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L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005 1 Treviso _ 17 febbraio 2006 L. 210/2004 - D.LGS. 122/2005 LA GARANZIA FIDEIUSSORIA E LA POLIZZA DECENNALE POSTUMA A TUTELA.

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1 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 L. 210/ D.LGS. 122/2005 LA GARANZIA FIDEIUSSORIA E LA POLIZZA DECENNALE POSTUMA A TUTELA DEI DIRITTI PATRIMONIALI DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE DOTT. SANDRA SACILOTTO MORGAN & MORGAN _ AREA TECNICA

2 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 LE NOVITA INTRODOTTE DALLA LEGGE 1.Fideiussione a garanzia restituzione somme riscosse 2.Polizza postuma decennale indennitaria 3.Contratto preliminare 4. Limiti alla revocatoria fallimentare 5. Diritto di prelazione 6. Obblighi notarili specifici 7. Fondo di solidarietà

3 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 AMBITO DI APPLICAZIONE SOGGETTIVO - Acquirente = persona fisica - Costruttore = imprenditore o cooperativa edilizia

4 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 AMBITO DI APPLICAZIONE OGGETTIVO - il permesso di costruire è stato richiesto dopo il il permesso di costruire è già stato richiesto ma limmobile non è ancora edificato - limmobile è in corso di costruzione ma non in stadio tale da ottenere il certificato di agibilità IMMOBILE DA COSTRUIRE:

5 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 AMBITO DI APPLICAZIONE TIPOLOGIE DI CONTRATTI … tutti i contratti ad effetti obbligatori o reali differiti ed atti equipollenti aventi per oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire…

6 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 AMBITO DI APPLICAZIONE TIPOLOGIE DI CONTRATTI Effetti obbligatori: Effetti reali: Es. Contratto preliminare Es. Vendita di cosa futura (art c.c.) Es. Vendita con termine iniziale o condizione sospensiva Es. Permuta di area con immobile da costruire Es. Costituzione del diritto di superficie a favore del costruttore con obbligo di realizzare un immobile a titolo di corrispettivo Atti equipollenti:

7 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 OBBLIGO FIDEIUSSORIO Il costruttore ha lobbligo, allatto della stipula del contratto preliminare, di consegnare allacquirente una fideiussione, a garanzia di un importo pari alle somme e/o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o, secondo i termini e le modalità stabilite in detto contratto, debba ancora riscuotere dallacquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento

8 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 Se il costruttore non consegna la fideiussione allacquirente OBBLIGO FIDEIUSSORIO PERO: Nullità Relativa = può essere fatta valere solo dallacquirente il contratto è NULLO

9 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 OBBLIGO FIDEIUSSORIO I RAPPORTI FRA LE PARTI: Acquirente = beneficiario Fideiussore = garante Costruttore = obbligato principale

10 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 OBBLIGO FIDEIUSSORIO SOGGETTI ABILITATI: 1. Istituti di credito 2. Imprese di Assicurazioni autorizzate al ramo cauzioni 3. Intermediari finanziari ex art. 107 DPR 385/1993

11 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 OBBLIGO FIDEIUSSORIO IMPORTO DA GARANTIRE: …somme e valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dallacquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento…

12 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 Costruttore promette di vendere un edificio al prezzo di con OBBLIGO FIDEIUSSORIO Caparra confirmatoria per Acconti ad avanzamento lavori per Saldo al rogito pagamento per Importo da garantire per fideiussione

13 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 OBBLIGO FIDEIUSSORIO CONTENUTO ESSENZIALE DELLA FIDEIUSSIONE : 1. Rinuncia al beneficio della preventiva escussione 2. Pagamento entro 30 giorni dalla richiesta scritta dellacquirente con documentazione comprovante lammontare complessivo del credito 3. Inopponibilità allacquirente del mancato pagamento dei premi 4. Adeguatezza della durata della fideiussione rispetto al termine di adempimento dellobbligazione garantita.

14 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 OBBLIGO FIDEIUSSORIO LOPERATIVITA DELLA GARANZIA: QUANDO SITUAZIONE DI CRISI: 1.Esecuzione immobiliare 2.Fallimento 3.Concordato preventivo 4.Liquidazione coatta amministrativa

15 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 OBBLIGO FIDEIUSSORIO LOPERATIVITA DELLA GARANZIA: QUANTO Lammontare delle somme ed il valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente RISCOSSI dal costruttore interessi legali se il fideiussore non paga entro i 30 giorni, anche il rimborso delle spese effettivamente sostenute per il recupero del credito.

16 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 OBBLIGO FIDEIUSSORIO PROBLEMI DEL MERCATO ASSICURATIVO: 1.Settore nuovo (prima erano solo per appalti pubblici) 2.È sempre un rischio catastrofale 3.Per il fideiussore non cè possibilità reale di rivalsa QUINDI: ATTENTA SELEZIONE DEL RISCHIO

17 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 POLIZZA POSTUMA DECENNALE ART. 4 D. LGS. 122/2005 Il costruttore è obbligato a … consegnare allacquirente allatto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale … a copertura dei danni materiali e diretti allimmobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ex art c.c.…..

18 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 POLIZZA POSTUMA DECENNALE LE CONSEGUENZE PER MANCATA PRESTAZIONE… NULLA Lacquirente può solo: - diffidare ad adempiere entro congruo termine - trascorso il quale il contratto è risolto per inadempimento PERO……

19 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 POLIZZA POSTUMA DECENNALE ELEMENTI ESSENZIALI 1. Soggetti abilitati al rilascio = Imprese di assicurazione 2. Natura del contratto = indennitaria 3. Contraente del contratto = costruttore ex art. 1 DPR 122/05 4. Beneficiario del contratto = acquirente o futuro proprietario 5. Bene assicurato = lintero edificio realizzato 6. Durata della garanzia = 10 anni dalla ultimazione dei lavori 7. Eventi garantiti = ex art c.c.

20 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 POLIZZA POSTUMA DECENNALE ART C.C. Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se nel corso di 10 anni dal compimento lopera per: vizio del suolo o per difetto di costruzione rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o di gravi difetti, lappaltatore è responsabile …..

21 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 POLIZZA POSTUMA DECENNALE ARTICOLITESTO ANIATRADIZIONALE Art. 1 Oggetto della assicurazione - rovina totale o parziale - gravi difetti costruttivi … derivanti da un accidentale vizio del suolo o da un accidentale difetto di costruzione ed abbiano colpito parti dellimmobile destinate per loro natura a lunga durata - rovina totale - rovina e gravi difetti di parti dellopera destinate per loro natura a lunga durata che compromettano in maniera certa ed attuale la stabilità dellopera; - certo ed attuale pericolo di rovina - rovina di parti non destinate a lunga durata consequenziali

22 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 DEFINIZIONITESTO ANIATRADIZIONALE Gravi difetti:Gravi difetti costruttivi: gli eventi … di cui allart c.c. che colpiscono parti dellimmobile destinate per propria natura a lunga durata, compromettendo in maniera certa ed attuale la stabilità o agibilità dellimmobile, sempre che, in entrambi i casi, intervenga anche la dichiarazione di inagibilità … Non erano definiti POLIZZA POSTUMA DECENNALE

23 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 POLIZZA POSTUMA DECENNALE DEFINIZIONITESTO ANIATRADIZIONALE Art. 3 Efficacia della garanzia -che limmobile sia stato realizzato a regola darte, secondo la migliore tecnica costruttiva, in piena osservanza di leggi e regolamenti in vigore o di norme stabilite da organismi ufficiali ed in conformità del capitolato allegato al preliminare di vendita; - … -che limmobile sia stato realizzato a regola darte, secondo la migliore tecnica costruttiva, in piena osservanza di leggi e regolamenti in vigore o di norme stabilite da organismi ufficiali; - ….

24 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 POLIZZA POSTUMA DECENNALE ARTICOLITESTO ANIATRADIZIONALE Possibili estensioni di garanzia danni materiali e diretti a: - linvolucro - le impermeabilizzazioni - le pavimentazioni e rivestimenti interni - gli intonaci e rivestimenti esterni danni materiali e diretti: - alle parti dellopera destinate a lunga durata che non compromettano … la stabilità dellopera - alle impermeabilizzazioni - RC verso terzi Rapporti tecnici del controllore Tecnico - organo di controllo accreditato Sincert - solo se richiamate le estensioni di garanzia - organo di controllo beneviso dallANIA - richiesti per la garanzia base

25 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 POLIZZA POSTUMA DECENNALE ARTICOLITESTO ANIATRADIZIONALE Sezione RCE già compresa nel testoE una garanzia aggiuntiva RC – soggetti non considerati terzi -il coniuge, il convivente di fatto, i genitori e i figli dellAssicurato, le persone iscritte nello stato di famiglia… - … - in caso di condominio lamministratore - in caso di quota di proprietà locata, il conduttore nonché qualsiasi altro parente od affine con lui convivente - il coniuge, i genitori e i figli dellAssicurato, … - …

26 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 POLIZZA POSTUMA DECENNALE ARTICOLITESTO ANIATRADIZIONALE Denuncia sinistriEntro 3 giorni dal sinistro o da quando lAssicurato ne è venuto a conoscenza … comunque non oltre 12 mesi dalla scadenza della polizza Entro 3 giorni dal sinistro o da quando lAssicurato ne è venuto a conoscenza Art. 18 Recesso in caso di sinistro Non previstofino al 60° giorno da quando lindennizzo è stato pagato o il sinistro definito

27 L. 210/2004 – D.LGS. 122/ Treviso _ 17 febbraio 2006 POLIZZA POSTUMA DECENNALE COMUNQUE: 1.VALORE A NUOVO 2.INDICIZZAZIONE 3.DEROGA ALLA PROPORZIONALE 4. PRESUPPOSTO DI FATTO: POLIZZA CAR


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