripartizione delle spese per le scale e lascensore avviene tra i proprietari dei piani a cui le scale servono, per META (500 m/m) in base alla proprietà generale (Tab. A) e per META (500 m/m) in base allUSO (in misura proporzionale allaltezza di ciascun piano dal suolo. Per la ripartizione della seconda metà delle spese si ricorre ad unapposita tabella duso: TABELLA B – SCALE E ASCENSORE

19 Gaetano Di Stefano19 segue SCALE E ASCENSORE 500 m/m TAB A 1000 m/m 500 m/m H piano

20 Gaetano Di Stefano20 Le spese per il riscaldamento centralizzato TAB. C Il riparto delle spese di riscaldamento avviene sulla base dei metri cubi riscaldati o sulla base del numero degli elementi radianti presenti in ciascuna u.i.

21 Gaetano Di Stefano21 segue Normalmente i millesimi per il riscaldamento comune si ottengono come media tra i m/m calcolati in base alla volumetria dellu.i. riscaldata e quelli definiti in base agli elementi radianti:

22 Gaetano Di Stefano22 ALTRE SPESE I lastrici solari: Sono le strutture piane poste a copertura del fabbricato o di una parte di esso e utilizzabili come terrazze. Se il lastrico solare di copertura è comune a tutto ledificio, le spese di ricostruzione e di manutenzione vengono ripartiti tra tutti i condomini in funzione dei m/m di proprietà generale (Tab. A).

23 Gaetano Di Stefano23 segue Se il lastrico solare è di uso esclusivo di un condomino (terrazzo a livello), il condomino che ha luso esclusivo è tenuto a contribuire per 1/3 della spesa di ricostruzione o manutenzione del lastrico: gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini delledificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno

24 Gaetano Di Stefano24 segue LASTRICO SOLARE COMUNE LASTRICO SOLARE ESCLUSIVO (A) TETTO COMUNE A

25 Gaetano Di Stefano25 Un esempio.

26 Gaetano Di Stefano26 segue Calcolo dei millesimi di proprietà generale (TAB. A)

27 Gaetano Di Stefano27 segue Calcolo dei millesimi delle scale e ascensore (TAB. B)

28 Gaetano Di Stefano28 segue Calcolo dei millesimi di riscaldamento (TAB. C)


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