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Seminario PEREQUAZIONE URBANISTICA, COMPENSAZIONI, CREDITI EDILIZI Milano, giovedì 8 novembre 2007 Stefano Stanghellini Università IUAV di Venezia Dipartimento.

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Presentazione sul tema: "Seminario PEREQUAZIONE URBANISTICA, COMPENSAZIONI, CREDITI EDILIZI Milano, giovedì 8 novembre 2007 Stefano Stanghellini Università IUAV di Venezia Dipartimento."— Transcript della presentazione:

1 Seminario PEREQUAZIONE URBANISTICA, COMPENSAZIONI, CREDITI EDILIZI Milano, giovedì 8 novembre 2007 Stefano Stanghellini Università IUAV di Venezia Dipartimento di Urbanistica Le valutazioni per i meccanismi perequativi e compensativi

2 Gli argomenti dellesposizione Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie dei suoli La convenienza privata Il trasferimento a distanza dei diritti edificatori Il trattamento delle preesistenze edilizie La perequazione per le politiche abitative Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

3 Un percorso metodologico Una prima schematizzazione Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

4 Un percorso metodologico Una traduzione applicativa: il Prg di Catania Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

5 Le attitudini edificatorie Una traduzione applicativa: il Prg di Catania Sono state considerate e analizzate le seguenti caratteristiche di fatto e di diritto, ovvero sono stati scelti i seguenti criteri di valutazione per classificare le aree: la localizzazione; laccessibilità territoriale e la dotazione di servizi; i vincoli paesaggistico-ambientali; la morfologia e la pericolosità geologica; il microclima; linquinamento acustico. Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

6 Le attitudini edificatorie Valutazione del peso delle caratteristiche: matrice di confronto a coppie Esito: attribuzione di un peso percentuale ad ogni caratteristica Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

7 Le attitudini edificatorie Misura del possesso delle caratteristiche: scala a intervalli Esempio: caratteristiche morfologiche Ottime1,00 Buone0,75 Discrete0,50 Scarse0,25 Molto scarse0,00 Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

8 Le attitudini edificatorie Formazione della graduatoria: metodo aggregativo compensatore Esempio: caratteristiche morfologiche v i = e i1 w 1 + e i2 w e ij w j v i = punteggio finale del comparto i-esimo e i1 = punteggio parziale, in valore decimale, compreso tra 0 (attitudine nulla) e 1 (attitudine massima), ottenuto dal comparto i-esimo in relazione al criterio di valutazione 1 w 1 = peso assegnato al criterio 1 Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

9 Le attitudini edificatorie Classificazione dei suoli e di attribuzione degli indici perequativi (mq/mq): il Prg di Jesi (reinterpretazione) Zona Territoriale Indice di edificabilità IfIt A1 B10.50 B20.50 B30.40 C10.30 ……. Cn0.06 Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

10 Le attitudini edificatorie Verifiche e retroazioni connesse allattribuzione degli indici: il dimensionamento del Piano e il fabbisogno di aree per servizi: il progetto di Città la convenienza privata allattuazione: il confronto con il mercato Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

11 La convenienza privata La stima di un diritto edificatorio V de = ( V mp u – V ktr u ) / q n V de = [( – ) /mq ] / (1+ 0,05) n = V de = 431,92 /mq Sul se n = 3 anni V de = [( – ) /mq ] / (1+ 0,05) n = V de = 391,76 /mq Sul se n = 5 anni Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

12 La convenienza privata La verifica con prezzi già praticati: V de x I e = V m u > P m u 431,92 /mq Sul x 0,10 mq/mq = 43,19 /mq > ? 391,76 /mq Sul x 0,10 mq/mq = 39,18 /mq > ? Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

13 Il trasferimento a distanza Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Il caso di Ravenna Darsena di Città Indice = 0,1 mq/mq Cintura verde

14 Il trasferimento a distanza Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Il caso di Jesi I diritti edificatori sono spalmati sulle proprietà dellambito e poi concentrati su una piccola porzione mentre la parte maggioritaria è ceduta al Comune per la realizzazione di un parco urbano

15 Il trasferimento a distanza Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Una avvertenza Nel trasferimento a distanza, il valore del diritto edificatorio è determinato dal suolo ricettore, non dal suolo cedente.

16 Il trasferimento a distanza Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Limportanza di stime appropriate Il caso di Rimini Padulli: complessità della struttura della proprietà

17 Il trasferimento a distanza Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Il caso di Rimini Padulli: assetto delle opere di urbanizzazione

18 Il trasferimento a distanza Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Il caso di Rimini Padulli: i valori di riferimento V de = 400,00 /mq Sul V terreno non più edificabile = 20,00 /mq V terreno per le opere di urbanizzazione = 60,00 /mq R apporto di equivalenza: = 6,7

19 Il trasferimento a distanza Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Il caso di Rimini Padulli: trasferimento di diritti edificatori

20 Le preesistenze edilizie Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Come valutare le preesistenze edilizie ? La stima e attribuzione dei diritti edificatori ai fini della definizione dei meccanismi perequativi/compensativi è agevole per le aree di prima urbanizzazione, ma problematica per quelle con manufatti. Soluzione: riconoscimento di crediti edilizi

21 Le preesistenze edilizie Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Come valutare le preesistenze? Le variabili per la quantificazione del credito edilizio: consistenza (mq Sul) destinazione in essere stato conservativo disponibilità immediata vs. occupazione

22 Le preesistenze edilizie Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Come valutare le preesistenze? Una possibile soluzione: de derivante dallindice + ce credito edilizio Unaltra possibile soluzione: de derivante dallindice vs. ce credito edilizio

23 Le politiche abitative Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Una avvertenza Nellattribuire gli indici di edificabilità, è preferibile dapprima riconoscere i diritti edificatori spettanti alla proprietà privata dei suoli, poi attribuire la capacità edificatoria per ledilizia residenziale sociale e le opere pubbliche.

24 Le politiche abitative Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative La capacità edificatoria aggiuntiva: può essere attribuita al Comune interamente; può essere attribuita al Comune parzialmente. Il Comune può: acquisirla e poi utilizzarla, oppure venderla tramite gara; orientarne lutilizzo delloperatore verso finalità sociali.

25 Le politiche abitative Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Casalecchio di Reno: il Pru S. Biagio

26 Le politiche abitative Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Casalecchio di Reno: obiettivi dellAmministrazione recuperare un insediamento degradato mantenendovi le famiglie residenti produrre nuovi alloggi per laffitto a canone calmierato produrre nuovi alloggi in proprietà a prezzo convenzionato trasformare un margine urbano in un quartiere realizzare interventi di recupero improntati alla bioedilizia minimizzare la spesa comunale Il Comune ha alienato i diritti edificatori ottenuti per mezzo della perequazione per realizzare edilizia residenziale sociale

27 Le politiche abitative Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Casalecchio di Reno: procedura di gara La procedura individuata dallAmministrazione: Bando per la selezione di un operatore privato Il criterio di valutazione dellofferta: Massimizzazione del numero degli alloggi a canone calmierato, a parità di qualità

28 Le politiche abitative Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Casalecchio di Reno: modello di valutazione Il punto di vista delloperatore: ricavi vendita edilizia residenziale convenzionata contributo regionale affitti alloggi a canone calmierato costi realizzazione edilizia residenziale convenzionata realizzazione urbanizzazioni realizzazione alloggi a canone calmierato oneri finanziari profitto imprenditoriale

29 Le politiche abitative Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Casalecchio di Reno: modello di valutazione Σ i=1..t [(R i – C i )/(1+r) i ] + Σ i=1..t [(Ra i – Ca i )/(1+r) i ] = 0 in cuiRa = n * P ricavi alloggi a canone calmierato = numero degli alloggi per il canone unitario Ca = n * C costi alloggi a canone calmierato = numero degli alloggi per il costo unitario Lequazione, definiti tutti gli altri elementi, può essere risolta per n

30 Le politiche abitative Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Casalecchio di Reno: modello di valutazione

31 Le politiche abitative Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Casalecchio di Reno: esiti della gara La prima gara: nessuna ditta partecipante La seconda gara: quattro ditte partecipanti Il numero di alloggi a canone calmierato offerti: Offerta A: 61 alloggi Offerta B: 75 alloggi Offerta C: 86 alloggi Offerta D: 115 alloggi

32 Le politiche abitative Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Casalecchio di Reno: gli esiti in termini di benefici sociali

33 Le politiche abitative Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Casalecchio di Reno: gli esiti sotto il profilo della minimizzazione della spesa pubblica

34 Le politiche abitative Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Rovereto: procedura negoziale per soddisfare il fabbisogno di Ers Stima della valorizzazione fondiaria da densificazione mediante: 1. quantificazione della variazione quantitativa delle funzioni insediabili 2. individuazione dei valori immobiliari (indagini di mercato) 3. confronto del valore differenziale prodotto (pre/post densificazione) Dal valore differenziale è scorporato il valore dellarea che viene suddiviso in due quote: minoritaria: incentivo alladesione da parte del privato maggioritaria: spettante alla collettività

35 Le politiche abitative Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Rovereto: procedura negoziale Si assumo quattro opzioni per lofferta di ERS: 1.Il privato cede gratuitamente area e corrispondenti diritti edificatori 2.Il privato costruisce e cede gratuitamente alloggi 3.Il privato costruisce e vende alloggi a prezzo convenzionato 4.Il privato costruisce e affitta alloggi a canone calmierato Si applica il principio perequativo perseguendo: indifferenza del privato alle 4 opzioni sulla base della verifica della valorizzazione fondiaria a fronte di un uguale beneficio collettivo


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