Mediazione e Mandato Premessa Attività di mediazione inquadrata nelle attività ausiliare di natura commerciale art. 2195 c. c.(scambio beni e servizi)

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1 Mediazione e Mandato Premessa Attività di mediazione inquadrata nelle attività ausiliare di natura commerciale art. 2195 c. c.(scambio beni e servizi) Agente Immobiliare=Mediatore= Imprenditore Responsabilità e caratteristiche

2 Mediatore art 1754 c.c. Colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Agevolare l’incontro delle volontà delle parti L’attività deve essere svolta con imparzialità,autonomia ed indipendenza delle parti L’incontro delle volontà, cioè la conclusione dell’affare Dal rapporto di mediazione non sorge nessun obbligo giuridico Il mediatore è libero di svolgere l’incarico e la parte che l’ha conferito di concludere o meno l’affare(tranne se non ci siano particolari pattuizioni che ne limitino la libertà)

3 Provvigione artt. 1755,1757,1758 e 2750c.c. La provvigione regolata dai suddetti artt. è il compenso che del mediatore: Spetta quando l’affare è stato concluso(stipulato contratto preliminare di compravendita) Spetta anche se le parti si accordano per estromettere il mediatore Nei contratti sottoposti a condizione sospensiva la provvigione spetta quando il contratto comincia a produrre i suoi effetti, in quelli a condizione risolutiva vista la validità immediata viene subito riconosciuta Anche in caso di rescissione o annullabilità (a meno che non ne fosse a conoscenza viene riconosciuta) Nel caso di affare concluso con più mediatori spetta una quota a ciascuno di essi Viene di regola corrisposta da entrambe le parti(libera volontà di esse) In assenza di patto,di tariffe professionali il c.c. decide che venga determinata dalla Giunta Camerale Il diritto al pagamento della provvigione si prescrive in un anno (solo se regolarmente iscritti Ruolo Agenti di Affari in Mediazione )

4 Rimborso delle spese art. 1756c.c. Salvo patti contrari il mediatore ha diritto al rimborso delle spese anche se l’affare non si è concluso Non può essere sminuita l’attività di esso anche se non viene raggiunto l’obiettivo Egli può anche rinunciare al rimborso

5 Responsabilità ed obblighi mediatore artt. 1759,1760 c.c. “Deve comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note …..” “Il mediatore risponde dell’autenticità delle sottoscrizioni …” Ha il dovere di rispondere al principio della professionalità e alla diligenza del buon padre di famiglia 1.Fornire alle parti tutte le informazioni relative all’affare 2.Rispondere sulla autenticità degli atti compiuti Il mediatore professionale in affari su merci o titoli deve: 1.Conservare campioni di merci vendute 2.Rilasciare al compratore una lista firmata dei titoli negoziati 3.Annotare su un apposito libro gli estremi del contratto rilasciando alle parti copia da lui sottoscritta

6 Il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento art. 1761c.c. L’art. 1754 vietava di rappresentare una delle due parti in fase di trattative Art. 1763 c.c. mediatore può prestare fideiussione per una delle parti (Al momento della stipula potrebbe prestare garanzia personale per l’obbligazione assunta) Art. 1762 c.c. Il mediatore che non manifesta al contraente il nome dell’altro, risponde dell’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento Il mediatore che ha agito senza far conoscere il nome di uno o dell’altro a 3 gg dalla stipula altrimenti risponderà personalmente È una garanzia che viene fornita al contraente per essersi fidato dell’opera svolta

7 Quadro legislativo sulla Mediazione L. 20 Marzo 1913, n. 272 -sancisce la libertà nell’esercizio della mediazione L. 21 Marzo 1958, n. 253 -Istituisce un Ruolo Ordinario(attività di mediazione) ed uno Speciale (x mediatori pubblici) L. 3 Febbraio 1989, n. 39 seguita da: -D. M. 21 Febbraio 1990, n. 300; -D. M. 21 Dicembre 1990, n. 452; -D. M. 7 Ottobre 1993, n. 589; La vera innovazione in materia che disciplina nel dettaglio tutti gli aspetti riguardanti l’istituzione di un nuovo Ruolo : Ruolo degli Agenti in Affari in Mediazione L. 5 Marzo 2001, n. 57 (Requisiti per l’iscrizione al Ruolo) D.L. 4 Luglio 2006, n. 223 con modifica L. 4 Agosto 2006 n. 248

8 Legge 3 Febbraio 1989, n.39 Ruolo Agenti di Affari in Mediazione obbligatorietà di iscriversi al Ruolo sia per la mediazione professionale che per quella occasionale. Il Ruolo, tenuto presso tutte le Camere di Commercio di tutte le province, attualmente è diviso: -Agenti immobiliari,occasionali e professionali per forza di incarico e non di contratto -Agenti con mandato a titolo oneroso,operare in forza di un regolare contratto di mandato -Agenti merceologici, e cioè di beni mobili (merci) -Agenti in servizi vari nel campo dei servizi

9 Iscrizione al Ruolo Requisiti per l’iscrizione: Personali Morali Professionali 1.Aver frequentato un corso di formazione preparatorio e aver un esame camerale 2.Periodo preparatorio di dodici mesi con frequenza corso professionale 3.Prima della L.57/2001possesso di diploma di ragioneria o laurea materie giuridiche o economiche

10 Iscrizione persone fisiche Iscritte presso la Camera di Commercio della propria provincia ma l’attività può essere svolta su tutto il territorio nazionale Per il cambio residenza obbligo di comunicazione entro 90gg ad entrambe Incompatibilità Impiego pubblico tranne per un rapporto part-time Impiego privato Attività di lavoratore autonomo o imprenditore Compatibilità Dipendente di un impresa Iscrizione al Registro delle imprese Iscrizione nell’albo dei Periti e degli Esperti della Camera di Commercio e Albo cons. Tecnici Attività mediatore creditizio Iscrizione società L’iscrizione deve essere effettuata presso la Camera di Commercio della provincia dove si ha la sede legale I requisiti personali, morali e professionali devono riguardare il legale rappresentante Le società di capitali si iscrivono tramite il legale rappresentante mentre le società di persona tramite il socio accomandatario Qualunque soggetto legittimato ad operare deve avere i requisiti

11 Provvigione Il diritto alla provvigione spetta al mediatore per gli affari conclusi Tale diritto è subordinato all’iscrizione al Ruolo Al mediatore non iscritto non spetta la provvigione e spetta l’obbligo alla restituzione per quella eventualmente percepita Solitamente determinata in misura percentuale sul valore dell’affare Se non stabilita viene determinata in base alle tariffe professionali In assenza di specifiche tariffe viene determinata dal giudice Modulari -Anche un incarico dato verbalmente e da ritenersi valido (sconsigliabile) -Utilizzo di moduli di incarico e formulari a libera predisposizione del mediatore 1.Obbligo di depositarne copia presso la Camera di Commercio competente 2.Facilmente comprensibili ed ispirati al principio della buana fede 3.Devono avere gli estremi dell’iscrizione del mediatore al ruolo Se non rispettate sanzioni amministrative

12 Esercizio Attività In caso di esercizio attività,il mediatore iscritto al Ruolo è tenuto a fare denuncia all’ufficio IVA e al Registro delle imprese e presso la camera di Commercio della provincia in cui intende operare entro 30 gg dall’inizio attività. Polizza di assicurazione Il mediatore iscritto al Ruolo è obbligato alla stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile a copertura dei rischi professionali. Il massimale minimo di copertura dovrà essere: -Euro 260.000,00 per le ditte individuali -Euro 520.000,00 per le società di persona -Euro 1550.000,00 per le società di capitali. La polizza assicurativa dovrà coprire anche tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgono attività di mediazione per conto dell’impresa. L’agente che, iscritto in più sezioni del Ruolo, ne eserciti le corrispondenti attività dovrà stipulare una polizza che copra separatamente i rischi derivanti dalle diverse attività oppure stipulare più polizze distinte.

13 Organi Preposti alla tenuta e alla gestione del Ruolo L. 39/1989 Commissione Centrale ora Ministero dello Sviluppo Economico Armonizzare a livello nazionale le attività delle Camere di Commercio(esami camerali) Giudicare i ricorsi dei mediatori contro la Giunta Camerale per i provvedimenti disciplinari Commissione Provinciale ora Camera di Commercio Esaminare documentazione e relativa iscrizione al Ruolo Dare pareri sulle provvigioni Fornire notizie utili Revisionare il Ruolo ogni quattro anni e provvedere alla sua pubblicazione dello stesso ogni anno Provvedere all’applicazione di sanzioni amministrative Giunta Camerale organo collegiale della Camera di Commercio: Stabilisce le sanzioni disciplinari Determina le provvigioni in caso di controversie

14 Sanzioni decisione spettante alla Giunta Camerale Disciplinari 1.Sospensione provvedimento minore per coloro che hanno turbato lievemente il mercato,durata massima 6 mesi 2.Cancellazione quando si sono persi i requisiti morali o qualora venga esercitata un’attività incompatibile 3.Radiazione provvedimento più grave. Prevede la cancellazione permanente dal Ruolo Per colore che hanno turbato gravemente l’andamento del mercato Nel periodo di sospensione si aggiungano altri atti Per coloro che per tre volte abbiano subito provvedimento di sospensione Il provvedimento disciplinare: È preceduto dall’invito a comparire davanti alla Giunta entro 15gg Deve essere redatto apposito verbale e esserne data comunicazione entro 15gg Le deliberazioni sono affisse nell’albo camerale Eventuale ricorso deve essere presentato al Ministero dello Sviluppo Economico entro 30gg In caso di cancellazione si può essere nuovamente iscritti dimostrando che la causa sia cessata

15 Sanzioni Amministrative 1. In caso di esercizio abusivo della professione Restituire la provvigione Pagare una somma di denaro compresa tra le 516 euro e 2065 euro 2.Mancato rispetto della formalità del deposito euro 1549 Utilizzo formulari diversi da quelli depositati 516 euro In base alla L.n. 296/2006 Manovra finanziaria 2007 la pena pecuniaria può arrivare a 15000 euro Penali Chi incorre per tre volte nella sanzione pecuniaria per abuso della professione viene denunciato all’autorità giudiziaria

16 Legge 5 Marzo 2001 n.57 introduce novità rispetto alla L. 39/1989 riepilogo: Il mediatore deve essere obbligatoriamente in possesso di titolo di scuola secondaria di secondo grado Non vi sono più titoli che consentano l’iscrizione automatica al Ruolo L’iscrizione al Ruolo è ottenuta oltre con corso di preparazione e successivo esame camerale anche con pratica di 12 mesi e corso professionale(Manca il Decreto Ministeriale di Attuazione) Il mediatore deve stipulare polizza assicurativa contro danni a terzi Capitale Assicurato 260.000 euro per le ditte individuali 520.000 per società di persona 1.550.000 per società di capitali L’attività di mediazione è incompatibile con qualsiasi altra attività pubblica

17 Legge 39 del 1989 Il mandato All’interno del Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione esiste una sezione dedicata agli agenti con mandato a Titolo Oneroso Il Mandato è un contratto disciplinato dal Codice Civile Necessità di raggruppare nello stesso Ruolo due figure disciplinate in modo diverso ma esercitanti l’attività nello stesso settore: IMMOBILIARE

18 Il Mandato art. 1703 c.c. è il contratto mediante il quale una parte detta mandatario si obbliga a compiere atti giuridici per conto dell’altra parte detta mandante Con Rappresentanza detta anche diretta Il mandante trasferisce(tramite procura)il potere al mandatario di agire per nome e per conto proprio Procura atto giuridico mediante il quale viene conferita ad un soggetto la rappresentanza diretta Senza Rappresentanza Il mandatario agisce in nome proprio ma per conto del mandante Egli acquista diritti e obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi

19 Disposizioni generali Il mandato comprende, non solo gli atti per il quale è stato conferito, ma anche quelli necessari al suo svolgimento. Salvo diversa pattuizione il mandato si presume oneroso. I creditori personali del mandatario non possano avvalersi sui beni acquistati in ragione di mandato Salvo diversa pattuizione il mandato può essere conferito a più persone Nell’esecuzione del mandato, il mandatario può sostituire altri a se stesso

20 Obblighi del Mandatario Diligenza del buon padre di famiglia nell’esecuzione del mandato Rendere noto al mandante tutte le circostanze nuove che potrebbero comportare revoca o estinzione Non può eccederei limiti fissati nel mandato. Comunicare tempestivamente l’eseguito mandato Deve corrispondere gli interessi sulle somme ricevute per conto del mandante Se non diversamente stabilito il mandatario non risponde dell’adempimento delle persone con cui ha concluso l’affare

21 Obblighi del Mandante Il mandato si presume oneroso, quindi il mandante dovrà corrispondere un compenso Salvo diverse disposizioni è tenuto a fornire a mandatario tutti i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato e per adempiere alle eventuali obbligazioni Deve rimborsare le somme anticipate comprese di interessi legali

22 Estinzione del Mandato 1.Per scadenza del termine o per il compimento dell’affare 2.Per revoca da parte del mandante -tacita con o senza giusta causa nomina di un altro o compimento dell’affare da parte del mandante -espressa con o senza giusta causa Il legislatore ha introdotto alcuni punti per la salvaguardia del mandatario che portano il mandante al risarcimento del danno Irrevocabilità pattuita nel mandato Revoca prima della scadenza o del compimento dell’affare Revoca senza congruo preavviso Se il mandato era stato conferito da più mandanti la revoca ha effetto se fatta da tutti Se l’interesse è sia del mandante che del mandatario non può estinguersi

23 Estinzione del mandato 3.Per rinunzia da parte del mandatario -con mandato a tempo determinato il mandatario che rinunzia prima del termine e senza giusta causa sarà tenuto al risarcimento del danno - con mandato a tempo indeterminato il mandatario che rinunzia senza giusta causa o senza preavviso sarà tenuto al risarcimento del danno 4.Per morte, interdizione o inabilitazione -del mandante; il mandatario deve continuare il compimento degli atti se pensa che la cessazione possa procurare danni ai terzi -del mandatario; i suoi eredi o colui che lo rappresenta devono tempestivamente mettere a conoscenza il mandante

24 Differenze tra le due figure MEDIATORE Mette in relazione due soggetti Imparziale e autonomo Attività diretta all’avvicinamento delle parti Compete la provvigione solo ad affare concluso La provvigione è conferita da entrambe la parti MANDATARIO Si obbliga con un unico soggetto Agisce per nome e conto altrui Compimento di atti giuridici Salvo se ha titolo gratuito ha sempre diritto al compenso per l’opera svolta Il compenso viene conferito solo dal mandante