Lezione n° 12. L’attuazione del PRG: il Piano di Zona Valerio Cutini a.a. 2013 / 2014 Università degli Studi di Pisa insegnamento di Tecnica Urbanistica Corso di laurea triennale in Ing. Edile Ingegneria del Territorio Corso di laurea magistrale in Ing. Idraulica,Trasporti e Territorio Lezione n° 12. L’attuazione del PRG: il Piano di Zona 1 1

La fase attuativa del processo di pianificazione: la situazione con la legge Ponte valerio cutini a.a. 2013-2014 PRG PTCP PTP PTAM PST Legge 1150/1942 Legge 765/1967 Per la realizzazione di interventi per i quali il PL non è praticabile, si rendono necessari altri strumenti attuativi ? PL PP attuazione del PRG 2 2

L’attuazione del PRG senza Il Piano Particolareggiato: l’edilizia sociale valerio cutini a.a. 2013-2014 Fra gli interventi privi di prospettive di remuneratività (e quindi esclusi dalla possibilità di utilizzo del P.L.) sono, inevitabilmente, gli interventi di realizzazione di edilizia sociale Questa, destinata alle fasce sociali più deboli, deve infatti essere messa sul mercato a prezzo calmierato in altre parole, per rendere gli alloggi disponibili per classi sociali non abbienti, il loro prezzo è politico, ovvero è stabilito esogenamente, fuori dalle regole di mercato, legate alla domanda e all’offerta di abitazioni. 3 3

L’attuazione del PRG senza Il Piano Particolareggiato: l’edilizia sociale valerio cutini a.a. 2013-2014 Per questi motivi, la realizzazione dell’edilizia economica e popolare resta a carico dell’ente pubblico, che non trova un partner privato cui delegare l’iniziativa Lo strumento di cui l’ente pubblico dispone resta il Piano Particolareggiato, segnato peraltro dalle note caratteristiche problematiche Agli inizi degli anni Sessanta si rese necessario creare un altro strumento, appositamente elaborato per l’attuazione delle previsioni di PRG in sostituzione del Piano Particolareggiato relativamente ai soli interventi di edilizia economica e popolare 4 4

La vicenda dell’edilizia economica e popolare in Italia valerio cutini a.a. 2013-2014 Il problema della casa per le classi a basso reddito, nato in Gran Bretagna agli inizi dell’Ottocento, si pone in concreto in Italia alla fine del XIX secolo, in relazione al fenomeno dell’urbanesimo nelle grandi città del Nord Istituzione degli I.C.P. Legge 254/1903 (legge Luzzatti) I.A.C.P. A.T.E.R. Edilizia Provinciale 5 5

La vicenda dell’edilizia economica e popolare in Italia valerio cutini a.a. 2013-2014 L’immediato dopoguerra è caratterizzato dalla esplosione demografica delle città e da una elevatissima disoccupazione realizzare alloggi a basso costo, destinati alla locazione e al riscatto per lavoratori dipendenti Legge 43/1949 legge Fanfani incentivare l’occupazione, tramite l’utilizzazione di manodopera nella realizzazione dei fabbricati La sezione immobiliare dell’Istituto Nazionale delle Assicurazioni (I.N.A.) è incaricata di gestire e distribuire agli IACP i fondi per la realizzazione delle case, drenati con trattenute sulla busta paga dei lavoratori dipendenti Nasce l’INA-Casa, che per due settennati governa il problema dell’edilizia economica e popolare in Italia 6 6

La vicenda dell’edilizia economica e popolare in Italia valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 43/1949 Gli interventi INA-Casa presentano alcuni connotati ricorrenti devono predisporre edifici a costo contenuto devono rispettare determinati standard costruttivi operano in deroga alle previsioni di PRG Contengono i costi, acquistando terreni poco costosi terreni collocati in posizione periferica terreni collocati in posizione penalizzata sul mercato fondiario terreni non destinati dai PRG alla edificazione 7 7

La vicenda dell’edilizia economica e popolare in Italia valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 43/1949 Realizzazione tipica INA-Casa è il “quartiere autosufficiente”, realizzato in posizione marginale nell’illusione dell’autonomia, destinato a rimanere un ghetto sociale, con sola destinazione per classi deboli Oltre a ciò, le realizzazioni INA-Casa presentano due problemi ricorrenti Le aree di insediamento sono periferiche rispetto al contesto Le scelte insediative sono difformi rispetto alle previsioni di PRG Nel 1962 la legge 167 mette mano a questi problemi, istituendo un apposito strumento di attuazione del PRG per gli insediamenti di edilizia sociale: il Piano di Zona 8 8

La vicenda dell’edilizia economica e popolare in Italia valerio cutini a.a. 2013-2014 La legge 167/1962, il cui titolo è “Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree fabbricabili per l’edilizia economica e popolare”, ha due finalità dichiarate: reperire, nell’ambito delle previsioni degli strumenti urbanistici, le aree per l’edilizia economica e popolare acquisire queste aree ad un prezzo equo, ovvero non gravato da plusvalori legati all’urbanizzazione o alla destinazioni d’uso A tale scopo, la L. 167 istituisce il Piano di Zona Legge 167/1962 9 9

Un nuovo strumento di attuazione del PRG: il Piano di Zona valerio cutini a.a. 2013-2014 PRG PTCP PTP PTAM PST Legge 1150/1942 Legge 167/1962 Il Piano di Zona si affianca al Piano Particolareggiato come strumento di attuazione del PRG per quanto riguarda le sole previsioni di edilizia economica e popolare PL PP PZ attuazione del PRG 10 10

Il Piano di Zona: finalità valerio cutini a.a. 2013-2014 Il PZ è finalizzato a rendere concretamente possibile la realizzazione degli interventi previsti nel PRG riguardanti l’edilizia economica e popolare attuare le previsioni del P.R.G. consentire l’esproprio delle aree necessarie alla attuazione delle previsioni di P.R.G. regolamentare l’attività edificatoria nell’area interessata, con funzione di dettaglio a scala infracomunale delle previsioni del P.R.G. Legge 167/1962 11 11

Il Piano di Zona: limiti spaziali Legge 167/1962 valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 167/1962 Limitate porzioni di territorio costituenti sottoinsiemi del territorio di un Comune. La dimensione di un P.Z. non è pertanto prefissata per legge Tuttavia, la legge prevede che il dimensionamento delle previsioni di edilizia economica e popolare (da affidare a PZ) rispetti limiti predeterminati dimensionamento commisurato alle esigenze dell’edilizia economica e popolare e al suo prevedibile sviluppo Legge 167/1962 dimensionamento non superiore al 60 % del fabbisogno complessivo di edilizia abitativa Legge 865/1971 dimensionamento compreso fra il 40 % e il 70 % del fabbisogno abitativo complessivo Legge 10/1977 12 12

In base all’art. 1, sono obbligati alla formare un PZ Il Piano di Zona: cogenza valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 167/1962 In base all’art. 1, sono obbligati alla formare un PZ i Comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti i Comuni capoluogo di provincia i Comuni che la Regione inserisce in un apposito elenco, in quanto: sono limitrofi a quelli obbligati ope legis hanno un elevato indice di affollamento hanno almeno 20.000 abitanti hanno in atto un incremento demografico straordinario hanno forte (> 8 %) presenza di abitazioni malsane sono riconosciuti come stazioni turistiche Per tutti gli altri Comuni il PZ è facoltativo 13 13

Il Piano di Zona: durata temporale valerio cutini a.a. 2013-2014 La legge 167 prevedeva l’efficacia dei PZ per una durata di 10 anni, portata a 15 anni dalla legge 865/71 e a 18 anni dalla 457/78, durata valida attualmente Tuttavia, restano validi a tempo indeterminato i suoi contenuti normativi e regolamentari riguardanti l’attività edilizia, che essendo di dettaglio e specificazione delle previsioni di P.R.G., ne diventano parte integrante e integrativa Legge 167/1962 14 14

Il Piano di Zona: contenuti lottizzazione Legge167/1962 valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge167/1962 I contenuti di un PZ sono analoghi a quelli di un Piano Particolareggiato la rete delle infrastrutture viarie, dalla maglia delle principali, desunte dal P.R.G., fino ai collegamenti secondari e di penetrazione nel tessuto edilizio la suddivisione del terreno in aree fabbricabili e non fabbricabili, con indicazione della proprietà lottizzazione la suddivisione del terreno edificabile in singoli lotti edificativi, con i relativi indici la specificazione di dettaglio delle tipologie edilizie 15 15

Il Piano di Zona: elaborati e procedura Legge167/1962 valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge167/1962 Gli elaborati di un PZ sono analoghi a quelli di un Piano Particolareggiato La procedura per l’entrata in vigore di un PZ è analoga a quella di un Piano Particolareggiato Unica differenza è la durata del tempo di pubblicazione (10 giorni) e del deposito di osservazioni (10+20=30 giorni) 16 16

Il Piano di Zona: l’attuazione Legge 167/1962 valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 167/1962 Acquisizione dei terreni, di norma mediante esproprio (più spesso tramite cessione bonaria) Realizzazione da parte dell’ente pubblico delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria Lottizzazione delle aree edificabili in proprietà, per una volumetria compresa fra il 20 % e il 40 % Cessione delle aree in diritto di superficie, per una volumetria compresa fra il 60 % e l’80 % La cessione in diritto di superficie agli enti pubblici per la realizzazione di impianti e servizi è a tempo indeterminato La cessione in diritto di superficie ha durata compresa fra 60 e 99 anni, in tutti gli altri casi 17 17

Il PZ e la cessione dei lotti: il diritto di superficie valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 167/1962 Il diritto di superficie è un diritto reale di godimento di un bene, consistente nell’edificare e mantenere una costruzione su un fondo di proprietà altrui Alla concessione, deliberata dal C.C., è allegata una convenzione che stabilisce: il costo della concessione la durata della concessione le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare i termini di inizio e di ultimazione degli edifici i criteri per la determinazione e la revisione periodica del canone di locazione, o del prezzo di vendita i criteri per la determinazione del corrispettivo, in caso di rinnovo della concessione 18 18

Il PZ e la cessione dei lotti: il diritto di proprietà valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 167/1962 All’atto di cessione delle aree a soggetti cui la legge consente l’assegnazione di alloggi di edilizia economica e popolare, è allegata una convenzione che stabilisce: il prezzo di vendita, pari al costo di acquisizione, maggiorato degli oneri di urbanizzazione le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare i termini di inizio e di ultimazione degli edifici L’alloggio posto su area ceduta in proprietà non può essere alienato per 10 anni dalla data del rilascio della abitabilità L’alloggio posto su area ceduta in proprietà solo dopo 20 anni dalla abitabilità può essere venduto a chiunque 19 19

Il Piano di Zona: gli esiti Legge 167/1962 valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 167/1962 Il conseguimento degli obiettivi della legge 167/62 dipende dal grado in cui le Amministrazioni hanno inteso, nella propria discrezionalità, sfruttarne le potenzialità: all’atto della redazione del PRG, nel dimensionamento del fabbisogno abitativo da soddisfare tramite PZ in fase attuativa, con il dimensionamento delle aree cedute in proprietà e in diritto di superficie ma soprattutto con la scelta della localizzazione del PZ rispetto all’aggregato urbano e alle altre scelte insediative 20 20

Il Piano di Zona: gli esiti Legge 167/1962 valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 167/1962 In alcuni casi, i Piani di Zona hanno costituito l’elemento più importante dell’intero strumento urbanistico generale e della strategia territoriale sia per il dimensionamento che per la localizzazione Sono stati così realizzati quartieri di edilizia economica e popolare vasti e ben integrati nella città, in posizione di accettabile pregio Riferimento d’obbligo è il caso di Bologna, il cui PZ nel 1965 è localizzato all’interno del centro storico, costituendo l’occasione per la sua riqualificazione 21 21

Il Piano di Zona: gli esiti Legge 167/1962 Il PEEP di Bologna del 1963 valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 167/1962 Il PEEP di Bologna del 1963 L’area di intervento S.Leonardo. Assonometria di progetto 22 22

Il Piano di Zona: gli esiti Legge 167/1962 valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 167/1962 In altri casi, le amministrazioni hanno scelto una via diversa: dimensionando l’edilizia popolare al minimo consentito dalla legge ma soprattutto mantenendo la consuetudine storica di una sua localizzazione in aree decentrate e penalizzate sul mercato fondiario In questi casi l’esito dell’applicazione del PZ può definirsi fallimentare rispetto agli obiettivi della legge 167 23 23