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REAL ESTATE WEEK - MIAMI 4 - 6 MARZO 2013 ASPETTI FISCALI e SOCIETARI DELLACQUISTO DI IMMOBILI NEGLI USA PRESENTED BY:

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1 REAL ESTATE WEEK - MIAMI MARZO 2013 ASPETTI FISCALI e SOCIETARI DELLACQUISTO DI IMMOBILI NEGLI USA PRESENTED BY:

2 ESCLUSIONE RESPONSABILITA Diniego di responsabilità: Il materiale contenuto in questa presentazione ha il solo scopo di fornire informazioni generali. Non è da considerarsi parere legale su specifiche questioni legali, procedurali o di qualsiasi altro tipo, e non dove essere considerata come tale. Il materiale contenuto in questa presentazione non è stato preparato uno specifico caso. Robert Allen Law declina espressamente ogni responsabilità per l'utilizzo del presente materiale o su parte di esso. Nessun lettore deve agire o astenersi dall'agire sulla base di qualsiasi considerazione oggetto dell'incontro senza aver richiesto precedentemente specifica consulenza professionale su fatti e circostanze relative al singolo caso.

3 IL VOSTRO OBIETTIVO…

4 INVESTIRE IN FLORIDA Due scenari: Acquisto Singolo Appartamento Acquisto Business/Intero Immobile/Piu appartamenti 1. Conseguenze fiscali per gli investitori stranieri 2. Miglior struttura fiscale da porre in essere PRIMA di rogitare. Da considerare

5 1.CONSEGUENZE FISCALI PER GLI INVESTITORI STRANIERI A. CAPITAL GAINS TAX B. INCOME TAX C. ESTATE TAX D. FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) E. REAL ESTATE TAX

6 A. TASSA SULLA PLUSVALENZA -CAPITAL GAINS TAX- Si paga quando si vende limmobile e si realizza un guadagno Come si calcola: prezzo dacquisto + miglioramenti apportati - deprezzazioni e costi Tutto e tassato: no franchigia La durata di proprieta dellimmobile influisce sul pagamento della tassa (piu o meno di un anno) No tassazione se compravendita di immobili e attivita professionale

7 B. IMPOSTA SUI REDDITI -INCOME TAX- PERSONA FISICA NON RESIDENTE NEGLI USA Affitto della proprieta: Due Scenari Unico reddito negli USA e laffitto/nessun legame con attivita commerciali: cedolare fissa 30% Affitto collegato ad attivita commerciali: aliquote diversa a seconda dello scaglione di appartenenza Calcolo: Affitto – interessi eventuale mutuo – spese (es. maintenance fee)

8 ALIQUOTE INCOME TAX 2013 Dichiarazione singola 10% della base imponibile tra $0 e $8,925 15% della base imponibile tra $8,925 e $36,250 25% della base imponibile tra $36,250 e $87,850 28% della base imponibile tra $87,850 e $183,250 33% della base imponibile tra $183,250 e $398,350 35% della base imponibile tra $398,350 e $400, % della base imponibile oltre $400,000. Dichiarazione congiunta 10% della base imponibile tra $0 e $17,850 15% della base imponibile tra $17,850 e $72,500 25% della base imponibile tra $72,500 e $146,400 28% della base imponibile tra $146,400 e $223,050 33% della base imponibile tra $223,050 e $398,350 35% della base imponibile tra $398,350 e $450, % della base imponibile oltre $450,000

9 C. TASSA SULLA SUCCESSIONE -Estate Tax- Calcolo: 50% del valore della quota di proprieta detenuta dal de cuius. Primi $60,000 sono esenti dalla tassazione Azioni di una societa proprietaria di un immobile = proprieta immobile = tassa sulla successione Come evitarla: a) FL LLC con almeno due membri controllata da una societa straniera estera (BVI) con almeno due membri; b) Acquisto poliza assicurativa a copertura della tassa.

10 D. FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) Grava sugli immobili posseduti da stranieri negli Stati Uniti. Come funziona: chi compra un immobile negli Stati Uniti da uno straniero, tratterra il 10% del valore di acquisto e lo versera allAgenzia delle Entrate Americana (IRS). Il 10% trattenuto non corrisponde allimposta sui redditi totale dovuta, ma e solo il deposito iniziale dellimposta sui redditi eventualmente dovuta a seguito della vendita. Quindi il venditore fara la dichiarazione dei redditi negli USA per lanno di vendita e, una volta calcolata la tassa sul guadagno derivante dalla vendita, si compensera con quella gia versata e si avra poi un debito oppure un credito

11 E. REAL ESTATE TAX Tassa annuale (equivalente dellIMU) Valore aggiornato ogni anno dalla Contea dove limmobile e situato Mediamente rappresenta l1½ - 2% del valore della proprieta, (varia a seconda dallubicazione della proprieta)

12 2.MIGLIOR STRUTTURA FISCALE DA PORRE IN ESSERE PRIMA DI ROGITARE. 1. Comprare come PERSONE FISICHE 1. Comprare come SOCIETA

13 1. COMPRARE COME PERSONE FISICHE Residenti in Florida i. HOMESTEAD EXEMPTION (agevolazione prima casa) - Aliquota tassa sugli immobili agevolata; - Bene non pignorabile da parte dei creditori (eccetto la banca se esiste un mutuo). i. Si evitano i costi per la costituzione e la manutenzione della societa Non Residenti (casa vacanze, casa in affitto): SE IN AFFITTO: i. Income tax sullaffitto ii. Dichiarzione dei reditti sullaffitto iii. Rischi sinistri inquilino.

14 1. COMPRARE COME SOCIETA A. Corporation (Inc. or Corp.) A. Limited Liability Company (LLC):

15 A. CORPORATION (INC. OR CORP.) (Societa di capitali o per azioni) Persona giuridica distinta dai suoi azionisti sia ai fini fiscali sia ai fini della responsabilità civile Responsabilità limitata dei suoi azionisti Doppia imposizione: 1. La Corporation sarà tassata su qualsiasi guadagno derivante dalla distribuzione o vendita di beni aziendali 2. Gli azionisti saranno poi tassati su qualsiasi guadagno dalla struttura ricevente o in contanti in cambio della loro azioni Le quote della societa sono detenute attraverso azioni In generale, gli azionisti saranno personalmente responsabili per le passività della Corporation solo nella misura dei rispettivi investimenti

16 CORPORATION PRO: Responsabilità limitata: prevista la limitazione della responsabilità personale dei proprietari di una società Adatto per la raccolta di grandi quantità di capitali Scelta eccellente se le quote di partecipazione sono trasferite di frequente (ad esempio se quotate in borsa) CONTRO: Doppia imposizione

17 B. LIMITED LIABILITY COMPANY (LLC) (Societa di persone/responsabilita limitata) Un soggetto ibrido che unisce le caratteristiche di una partnership (societa semplice) con quelli di una società. LLC può optare per lo stesso regime fiscale di una Corporation Per qustioni di privacy e fiscali, meglio avere almeno due soci, anche di minoranza, oppure una Corporation

18 DIFETTI DELLA LLC Una LLC unipersonale è, ai fini fiscali, un entità che l'IRS (Internal Revenue Services) consira come una Disregarded Entity. Disregarded = Non esiste ai fini fiscali 1. Dichiarazione come individuo negli USA 2. Se unico socio e una societa straniera con un fatturato importante, questo potrebbe essere tassato negli Stati Uniti.

19 INVESTIMENTI IMMOBILIARI ED IMMIGRAZIONE No visto col semplice acquisto della proprieta Si se il business crea posti lavoro insieme ed altri elementi; semplice acquisto immobile non da visto

20 CONSEGUENZE IN ITALIA Trasferimento soldi con bonifico dallItalia agli USA Dichiarazione redditi: - Segnalato movimento soldi dallItalia agli USA - Segnalo investimento (acquistoproprieta o di azioni). - Dal 2 anno: dichiaro la proprieta anche se non si ha reddito (rigo RW). Calcolo valore immobile: prezzo dacquisto+eventuale ristrutturazione+spese rogito. Valore acquisto non cambia nella dichiarazione negli anni successivi. Tasse in Italia: no doppia imposizione tra IT e USA: se gia pagato il corrispondente o piu in USA, non paghi in Italia. Se pagato meno, paghi la differenza dal 2012 equivalente IMU sugli immobili allestero; aliquota tra 1% e 2% Dimenticanza di dichairazione sanzioni tra il 100% e 200% valore acquisto. Anche se non genera guadagno. Da dichiarare leventuale affitto nella dichiarazione dei redditi.

21 CONCLUSIONE Importantissima la pianificazione fiscale e societaria dellinvestimeto da fare PRIMA dellacquisto dellimmobile. Importantissimo sapere che ogni situazione e particolare e devessere analizzata nello specifico Se si rogita come persona fisica, e poi si vuole trasferire la proprieta ad una societa, vi posso essere conseguenze fiscali negative; meglio iniziare subito con utilizzando una societa.

22 presented by: ROBERT ALLEN LAW Umberto Bonavita Rosalba Cardinale 1441 Brickell Avenue, Suite 1400 Miami, FL Tel


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