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VALUTAZIONI REDDITUALI E IMMOBILI IN SVILUPPO Lorenzo Greppi Conferenza Permanente per lo Studio del Sistema Immobiliare ORDINE.

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Presentazione sul tema: "VALUTAZIONI REDDITUALI E IMMOBILI IN SVILUPPO Lorenzo Greppi Conferenza Permanente per lo Studio del Sistema Immobiliare ORDINE."— Transcript della presentazione:

1 VALUTAZIONI REDDITUALI E IMMOBILI IN SVILUPPO Lorenzo Greppi Conferenza Permanente per lo Studio del Sistema Immobiliare ORDINE DEGLI INGEGNERI DELLA PROVINCIA DI MONZA E DELLA BRIANZA LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI MILANO, 19 Marzo 2009

2 RESPONSABILITA' DEL CONSULENTE Il Consulente valutatore si assume in generale responsabilità rilevanti, in relazione allobiettivo di consentire al Committente e alle sue controparti la corretta comprensione del contenuto economico degli investimenti / dismissioni / sviluppi immobiliari E importante che nella relazione del Consulente siano evidenziate le condizioni oggettive e di mercato che giustificano le assunzioni e gli approcci adottati nella sua valutazione Dallequilibrio della valutazione dipende landamento corretto e veloce dei processi decisionali, delle trattative e dello sviluppo delle iniziative immobiliari

3 CODICE EUROPEO European Valuation Standards EVS 2000 STANDARD 2: The Qualified Valuer Il primo dovere dei Valutatori è rappresentare gli interessi legittimi ed etici dei propri clienti nel miglior modo possibile e con una elevata competenza professionale nei confronti di altre parti (S2.29)

4 INDIPENDENZA DEL CONSULENTE II codice internazionale mette in evidenza come linteresse del Cliente non possa essere rappresentato dal Consulente in conflitto con quanto dallo stesso ritenuto in coscienza legittimo e corretto L'indipendenza del giudizio e la correttezza del comportamento sono i requisiti più importanti della figura del Consulente professionale L'indipendenza del giudizio deve risultare dalla trasparenza della relazione di perizia, con riguardo allapplicazione dei criteri di stima e alloggettività della documentazione raccolta

5 EVOLUZIONE DEI METODI DI VALUTAZIONE Negli ultimi anni, lintegrazione del mondo immobiliare con il settore finanziario e la presenza di operatori internazionali anche sul nostro mercato hanno determinato unevoluzione nelle analisi del valore Lutilizzo del criterio del confronto qualitativo con i beni comparabili (con lo specifico campione di immobili o con le rilevazioni di mercato georeferenziate effettuate da istituti indipendenti) è stato esteso dai prezzi ai canoni, essendo ritenuta la redditività il parametro fondamentale e comune alle tipologie degli immobili di puro investimento Assieme alla stima del valore per confronto diretto con i prezzi di mercato si è progressivamente affermata la stima per capitalizzazione dei canoni di mercato Sia le stime dei prezzi che quelle dei canoni richiedono lanalisi della qualità immobiliare (verifica delle caratteristiche di localizzazione, di progetto, della qualità costruttiva e dello stato manutentivo), al fine di attribuire allimmobile il corretto valore nellambito di variabilità dei prezzi rilevati sul mercato

6 METODI REDDITUALI In assenza di un mercato con transazioni frequenti, periodicamente rilevate e riferibili alle stesse microzone territoriali (ad esempio nel caso di palazzi per soli uffici, alberghi, centri commerciali, terreni edificabili, operazioni di sviluppo...), i metodi reddituali costituiscono il criterio più razionale per rappresentare il valore dei beni e degli investimenti Il procedimento di valutazione reddituale generalmente adottato (di un immobile, di unarea o di una operazione immobiliare di sviluppo), consiste nellanticipazione finanziaria dei benefici che i beni o gli investimenti possono produrre, in un arco temporale limitato o illimitato a seconda delle ipotesi di stima Di seguito si percorrono rapidamente le tappe delle analisi svolte dagli advisors nazionali e internazionali nelle stime di tipo economico e immobiliare delle operazioni di sviluppo (stima del valore iniziale dellarea edificabile, del valore iniziale del profitto delloperazione, dei parametri che esprimono il risultato finanziario dellinvestimento...)

7 INDAGINI PRELIMINARI Ispezione dei luoghi, indagine per rilevare la consistenza dellarea, le sue caratteristiche morfologiche, i parametri di edificabilità (destinazioni d'uso, indici urbanistici, vincoli amministrativi e legali) Raccolta della documentazione e verifica della situazione legale, amministrativa e tecnica, dellarea e degli eventuali immobili da riconvertire: - atti di acquisto e di esproprio - servitù, iscrizioni, vincoli urbanistici - convenzioni, concessioni edilizie, sanatorie, certificati di agibilità - certificati di conformità, collaudi Indagine sul mercato immobiliare locale per individuare i dati rilevanti nella formulazione delle ipotesi dei ricavi (prezzi correnti e attesi, livelli della domanda e dellofferta, tempi di vendita che serviranno a formulare il B.P.)

8 DOCUMENTAZIONE Le consistenze degli immobili da costruire sono determinate con riferimento alla superficie commerciale, valutata in base ai progetti approvati (in assenza in base agli indici urbanistici) e agli standard convenzionali; è opportuno allegare o citare tali standard nella relazione La trasparenza dellanalisi richiede che anche gli specifici riferimenti alle rilevazioni di mercato e la documentazione relativa ai comparables siano allegati alla relazione A secondo delle caratteristiche delloperazione di sviluppo, nellanalisi possono essere considerate o meno le imposte dirette sugli utili conseguiti (sviluppi dei veicoli societari tradizionali o dei Fondi Immobiliari esenti da IRES e IRAP)

9 ANALISI DELLO SVILUPPO – Programma lavori I flussi di cassa positivi (ricavi) sono riferiti al valore di mercato degli immobili o delle unità immobiliari al momento delle vendite, ovvero in base alle condizioni di mercato alla data della valutazione, modificate per tener conto dellevoluzione attesa (da giustificare adeguatamente) I flussi di cassa negativi (costi) sono riferiti ai periodi (annuali, trimestrali...) nei quali le spese verranno realmente sostenute; le voci più significative di costo sono le seguenti: - area / margine convenzionale del promotore - bonifica - consulenze (costi notarili, volture, ecc.) - progetti urbanistici, comunali, esecutivi - direzione lavori - oneri di urbanizzazione e contributi - costi di costruzione, opere a scomputo (standard), allacciamenti - gestione amministrativa, ICI, assicurazioni, accatastamenti - costi di commercializzazione e vendita - imposte sul reddito operativo (ricavi da rogiti – costo del venduto)

10 ANALISI DELLO SVILUPPO - Metodo dei "flussi di cassa scontati Nel modello DCF (Discount Cash Flow) i costi di trasformazione e i ricavi attesi dalla vendita degli immobili vengono attualizzati ad un tasso che riflette i parametri finanziari correnti ed il livello di rischio delloperazione Il primo quesito estimativo riguarda generalmente la ricerca del valore iniziale dellarea; il valore si ottiene avendo fissato il margine convenzionale del promotore (10-15% dei ricavi a seconda del rischio delloperazione) e il tasso di attualizzazione (media ponderata dei tassi di remunerazione del capitale proprio e di debito) Il modello DCF consente altresì di determinare il valore iniziale del profitto delloperazione (margine effettivo del promotore), che si ottiene avendo aggiunto ai costi il costo dellarea In particolare il modello DCF consente: di riferire tutti i costi e ricavi alle specifiche fasi temporali dello sviluppo, di correlare con trasparenza la valutazione agli aspetti finanziari delloperazione e di esprimere i risultati dellanalisi attraverso i parametri econimico-finanziari di generale utilizzo, se necessario anche tenendo conto delle imposte sugli utili

11 ANALISI DELLO SVILUPPO – TASSO DI ATTUALIZZAZIONE Il tasso di attualizzazione esprime la remunerazione del capitale proprio (cost of Equity correlato al livello di rischio immobiliare) e del capitale di debito (cost of Debt, Euribor 6-12 mesi più uno Spread), ponderate in base al rapporto di indebitamento (specifico o convenzionale del 50%) Il costo del capitale proprio esprime il tasso di investimento a rischio zero (rendimento dei titoli di stato long term) maggiorato delle quote di rischio diilliquidità dellimmobile (2-8%) e di settore (1-3%)... Questo ante Crisi 2008 ! Il rischio di settore dipende dallorizzonte temporale di investimento in relazione alla fase del ciclo immobiliare Il rischio di illiquidità può essere suddiviso secondo una scala di valori crescenti, dagli immobili tradizionali (residenze, immobili condominiali,...) ai beni di puro investimento (alberghi, centri commerciali,...) e agli immobili in sviluppo (aree edificabili, riconversioni) Tale convenzione è coerente alle indicazioni dellAssociazione degli analisti finanziari (AIAF) per il settore immobiliare

12 ANALISI DELLO SVILUPPO – Parametri economico-finanziari NPV (Net Present Value): rappresenta il valore attuale dei flussi di cassa generati dallo sviluppo e coincide con il valore dellarea (se si considera tra I costi il margine convenzionale del promotore) o con il valore del profitto delloperazione (se si considera tra I costi il costo dellarea noto) IRR (Internal Rate of Return): rappresenta il tasso di attualizzazione che azzera il NPV; in altre parole rappresenta la remunerazione intrinseca delloperazione per la proprietà dellarea (assunto 0 il suo costo) o per il promotore (assunto 0 il profitto) Pay-back Period: rappresenta la durata dellattesa affinchè i flussi di cassa positivi azzerino quelli negativi Capitale sociale massimo: il modello DCF può evidenziare la massima entità di capitale proprio richiesto Massima esposizione finanziaria: la rappresentazione grafica dei flussi di cassa evidenzia la massima esposizione finanziaria complessiva (capitale proprio più capitale di debito)

13 OPERAZIONE DI SVILUPPO – Valore area FONDO

14 OPERAZIONE DI SVILUPPO – Parametri fin. FONDO

15 OPERAZIONE DI SVILUPPO – Diagramma FCO

16 OPERAZIONE DI SVILUPPO – Parametri fin. SPA

17 OPERAZIONE DI SVILUPPO – Profitto FONDO

18 OPERAZIONE DI SVILUPPO – Parametri fin. FONDO

19 OPERAZIONE DI SVILUPPO – Diagramma FCO

20 VALUTAZIONI REDDITUALI E IMMOBILI IN SVILUPPO Lorenzo Greppi Conferenza Permanente per lo Studio del Sistema Immobiliare FINE


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