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“ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia.

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1 “ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia degli Intermediari Finanziari Università degli Studi di Parma

2 Prof.Claudio Cacciamani Il recupero delle aree dismesse

3 Prof.Claudio Cacciamani Il recupero delle aree dismesse La trasformazione di Milano in questi ultimi anni è avvenuta in modo diffuso e omogeneo su tutto il territorio e in tutte le direzioni: dal centro storico alle nuove centralità urbane che si sono venute a creare o che si stanno realizzando sulle vaste aree industriali, ad oggi, dismesse. Elementi di pregio del tessuto urbano si ristrutturano, mentre di nuovi ne vengono creati, dedicati al lavoro, alla residenza, alla cultura, alla formazione, al divertimento.

4 Prof.Claudio Cacciamani Il recupero delle aree dismesse Maciachini è il progetto di sviluppo dell’area ex Carlo Erba di mq. nella zona nord ovest di Milano, completamente dismessa alla fine degli anni ottanta. Il nuovo intervento di Doughty Hanson gestito da Europa Risorse farà rinascere tutta questa zona a nord della città, via via degradata, e comprenderà uffici, negozi, ristoranti, centri per attività sportive e culturali e tanto verde arricchito da fontane come oasi di tranquillità.

5 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse come risorsa La questione delle aree dimesse definite come “superfici e complessi immobiliari disponibili al riuso anche per attività diverse da quelle originarie” è da sempre presente nella storia urbana. La questione delle aree dimesse definite come “superfici e complessi immobiliari disponibili al riuso anche per attività diverse da quelle originarie” è da sempre presente nella storia urbana. La dismissione è un processo fisiologico legato all’evoluzione degli usi e della forma del contesto di riferimento. La dismissione è un processo fisiologico legato all’evoluzione degli usi e della forma del contesto di riferimento.

6 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse come risorsa E’ ormai opinione comune, grazie anche ad una maggiore coscienza del territorio come risorsa scarsa (soprattutto nelle aree maggiormente centrali e pregiate), che le aree dismesse debbano essere considerate non più come problema insolubile, ma come risorsa e occasione di sviluppo

7 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse come risorsa La modalità di approccio al fenomeno della dismissione, negli ultimi trenta anni, ha subito una sostanziale trasformazione, su un duplice versante: Scientifico-conoscitivoPratico-operativo

8 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse come risorsa duplice obiettivo La trasformazione e il recupero delle aree dismesse, deve essere affrontata con un duplice obiettivo  rispetto dei principi di sostenibilità delle risorse ambientali  accrescere il capitale fisso sociale

9 Prof.Claudio Cacciamani Milano, area BovisaSesto S.Giovanni, area Falck Torino, Spina Centrale Roma, area Ostiense

10 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse come risorsa RISORSA IMMOBILIARE RISOSA URBANA da valorizzare attraverso operazioni di conversione ad usi più remunerativi e orientate, in alcuni casi, ad innescare processi più ampi di rinnovo urbano da valorizzare attraverso la localizzazione di funzioni di grande rilievo (quali Università, parchi scientifici, centri di ricerca, ecc.) RISORSA STORICO-CULTURALE da promuovere attraverso il riconoscimento dei valori simbolici e testimoniali del sito RISORSA AMBIENTALE utilizzabile per ricreare equilibrio tra tessuto urbanizzato e spazi aperti, e per decongestionare le città più soffocate dalle costruzioni

11 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse come risorsa Per usare al meglio l’opportunità offerta dalla dismissione esistono varie alternative Per usare al meglio l’opportunità offerta dalla dismissione esistono varie alternative Realizzazione di infrastrutture, servizi, nuove attività culturali Realizzazione di infrastrutture, servizi, nuove attività culturali Risanamento ambientale, attraverso la realizzazione di spazi verdi e per il tempo libero Risanamento ambientale, attraverso la realizzazione di spazi verdi e per il tempo libero Conservazione dell’originaria vocazione produttiva, privilegiando i settori tecnologicamente avanzati Conservazione dell’originaria vocazione produttiva, privilegiando i settori tecnologicamente avanzati Realizzazione di un mix funzionale tra attività residenziali, produttive e spazi per servizi pubblici Realizzazione di un mix funzionale tra attività residenziali, produttive e spazi per servizi pubblici

12 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse come risorsa Riconosciuta la rilevanza del patrimonio di risorse territoriali ed ambientali Riconosciuta la rilevanza del patrimonio di risorse territoriali ed ambientali QUALE TIPOLOGIA DI USO A CUI DESTINARE LE AREE ? QUALE TIPOLOGIA DI INTERVENTO ADOTTARE ? PROBLEMA CENTRALE CONSERVARE, ADATTARE E TRASFORMARE OPPURE DEMOLIRE E RICOSTRUIRE ??

13 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse: tipologia Aree di degrado: Aree di degrado: basso valore insediativo o ambientale, si riscontra una sostanziale carenza e inadeguatezza di interventi che hanno prodotto le condizioni di degrado. In queste aree le condizioni di degrado richiedono interventi di miglioramento consistenti, possibili anche in ragione del loro scarso valore, in assenza dei quali l’area è destinata all’ulteriore decadimento

14 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse: tipologia Aree della comproissione: Aree della comproissione: le condizioni didisagio sono state determinate da interventi trasformativi eccessivi, che potrebbero determinare l’ulteriore compromissione in termini di congestione e di superamento della capacità di carico. Aree della conservazione: Aree della conservazione: caratterizzata da valori insediativi e/o ambientali elevati, sono possibili solo interventi di manutenzione, restauro e risanamento. Aree della trasformazione: Aree della trasformazione: caratterizzata da valori modesti, sono possibili anche interventi di ristrutturazione e ricostruzione

15 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse: tipologia Tra il valore di un ambito urbano e gli interventi di trasformazione possibili vi è una relazione di tipo inverso il valore di un ambito urbano può essere definito come una misura inversa della trasformabilità dell’ambito stesso

16 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse: tipologia

17 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse: tipologia Il riconoscimento di un certo valore ad un ambito urbano comporta la formazione di un giudizio di qualità Il nodo centrale nella definizione del grado di trasformabilità di un area è la misura del suo valore che deve determinarsi Individuazione delle tipologie di intervento

18 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse: tipologia   Il nodo centrale nella definizione del grado di trasformabilità di un area è la misura del suo valore che deve determinarsi BENI ECONOMICI PRESENTI BENI NON NEGOZIABILI

19 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse: tipologia Il valore di un ambito urbano fa riferimento NON solo ai beni dell’ambito che sono monetizzabili ma anche quei beni che il mercato non è in grado di valutare valore legato non solo all’uso ma anche ad aspetti indipendenti da questo (bisogni pregressi, alle aspirazioni della collettività, al modello socio- culturale, ecc)

20 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse: tipologia

21 Prof.Claudio Cacciamani

22 Le aree industriali dismesse Il recupero delle aree industriali dismesse comporta azioni complesse e la risoluzione di una vasta gamma di problemi di diverso ordine: Il recupero delle aree industriali dismesse comporta azioni complesse e la risoluzione di una vasta gamma di problemi di diverso ordine:  patrimoniale  procedurale  ambientale  funzionale  urbanistici  architettonici  opportunità sociale

23 Prof.Claudio Cacciamani Le aree industriali dismesse Le aree dismesse industriali presentano caratteristiche peculiari: Le aree dismesse industriali presentano caratteristiche peculiari:   La dimensione (spesso consistente)   La posizione (quasi sempre in prossimità delle principali arterie stradali e ferroviarie)   Il livello di infrastrutturazione (in genere, elevato)   Il ruolo che tali aree spesso assumono nelle politiche di trasformazione urbana (rappresentando elementi strategici da cui partire per avviare processi più ampi di riqualificazione delle città e del territorio)

24 Prof.Claudio Cacciamani Aree dismesse e sviluppo sostenibile Le aree dismesse costituiscono elementi di: Degrado Degrado Rischio ambientale Rischio ambientale INTERVENTI DI RECUPERO:  riqualificazione dell’ambiente  Ricostruzione della vivibilità delle città contemporanee  Conservazione di spazio per le generazioni future RIEQUILIBRIO AMBIENTALE

25 Prof.Claudio Cacciamani Aree dismesse e sviluppo sostenibile Fondamentale e imprescindibile l’adozione di soluzioni progettuali finalizzate all’integrazione delle nuove attività con quelle insediate: Recupero degli edifici presenti Recupero degli edifici presenti Realizzazione di nuove polarità urbane Realizzazione di nuove polarità urbane Sistema dei trasporti pubblici Sistema dei trasporti pubblici Rete viaria Rete viaria Riduzione e razionalizzazione dei consumi elettrici Riduzione e razionalizzazione dei consumi elettrici Incremento delle aree verdi Incremento delle aree verdi

26 Prof.Claudio Cacciamani Aree dismesse e sviluppo sostenibile Il ruolo assunto da queste aree riveste sempre maggiore importanza in ragione di un quadro territoriale caratterizzato da risorse sempre più rare Il ruolo assunto da queste aree riveste sempre maggiore importanza in ragione di un quadro territoriale caratterizzato da risorse sempre più rare Le politiche di espansione hanno lasciato spazio alle pratiche di recupero della città consolidata, riportando l’attenzione: Le politiche di espansione hanno lasciato spazio alle pratiche di recupero della città consolidata, riportando l’attenzione: QUALITA’ URBANA SALVAGURDIA AMBIENTALE

27 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse industriali Gli interventi di demolizione e di bonifica in particolari di aree collocate all’interno o nelle vicinanze delle città richiedono procedure: Gli interventi di demolizione e di bonifica in particolari di aree collocate all’interno o nelle vicinanze delle città richiedono procedure: COMPLESSE COMPLESSE RIGOROSE RIGOROSE MATERIALI CONTENETI AMIANTO MATERIALI CONTENENTI FIBRA MINERALE DISPERSIONE DI POLVERI EVAQUAZIONE DEI RIFIUTI

28 Prof.Claudio Cacciamani Le aree dismesse industriali Individuare, gestire e smaltire di questa particolare e complessa tipologia di rifiuti Individuare, gestire e smaltire di questa particolare e complessa tipologia di rifiuti VALORIZZAZIONE ECONOMICA VALORIZZAZIONE AMBIENTALE

29 Prof.Claudio Cacciamani Recupero delle aree dismesse: valutazione economica e finanziaria Stima del valore del manufatto (spesso un costo accantonato) Stima del valore del manufatto (spesso un costo accantonato) Stima del costo della demolizione Stima del costo della demolizione Stima del costo del ri-utilizzo Stima del costo del ri-utilizzo Stima dei ricavi- o benefici- del riutilizzo Stima dei ricavi- o benefici- del riutilizzo Calcolo degli indicatori consueti di rendimento finanziario ed economico Calcolo degli indicatori consueti di rendimento finanziario ed economico

30 Prof.Claudio Cacciamani Differenziazione tra analisi finanziaria ed economica Molto importante nei programmi e progetti di riutilizzo di aree dismesse Molto importante nei programmi e progetti di riutilizzo di aree dismesse Analisi finanziaria a prezzi di mercato dal punto di vista dei soggetti coinvolti - stakeholders Analisi finanziaria a prezzi di mercato dal punto di vista dei soggetti coinvolti - stakeholders Analisi economica “a prezzi ombra”. Principale innovazione degli anni ’90: “valutazioni contingenti” per derivazione prezzi ombra Analisi economica “a prezzi ombra”. Principale innovazione degli anni ’90: “valutazioni contingenti” per derivazione prezzi ombra

31 Prof.Claudio Cacciamani Interdisciplinarità dell’Analisi Analisi finanziaria ed economica come tecnica in cui “incastrare” altri aspetti dell’analisi- tecnico- ingegneristica, urbanistica, legale, giuridica Analisi finanziaria ed economica come tecnica in cui “incastrare” altri aspetti dell’analisi- tecnico- ingegneristica, urbanistica, legale, giuridica Separazione tra i vari aspetti dell’analisi Separazione tra i vari aspetti dell’analisi Impiego degli indicatori di convenienza finanziaria ed economica come strumento di comunicazione Impiego degli indicatori di convenienza finanziaria ed economica come strumento di comunicazione

32 Prof.Claudio Cacciamani Analisi finanziaria ed economica Sviluppi recenti dell’economia pubblica, dell’economia aziendale, dell’analisi finanziaria e dell’economia dell’informazione stanno portando a nuovi approdi Sviluppi recenti dell’economia pubblica, dell’economia aziendale, dell’analisi finanziaria e dell’economia dell’informazione stanno portando a nuovi approdi convergenza tra le discipline, particolarmente rilevante per l’analisi finanziaria ed economica delle aree dismesse

33 Prof.Claudio Cacciamani Analisi finanziaria ed economica Una metodologia applicabile in via generale (ossia l’analisi costi benefici sociali- ACBS a prezzi internazionali e con pesi variabili) Una metodologia applicabile in via generale (ossia l’analisi costi benefici sociali- ACBS a prezzi internazionali e con pesi variabili) Convinzione generale che ACBS avrebbe migliorato disegno progettuale e governance Convinzione generale che ACBS avrebbe migliorato disegno progettuale e governance

34 Prof.Claudio Cacciamani Analisi finanziaria ed economica Le informazioni richieste per l’ACBS e le scorciatoie operative conseguenti (dilemma tra “credibilità” e “fattibilità”) Le informazioni richieste per l’ACBS e le scorciatoie operative conseguenti (dilemma tra “credibilità” e “fattibilità”) Accentramento decisionale mentre ACBS richiede decentramento (specialmente per decisioni su aree dismesse) Accentramento decisionale mentre ACBS richiede decentramento (specialmente per decisioni su aree dismesse) Confusione tra incertezza e rischio Confusione tra incertezza e rischio Derivazione aggregata degli obiettivi per la collettività (la “funzione di benessere sociale”) Derivazione aggregata degli obiettivi per la collettività (la “funzione di benessere sociale”)


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