Catania, 26 Novembre 2013 TITOLO Le novità relativamente alle Imposte sui Redditi nella tassazione degli Immobili Dott. Bruno Munzone NOVITA’ FISCALI 2013/2014.

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1 Catania, 26 Novembre 2013 TITOLO Le novità relativamente alle Imposte sui Redditi nella tassazione degli Immobili Dott. Bruno Munzone NOVITA’ FISCALI 2013/2014 ORDINE DEI DOTTORI COMMERCIALISTI E DEGLI ESPERTI CONTABILI circoscrizione del Tribunale di Catania

2 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  Cenni generali sui redditi degli immobili  Immobili Strumentali professionisti  Immobili patrimonio  L’estromissione degli immobili dall’impresa  L’indeducibilità della svalutazione degli immobili merce  Proroga Eco Bonus Casa.  La rivalutazione degli immobili  La rivalutazione dei redditi dei terreni  Il Leasing  Agevolazioni Zone Franche Urbane  Plusvalenze immobili in donazione  Tassazione Ires  Tares  Trise

3 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili Gli Immobili nell’ambito della determinazione del reddito complessivo possono determinare ben tre distinte tipologie di reddito, in funzione della loro diversa classificazione ai fini dell’imposizione diretta. Redditi fondiari Redditi di impresa Redditi diversi REDDITI FONDIARI Reddito dei terreni Reddito dei fabbricati Determinati con sistema forfetario basato sulle tariffe d’estimo e concorrono al reddito in base al criterio di competenza e non di cassa.

4 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili OPPORTUNITÀ E LIMITI DEGLI IMMOBILI STRUMENTALI Opportunità Deduzione di quote di ammortamento annuali; Deduzione delle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie; Continuità dell’attività nel tempo. Limiti Plusvalenza in caso di cessione, autoconsumo o destinazione a finalità estranee all’impresa. LA PLUSVALENZA DEGLI IMMOBILI STRUMENTALI La cessione a titolo oneroso genera plusvalenza rappresentata dalla seguente differenza: corrispettivo di vendita – costo non ammortizzato L’autoconsumo o la destinazione a finalità estranee genera plusvalenza rappresentata dalla seguente differenza: valore normale – costo non ammortizzato

5 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  L’indeducibilità della svalutazione degli immobili merce  Ris. N.78/E del 12 novembre 2013  Rif. Legge artt.92 comma 1 e 110 comma 1 TUIR al costo specifico  Non è possibile utilizzare la valutazione art. 92 commi 2, 3, 4 TUIR  Interpretazione contraria norma di comportamento 168/2013 Ass.It. Dott. Comm. Tuttavia l’art. 92 comma 5 prevede una deroga al criterio del costo specifico nel caso dei beni fungibili.

6 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  Gli immobili patrimonio Trattasi di immobili “che non costituiscono beni strumentali per l’esercizio dell’impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa” Terreni (non esiste comunque il problema dell’ammortamento) Fabbricati di civile abitazione (categorie catastali del gruppo A, escluso A-10) Non utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa (né posseduti, a fini di realizzo, dall’impresa di costruzione e rivendita immobiliare, inquadrabili come “immobili merce”)

7 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  Gli immobili patrimonio – come concorrono al reddito d’impresa (Principio generale) Il reddito si determina in base alle disposizioni in materia di redditi fondiari (cioè, secondo criteri catastali ) Raffronto canone locazione – reddito catastale Tuttavia, in caso di immobili patrimoniali locati: è prevista la deduzione analitica per le spese di manutenzione ordinaria entro il 15% del canone di locazione stabilito da contratto Le singole spese e costi relativi agli immobili patrimoniali NON sono deducibili pur iscritte in bilancio

8 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  Gli immobili patrimonio – come concorrono al reddito d’impresa Spese NON DEDUCIBILI In quanto “incorporati” nel reddito determinato in base ai criteri catastali Esempio: spese di riparazione e manutenzione spese per il personale addetto ai servizi: di custodia e portineria di manutenzione degli edifici di amministrazione e gestione degli stabili compenso amministratore incaricato della gestione degli immobili AMMORTAMENTI a eccezione alle spese di manutenzione ordinaria relative agli immobili patrimonio locati C.M. 10/E/2006, par. 14, Le spese di manutenzione straordinaria vanno ad incremento del costo del fabbricato e comporteranno una minor plusvalenza. all’atto della vendita

9 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  Gli immobili patrimonio – come concorrono al reddito d’impresa Spese DEDUCIBILI In quanto NON esiste alcuna correlazione tra tali spese ed i beni immobili Esempio: spese per la tenuta della contabilità spese per il deposito del bilancio e per gli altri adempimenti societari spese per la consulenza societaria e fiscale e per l’espletamento delle relative formalità emolumenti per l’organo di controllo (ove esistente) indennità di carica per l’organo amministrativo, con esclusione dello specifico compenso per la gestione degli immobili eventualmente delegata ad un amministratore

10 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  Gli immobili patrimonio – come concorrono al reddito d’impresa Art. 90 Tuir Interessi passivi (immobili patrimonio) La Circolare n. 6/2006 ha chiarito che gli interessi passivi sostenuti per spese relative ad immobili patrimonio di cui all’art. 90 sono Indeducibili Finanziaria 2008 ha però previsto la deducibilità degli interessi su mutui per acquisto o costruzione di immobili

11 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  Gli immobili patrimonio – come concorrono al reddito d’impresa Art. 90 Tuir Interessi passivi (immobili patrimonio) La Circolare n. 6/2006 ha chiarito che gli interessi passivi sostenuti per spese relative ad immobili patrimonio di cui all’art. 90 sono Indeducibili Finanziaria 2008 ha però previsto la deducibilità degli interessi su mutui per acquisto o costruzione di immobili

12 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili Gli immobili situati all’estero – l’art. 90 del D.P.R. 917/1986 rinvia all’art. 70 del Tuir, co. 2, del Tuir sancisce che “i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all'estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell'ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo d'imposta”. Ciò significa che se: - lo Stato estero tassa i redditi degli immobili, l’Italia userà la stessa base imponibile e concederà il credito d’imposta per le imposte estere; - se lo Stato estero non li tassa, saranno esenti anche in Italia. Se gli immobili all’estero risultano affittati, questi sono comunque tassati in Italia in quanto, l’art. 70 comma 2, ultimo periodo precisa che “i redditi dei fabbricati non soggetti ad imposte sui redditi nello Stato estero concorrono a formare il reddito complessivo per l'ammontare percepito nel periodo d'imposta, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfettaria delle spese”.

13 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili Immobili dei professionisti strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'arte o professione da parte del possessore (art. 43 co. 2 primo periodo del TUIR).Per gli immobili dei professionisti, non è pertanto configurabile la strumentalità "per natura", ma solo quella "per destinazione". Per effetto delle modifiche apportate dal DL 223/2006 (conv. L. 248/2006) e dalla L. 296/2006, concorrono a formare il reddito del professionista anche le plusvalenze realizzate su beni immobili strumentali mediante :la cessione a titolo oneroso; il risarcimento, anche in forma assicurativa, per la perdita o il danneggiamento degli stessi; la destinazione al consumo personale o familiare del professionista o a finalità estranee all'arte o professione (art. 54 co. 1-bis del TUIR).Le minusvalenze sono invece deducibili soltanto se realizzate mediante (art. 54 co. 1-bis.1 del TUIR): la cessione a titolo oneroso; il risarcimento, anche in forma assicurativa, per la perdita o il danneggiamento degli stessi.

14 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  L’estromissione degli immobili aziendali  l’art. 9 del DL 83 del 22/6/2012. esenzione iva e imposte registro in misura fissa ma plusvalenze ordinarie no rettifica Iva 19 bis 2

15 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  La Tares e la Trise  Modifiche recenti alle tares, non sanzionabilità dei pagamenti tardivi per mancato recapito degli avvisi da parte dei comuni  La bossa di legge di stabilità prevede l’abolizione della tares e l’introduzione dal 2014 della trise  Trise= tributo sui servizi comunali è data da  Tari= tassa sui rifiuti  Tasi= tassa sui servizi indivisibili  Tarip= tariffa puntuale sui rifiuti (facoltativa per i comuni )

16 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  La Tares e la Trise  Modifiche recenti alle tares, non sanzionabilità dei pagamenti tardivi per mancato recapito degli avvisi da parte dei comuni  La bossa di legge di stabilità prevede l’abolizione della tares e l’introduzione dal 2014 della trise  Trise= tributo sui servizi comunali è data da  Tari= tassa sui rifiuti  Tasi= tassa sui servizi indivisibili  Tarip= tariffa puntuale sui rifiuti (facoltativa per i comuni )

17 Dott. Bruno Munzone La rivalutazione degli immobili di impresa  L'articolo 6, commi 6 e seguenti del disegno di legge di stabilità 2014, ripropone la possibilità di rivalutare i beni dell'impresa e le partecipazioni; il maggior valore dei beni rivalutati è riconosciuto ai fini fiscali ed è consentito l'affrancamento delle riserve che si generano. Il testo ripropone abbastanza fedelmente il dettato normativo degli articoli da 10 a 15 della legge 342/2000, che ha introdotto una modalità di rivalutazione applicata a più riprese e che ha riguardato l'ultima volta dei beni iscritti nel bilancio in corso al 31 dicembre 2004. Sono ammessi alla rivalutazione i soggetti Ires, nonché tutti i soggetti titolari di reddito di impresa, sia in contabilità semplificata che ordinaria. Per i soggetti in contabilità semplificata, in assenza di un bilancio, la rivalutazione, possibile solo per i beni iscritti nel registro beni strumentali che risultano acquisiti entro il 31/12/2012, va evidenziata in apposito prospetto bollato e vidimato, dal quale dovranno risultare il costo fiscalmente riconosciuto e la rivalutazione effettuata.

18 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  La rivalutazione va eseguita nel bilancio dell'esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2012. Quindi nel caso di impresa con l'esercizio coincidente con l'anno solare, la rivalutazione può essere effettuata nel bilancio relativo all'esercizio 2013 relativamente ai beni iscritti a bilancio al 31 dicembre dell'anno precedente. I maggiori valori attribuiti alle poste rivalutate si considerano riconosciuti ai fini delle imposte dirette a decorrere dal terzo esercizio successivo a quello di effettuazione della rivalutazione. Pertanto i maggiori ammortamenti saranno deducibili a partire dall'esercizio 2016. Il riconoscimento fiscale è subordinato al versamento di una imposta sostitutiva pari al 16% per i beni ammortizzabili e al 12% per i beni non ammortizzabili (terreni) sul maggior valore derivante dalla rivalutazione. Tale importo andrà versato in tre rate annuali con le stesse scadenze previste per le imposte dirette e ciò a partire dalla prima scadenza successiva all'esercizio in cui è stata effettuata la rivalutazione (16 giugno 2014).

19 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  La norma consente di procedere alla rivalutazione di tutti i beni di impresa e delle partecipazioni iscritti a bilancio, con la sola esclusione dei beni immobili destinati alla vendita o scambio (c.d. immobili merce). Seguendo le istruzioni delle Entrate nella circolare esplicativa 18/E del 13/06/2006, riguardante la precedente rivalutazione, si ritiene che la rivalutazione sia possibile per tutti le immobilizzazioni ammortizzabili e non (terreni), sia materiali che immateriali. Mentre risultano esclusi dal campo di applicazione gli oneri pluriennali, l'avviamento, gli immobili merce e i crediti. Sulla base della precedente norma, si ritiene che siano escluse anche le rimanenze di merci, anche se il nuovo testo disegno di legge non lo dice. Stante il carattere volontario della rivalutazione, questa non può essere applicata sui singoli beni, ma, come illustrato nella circolare 18/E/2006, deve essere operata per «categorie omogenee». In sintesi, per i beni mobili non registrati, le categorie sono costituite sulla base dell'aliquota di ammortamento e per anno di acquisizione, facendo riferimento ai gruppi stabiliti dal Dm 31/12/1988 in materia di coefficienti di ammortamento; i beni immobili vanno suddivisi in «aree non fabbricabili, fabbricati non strumentali, fabbricati strumentali per destinazione, fabbricati strumentali per natura».Il saldo attivo derivante dalla rivalutazione, può essere affrancato (e quindi reso disponibile) attraverso il versamento di una imposta sostitutiva pari al 10% del saldo stesso.

20 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili Con il Decreto sugli Eco-bonus (D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90), sono state introdotte alcune misure agevolative dirette a favorire il miglioramento dell'efficienza energetica degli edifici e il recupero del patrimonio edilizio, anche con finalità di stimolo dei settori produttivi di riferimento. In sintesi, il decreto sugli Eco-bonus:ha prorogato fino al 31 dicembre 2013 la detrazione IRPEF/IRES per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, elevando contestualmente dal 55% al 65% l'aliquota della detrazione; ha prorogato fino al 31 dicembre 2013 la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio con la maggiore aliquota del 50% e con il maggior limite di spesa di 96.000 euro; ha introdotto una ulteriore detrazione per l'acquisto di mobili, nonché per l'acquisto di grandi elettrodomestici di classe energetica A+ (classe A per i forni), finalizzati all'arredo di immobili oggetto di ristrutturazione.

21 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d'impresa, che possiedono, a qualsiasi titolo, l'immobile oggetto di intervento.In particolare, sono ammessi all'agevolazione:le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni;i contribuenti che conseguono reddito d'impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali);le associazioni tra professionisti;gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.  La circolare n. 29/E del 2013 ha confermato che la proroga al 31 dicembre 2013 dell'agevolazione (con aliquota del 65% per le spese sostenute dal 6 giugno 2013) riguarda tutte le tipologie di interventi di efficienza energetica previsti dall'art. 1, commi 344 e seguenti, della legge n. 296/2006, ovvero:interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, con un limite massimo alla detrazione pari a 100.000 euro;interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi, con un limite massimo della detrazione pari a 60.000 euro;installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università, con un limite massimo della detrazione pari a 60.000 euro

22 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  ;interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, con un limite massimo della detrazione pari a 30.000 euro;sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia, con un comune limite massimo della detrazione pari a 30.000 euro;interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria, con un comune limite massimo della detrazione pari a 30.000 euro.  La detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica è da ripartire in dieci rate annuali di pari importo  per l'applicazione dell'aliquota del 65% (relativa alle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2013) bisogna fare riferimento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono:per le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, e gli enti non commerciali, alla data dell'effettivo pagamento (criterio di cassa);per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali, alla data di ultimazione della prestazione (criterio di competenza).Per la detrazione in esame è previsto un limite di importo detraibile, variabile in funzione dell'intervento agevolato.

23 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili  Per beneficiare dell'agevolazione fiscale è necessario acquisire i seguenti documenti:l'asseverazione di un tecnico abilitato o la dichiarazione resa dal direttore dei lavori;l'attestato di certificazione energetica dell'immobile, qualora introdotta dalla Regione o dall'ente locale, ovvero, negli altri casi, un attestato di qualificazione energetica predisposto da un professionista abilitato;la scheda informativa relativa agli interventi realizzati.Entro novanta giorni dalla fine dei lavori e con modalità telematiche (attraverso il sito www.acs.enea.it), bisogna trasmettere all'Enea la scheda informativa degli interventi realizzati e copia dell'attestato di qualificazione energetica.Se il contribuente non è titolare di reddito di impresa, il pagamento deve essere effettuato con bonifico bancario o postale.Nel modello di versamento con bonifico bancario o postale vanno indicati:la causale del versamento;il codice fiscale del beneficiario della detrazione;il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico (ditta o professionista che ha effettuato i lavori).Se, invece, il contribuente è titolare di reddito di impresa, la prova delle spese può essere costituita da altra idonea documentazione.

24 Dott. Bruno Munzone La tassazione degli immobili Detrazione per il recupero del patrimonio edilizio. L'art. 16 del decreto sugli Eco-bonus ha prorogato al 31 dicembre 2013 il termine di scadenza dell'innalzamento della percentuale della detrazione IRPEF al 50% prevista per le spese di ristrutturazione edilizia, fino ad un ammontare complessivo non superiore a euro 96.000 per unità immobiliare.A partire dal 1° gennaio 2014, il bonus tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare (art. 16-bis del TUIR). Soggetti beneficiariPossono beneficiare del bonus ristrutturazioni tutti i contribuenti assoggettati all'IRPEF, residenti o meno nel territorio dello Stato, che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi.L'agevolazione, dunque, spetta non solo ai soggetti proprietari degli immobili, ma anche a coloro che risultano titolari sugli stessi di altri diritti reali e che sostengono le spese per gli interventi di ristrutturazione.

25 Dott. Bruno Munzone La cedolare secca Riduzione dal 19 al 15% dell’aliquota della cedolare secca a decorrere dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2013 relativamente ai contratti di locazione di cui all’art. 3, comma 2, 4° periodo, del D.Lgs. n. 23/2011 (art. 4, commi 1 e 2, del D.L. n. 102/2013).Trattasi dei contratti stipulati a canone concordato secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della L. n. 431/1998, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’art. 1, comma 1, lettere a) e b), del D.L. n. 551/1998 (convertito dalla L. n. 61/1989), e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.La circ. n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate, nell’illustrare l’ambito e le modalità di applicazione della cedolare secca ai contratti di locazione abitativa, ha in proposito osservato che l’aliquota della cedolare secca è stabilita nella misura del 21% in generale per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero, regolati dalla L. n. 431 del 1998, anche di durata limitata (ad esempio, case per vacanze o per soddisfare esigenze specifiche)

26 Dott. Bruno Munzone La cedolare secca e che l’aliquota è ridotta al 19% (ora al 15%) per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, di cui all’art. 2, comma 3, della L. n. 431 del 1998, e all’art. 8 della medesima legge, relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’art. 1, comma 1, lettere a) e b) del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché comuni confinanti con gli stessi e altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere, aggiungendo infine che rientrano in detta previsione anche i contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (comma 3 dell’art. 8 della citata L. n. 431 del 1998), sulla base di apposite convenzioni nazionali.

27 Dott. Bruno Munzone Il Leasing Immobiliare Attraverso la modifica all'art. 102, comma 7 del D.P.R. n. 917/1986 ad opera del Decreto Semplificazioni fiscali (D.L. 2 marzo 2012, n.16, convertito con la legge 26 aprile 2012, n. 44), a partire dal 29 aprile dello scorso anno la disciplina fiscale del leasing finanziario ha subito sostanziali modifiche, atteso che la deducibilità fiscale dei canoni di locazione finanziaria dei beni strumentali da parte dell'impresa utilizzatrice non è più subordinata alla preventiva verifica della durata minima del contratto, con la positiva conseguenza che il mancato rispetto del requisito de quo non comporta più l'indeducibilità dei relativi canoni.In sostanza, le imprese utilizzatrici procedono ora alla deducibilità fiscale dei canoni di leasing in base al criterio di competenza fiscale, a nulla rilevando l'efficacia civilistica dell'atto

28 Dott. Bruno Munzone Il Leasing Immobiliare IRES (*)IRAP a) Regola generaleDeducibili in un periodo non inferiore a2/3 periodo diammortamento, desumibile dai coefficienti di cui D.M. 31 dicembre 1988 relativi all'attività esercitata.In base al principio di derivazione del bilancio, la quota capitale del canone è deducibile per l'importo imputato a conto economico, rilevando in questo caso le regole contrattuali e non fiscali. b) Eccezioni: 1. ImmobiliSe la regola precedente porta ad un risultato inferiore a 11 anni ovvero superiore a 18 anni, i canoni sono deducibili per un periodo, rispettivamente, non inferiori a 11 anni ovvero pari almeno a 18 anni.Piena rilevanza dell'importo del canone imputato a conto economico in base alla durata contrattuale.

29 Dott. Bruno Munzone Il Leasing Immobiliare Non rileva il costo relativo all'area su cui insiste l'immobile o di cui ne costituisce pertinenza (art. 36, commi 7 e 7-bis D.L. n. 223/2006).Il canone deve essere ridotto della quota afferente il terreno su cui insiste il fabbricato (C.M. 16 luglio 2009, n. 36/E) determinata in base alla durata contrattuale. 2. Veicoli a deducibilità limitata (ex art. 164, comma 1, lett. b T.U.I.R.) Deducibili per un periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente di cui al predetto D.M. (4 anni ).Piena rilevanza dell'importo del canone imputato a conto economico in base alla durata contrattuale. 3. Interessi implicitiLa quota di interessi impliciti dei canoni di leasing desunta dal contratto, è soggetta alla regola del ROL (art. 96 T.U.I.R.). La circolare n. 19/E/2009 prevede che i soggetti cd. ®no IAS adopter- possono individuare la quota di interessi con il criterio forfetario di cui al D.M. 24 aprile1998.Il canone deve essere ridotto della quota di interessi totalmente indeducibili in funzione della durata contrattuale effettiva.