La presentazione è in caricamento. Aspetta per favore

La presentazione è in caricamento. Aspetta per favore

Relatori: Alfredo Mauri - Head of Logistics Department GVA Redilco Roberto Piterà - Head of Industrial & Logistics Department Jones Lang LaSalle giovedì

Presentazioni simili


Presentazione sul tema: "Relatori: Alfredo Mauri - Head of Logistics Department GVA Redilco Roberto Piterà - Head of Industrial & Logistics Department Jones Lang LaSalle giovedì"— Transcript della presentazione:

1 Relatori: Alfredo Mauri - Head of Logistics Department GVA Redilco Roberto Piterà - Head of Industrial & Logistics Department Jones Lang LaSalle giovedì 9 giugno 2011

2 09/06/2011 Oggetto dellindagine di mercato Oggetto dellindagine sono i magazzini per attività logistica comunemente definiti di Classe A, ovvero: dimensioni: non inferiori a 10/ mq nelle secondary location e a 5/ nella prime location; indice di copertura: non più del 45%-50% del lotto strutture: cemento armato prefabbricate modulare o pannelli sandwich altezza utile sottotrave: non inferiore ai 10 m (stoccaggio pallets a 5/6 livelli) numero docks: rapporto uno ogni 500 o 1000 mq (mono o doppio fronte ribalta) portanza pavimentazione: min. 5 tons/mq maglia strutturale dei pilastri: progettata per garantire lottimizzazione del posizionamento della scaffalatura dotazione di accessori: impianto antincendio sprinkler (NFPA) eccellente accessibilità, prossimità ad infrastrutture locali e di rete nazionale Il rispetto dei criteri costruttivi sopra elencati garantisce: all utilizzatore finale (operatore logistico, etc) un immobile idoneo alle esigenze di una logistica moderna all investitore la diminuzione del rischio connesso allinvestimento data la massima flessibilità dellimmobile, ossia la possibilità di una facile ricollocazione dello stesso sul mercato (in caso di sfitto), grazie a caratteristiche che lo rendono appetibile a diverse tipologie di utilizzatori.

3 09/06/2011 Il mercato nel 2010 ha mostrato chiari segni di ripresa rispetto al 2009: - lassorbimento di spazi ha registrato il dato più alto dal il vacancy rate (tasso di sfitto) si è ridotto al 7.2% - è leggermente aumentata lofferta di nuovi spazi (+5% rispetto al 2009) - i canoni di locazione sono rimasti sostanzialmente invariati Overview

4 09/06/2011 Domanda = Consolidation & Cost saving = Crescita strutturale Ripartizione Domanda di mercato Nel 2010 la Domanda di immobili ad uso logistico è stata generata da due fattori principali: - necessità di riorganizzazione degli spazi ad uso magazzino con finalità di consolidation & cost saving (64%) - crescita strutturale, legata soprattutto a tender o allingresso in Italia di nuovi operatori/end-user (36%) La superficie media richiesta si attesta tra i e i mq. nello stretto hinterland delle prime location (Milano, Roma, Firenze, Verona, Bologna), mentre tra i sino ai 40/ mq. (hub logistico) nelle secondary location (Lodi, Pavia, Novara, Piacenza, Pomezia, Anagni); Standard edilizi moderni ed eco-sostenibili, ubicazione vicino alle principali arterie di comunicazione (caselli autostradali) e costi contenuti, sono stati i driver dominanti delle domanda di mercato nel 2010 Fonte: GVA Redilco

5 09/06/2011 Analisi dellAssorbimento Assorbimento di magazzini logistici in Italia, 2000-Q Assorbimento per tipo di attività dellutilizzatore, 2010 Assorbimento per regione, 2010 Fonte: Jones Lang LaSalle Lassorbimento di magazzini nel 2010 è stato pari a mq (livello più alto dal 2000), + 7.5% (sul 2009) la maggior parte degli immobili sono stati assorbiti da operatori logistici 3PL (60%), seguiti dallindustria, che ha pesato per circa un quarto dellassorbimento le transazioni per immobili già esistenti e quelle su immobili personalizzati ( pre-let e owner-occupier ) hanno una quota di mercato pressoché identica (52% e 48%)

6 09/06/2011 Offerta = Built-to-suit = Speculative = Secondary location = Prime location Ripartizione Offerta (Built to suit/speculative)Ripartizione Offerta (Prime /Secondary location) Lo stock si è incrementato annualmente dal 2002 ad oggi con una media storica di ca mq di nuovi capannoni di Classe A; Nel 2010 nuove realizzazioni al di sotto delle aspettative con ca mq di nuovi magazzini, di cui la maggior parte (ca. il 71%) di tipo built to suit (non speculativo) Cause del rallentamento nella pipe-line degli sviluppi immobiliari: - focus sulla messa a reddito degli spazi già edificati e vacant; - crisi dei mercati finanziari e stretta creditizia. Ripartizione geografica dei nuovi sviluppi immobiliari conferma i dati del 2009 (ripartizione pari al 45% e al 55% rispettivamente tra prime e secondary location). Le aree di interesse dei nuovi sviluppi sono le medesime degli anni precedenti (Lombardia, Emilia e Veneto su tutte con più dell80% del totale dei nuovi sviluppi), con un rinnovato interesse per larea di Roma e hinterland. Fonte: GVA Redilco

7 09/06/2011 Canoni di Locazione Fonte: Jones Lang LaSalle Prime rent in Italia, 2010 /mq/a I canoni nominali sono rimasti stabili nelle location prime e si sono leggermente abbassati nelle location secondarie nella seconda metà del 2011 dovremmo rientrare in una fase di potenziale ripresa dei canoni, anche in virtù delle dinamiche inflazionistiche e della riduzione sempre più consistente del vacancy rate incentivi molto consistenti soprattutto nelle location secondarie (welcome package, periodi di free rent e break option anticipata)

8 09/06/2011 Analisi del Tasso di Sfitto Fonte: Jones Lang LaSalle Tasso di vacancy in Italia, 2006-Q Tasso di vacancy per regione, Q Nel primo trimestre del 2011 il tasso di vacancy è sceso ulteriormente, riportandosi quasi ai livelli pre-crisi Tra le regioni più significative per il mercato logistico registriamo il tasso di sfitto più alto in Piemonte (quasi 18%); lEmilia Romagna nellultimo anno ha visto una pesante riduzione dello sfitto (dimezzato negli ultimi 2 trimestri) mentre la Lombardia si conferma larea più appetibile con poco più del 2% di spazio disponibile Fonte: Jones Lang LaSalle

9 Prologis – Settimo Torinese (TO) 09/06/2011 La logistica e ledilizia GREEN Deka Immobilien – Pontenure (PC) In Italia il settore della logistica inizia a guardare alledilizia ecosostenibile e ai suoi standards atti a garantire alla struttura una elevata sostenibilità ambientale, sia a livello progettuale che costruttivo, con una importante riduzione del carbon footprint e dei costi di gestione (risparmio dei consumi dell'acqua, dei costi di illuminazione, diminuzione dei costi energetici, risparmio dei consumi dell'energia e di quelli elettrici). Ne sono un esempio limmobile di Prologis a Settimo Torinese (TO) che ha ottenuto la certificazione LEED Gold e lo stabilimento di Pontenure (PC) di Deka Immobilien certificato BREEAM.

10 Fonte: GVA Redilco 09/06/2011 Investimenti Investimenti per settore Ripartizione Investimenti immobiliari nel 2010 Il totale del volume degli investimenti in Italia ha raggiunto nel 2010 un valore di ca. Euro 2,87 Bl, con un decremento del 25% rispetto al Circa l8% del totale degli investimenti effettuati (Euro 2,2 Bl) sono propri del settore Industrial/Logistics. Focus su immobili ubicati in Lombardia ed, in particolare, nellarea del Greater Milan, a seguire Veneto ed Emilia; Gli investitori sono individuabili principalmente in Fondi istituzionali italiani, a seguire quelli stranieri e i privati; = Office = Retail = Industrial/Logistics = Hospitality = Other

11 09/06/2011 Ripartizione Investimenti Fonte: GVA Redilco = Logistics = Light Industrial Nel 2010 approssimativamente il 95% del totale degli investimenti nel settore industriale è stato rappresentato da pure logistics properties, mentre nel 2007 tale rapporto raggiungeva il 74% e nel 2005 il 60%. Il volume medio del singolo investimento nel settore della logistica da parte degli investitori, sia istituzionali che privati, si è ridotto collocandosi in un range di Milioni di Euro.

12 09/06/2011 Rendimenti Attesi Fonte: GVA Redilco Rendimento lordo (trend) Il rendimento lordo (yield) inizia a mostrare (fine inizio 2011) un trend di lieve compressione che riflette un rinnovato interesse per il settore della logistica; Lyield medio di mercato nelle prime location è sceso sotto l8% del biennio di fine , attestandosi su un livello di ca. 7,78%; le secondary location scontano ca. 50 b.ps rispetto alle prime;

13 09/06/2011 Outlook DOMANDA. I dati del Q1 del 2011 confermano la graduale ripresa del mercato (soprattutto dal punto di vista del take-up e della diminuzione della vacancy) cui si è assistita nel Il 2011 tuttavia sarà ancora un anno di assestamento e stabilizzazione dopo i minimi registrati nel biennio ; OFFERTA. Gli sviluppi di tipo speculativo rimarranno cauti e saranno la risultante di pianificazioni già definite negli anni precedenti o favoriti da incentivi sul fotovoltaico; Fly to quality: Operatori ed investitori sempre più interessati ad immobili di elevate qualità, efficienti ed eco-compatibili, oltre che ben ubicati rispetto alle principali arterie di comunicazione; CANONI. In stabilizzazione dopo i minimi raggiunti nel biennio La crescita della domanda e la mancanza di nuovo prodotto speculativo di Classe A, dovrebbe generare un possibile incremento dei canoni a partire dal ; INVESTIMENTI. Rinnovato interesse (già a partire dal primo semestre 2011) da parte degli investitori – sia nazionali che internazionali – verso soluzioni logistiche di qualità e ben ubicate. Compressione dellyield medio di mercato;

14 09/06/2011 Grazie per la vs. cortese attenzione Via Agnello, Milano Tel: Fax: Piazza Armando Diaz, Milano Tel: Fax:


Scaricare ppt "Relatori: Alfredo Mauri - Head of Logistics Department GVA Redilco Roberto Piterà - Head of Industrial & Logistics Department Jones Lang LaSalle giovedì"

Presentazioni simili


Annunci Google