ASPETTI PRATICI OPERATIVI : NUOVI ADEMPIMENTI e OBBLIGHI PER AGENTI IMMOBILIARI FINANZIARIA 2007 Ufficio Studi Fiaip.

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2 ASPETTI PRATICI OPERATIVI : NUOVI ADEMPIMENTI e OBBLIGHI PER AGENTI IMMOBILIARI FINANZIARIA 2007 Ufficio Studi Fiaip

3 “DINAMISMO DIABOLICO DEL FISCO SUGLI IMMOBILI E SUGLI ADEMPIMENTI DEGLI AGENTI IMMOBILIARE “ “ FARI PUNTATI SULL'ATTIVITÀ DEGLI AGENTI IMMOBILIARI PROFESSIONALI”

4 La Finanziaria 2007 all'art.1 comma 46 ha introdotto modifiche al “Testo Unico Imposta di Registro “ D.P.R. 131 26 aprile 1986 ed in particolare : art 10: Sono obbligati a richiedere la registrazione comma 1 lettera d-bis : gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attivita' per la conclusione degli affari;

5 art 57 : 1 bis : gli agenti immobiliari di cui all'art.10,comma 1 lettera d-bis sono solidalmente tenuti al pagamento dell'imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari ;

6 Estratto Versione Aggiornata DPR 131/1986 : “ Testo Unico Imposta di Registro “:Art.10 : Sono obbligati a richiedere la registrazione: a. le parti contraenti per le scritture private non autenticate..........; b. i notai,......... per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati;

7 c. i cancellieri e i segretari per le sentenze,.......; d. gli impiegati dell’amministrazione finanziaria..per gli atti da registrare d’ufficio a norma dell’art. 15.

8 d.bis : Gli agenti immobiliari sono solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta (di Bollo e di Registro) per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

9 DPR 131/1986 : Versione aggiornata Art. 57: art. 57 Soggetti obbligati al pagamento. 1)Oltre ai pubblici ufficiali,................. «1-bis. Gli agenti immobiliari di cui all’articolo 10, comma 1, lettera d-bis), sono solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari».

10 La responsabilità dei pubblici ufficiali-notai non si estende al pagamento delle imposte complementari e suppletive. Parere interpretativo: quindi si ritiene che per analogia anche la responsabilità degli agenti immobiliari si fermi all'imposta principale come quella degli altri soggetti /pubblici ufficiali.

11 Quali sono le “SCRITTURE PRIVATE NON AUTENTICATE DI NATURA NEGOZIALE “ stipulate a seguito dell'attività dell'agente immobiliare per la “CONCLUSIONE DELL'AFFARE”.

12 CERCHIAMO DI DARE DEFINIZIONI INTERPRETATIVE su : “Scritture private non autenticate di natura negoziale “ “Conclusione dell'affare”.

13 La Scrittura Privata non autenticata di natura negoziale è un CONTRATTO, contratto che a pena di NULLITA' deve essere dotato di una CAUSA APPREZZABILE e deve essere idoneo a svolgere una FUNZIONE APPREZZABILE ;

14 I CONTRATTI nella sfera di attività dell'AGENTE IMMOBILIARE Professionale posso essere indicativamente e individuati nelle seguenti tipologie:

15 PROPOSTA DI ACQUISTO Immobiliare INTESA PRELIMINARE di vendita di immobile da costruire PROPOSTA DI LOCAZIONE Immobiliare CONTRATTO PRELIMINARE

16 CESSIONE di CONTRATTO ( art 1406 c.c.) CONTRATTO DI LOCAZIONE CONTRATTO di AFFITTO FONDI RUSTICI CONTRATTI DI COMODATO INCARICO DI MEDIAZIONE

17 La funzione del contratto “ PROPOSTA/INTESA DI ACQUISTO” la cui obbligazione,una volta che tale contratto sia stato regolarmente accettato dal legittimo proprietario e che di tale accettazione ne sia venuto a conoscenza anche il proponente ( artt. 1326 e 1335 c.c.),comporta la FUTURA stipula, sottoscrizione e conclusione del CONTRATTO PRELIMINARE

18 Quindi si può affermare che questa tipologia di Contratto “PROPOSTA/INTESA DI ACQUISTO” contiene la FUNZIONE di “Preliminare di Preliminare “ cioè contiene l'intenzione di concludere l'affare in attesa di precisazioni e integrazioni

19 in attesa di compiere le VERIFICHE e le Precisazioni necessarie per poter giungere al “ Vero e Proprio Contratto Preliminare “ che impegna alla prestazione del consenso al trasferimento della proprietà mediante adempimento con l'atto notarile di trasferimento stesso.

20 La“ Proposta/Intesa di acquisto “ anche se accettata” quale “accordo” che si colloca sul terreno precontrattuale Questa “proposta/intesa ” non mira alla conclusione di un contratto. Essa, quando accettata, dà sì luogo ad un’intesa, ma ad una intesa che non rappresenta un contratto, non è fonte di obblighi, bensì si colloca sul terreno ancora precontrattuale.

21 La data che il proponente indica nel modulo, entro la quale dovrà essere stipulato il contratto preliminare, non rappresenta il termine di scadenza di un obbligo di concludere tale contratto, bensì il termine al di là del quale verrà meno l’interesse alla conclusione di un affare (il contratto preliminare di vendita) ancora in divenire.

22 La funzione di questa intesa è la medesima che viene riconosciuta al c.d. “preliminare di preliminare”:

23 “Cristallizzare”, tramite lo scambio di una reciproca “Parola”, l’interesse di due soggetti alla conclusione di un affare quando ancora non sono disponibili tutti gli elementi necessari per l’assunzione dell’impegno di realizzare effettivamente l’effetto divisato.

24 Solo che la “ Cristallizzazione” non si traduce nell’assunzione di obblighi, e, più precisamente, dell’obbligo di concludere un successivo contratto (preliminare), bensì in una intesa che, pur non essendo fonte di obblighi, se non onorata, può comunque essere fonte di responsabilità (anche se solo) precontrattuale, e dunque, per questa via, è in grado in ogni caso di fare sentire le parti già impegnate.

25 Che quello appena indicato sia lo spirito della “proposta/intesa accettata” in corso di predisposizione dalla FIAIP risulta con chiarezza, fra l’altro, dal fatto che, nel periodo intercorrente fra l’accettazione della proposta e la conclusione del contratto preliminare, non è previsto alcun trasferimento di denaro fra le (future) parti dell’affare.

26 Infatti, il (futuro) promittente acquirente consegna all’agente immobiliare un assegno, che questi riceve a titolo di deposito, e dovrà poi consegnare al venditore solo all’atto della stipulazione del contratto preliminare.

27 Diversa funzione del contratto “ PROPOSTA DI ACQUISTO- CONTRATTO PRELIMINARE ” la cui obbligazione,una volta che tale contratto sia stato regolarmente accettato dal legittimo proprietario e che di tale accettazione ne

28 sia venuto a conoscenza anche il proponente, comporta la funzione di “CRISTALLIZZARE” l’AFFARE, la funzione di dare certezza all’impegno delle parti di realizzare l’effetto giuridico programmato è quella propria del preliminare.

29 Quindi in questo caso le parti hanno abbandonato il terreno precontrattuale e si sono impegnate in questo senso, hanno già, a loro disposizione, lo strumento del “CONTRATTO PRELIMINARE”.

30 È chiaro che questo atto affinché possa avere gli effetti del “Contratto Preliminare” debba essere eseguibile in forma specifica, ex art. 2932 c.c.,eseguibilità in forma specifica dell’obbligo di concludere il Preliminare, significherebbe ammettere che al trasferimento della proprietà si possa arrivare, grazie all’intervento del giudice

31 in quanto le parti hanno inteso manifestare una volontà idonea a condurre al trasferimento della proprietà già con la “Proposta di Acquisto accettata/Contratto Preliminare”, quindi si sarebbe, in realtà, di fronte non ad un “preliminare di preliminare”,

32 bensì ad un Preliminare di Compravendita, in quanto tale senz’altro conducibile ad esecuzione in forma specifica; sempre salvo che, come si è già ricordato ammette l’art. 2932 c.c., tale eseguibilità non risulti esclusa dal titolo.

33 Nell’ipotesi di Contratto Preliminare, l’esclusione,se non espressamente manifestata,potrebbe risultare, indirettamente, da clausole, quali, ad esempio, quella integrante una clausola risolutiva espressa o quella recante l’obbligo di corrispondere una penale nel caso di rifiuto di concludere l’affare.

34 INTERPRETAZIONE CON VALENZA FISCALE L’esclusione del “Preliminare di Preliminare o Proposta/Intesa di Acquisto ” dal novero degli atti da registrare può considerarsi CONFERMATA anche dalle norme dedicate all’attività di mediazione recentemente introdotte nel T.U.I.R. con la Legge Finanziaria per il 2007, tramite le quali tra i soggetti obbligati a chiedere la registrazione sono stati inseriti – nell’art. 10, co. 1° :

35 gli agenti immobiliari, con riguardo alle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari, e gli stessi agenti immobiliari, sempre con riguardo alle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari, sono stati indicati come solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta (v. il nuovo co. 1° - bis inserito nell’art. 57).

36 Per rendersi conto della correttezza di quanto appena affermato, è sufficiente considerare cosa debba intendersi per “AFFARE CONCLUSO” a seguito dell’attività di mediazione. Certamente, costituisce un “AFFARE CONCLUSO” quello che comporta (direttamente) il raggiungimento dell’effetto voluto dalle parti intermediate.

37 Ma può considerarsi “AFFARE CONCLUSO” anche la stipulazione di un accordo che, pur senza determinare direttamente l’effetto avuto di mira dalle parti, sia comunque in grado di assicurarne il raggiungimento.

38 Si tratta di un’affermazione che può considerarsi ormai pacifica, maturata nel contesto delle discussioni concernenti la definizione del momento in cui il MEDIATORE MATURA IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE – diritto che dipende, come noto, secondo quanto previsto nell’art. 1755 c.c., appunto, dalla CONCLUSIONE DELL’AFFARE – e ad esito delle quali si è stabilito che

39 di “AFFARE CONCLUSO” può parlarsi anche nel caso di stipulazione soltanto di un contratto preliminare, trattandosi di contratto comunque idoneo ad assicurare il raggiungimento dell’effetto voluto, attraverso il meccanismo della esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c.

40 Va escluso, per contro, che possa parlarsi di “AFFARE CONCLUSO” rispetto ad un accordo prodromico rispetto al risultato avuto di mira dalle parti e che il conseguimento di questo risultato non sia in grado di assicurare, qual è – lo abbiamo già detto e ripetuto – il “preliminare di preliminare”, che non appare suscettibile di essere condotto ad esecuzione in forma specifica.

41 Discende, da tutto ciò, che le nuove norme in materia di registrazione dedicate all’agente immobiliare e dirette ad imporre anche a questo soggetto l’obbligo di registrazione e a renderlo solidale per il pagamento della relativa imposta con riguardo agli affari per il suo tramite conclusi vanno lette come dirette ad imporre la registrazione delle

42 (sole) scritture private di natura negoziale in grado di produrre direttamente l’effetto voluto dalle parti o comunque idonee ad assicurare il conseguimento di quell’effetto, fra le quali ultime rientra il contratto preliminare, ma non pure il “preliminare di preliminare”.

43 Come noto, infatti, per negozio giuridico s’intende una manifestazione di volontà diretta a costituire, regolare od estinguere un rapporto giuridico patrimoniale, mentre la “Proposta/Intesa Accettata” di cui si tratta non mira a nessuno di questi effetti, bensì si colloca sul terreno prenegoziale.

44 Così che in alcun modo possono essere ad essa riferiti i nuovi artt. 10, co. 1°, lett. d), e 57, 1° - bis, T.U.I.R., che alle (sole) scritture di natura negoziale (e, oltre tutto, come si diceva poco fa, alle sole scritture di natura negoziale dirette a documentare un “affare”) inequivocabilmente si riferiscono.

45 IN SINTESI A NOSTRO PARERE le altre “ SCRITTURE PRIVATE NON AUTENTICATE DI NATURA NEGOZIALE " per le quali ai sensi e per gli effetti delle FINANZIARIA 2007,scaturisce l'obbligo di registrazione e di responsabilità solidale degli agenti immobiliari per aver intermediato tale affare potrebbero essere :

46 Contratti preliminari di ogni specie Contratti di Locazione Contratti di affitto di beni immobili Comodato di beni immobili Cessione del contratto

47 DOVREBBERO ESSERE ESCLUSE DA OBBLIGHI DI REGISTRAZIONE INCARICO SCRITTO DI VENDITA / ACQUISTO CONFERIMENTO INCARICO SCRITTO DI MEDIAZIONE: - PER L'ACQUISTO DI IMMOBILE DA COSTRUIRE; -PER LA VENDITA DI IMMOBILE DA COSTRUIRE;

48 Sono atti scritture/private assimilabili a incarichi professionali idonei a svolgere una attività il cui corrispettivo è da assoggetta ad iva quindi non rientrano negli atti per i quali la registrazione è obbligatoria salvo il CASO D'USO;

49 INTESA PRELIMINARE DI VENDITA DI IMMOBILE DA COSTRUIRE Nuovo Modulo predisposto da FIAIP relativo ad una transazione immobiliare pur essendo una scrittura privata non autenticata è un atto che non produce effetti obbligatori di un contratto preliminare per cui non rientra negli atti per i quali sia obbligatoria la registrazione ; Prudenzialmente si potrebbe assolvere per tale atto l'imposta di bollo.

50 PROPOSTA INTESA DI ACQUISTO questo tipo di proposta non produce effetti obbligatori come un “Contratto Preliminare” e non è eseguibile ai sensi del art. 2932 codice civile, non è sottoposta agli obblighi di adempimento relativo alla registrazione presso l'Agenzia delle Entrate,in quanto costituisce e conferma esclusivamente l'obbligo ad andare a formalizzare e sottoscrivere il successivo

51 Proposta di acquisto da accettare o non mai accettata

52 DOVREBBERO ESSERE ESCLUSE CON OBBLIGHO DI REGISTRAZIONE “ CONTRATTO PRELIMINARE” atto ( scrittura privata di natura negoziale) con il quale si intende concluso l'affare con diritto alla provvigione per il mediatore immobiliare /agente immobiliare ;

53 L'ADEMPIMENTO RELATIVO ALLA REGISTRAZIONE L'adempimento relativo alla REGISTRAZIONE DELL'ATTO potrà avvenire mediante Deposito della “SCRITTURA PRIVATA NON AUTENTICATA DI NATURA NEGOZIALE “ ( almeno in due originali ) stessa formata :

54 nel rispetto dell' Imposta di Bollo DPR 642/1976( Euro 14,62 ogni 4 facciate con non oltre 100 righe) usando “ Marca da Bollo” fino a che restano disponibili e trovabili e/o ”CONTRASSEGNI TELEMATICI BOLLO” per i quali bisogna prestare attenzione in quanto vengono emessi corredati di data );

55 Ricordando che ogni CONTRATTO nasce obbligatoriamente in Bollo,relativamente all'uso del “ CONTRASSEGNI TELEMATICI BOLLO” si deve ricordare che gli stessi dovranno avere stessa data e/o data antecedente della data di stipula dell'atto negoziale stesso,pena Sanzione Amministrativa relativa alla Imposta di Bollo;

56 DEPOSITO della “SCRITTURA PRIVATA NON AUTENTICATA DI NATURA NEGOZIALE “(almeno due originali)presso l'Agenzia delle Entrate a scelta del contribuente,entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione, corredata dal MOD 69 già compilato e previo pagamento anticipata dell' Imposta di Registro su apposito MOD F23 da calcolarsi per i seguenti atti e con i seguenti criteri :

57 Contratto Preliminare: Imposta fissa : Euro 168,00 codice tributo 109T

58 Imposta proporzionale : codice tributo 104T Percentuale pari a 0,50 % sulle somme già pagata a titolo di caparra confirmatoria e/ o su somme già rilasciata ad titolo di deposito/garanzia e/o forme di garanzia ;

59 Percentuale pari a 3 % sulle somme già pagate a titolo di caparra penitenziale; Percentuale pari a 3 % sulle somme già pagate a titolo di caparra /acconto; Percentuale pari a 3 % sulle somme da pagare a titolo di ACCONTO sul prezzo dalla data del contratto preliminare fino al momento dell'atto notarile ;

60 Escludendo i pagamenti contestuali all'atto notarile di trasferimento e gli ACCONTI Prezzo da assoggettare ad iva

61 CONTRATTO PRELIMINARE: Relativo a immobile il cui “ Trasferimento risulta Soggetto ad Iva “ e dove nell'atto stesso non ci sono versamenti di Caparre/Depositi Cauzionali e/o di Garanzia e/o Clausole di Garanzia, per tale contratto preliminare l'adempimento relativo alla registrazione potrebbe non essere obbligatorio se non in “CASO d'USO” INTERPRETAZIONE ESTENSIVA della NORMA

62 dell' Art.5 comma secondo D.P.R. 131/1986 Testo Unico Imposta di Registro: Le scritture private non autenticate sono soggette a registrazione in caso d’uso se tutte le disposizioni in esse contemplate sono relative ad operazioni soggette all’imposta sul valore aggiunto.

63 INTERPRETAZIONE RESTRITTIVA DELLA NORMATIVA A cura AGENZIA ENTRATE: "Il contratto preliminare " è un atto,scrittura privata negoziale che ricade sempre negli obblighi di registrazione "

64 N.B: Il totale dell'Imposta di Registro da versare dovendo usare il Codice 104T dovrà essere sommato,relativamente alle singole imputazioni di cui sopra, e pagato in un unico MOD F23. o

65 SPECIFICA DIZIONE IN ATTO NOTARILE L'atto notarile di trasferimento dovrà contenere specifica dizione con la quale si conferma che lo stesso è ADEMPIMENTO del Contratto Preliminare del.....registrato a......il... al numero... per il quale sono state pagate imposte proporzionali pari Euro...( codice 104T) per le quali si richiede compensazione... a

66 CESSIONE di CONTRATTI art 1406 c.c. : Pagamento IMPOSTA DI REGISTRO mediante utilizzo MOD F23 e Deposito di almeno una copia originale del “ CESSIONE di CONTRATTO “ presso l'Agenzia delle Entrate a scelta del contribuente entro 20 (VENTI) giorni dalla data di sottoscrizione i cui effetti sono enunciati all'art.2704 c.c.;

67 N.B. :La “Cessione di un Contratto” da un punto di vista fiscale,avrà l'obbligo della menzione nell'atto di Cessione del Contratto ceduto degli estremi identificati dello stesso e di quelli relativi alla sua registrazione presso Agenzia delle Entrate

68 registrazione che comunque deve avvenire prima del deposito presso Agenzia delle Entrate dell'atto di Cessione di Contratto in precedenza MOD F23 quietanzato in originale deve essere consegnato insieme al MOD 69 e ad almeno un Originale della “ Scrittura/ Titolo” in esempio “ CESSIONE di Contratto “ all'UFFICIO dell'Agenzia Entrate prescelto per il relativo Adempimento formale di Deposito e di Registrazione ;

69 REGISTRAZIONE CESSIONE DI CONTRATTO PRELIMINARE In Termine Fisso : per il titolo negoziale al di là del contenuto patrimoniale dello stesso,pari a Euro 168,00 codice 109T da indicare nel Mod F 23 ;

70 IN Termine Proporzionale : 0,50 % sulle somme eventualmente RIMBORSATE a qualsiasi titolo,imposta a titolo di di quietanza ( DPR 26 Aprile 1986, n.131 e per gli effetti del disposto del relativo art. 2,Tariffa allegata, Parte II articolo 5 ) codice 109T da indicare nel Mod F 23 ;

71 3% sulle somme di pagamento a titolo di CORRISPETTIVO DI CESSIONE a condizione che tali pagamenti non siano imponibili e soggetti ad iva, indicando il codice 109T nel Mod F 23 ;

72 N.B: Il totale dell'Imposta di Registro da versare dovendo usare il Codice 109T dovrà essere sommato,relativamente alle singole imputazioni di cui sopra, e pagato in un unico MOD F23

73 SUGGERIMENTO PER L'AGENTE IMMOBILIARE: DICHIARAZIONE DELLE PARTI CONTRAENTI NELL'ATTO NEGOZIALE : RENDERE EDOTTE LE PARTI CONTRAENTI SULL'OBBLIGO DI SOTTOPORRE A REGISTRAZIONE L'ATTO STESSO

74 Le parti contraenti si confermano reciprocamente edotte sulle: "Disposizioni e Adempimenti Fiscali obbligatori "applicabili al presente atto negoziale, in relazione all'Obbligo di sottoporre il presente atto negoziale a Registrazione "ai sensi del DPR 131/1986 e successive modifiche e integrazione ed in particolare regolamentato dal comma 46 articolo 1 della legge 27 dicembre 2006 n. 296 Finanziaria 2007 “.

75 SANZIONI MANCATA REGISTRAZIONE TABELLA TARDIVA REGISTRAZIONE : IMPOSTA PRINCIPALE

76 Entro 30 dalla scadenza Codice Tributo 671T sanzione pari al 15 % dell 'imposta dovuta ; Oltre 30 dalla scadenza Codice Tributo 671T sanzione pari al 24 % dell imposta dovuta ; Oltre 12 mesi dalla scadenza Codice Tributo 671T sanzione pari al 120 % dell'imposta dovuta ;

77 Oltre 5 anni : Senza sanzione Oltre 10 anni : senza imposta e sanzioni

78 INTERESSI DI MORA Da calcolare al TASSO del 3,75% all'anno con maturazione per Semestre compiuto CODICE TRIBUTO 731T

79 NOVITA! AGENTI IMMOBILIARI la nostra categoria è stata anche usata come esempio pratico e oggetto della circolare n.2 2007 Agenzia Entrate

80 CIRCOLARE N. 6 2007 DEL 6 02 07 DIREZIONE GENERALE AGENZIA DELLE ENTRATE,PARTE SECONDA /2.2 :

81 Ad esempio, si potrà accedere nei locali nei quali si esercita attività di intermediazione immobiliare, per acquisire dati e notizie riguardanti le mediazioni svolte, raffrontandole con le dichiarazioni sostitutive rese in atto dalle parti contraenti.

82 Tale attività consentirà di rilevare l’eventuale omessa registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della conclusione di affari di intermediazione immobiliare, obbligo posto a carico degli stessi agenti dal comma 46, articolo unico, della legge Finanziaria per il 2007.

83 In particolare potrà essere accertata la mancata registrazione e l’ammontare effettivo del corrispettivo e del canone pattuito, in riferimento a contratti preliminari di compravendite immobiliari e a contratti di locazione di fabbricati.

84 Si ricorda che la stessa legge finanziaria ha altresì previsto la solidarietà degli agenti immobiliari al pagamento dell’imposta per le scritture private sopra citate.

85 STRANEZZE E SOSPETTO DI INCOSTITUZIONALITA' E' quanto meno strato gravare l'agente immobiliare dell'obbligo di registrare un contratto la cui conclusione potrebbe avvenire anche al di fuori del suo ambito di controllo :

86 Infatti il mediatore è ha conoscenza che il proponente ha avuto conoscenza dell'accettazione di una proposta di acquisto con effetti obbligatori solo quando è lui ha trasmettere e a curare la trasmissione o quando il proponente è domiciliato presso l'agente immobiliare stesso ; ma il mediatore potrebbe anche non essere a conoscenza della conclusione dell'affare!!

87 Infatti il mediatore potrebbe anche essere scavalcato in “ mala fede” dalle parti contraenti già messe in contatto ;

88 FORSE IL LEGISLATORE,ancorché non lo abbia specificato e esplicitato in modo chiaro,si sia voluto in realtà riferire esclusivamente agli agenti immobiliari svolgono una attività che vada oltre la mera mediazione,ossia laddove essi affianchino a tale attività supporto tecnico-giurico specialistico per la redazione e stipulazione della scrittura privata tra le parti.

89 Tale interpretazione potrebbe trovare fondamento nel fatto che la norma,laddove impone agli agenti immobiliari l'obbligo di registrare per “ LE SCRITTURE PRIVATE NON AUTENTICATE DI NATURA NEGOZIALE” si riferisce poi a quelle “ STIPULATE A SEGUITO DELLA LORO ATTIVITà PER LA CONCLUSIONE DEGLI AFFARI”

90 Questa ipotesi potrebbe attribuire una certa ragionevolezza alla equiparazione degli agenti immobiliari con i notai e i pubblici ufficiali elencati nell'art 10 DPR 131/86 che comunque comporta un dubbio alla stregua della disciplina sull'interpretazione degli atti giuridici art 1362 c.c. :

91 Interpretazione del contratto e Intenzione dei contraenti ; Mancato collegamento e coordinamento della nuova norma art 10 lettera d-bis)con il resto del DPR 131/1986 :

92 Diritto di surrogarsi in tutte le ragioni azioni e privilegi spettanti all'Amministrazione Finanziaria e quindi esibendo un certificato dell'Ufficio Registro oggi Agenzia Entrate attestante la somma pagata,richiedere al Giudice INGIUNZIONE,provvisoriamente esecutiva contro le parti contraenti per le quali è stata pagata tale somma.

93 Oggettiva e Impossibilità per gli agenti immobiliari di avere una tempestiva conoscenza del momento in cui vine concluso l'affare e vine fatto uso della scrittura privata non autenticata ai sensi art 6 DPR 131/2007;

94 RESPONSABILITÀ OGGETTIVA: a carico dell'agente immobiliare, nascente dal verificarsi del fatto lesivo (mancato pagamento dell'imposta da parte soggetto che stipula la scrittura privata non autenticata ) ed a prescindere dalla colpa o dal dolo ravvisabile nella condotta personale in concreto tenuta dall'agente immobiliare.

95 LA RESPONSABILITÀ OGGETTIVA : è ammessa nel diritto civile in ipotesi del tutto specifiche e determinate ( art. 2048 e 2049 e 2054 codice civile)

96 La responsabilità solidale dell'agente immobiliare,non risulta, essere “ NATURALMENTE E INELUDIBILMENTE” ricondotta al rapporto diretto tra l'agente immobiliare e la parte che sottoscrive la scrittura privata negoziale,

97 visto che l'attività propria del mediatore in genere si esaurisce con la messa in contatto degli interessati e che le parti sottoscrivono autonomamente e nel proprio (od altrui interesse)la scrittura privata non autenticata.