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Corso di Estimo Forestale e Ambientale – Prof. Adele Finco II trimestre 2005-2006 Il bilancio dell’azienda agro-forestale a fini estimativi Stima analitica.

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1 Corso di Estimo Forestale e Ambientale – Prof. Adele Finco II trimestre Il bilancio dell’azienda agro-forestale a fini estimativi Stima analitica per capitalizzazione dei redditi

2 L’analisi dell’impresa A-F Il bilancio

3 Bilancio  Il bilancio rappresenta lo strumento più diffuso e tradizionale per l’analisi dell’impresa A-F.  Consiste in una sorta di conto economico dove i ricavi e i costi sono comparati.  A differenza del bilancio contabile non evidenzia tutte le componenti patrimoniali.

4 Bilancio   Il bilancio dell’impresa A-F è in dettaglio quel procedimento mediante il quale, dal confronto ricavi e costi relativi ad un ciclo produttivo, si determina per differenza il reddito dell’imprenditore.   Il bilancio può essere: – –Preventivo quando si compila prima dell’inizio dell’annata agraria prevedendo attività e passività future al fine di trovare la combinazione dei fattori produttivi che realizza il massimo profitto; – –Consuntivo quando si compila dopo la fine dell’annata agraria considerando attività e passività effettivamente realizzate in vista della determinazione dei redditi ottenuti – –Globale o parziale quando si riferisce rispettivamente a tutta l’attività aziendale o ad un comparto specifico

5 Il bilancio consuntivo  I risultati dell’attività produttiva svolta da un’azienda A-F in un determinato periodo di tempo si determinano compilando un bilancio consuntivo che contrappone i ricavi ai costi.  Il bilancio consuntivo è un utile strumento dell’attività imprenditoriale: consente di esprimere un giudizio sia pure sommario sui risultati delle attività svolte nel periodo di tempo considerato ( nel nostro caso un anno).  Si compone di due parti: attivo e passivo

6 PLV - (Sv+ Q+Tr)+(Sa + St+I+Bf )= +T BF = PLV – (Sv+Q+Tr+Sa+St+I+ T) Il bilancio economico-agrario ATTIVO: PLV= produzione lorda vendibile PASSIVO (COSTI): Sv = spese varie dei fattori a logorio totale Q = ammortamento, assicurazione, manutenzione (fattori a logorio parziale) Tr = tributi (imposte, contributi consortili ecc.) Sa = salari St = Stipendi I = interessi sul capitale di esercizio/agrario BF = Beneficio fondiario +T = Tornaconto (o profitto di impresa)

7 Parte attiva del bilancio PLV, ULS, ULB

8 L’indicatore PLV  PLV = voce attiva di bilancio E’ data dai beni e servizi finali prodotti dall’azienda valutati a prezzo di mercato (senza reimpieghi e autoconsumi)  Per la gran parte dei prodotti non sorgono problemi.  Per altri prodotti come bestiame e soprassuoli o provvigioni forestali bisogna invece usare particolari accorgimenti. Bisogna tener conto delle variazioni di consistenza del capitale. Si usa pertanto il metodo del valore di inventario:  ULS  ULB

9 Produzione lorda vendibile PLV = Produzione lorda totale – (reimpieghi + autoconsumi) Prod.Sau ha Resa qli /ha Prod. Totale qli Prezz o Euro Schema tipo per calcolo della Produzione lorda vendibile

10 I valori di inventario: ULS e ULB  Tali conti segnalano la consistenza iniziale e finale del capitale, le vendite e gli eventuali acquisti.  Nell’azienda agro-forestale due sono i conti che possono essere fatti  Utile lordo bosco  Utile lordo stalla  Gli utili cosi calcolati possono essere inseriti nello schema finale del calcolo PLV

11 PLV: Utile lordo di stalla   ULS: rappresenta l’incremento medio annuo relativo al prodotto carne espresso in valore. Inventario inizialeInventario finale Categ.nPeso qli Prezz o Euro Categ. nPeso qli Prezzo Euro Vitelli Vacche Manze …. ULS = (Invent. finale + vendite) – (Invent. iniziale + acquisti)

12 PLV: Utile lordo bosco  ULB rappresenta l’incremento medio di legname espresso in valore ULB = (Valore del bosco a fine anno + utilizzazioni) - Valore del bosco inizio anno descriz ione Sf ha Provvi gione Mc/ha prezzo e/mc import o inventario iniziale alto fusto inventario finale alto fusto Utilizzazioni

13 Parte passiva I costi

14 Classificazione dei costi  Costi fissi  Costi variabili  Costi soggettivi  Costi oggettivi  Costi impliciti  Costi espliciti Inoltre:  Costi per fattori a logorio parziale  Costi per fattori a logorio totale

15 Spese varie  Le spese varie corrispondono alla somma dei costi relativi all’impiego dei fattori produttivi a logorio totale assunti dall’esterno (concimi, fitofarmaci, sementi ecc.= beni strumentali) inclusi i servizi.

16 Le quote  Le quote (ammortamento, manutenzione e assicurazione) riguardano il capitale a logorio parziale. I capitali su cui si calcolano le quote sono le macchine e gli attrezzi, i miglioramenti fondiari e gli immobili, il bestiame. Quindi sia capitale agrario che fondiario

17 Le quote di ammortamento  Si definisce quota di ammortamento (o reintegrazione) la ripartizione del costo iniziale del capitale per gli enne anni di durata fisica o tecnico economica previsti per il capitale prima di raggiungere l’obsolescenza

18 Il calcolo delle quote di ammortamento Il procedimento di calcolo di tipo non finanziario è il seguente: Qr = Vi-Vf ndove:  Vi è il prezzo di acquisto del bene  Vf è il valore finale o di recupero  n sono gli anni di durata del capitale Il procedimento finanziario: Qr = (V1 –Vn) (r/q n -1) dove: r/(q n -1) è la formula di reintegrazione posticipata di enne annualità r/(q n -1) è la formula di reintegrazione posticipata di enne annualità

19 Durata economica di alcune macchine  Trattrici agricole  Trattrici forestali  Aratri  Essicatori foraggi  Motoseghe  Verricelli  Trinciaforaggi  Gru idrauliche  anni  7-10 anni  8-10 anni  3-6 anni  6-10 anni  8-10 anni  6-8 anni

20 Le quote di manutenzione e assicurazione  La quota di manutenzione: le spese per la manutenzione non sono distribuite regolarmente nel tempo ma aumentano con l’invecchiamento del capitale. Nel caso di più macchine essa può assumere il valore di costo medio di manutenzione.  La quota di assicurazione: copre i rischi connessi ad eventi fortuiti che possono provocare la perdita o danni al capitale. Il calcolo della quota non è ovviamente necessario nel caso in cui l’agricoltore stipuli una polizza assicurativa pagando il relativo premio annuale

21 Salari e Stipendi  Salario: compenso per il lavoro manuale. Tariffari ufficiali (salariati semplici, specializzati, a tempo determinato (avventizi) e indeterminato (fissi).  Stipendio: compenso spettante al lavoro intellettuale

22 Le imposte (tributi) I Tributi sono gli oneri che l’imprenditore deve pagare allo Stato o ad altri enti pubblici comprensivi anche di eventuali contributi consortili ecc. Le tasse dovute allo Stato sono: I Tributi sono gli oneri che l’imprenditore deve pagare allo Stato o ad altri enti pubblici comprensivi anche di eventuali contributi consortili ecc. Le tasse dovute allo Stato sono:  IVA Imposta sul valore aggiunto  IRPEF imposta sul reddito delle persone fisiche (RD+RA). (IRPEG per le società)  IRAP imposta regionale sulle attività produttive  ICI Imposta comunale sugli immobili

23 IRPEF per un imprenditore agricolo  E’ l’imposta sulle persone fisiche. Si calcola sulla base del reddito dominicale RD e Reddito agrario RA. ES.: Un imprenditore è proprietario e gestore di un’azienda di 32 ha. Dal catasto risulta: RD = 6840,99RA = 6718,96 Totale imponibile = , 95 N.B I redditi sono aggiornati con un coefficiente 1,8 per il RD e 1,7 per il RA. Calcolo imposta: per scaglioni -fino a ,00 €aliquota del 23% 13021,95*23% = 2995,04 €

24 Aliquote per scaglioni di reddito €  <15000,00  > <30000  > <60000  > <  >  23%  27%  34%  40%  46%

25 IRPEG  L’Irpeg riguarda le società Spa, Sas, Srl nonché gli enti pubblici e le associazioni che svolgono attività produttiva e commerciale.  La base imponibile viene desunta in riferimento all’utile di bilancio annuo d’impresa. L’imposta si calcola applicando un’aliquota fissa del 36%. Sono esenti da Irpeg le cooperative agricole purchè trasformino prodotti degli associati. Sono esenti da Irpeg anche le proprietà pubbliche e le proprietà collettive

26 IRAP (DL n.446 del 15/12/97) Tassa per attività diretta alla produzione o scambio di beni o alla prestazione di servizi. Calcolo: 1. Imponibile: RA ovvero produzione netta (PLV (fatture) - costi di produzione (Sv+Q) (registro acquisti) 2. Imponibile *aliquota 1,9% Attenzione: Sono esonerate dal pagamento IRAP le imprese agricole che hanno un volume annuo di affari non superiore a euro 2582,28 (a euro 7746,85 per i comuni montani) e che sono esonerate anche dall’IVA

27 ICI  Imposta comunale sugli immobili.  Per un terreno agricolo:  RD * 75%+25%= imponibile  Imponibile * 4 : 7/‰ = ICI

28 IVA  L’imposta sul valore aggiunto colpisce gli incrementi di valore realizzati durante le fasi del ciclo produttivo e commerciale. E’:  indiretta  con aliquote differenziate  Per ogni singola azienda l’IVA da versare corrisponde all’IVA incassata meno quella pagata.  Per il settore agro-forestale vale il regime semplificato o speciale: l’IVA incassata rimane alle aziende come compenso forfetario per l’IVA pagata.  Si prevede l’esonero per aziende con fatturato minimo

29 Interessi 1) L’interesse è definibile come prezzo d’uso del capitale agrario o di esercizio. E’ generalmente un costo implicito in quanto è lo stesso imprenditore spesso a fornire il capitale in azienda. Gli interessi sono calcolati  sul capitale agrario o di esercizio  su scorte, bestiame, macchine e attrezzi  sul capitale di anticipazione CAP. di anticipazione: la somma di denaro che serve a coprire gli interessi passivi di gestione. Nella redazione pratica del bilancio, l’interesse si ottiene sommando le spese sostenute dall’imprenditore durante l’anno (cap.circolante) e determinando i relativi interessi per un periodo medio che va da 3 a 6 mesi ( Il saggio di interesse da adottare è quello del credito bancario ).

30 Interessi 2) effettivi  Gli interessi effettivi sono dati dall’ammontare degli interessi totali effettivamente pagati alle banche:  Prestiti  Mutui  Ecc.

31 Beneficio fondiario E’ il reddito che compete al proprietario del capitale fondiario. E’ costituito dalla rendita (terra nuda) e dall’interesse ovvero compenso relativo ai miglioramenti (es. frutteti). Si determina in modo esplicito solo quando il fondo è affittato (Ca).

32 Il saggio di capitalizzazione

33 Il saggio di capitalizzazione (1) Il procedimento della stima analitica per capitalizzazione dei redditi ruota intorno alla scelta del saggio di capitalizzazione: Bf/r (Nel caso di reddito periodico la formula si trasforma nella seguente: Vo= Bf /q n -1) Il saggio è inversamente proporzionale al valore.Variazioni minime di saggio portano a valori fondiari notevolmente diversi.

34 Le varie tipologie di saggio Attenzione alla distinzione tra saggio di interesse, di rendimento, capitalizzazione Il saggio di interesse è il prezzo d’uso del denaro nei mercati finanziari. Il saggio di interesse è il prezzo d’uso del denaro nei mercati finanziari. Il saggio di rendimento è il rendimento di un capitale già investito in una certa attività economica. Il saggio di rendimento è il rendimento di un capitale già investito in una certa attività economica. Il saggio di capitalizzazione impiegato in estimo esprime in termini attuali il valore della serie di redditi futuri prodotti dal bene oggetto di stima. E’ un tipo di saggio di rendimento, ovvero è un saggio reale anch’esso (rapporto tra reddito e capitale fondiario) Il saggio di capitalizzazione impiegato in estimo esprime in termini attuali il valore della serie di redditi futuri prodotti dal bene oggetto di stima. E’ un tipo di saggio di rendimento, ovvero è un saggio reale anch’esso (rapporto tra reddito e capitale fondiario)

35 r cap. = Bf1+Bf2+…Bfn V1 + V2 + …Vn …saggio di capitalizzazione L’ r cap. riferito ai diversi beni si diversifica per l’influenza dei diversi fattori di rischio, durata, e soggettività. r cap. = ricerca sperimentale del saggio La ricerca empirica avviene misurando i Bf di altri beni simili a quello di stima e poi comparandoli con i relativi valori di mercato:

36 …saggio di capitalizzazione Nel caso in cui non sia possibile evidenziare il saggio con la stima analitica si può procedere attraverso il metodo della comparazione: Ricercare il saggio in altre zone simili dove esiste il mercato fondiario; Ricercare un saggio da altri investimenti similari.

37 …saggio di capitalizzazione Posto che il saggio viene individuato con riferimento ai redditi e valori dei beni fondiari simili a quello oggetto di stima possono rendere necessari ritocchi o correzioni del saggio in riferimento alle specifiche caratteristiche del bene oggetto di stima ( a meno che queste non vengano consolidate come aggiunte o detrazioni effettuate nella stima). Comodi e scomodi che influiscono sul r di cap.: limitatezza del beni fondiari; tranquillità dell’area; presenza di servizi e mercati; facilità di accesso; qualità del paesaggio; prestigio legato ad una certa proprietà ecc….

38 saggio di capitalizzazione Le condizioni appena esaminate sono definibili anche comodi o scomodi o meglio esternalità; se valgono in senso positivo fanno abbassare il saggio ed aumentare il valore del fondo; se valgono in senso negativo fanno aumentare il saggio ed abbassare il valore del fondo.

39 …saggio di capitalizzazione A titolo indicativo: Il saggio per le aziende dipende anche dall’ordinamento produttivo. Si aggira intorno all’1-2%

40 I costi in percentuale Costi Percentuale d’incidenza su PLV Quote Q 8-15% Spese varie SV 25-35% 25-35% Imposte ecc. 4-6% Salari Sa 30-45% Stipendi St 2-6% Interessi I 8-10%

41 Valore di macchiatico VM  E’ dato dalla formula: VM= Vass –K trasf dove:  Vm = valore piante in piedi  V ass = valore assortimenti all’imposto (luogo di carico)  K trasf. = costo di trasformazione  Taglio e allestimento  Smacchio all’imposto  Assicurazione operai  Interessi sui capitali anticipati  Direzione amministrazione e sorveglianza (6% spese precedenti)  Contratto, imposte varie

42 Prezzo di macchiatico  Si intende il valore di macchiatico per unità di volume (metricubi o quintali)  Si ottiene dividendo il valore di macchiatico per la massa di legname


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