La pianificazione attuativa. Università degli Studi Mediterranea di Reggio Calabria Facoltà di Architettura Laboratorio di Progettazione Urbanistica C Prof.ssa Francesca Moraci La pianificazione attuativa. Il Piano di lottizzazione. Criteri guida e dimensionamento Dott. Maurizio F. Errigo

Livelli pianificazione Gli strumenti di pianificazione Livelli pianificazione PP - Piano Particolareggiato Legge 1150/42 REGIONALE PTR – Legge 1150/42 PL - Piano di lottizzazione Legge 765/67 PROVINCIALE PTCP – Legge 142/90 PEEP - Piano per l’Edilizia Economica Popolare Legge 167/62 COMUNALE PRG – Legge 1150/42 PIP - Piano per gli insediamenti produttivi Legge 865/71 SUB-COMUNALE Piani Attuativi PdR - Piano di Recupero Legge 457/78 - Da un punto di vista POLITICO deve essere espressione di una volontà collettiva è il prodotto della collaborazione tra gli amministratori locali, i tecnici e la comunità - Dal punto di vista TECNICO deve essere in grado di rappresentare in una forma tecnicamente compiuta il territorio e le sue trasformazioni È composto da: CARTOGRAFIE in quanto simulazioni del territorio - INDICI E GRAFICI (indicatori, statistiche, dati) per rappresentare i fenomeni - TESTI (relazioni e norme) per descrivere e per prescrivere Tipologie di piani urbanistici: Piani ordinari (pianificazione generale ed attuativa) Piani specialistici (es. piani di bacino, piani del parco, piani paesistici) Piani di settore (in riferimento a specifiche tematiche settoriali) es. piano del traffico, piano energetico. Il Piano

IL CICLO DI VITA DI UN PROGETTO deve rispettare: Piano regolatore generale (“se” e “come”) Il Progetto di architettura Piano attuativo (“come”) Regolamento edilizio (“quali caratteristiche”) IL CICLO DI VITA DI UN PROGETTO Programmazione Fund raising Identificazione Formulazione Valutazione Realizzazione

ATTUAZIONE Interventi aventi rilevanza urbanistica Interventi aventi rilevanza edilizia Sono quelli volti a modificare in modo sostanziale lo stato fisico e funzionale dei fabbricati, e cioè gli interventi di: Sono quelli attuati sul patrimonio edilizio esistente rivolti a mantenere e migliorare lo stato fisico e funzionale dei fabbricati e quegli interventi nuovi non aventi rilevanza urbanistica, e cioè: - manutenzione ordinaria e straordinaria - - restauro - - conservazione tipologica - - risanamento conservativo - - nuovi interventi non aventi rilevanza urbanistica - - nuova realizzazione - - ampliamento - - ristrutturazione urbanistica - - ristrutturazione edilizia - - interventi di rilevanza urbanistico e ambientale -  ATTUAZIONE Interventi diretti Interventi indiretti Sono quelli realizzabili direttamente senza titolo abilitativo o sulla base del titolo abilitativo richiesto (autorizzazione e concessione edilizia) dalla normativa nazionale o regionale in materia ed il cui rilascio e formazione non risultano subordinati alla preventiva approvazione di uno strumento urbanistico esecutivo. Sono quelli subordinati all’approvazione di strumenti urbanistici attuativi, di iniziativa pubblica o privata.

Decreto Interministeriale 1444/68 Il Decreto introduce le zone omogenee (Zona A, B, C, D e F), in base alle caratteristiche dell’edificato e alla densità edilizia; Prescrive le densità fondiarie massime, le altezze e le distanze tra edifici (minime) consentite per ogni zona omogenea. Zona A – Centro storico - Densità fondiaria < 5mc/mq: le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi. Zone B – Completamento - il rapporto di copertura Rc > 12,5% e If > 1,5 mc/mq: le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a mc/mq 1,5. Zone C – espansione residenziale: le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali la edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B). ZONE D - attività industriali le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati. Zone E – agricole - If > 0,03 mc/mq: le parti del territorio destinate ad usi agricoli ZONE F – attrezzature di interesse generale le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale. Standard residenziali 18 mq/ab. per i servizi di quartiere: attrezzature collettive: 2 attrezzature scolastiche (materne e dell’obbligo): 4,5; parcheggi: 2,5 verde pubblico attrezzato: 9 Standard zone E 6 mq/ab. istruzione o interesse comune Standard zone F 1,5 mq attrezzature per l’istruzione superiore all’obbligo 1 mq attrezzature sanitarie ed ospedaliere 15 mq parchi pubblici urbani e territoriali

Tavola di AZZONAMENTO DEL PRG

Il Piano di lottizzazione (PL) è stato introdotto dalle leggi: L Il Piano di lottizzazione (PL) è stato introdotto dalle leggi: L.1150/1942 PL di iniziativa pubblica L. 765/1967 PL di iniziativa privata È uno strumento di attuazione urbanistica attraverso il quale è possibile intervenire ai fini urbanizzativi su zone del territorio comunale destinate dal PRG ad insediamenti residenziali o produttivi. ZONE C ZONE D Natura del PL: Piano Attuativo Il Piano di Lottizzazione interviene per prevenire i seguenti problemi: 1.attuazione di iniziative singole disorganiche senza realizzazione di opere pubbliche e servizi necessari ai nuovi insediamenti residenziali; 2.la realizzazione da parte della PA dei servizi a posteriori con oneri finanziari rilevanti a carico della collettività Validità del PL : termine massimo di 10 anni. Innovazione legge Bucalossi (10/1977): scorporo dello jus aedificandi dal diritto di proprietà “non è più sufficiente il solo diritto di proprietà per edificare ma occorre anche che vi sia predisposizione di opere di urbanizzazione e coerenza dell’uso edificatorio del suolo con la disciplina urbanistica” (concetto di LICENZA EDILIZIA l- 10/1977 “legge Bucalossi”). Per lottizzazione edilizia si intende qualsiasi utilizzazione di aree (inedificate o parzialmente urbanizzate) per la realizzazione di uno o più fabbricati a scopo residenziale, turistico o industriale, che esigano la realizzazione o il potenziamento delle opere di urbanizzazione primaria o secondaria.

Il PL può essere: iniziativa pubblica (PLU) L.1150/1942 iniziativa privata (Lottizzazione Convenzionata) (L. 765/1967) Le opere di urbanizzazione (L.847/1964 – L. 865/1971) necessarie x “urbanizzare” Possono essere : – primarie: le opere che rendono possibile l’edificazione del suolo e l’uso degli edifici; – secondarie: le opere che rendono possibile la vita nel quartiere. le strade ed i passaggi pedonali occorrenti per accedere agli edifici; le aree di sosta e gli spazi relativi di accesso e di manovra; la rete dei servizi canalizzati (fognatura, acquedotto, pubblica illuminazione, elettricità, gas); gli spazi di verde attrezzato in prossimità e a servizio delle abitazioni. asili nido, scuole materne, scuole dell’obbligo; complessi per istruzione superiore; mercati di quartiere; delegazioni comunali; centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie; aree verdi di quartiere; chiese ed altri edifici religiosi; impianti sportivi di quartiere.

ESEMPIO: PL DI CASALPUSTERLENGO (LODI) RESIDENZIALE IN ZONA DUCATONA “PL31” PROGETTO DI PIANO DI LOTTIZZAZIONE Per l’area in oggetto le NTA del PRG prevedono i seguenti parametri e destinazioni d’uso: It = Indice territoriale = 0,23 mq/mq; If = Indice fondiario = 0,80 mq/mq; Rc = Rapporto di copertura = 40%; H = Altezza max fabbricati = 10,50 m; Vp = Verde piantumato = 25%; Residenza; Usi compatibili con la residenza massimo 10%; L’area è azzonata a zona “C2 di nuovo insediamento” in cui l’edificazione è subordinata all’approvazione di piani attuativi.

ELABORATI Devono indicare: 􀂃la zona oggetto di lottizzazione con altimetria, elenco dei proprietari; 􀂃la rete stradale interna e di allacciamento, le aree di parcheggio (sezioni e piante); 􀂃la delimitazione dell’area e dei singoli lotti; 􀂃le aree per opere urbanizzazione primaria e secondaria e le area verde primario; 􀂃il computo del volume costruibile o della SUL e la relativa distribuzione planivolumetrica; 􀂃tipologia, destinazione d’uso, definizione volumetrica, localizzazione degli edifici da realizzare; 􀂃studio dell’orientamento e dell’esposizione solare; 􀂃calcolo delle aree da destinare all’uso pubblico in rispetto degli standard; 􀂃le opere di urbanizzazione esistenti, previste, proposte per il miglioramento dell’area. (computo metrico) Stralcio ortofoto (inquadramento) Stralcio PRG A questa documentazione bisogna allegare 􀂃estratto di mappa e partite catastali 􀂃estratto di prg e norme tecniche di attuazione 􀂃relazione geologica 􀂃progetto di massima della rete dei servizi e degli eventuali manufatti di interesse generale; 􀂃relazione tecnica sulle caratteristiche delle costruzioni e dei servizi proposti ed esistenti; 􀂃gli atti comprovanti la proprietà dei richiedenti; 􀂃documentazione fotografica o riproduzione tridimensionale (plastico) se richiesta dal comune; 􀂃schema della convenzione. Planimetria intervento

CONVENZIONE Composta: da una parte necessaria non negoziabile (in quanto di stretta applicazione delle norme e delle previsioni della legge e del piano generale) da una parte disponibile suscettibile di accordi (concernente la determinazione dei modi e dei tempi esecutivi) La convenzione rappresenta un documento essenziale per la definizione di un PL. È il documento nel quale si stabiliscono gli obblighi e gli oneri che i proprietari si impegnano a sostenere. (È un contratto ad oggetto pubblico) In particolare i proprietari si impegnano a : 􀂃cedere gratuitamente al Comune le aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e quota parte delle aree per l’urbanizzazione secondaria; 􀂃realizzare tutte le opere di urbanizzazione primaria 􀂃realizzare quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria; 􀂃realizzare gli allacciamenti ai pubblici servizi se già esistenti.

Terminologia principale S = Superficie, area St = Superficie territoriale (area totale) Sf = Superficie fondiaria (area edificabile) V = Volumetria edificabile It = Indice di utilizzazione territoriale If = Indice di utilizzazione fondiaria Sc = Superficie coperta H = Altezza degli edifici P = Numero dei piani fuori terra ESEMPIO ESEMPIO

Termine Definizione Formula Unità di misura Densità abitativa (o densità di popolazione) Rapporto tra abitanti di un territorio e la sua superficie Ab/ S ab/kmq ab/ha Densità di superficie Rapporto tra la superficie dei vari piani di tutti gli edifici e l’area data D = Sup. edifici/ Sup. totale ha/ha mq/mq Densità edilizia Rapporto tra volumi edilizi e le superfici. Si distingue in fondiaria e territoriale D = V/S mc/mq Indice di abitabilità Rapporto tra popolazione residente e superficie, fondiaria e territoriale I = P/Sup. Ab/ha Ab/kmq Indice di cubatura (o Indice di edificazione) Massimo rapporto consentito tra i volumi edilizi e le superfici di pertinenza Ic = V/S mc/mq (volumetrico) mq/mq (superficiale) Indice di fabbricabilità Fondiaria (If) o territoriale (It) Rapporto tra volume costruibile e area Può essere fondiario o territoriale I = V/Sup. If = V/Sf It = V/St Indice pro capite superficiale (Ics) Quota di volume assegnata ad ogni abitante Tale indice può essere molto diverso a seconda di: reddito dei residenti; titolo d’uso dell’alloggio (affitto o proprietà); tipologia edilizia (abitazioni unifamiliari, multipiano…) Ics = tra 80 e 120 mc mc L’ It è sempre inferiore all’ If It < If (sempre) La differenza tra i due indici corrisponde alla quantità di aree sulle quali non è possibile edificare e che saranno destinate ai servizi ed alla viabilità. Il rapporto tra i due indici non è lineare; all’aumentare dell’ It l’ If aumenta in misura maggiore. L’indice di edificabilità è stato lo strumento tecnico appropriato per regolamentare l’espansione delle città Indice di edificabilità territoriale (It): È riferito alla zona del piano (dm 1444/68) Rappresenta ciò che è edificabile sul territorio di riferimento (aree private, strade, servizi). Si esprime in mq/mq (superficiale) o mc/mq (volumetrico) Indice di edificabilità fondiario (If): È riferito alla zona del piano (dm 1444/68) Rappresenta ciò che è edificabile sul solo fondo di proprietà (ciò che è edificabile su un lotto). Si esprime in mq/mq (superficiale) o in mc/mq (volumetrico)

ESEMPIO Edilizia If Tipologia TIPOLOGIE EDILIZIE L’Indice di Fabbricabilità (If) è costituito dal rapporto fra il volume che si può edificare sul lotto e la superficie del lotto stesso. In un lotto di terreno in zona C1 se l’indice di fabbricabilità è 1,5, vuol dire che si può costruire per ogni mq di terreno esattamente un metro cubo e mezzo. Un lotto di 600 mq ha la potenziale edificabilità di mq 600 x1,5 = mc. 900. Attenzione! l’IF deve essere verificato insieme ad altri importanti parametri ed esattamente con il Rapporto di Copertura con le distanze dai confini e dalla strada ed infine con l’altezza massima. Facendo un semplice esempio calcolato su un terreno di 10.000 metri quadri: con un indice di 0,03 mc/mq si possono costruire 300 metri cubi pari a circa 100 mq, tanto per intenderci una villetta (se fosse stato 0,03 mq/mq sarebbe stato possibile costruire 300 mq); con un indice pari a 1 mc/mq si possono costruire 10.000 metri cubi pari a circa 3.000 metri quadri, ossia un condominio di una trentina di appartamenti ESEMPIO Edilizia If Tipologia TIPOLOGIE EDILIZIE

Parametri urbanistici Indice o parametro (grandezza) E’ una qualsiasi limitazione imposta ad un lotto da uno strumento urbanistico - edilizio per disciplinarne l’uso. L’indice esprime un rapporto. Indici Parametri urbanistici Parametri edilizi Superficie utile (Su) Volume (V) N. di piani, (Np) Altezza fabbricati (H) Distacchi o distanze da confini, strade, edifici (D) Fabbricabilità territoriale (It) Fabbricabilità fondiaria (If) Rapporto di copertura (Rc) Densità territoriale (Dt) Densità fondiaria (Df) Superficie territoriale(St) Superficie fondiaria (Sf) Superficie coperta (Sc) Superficie destinata alle strade Superficie destinata ai servizi Il termine DENSITÀ ha il significato di valore descrittivo di un a situazione. Il termine INDICE ha anche un significato prescrittivo. Superficia destinata alle strade: è espressa in % sulla superficie territoriale, dipende molto dalla morfologia urbana (solitamente varia tra il 10% e il 30% della St). Si può anche esprimere in mq/ab ma tale uso è molto raro. Rapporto di copertura (Rc): È la % di superficie coperta dagli edifici sul totale della superficie territoriale.

DIMENSIONAMENTO DEL PIANO METODO 1 (sappiamo l’indice di edificabilità territoriale e la superficie territoriale) METODO 2 ( sappiamo l’indice di edificabilità fondiaria e la superficie fondiaria) Elementi noti: Iet indice edificabilità territoriale; St Superficie territoriale Elementi noti Ief (indice di edificabilità fondiaria) Sf (superficie fondiaria) V = Iet X St V = Sf X If Dal volume si possono ottenere gli abitanti insediabili avendo fissato l’indice pro capite superficiale (Ics) o volumetrico (Icv) Ab. = V/ Ics (mq-ab) Abitanti insediabili= V/Ics(indice pro capite superficiale) Noto il numero di abitanti insediabili nell’area di superficie , è possibile ricavare la quantità minima di aree per i servizi necessari fissati dal dm 1444/1968 in 18 mq/ab. Noto il numero di abitanti insediabili è possibile ricavare la quantità minima di aree per i servizi necessari (dm 1444/68): Sup. aree servizi = Ab X 18 mq-ab Sup. aree servizi= Ab.X 18mq-ab. Inoltre occorre definire quanta superficie deve essere destinata alle strade in percentuale sulla superficie territoriale. La percentuale di superficie destinata a strade dipende molto dalla morfologia urbana. In prima approssimazione si può ritenere che vari dal 10% al 30%: Occorre ora calcolare la superficie a trade che in questo caso, non potendola calcolare percentualmente sulla superficie totale, si usa lo standard che varia da 2,4 a 2,5 mq/ab ovvero: Sup. strade = standard di strade X abitanti Sup. a strade = St (superficie totale) X 10-30% La superficie aree servizi e quella a strade sommate danno la superficie totale pubblica, ovvero: Sup. totale pubblica = Sup. aree servizi + sup. aree strade Si può così calcolare la superficie totale pubblica che è uguale a: Sup. totale pubblica(mq) = Sup. aree servizio + Sup. aree a strade. La differenza tra St(superficie territoriale ) e Superficie totale pubblica dà la Sf(superficie fondiaria): Sf = St- Sup. strade- Sup. tot. pubblica La somma della superficie fondiaria(Sf) e della superficie totale aree pubbliche dà la superficie territoriale (St), ovvero: St = Sf + Sup. totale pubblica Nota la superficie fondiaria è possible ricavare l’indice di edificabilità fondiaria(If) dividendo il Volume per la superficie fondiaria: If = V/Sf Nota la St è possibile ricavare l’indice di edificabilità territoriale (Iet) dividendo il Volume (V) per la Superficie territoriale (St), ovvero: Iet = V/ St

ESEMPIO DI CALCOLO METODO 1 (sappiamo l’indice di edificabilità territoriale e la superficie territoriale) Elementi noti: Iet = 1,50 mc/mq St = 10.000 mq Elementi noti: Iet indice edificabilità territoriale; St Superficie territoriale V = Iet X St V = 1,50 X 10.000 = 15.000 mc Abitanti insediabili= V/Ics(indice pro capite superficiale) Noto il numero di abitanti insediabili nell’area di superficie , è possibile ricavare la quantità minima di aree per i servizi necessari fissati dal dm 1444/1968 in 18 mq/ab. Abitanti insediabili = 15.000/ 100 = 150 ESEMPIO DI CALCOLO Sup. aree servizi= Ab.X 18mq-ab. Sup. aree servizi= 150 X 18mq-ab. = 2700 mq Inoltre occorre definire quanta superficie deve essere destinata alle strade in percentuale sulla superficie territoriale. La percentuale di superficie destinata a strade dipende molto dalla morfologia urbana. In prima approssimazione si può ritenere che vari dal 10% al 30%: Sup. a strade = St (superficie totale) X 10-30% Sup. a strade = 10.000 X 20% = 2000 mq Si può così calcolare la superficie totale pubblica che è uguale a: Sup. totale pubblica(mq) = Sup. aree servizio + Sup. aree a strade. Sup. totale pubblica(mq) = 2700 + 2000 mq = 4700 mq . La differenza tra St(superficie territoriale ) e Superficie totale pubblica dà la Sf(superficie fondiaria): Sf = St- Sup. strade- Sup. tot. pubblica Sf = 10.000 – 4.700 = 5300 mq Nota la superficie fondiaria è possible ricavare l’indice di edificabilità fondiaria(If) dividendo il Volume per la superficie fondiaria: If = V/Sf If = 15.000 / 5300 = 2,80 mc/mq

METODO 2 ( sappiamo l’indice di edificabilità fondiaria e la superficie fondiaria) Elementi noti Ief = 2,80 mc/mq Sf = 5300 mq Elementi noti Ief (indice di edificabilità fondiaria) Sf (superficie fondiaria) V = Sf X If V = 5300 X 2,80 = 14.840 mq Dal volume si possono ottenere gli abitanti insediabili avendo fissato l’indice pro capite superficiale (Ics) o volumetrico (Icv) Ab. = V/ Ics (mq-ab) ESEMPIO DI CALCOLO Ab. = 14.840/100 = 148,4 Noto il numero di abitanti insediabili è possibile ricavare la quantità minima di aree per i servizi necessari (dm 1444/68): Sup. aree servizi = Ab X 18 mq-ab Sup. aree servizi = 148,4 X 18 = 2671,20 Occorre ora calcolare la superficie a strade che in questo caso, non potendola calcolare percentualmente sulla superficie totale, si usa lo standard che varia da 2,4 a 2,5 mq/ab ovvero: Sup. strade = standard di strade X abitanti Sup. strade = 2,5 X 148,4 = 371 mq La superficie aree servizi e quella a strade sommate danno la superficie totale pubblica, ovvero: Sup. totale pubblica = Sup. aree servizi + sup. aree strade Sup. totale pubblica = 2671,20 + 371= 3042,20 mq La somma della superficie fondiaria(Sf) e della superficie totale aree pubbliche dà la superficie territoriale (St), ovvero: St = Sf + Sup. totale pubblica St = 5300 + 3042,20 = 8342,20 mq Nota la St è possibile ricavare l’indice di edificabilità territoriale (Iet) dividendo il Volume (V) per la Superficie territoriale (St), ovvero: Iet = V/ St Iet = 14.840 / 8342,20 = 1,78 mc/mq