La presentazione è in caricamento. Aspetta per favore

La presentazione è in caricamento. Aspetta per favore

VALFON1 DEFINIZIONE DELLESTIMO LESTIMO E LA SCIENZA CHE TRATTA I METODI PER LA FORMULAZIONE DI GIUDIZI DI VALORE PER DETERMINATI FINI PRATICI CARATTERISTICHE.

Presentazioni simili


Presentazione sul tema: "VALFON1 DEFINIZIONE DELLESTIMO LESTIMO E LA SCIENZA CHE TRATTA I METODI PER LA FORMULAZIONE DI GIUDIZI DI VALORE PER DETERMINATI FINI PRATICI CARATTERISTICHE."— Transcript della presentazione:

1 VALFON1 DEFINIZIONE DELLESTIMO LESTIMO E LA SCIENZA CHE TRATTA I METODI PER LA FORMULAZIONE DI GIUDIZI DI VALORE PER DETERMINATI FINI PRATICI CARATTERISTICHE DELLESTIMO 1 - IL METODO ESTIMATIVO SI BASA SULLA TEORIA ECONOMICA, UTILIZZA LE SCIENZE MATEMATICHE E STATISTICHE 2 - LATTIVITA PROFESSIONALE DELLESTIMO RICHIEDE CONOSCENZE TECNICHE, ECONOMICHE E GIURIDICHE DEL BENE DA STIMARE ED ETICA PROFESSIONALE

2 VALFOND2 DEFINIZIONE DI CRITERIO DI STIMA (ASPETTO ECONOMICO) PER CRITERIO DI STIMA SI INTENDE IL MODELLO DI VALUTAZIONE, VALE A DIRE LO SCHEMA LOGICO CHE SI DEVE SEGUIRE NELLO SVOLGIMANTO DELLA STIMA DEFINIZIONE DI PROCEDIMENTO DI STIMA PER PROCEDIMENTO DI STIMA SI INTENDE IL COMPLESSO DELLE OPERAZIONI MESSO IN ATTO PER SVOLGERE LO SCHEMA LOGICO, OVVERO IL CRITERIO DI STIMA RELAZIONE FRA CRITERIO E PROCEDIMENTO IL CRITERIO DI STIMA (ASPETTO ECONOMICO) HA UNA VALIDITA GENERALE ED AMMETTE DIVERSI MODI DI SOLUZIONE OVVERO DIVERSI PROCEDIMENTI DI STIMA

3 VALFOND3 CRITERI DI STIMA (ASPETTI ECONOMICI) 1. VALORE DI COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO (VALORE DI MERCATO) 2. VALORE DI CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI 3. COSTO DI PRODUZIONE 4. COSTO DI SURROGAZIONE 5. VALORE COMPLEMENTARE 6. VALORE DI TRASFORMAZIONE

4 VALFOND4 IL PROCEDIMENTO DI STIMA CONSISTE NELLA DISAGGREGAZIONE DEL QUESITO IN DATI ELEMENTARI SULLA CUI ATTENDIBILITA SI ABBIA IL MASSIMO DEL CONSENSO

5 VALFOND5 PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE PER COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO PROCEDIMENTI SINTETICI O SOMMARI CON INTERPOLAZIONE A SENSO PROCEDIMENTI ANALITICI CON INTERPOLAZIONE STATISTICA

6 VALFOND6 I PROCEDIMENTI SINTETICI O SOMMARI SI RISOLVONO IN UNA SEMPLICE ENUNCIAZIONE DEL VALORE DI STIMA, SENZA CHE ALCUN ELEMENTO DELLA COMPARAZIONE SIA RIPORTATO ESPLICITAMENTE IN UNA RELAZIONE DI STIMA

7 VALFOND7 FASI DEL PROCEDIMENTO ANALITICO PER COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO 1 - RICERCA DI BENI CONFRONTABILI E DI CUI SI CONOSCA IL VALORE DI MERCATO 2 - INDIVIDUAZIONE DELLE VARIABILI CHE INFLUENZANO IL VALORE DI MERCATO 3 - ANALISI E QUANTIFICAZIONE DELLE VARIABILI DEL BENE OGGETTO DI STIMA E DEI BENI DI RIFERIMENTO 4 - STIMA DELLA RELAZIONE FRA VARIABILI E VALORE DI MERCATO 5 - DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA

8 VALFOND8 VALORE PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO (O VALORE DI ACCUMULAZIONE INIZIALE, PER ) - ACCUMULA ZIONE, AL MOMENTO DELLA STIMA, DEI REDDITI FUTURI CHE IL BENE E IN GRADO DI FORNIRE - PRESUPPOSTI : a) capacità di fornire un reddito autonomo (o possibilità di isolare il reddito fornito) b) disponibilità dei dati di base c) conoscenza del saggio di capitalizzazione per legge o consuetudine per analisi razionale per confronto con investimenti alternativi APPLICAZIONI : - fondi rustici - aziende - debito residuo mutui - diritto usufruttuario, diritto vitalizio, affrancazione enfiteusi - investimenti fondiari

9 VALFOND9 PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE REDDITUALE 1 MODELLO GENERALE DI STIMA dove: V = valore i = 0,1,2..n ORIZZONTE TEMPORALE Ri = reddito allanno i-esimo q = (1+r) r = saggio di sconto

10 VALFOND10 CAPITALIZZAZIONE - REDDITI ANNUI COSTANTI POSTICIPATI ILLIMITATI - REDDITI PERIODICI COSTANTI POSTICIPATI ILLIMITATI dove: P = reddito periodico t = periodicità ACCUMULAZIONE DI REDDITI ANNUI COSTANTI POSTICIPATI LIMITATI dove: a = reddito annuo PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE REDDITUALE 2

11 VALFOND11 DETERMINAZIONE DEL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE IL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE CORRISPONDE AL SAGGIO REALE DI RENDIMENTO DEI CAPITALI dove r r = saggio reale di rendimento rn = saggio nominale di rendimento rilevato sul mercato finanziato (depositi bancari, obbligazioni, titoli di stato…) ri = saggio di inflazione IL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE VARIA IN MANIERA DIRETTAMENTE PROPORZIONALE ALLA RISCHIOSITA DELLINVESTIMENTO VALORI INDICATIVI PER LITALIA TERRENI AGRICOLI 1,5% 4,0% FABBRICATI 3,0% 6% AZIENDE 5 % 15%

12 VALFOND12 COSTO DI PRODUZIONE - somma delle spese che sosterrebbe limprenditore astratto per produrre il bene - presupposto : possibilità di riproduzione - reintegrazioni dei capitali consumati nel processo produttivo : - spese varie (materie prime e servizi) - quote (ammortamenti, manutenzioni, assicurazioni) - retribuzioni dei fattori della produzione - beneficio fondiario - interessi - salari - stipendi - tributi K = (Sv + Q) + (Bf + I + Sa + St + Tr) - applicazioni : - rimanenze - analisi progetti - danni e miglioramenti

13 VALFOND13 COSTO DI SURROGAZIONE - Somma delle spese che comporta la sostituzione del bene oggetto di stima con un altro (o altri), atto a svolgere le medesime funzioni - Presupposti : a) esistenza di beni che possono surrogare ; b) conoscenza del valore di mercato del surrogato. - Se vi è inequivalenza tecnica occorre fare aggiunte o detrazioni - Applicazioni : scarse (letame, ecc.)

14 VALFOND14 VALORE COMPLEMENTARE - Differenza tra il valore di mercato del complesso di beni con i quali ha rapporti di complementalità duso o produttiva ed il valore della parte residua - Il valore di mercato dellintero complesso di beni e quello della parte residua può essere determinato con uno qualsiasi degli altri criteri - Presupposti : a) esistenza della complementarità b) impossibilità di reintegrazione tecnica c) valutabilità della parte residua - Applicazioni : - espropriazioni parziali beni fondiari - estimo civile in monopolio bilaterale A = A + B - B

15 VALFOND15 VALORE DI TRASFORMAZIONE - differenza tra il valore di mercato dei beni ottenuti dalla trasformazione del bene oggetto di stima ed il costo della trasformazione - il valore di mercato dei beni trasformati può essere determinato con uno qualsiasi degli altri criteri - il costo della trasformazione corrisponde al criterio del costo di produzione, riferito ai beni ottenuti dalla trasformazione al netto della spesa relativa allimpiego del bene oggetto di stima (che è lincognita) - applicazioni :- prezzo di macchiatico - foraggi e uva - fabbricati e aree fabbricabili

16 VALFOND16 VALORE DI TRASFORMAZIONE (2) V trasf = V prodotto trasformato – k trasformazione (attivo) (passivo) = - Attivo - quantità prodotta per prezzo di mercato - quantità eventuali sottoprodotti per prezzo di mercato Passivo - reintegrazioni: ammortamenti, manutenzioni, assicurazioni, spese varie - remunerazioni: tributi, salari, stipendi, interessi, prezzo duso cap.fondiario V trasf = V merc + Profilo

17 VALFOND 17 SCELTA DEI CRITERI E PROCEDIMENTI DI STIMA QUESITO O SCOPO DELLA STIMA RAPPORTI ECONOMICO GIURIDICO FRA COSE, FATTI E PERSONE DATI ELEMENTARI DISPONIBILI SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA DEFINIZIONE DEL PROCEDIMENTO DI STIMA

18 VALFOND18 RAPPORTI ECONOMICI - può fornire un reddito autonomo - è complementare allattività agricola - non si presta ad alcun uso, ma può essere trasformato DISPONIBILITA DI DATI ELEMENTARI - sono noti i prezzi di mercato - non sono noti i prezzi di mercato

19 VALFOND19 V trasf x = V merc y – k trasf x y K prod y = K trasf x y + V merc x V trasf x – V merc x = (V merc y – K trasf x y) – (K prod y – K trasf x y) = V merc y – K trasf y – K prod y + K trasf x y = V merc y – K prod y = Profitto y Se Profitto y > 0 conviene trasformare x y Se Profitto y < 0 conviene vendere x

20 VALFOND 20 RAPPORTI ECONOMICO-GIURIDICI TRA COSE, FATTI E PERSONE Variano al variare del caso e del quesito: - origine del caso e/o della controversia - descrizione dei beni da valutare - legislazione vigente - osservazioni delle parti implicate

21 VALFOND 21 I RIFERIMENTI TEMPORALI - DATA DI STIMA O DI RIFERIMENTO - DATA DI ACCADIMENTO DEI FATTI: PUO ESSERE CONTEMPORANEA O PRECEDENTE O SUCCESSIVA ALLA DATA DI STIMA DATI ELEMENTARI 1 – DEFINIZIONE: sono i dati quantitativi usati nel procedimento di stima, che non sono il risultato di alcun calcolo 2 – VI SONO DIVERSI LIVELLI DI ANALICITA, OVVERO DI DISAGGREGAZIONE DEL PROCEDIMENTO IN DATI ELEMENTARI. ES.: Il costo della manodopera per capo allevato potrebbe costituire un dato elementare oppure tale dato potrebbe essere ottenuto come somma dei costi delle singole operazioni (alimentazione, mungitura, …) richieste. 3 – CLASSIFICAZIONE: CERTI MISURABILI DATI ELEMENTARI DI FATTO IPOTETICI - STIMATI

22 VALFOND 22 SCELTA DEL CRITERIO DI VALUTAZIONE DI UN FABBRICATO RURALE RAPPORTI ECONOMICI DATI ELEMENTARI FORNISCE UN REDDITO AUTONOMO E COMPLEMENTARE ALLATTIVITA AGRICOLA NON E UTILIZZABILE NELLO STATO IN CUI SI TROVA, MA SI PRESTA AD UNA TRASFORMAZIONE SONO NOTI I PREZZI DI MERCATO DI FABBRICATI COMPARABILI - COMPARAZIONE CON PREZZI DI MERCATO - CAPITALIZZAZIONE - COSTO DI PRODUZIONE - COMPARAZIONE CON PREZZI DI MERCATO - COSTO DI PRODUZIONE - COMPARAZIONE CON PREZZI DI MERCATO - VALORE DI TRASFORMAZIONE NON SONO NOTI PREZZI DI MERCATO DI RIFERIMENTO - CAPITALIZZAZIONE - COSTO DI PRODUZIONE - VALORE DI TRASFORMAZIONE

23 VALFOND 23 SCHEMA PER UNA RELAZIONE DI STIMA 1 – IL QUESITO DI STIMA 2 – LA DESCRIZIONE DEL BENE DA STIMARE 3 – IL CRITERIO ED IL PROCEDIMENTO 4 – LA STIMA DEI DATI ELEMENTARI 5 – IL CALCOLO DEL VALORE 6 - RIEPILOGO


Scaricare ppt "VALFON1 DEFINIZIONE DELLESTIMO LESTIMO E LA SCIENZA CHE TRATTA I METODI PER LA FORMULAZIONE DI GIUDIZI DI VALORE PER DETERMINATI FINI PRATICI CARATTERISTICHE."

Presentazioni simili


Annunci Google