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La proprietà e i rapporti di vicinato Normativa di riferimento Modi di acquisto della proprietà immobiliare Le immissioni e il divieto di atti emulativi.

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Presentazione sul tema: "La proprietà e i rapporti di vicinato Normativa di riferimento Modi di acquisto della proprietà immobiliare Le immissioni e il divieto di atti emulativi."— Transcript della presentazione:

1 La proprietà e i rapporti di vicinato Normativa di riferimento Modi di acquisto della proprietà immobiliare Le immissioni e il divieto di atti emulativi Azioni a tutela della proprietà e del possesso 1

2 2 NORMATIVA DI RIFERIMENTO I BENI Art. 810 c.c.: «Sono beni le cose che possono formare oggetto di diritti». 1.Cosa = oggetto materiale suscettibile di percezione sensibile (solo le cose materiali risultano appropriabili mediante il possesso; beni immateriali introduzione legislativa di diritti assimilabili alla proprietà). 2.Oggetto di diritti = limitatezza della cosa interesse a fare propria la cosa perché il suo uso è alternativo ovvero determina svantaggi rispetto alla fruizione di un altro individuo.

3 3 Art. 812 c.c.: Beni immobili: suolo, sorgenti, corsi dacqua, alberi, edifici ed altre costruzioni (anche se unite solo a scopo transitorio), tutto ciò che artificialmente è incorporato al suolo (compresi edifici galleggianti ancorati saldamente alla riva). Beni mobili: definizione residuale (compresi mobili registrati ed universalità di mobili). Differenza di disciplina (es. modi di acquisto, pubblicità della circolazione) Beni mobili: celerità nella circolazione; Beni immobili: certezza nella circolazione.

4 4 Pertinenze (art. 817 c.c.) cose destinate durevolmente al servizio o ad ornamento di unaltra cosa (rapporto di accessorietà). Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto (art. 818 c.c.). Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. Usucapione il possesso prolungato della cosa principale porta allacquisto della pertinenza mentre non è possibile lusucapione della sola pertinenza (Cass , n. 2531)

5 5 LA PROPRIETÀ Costituzione Art. 42: «La proprietà è pubblica o privata. I beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati. La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. La proprietà privata può essere, nei casi previsti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d'interesse generale. La legge stabilisce le norme ed i limiti della successione legittima e testamentaria e i diritti dello Stato sulle eredità». Funzione sociale direttiva al legislatore affinché favorisca le proprietà che svolgono una funzione a sostegno della società civile (casa di abitazione, proprietà coltivatrice diretta). Accessibile a tutti equa distribuzione della ricchezza.

6 6 Art. 832 c.c.: «Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con losservanza degli obblighi stabiliti dallordinamento giuridico. Poteri del proprietario: godere (usare, trasformare, fare propri i frutti) e disporre (vendere, donare, abbandonare, costituire diritti a favore di terzi). Pienezza: il proprietario può fare tutto fino a che non incontra limiti legali elasticità della proprietà (potenzialmente piena in presenza di diritti reali altrui). Esclusività: il proprietario può escludere chiunque dallesercizio del diritto ed impedirgli di interferire nel godimento (con il limite dellinteresse, v. art. 840, 2° co., c.c.) azioni a tutela della proprietà. Limiti: non facere beni appartenenti allo Stato, divieto di immissioni ed atti emulativi, distanze tra costruzioni, ecc. Obblighi: facere consentire a terzi laccesso per esecuzione lavori o recupero oggetti, assegnazione terre incolte a coltivatori diretti, ecc.

7 7 Possesso (art c.c.): potere di fatto sulla cosa (c.d. corpus) + volontà di essere il proprietario o titolare di altro diritto reale (c.d. animus possidendi) si manifesta con elementi esteriori. USUCAPIONE Detenzione: manca lanimus possidendi NO USUCAPIONE (salvo interversio)

8 8 MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE ACQUISTO A TITOLO ORIGINARIO La proprietà si acquista libera da ogni diritto altrui (es. diritti reali minori, garanzie reali). ACCESSIONE USUCAPIONE ACQUISTO A TITOLO DERIVATIVO Il nuovo proprietario subentra nella medesima situazione di diritto del precedente CONTRATTO SUCCESSIONE MORTIS CAUSA

9 9 ACCESSIONE (art. 934 c.c.) ACCESSIONE VERTICALE (da mobili a immobili): qualunque costruzione/opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questultimo, salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge. ACCESSIONE ORIZZONTALE (da immobili a immobili): accrescimento di fondi rivieraschi di fiumi per lazione dellacqua corrente (alluvione); abbandono di terreno da parte del fiume; distacco e spostamento di un terreno ad opera del fiume (avulsione).

10 10 ACCESSIONE INVERTITA (art. 938 c.c.) Occupazione di una porzione del fondo attiguo nella costruzione di un edificio (Cass , n solo occupazione in senso orizzontale); Buona fede (ignoranza di ledere laltrui diritto); Costruzione eseguita con la consapevolezza e senza lopposizione (entro tre mesi dallinizio) del vicino; Pagamento somma pari al doppio del valore del suolo occupato + risarcimento danno; Non opera ipso iure ma è rimessa alla valutazione discrezionale del giudice (necessità sentenza costitutiva).

11 11 USUCAPIONE (art c.c.) La proprietà dei beni immobili (e gli altri diritti reali) si acquista con il possesso continuato per 20 anni (15 per piccola proprietà rurale, v. art bis c.c.) POSSESSO pacifico pubblico continuo non violento non clandestino non interrotto no atti posti in essere presunzioni artt. con altrui tolleranza 1141 e ss. c.c. (art c.c.)

12 12 USUCAPIONE IMMOBILIARE ABBREVIATA (art c.c.) Lusucapione si perfezione in 10 anni (5 per la piccola proprietà rurale) se… Buona fedeTitolo astrattamente idoneo Trascrizione usucapiente a trasferire proprietà titolo al tempo dell acquisto Acquisto a non domino

13 13 SUCCESSIONE/ACCESSIONE NEL POSSESSO (art c.c.) Successione Il possesso continua nellerede con effetto dallapertura della successione. Accessione Il successore a titolo particolare (titolo astrattamente idoneo) può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti.

14 14 INTERRUZIONE DELLUSUCAPIONE (art c.c.) Lusucapione è interrotta se il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno (salvo spoglio seguito da vittoriosa azione di reintegra). Interruzione naturale proprietario realizza un atto di esercizio del diritto e priva (per oltre un anno) del possesso il terzo. Interruzione civile proposizione di domanda giudiziale o atto equipollente (es. riconoscimento del diritto altrui; no diffida stragiudiziale).

15 15 TRASCRIZIONE TRASCRIZIONE (art c.c.) Sono soggetti a trascrizione, tra gli altri, i seguenti atti (atto pubblico, scrittura privata autenticata): Contratti che trasferiscono la proprietà immobiliare; Sentenze che operano la costituzione o il trasferimento della proprietà immobiliare; Transazioni aventi ad oggetto controversie su diritti di proprietà; Accettazione eredità/acquisto legato che importino diritto di proprietà immobiliare.

16 16 EFFICACIA SANANTE DELLA TRASCRIZIONE (art. 2652, n. 6, c.c.) Sono soggette a trascrizione le domande dirette a far dichiarare la nullità o a pronunziare lannullamento di atti soggetti a trascrizione. Sono fatti salvi i diritti del terzo acquirente (a qualsiasi titolo) di buona fede se: a)Decorrono almeno cinque anni dalla trascrizione dellatto impugnato; b)Il terzo ha trascritto latto di trasferimento prima della trascrizione della domanda di impugnazione. Se la domanda è diretta allannullamento per motivi diversi dallincapacità legale (es. interdetto) e il terzo acquista a titolo oneroso, non è necessario il requisito sub a). Analoga disciplina per impugnazioni di successioni (10 anni per lesione legittima) e revocatorie.

17 17 INTAVOLAZIONE (R.D , n. 499) Trentino Alto Adige, Province di Gorizia e Trieste, Alcuni Comuni della Provincia di Udine, Cortina dAmpezzo. Carattere costitutivo. Tutte le iscrizioni possono eseguirsi solo nei confronti del titolare del diritto iscritto. Natura reale anziché personale dei registri.

18 18 LE IMMISSIONI E IL DIVIETO DI ATTI EMULATIVI LE IMMISSIONI Art. 844 c.c. - Il proprietario di un fondo (non) può impedire: le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino se (non) superano la normale tollerabilità avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi lautorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà e può tener conto della priorità di un determinato uso LIMITE ASSOLUTO: DIRITTO ALLA SALUTE

19 19 3 SOLUZIONI Cessazione delle Immissioni vanno Immissioni vanno immissioni sopportate dal vicino sopportate dal vicino con un indennizzo superano la soglia non superano la soglia di normale tollerabilità esigenze di produzione più importanti delle ragioni della proprietà

20 20 NORMALE TOLLERABILITÀ sensibilità delluomo medio COMPARAZIONE ESIGENZE PRODUZIONE/PROPRIETÀ In seconda battuta PRE-USO PROPRIETÀ/PRODUZIONE In terza battuta per determinare la condizione dei luoghi (unica eccezione: se la destinazione del fondo è cambiata successivamente ad inizio attività produttiva viene ridotta lindennità)

21 21 INTERPRETAZIONE ESTENSIVA DELLE IMMISSIONI MATERIALITÀ CARATTERE INDIRETTO INTOLLERABILITÀ ATTUALE Influsso negativo su uomo se fossero dirette a non basta il mero pericolo o apparecchiature nuocere sarebbe (es. radiazioni nocive, onde atto emulativo elettromagnetiche)

22 22 IL DIVIETO DI ATTI EMULATIVI Art. 833 c.c.: «Il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri». Dubbio se latto possa essere omissivo Cass., , n ha escluso che un omissione possa essere un atto emulativo. REQUISITI: 1)Mancanza di utilità per il proprietario; 2)Animus nocendi; 3)Danno o molestia per il vicino.

23 23 MANCANZA DI UTILITÀ PER IL PROPRIETARIO Dubbio interpretativo: 1)Anche unutilità minima per il proprietario escluderebbe latto emulativo; 2)Anche lintenzione di procurarsi un vantaggio contrario allordinamento giuridico escluderebbe latto emulativo; 3)Solo un apprezzabile vantaggio del proprietario escluderebbe latto emulativo; 4)Occorre che il vantaggio del proprietario non sia sproporzionato rispetto al danno/molestia del vicino per escludere latto emulativo.

24 24 ANIMUS NOCENDI Dubbio interpretativo: 1)Occorre la prova dellintenzione specifica del proprietario di arrecare il danno/molestia; 2)Identificazione dello scopo di nuocere con lassenza di utilità per il proprietario.

25 25 DANNO O MOLESTIA Il danno e la molestia vanno provati da chi agisce in giudizio Danno = concezione ampia (limitazione di comodità, utilità o di facoltà) Molestia = pericolo di danno

26 26 TUTELA Risarcimento e/o, se possibile, reintegrazione in forma specifica. Carattere residuale dellart. 833 c.c. azione esperibile solo in assenza di altri rimedi.

27 27 AZIONI A TUTELA DELLA PROPRIETÀ E DEL POSSESSO LE AZIONI PETITORIE a)AZIONE DI RIVENDICAZIONE; b)AZIONE NEGATORIA; c)AZIONE DI REGOLAMENTO DEI CONFINI; d)AZIONE PER LAPPOSIZIONE DI TERMINI.

28 28 LAZIONE DI RIVENDICAZIONE (art. 948 c.c.) Il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o la detiene. Prova proprietà: a)Prova acquisto a titolo originario (accessione o usucapione); b)Prova acquisto a titolo derivativo + prova titolarità della proprietà in capo ai danti causa fino ad un acquisto a titolo originario se controparte contesta il possesso, non bastano i titoli risalenti ad oltre un ventennio ma occorre anche la prova del possesso continuativo (eventualmente anche tramite i danti causa)

29 29 Se il possessore/detentore dopo la domanda di rivendica cessa per fatto proprio di possedere/detenere, il giudizio prosegue egualmente. Il convenuto è obbligato a recuperare la cosa ovvero a corrisponderne il valore al proprietario, oltre al risarcimento del danno. IMPRESCRITTIBILITÀ AZIONE DI RIVENDICAZIONE

30 30 DIFFERENZE CON ALTRE AZIONI Azione di mero accertamento: -no funzione restitutoria; -onere probatorio (se il proprietario possiede il bene basta prova di acquisto in base a titolo valido, altrimenti come rivendica). Petitio hereditatis: -sì funzione restitutoria; -onere probatorio (basta la prova di essere erede e che il bene ricade nelleredità al momento dellapertura della successione).

31 31 LAZIONE NEGATORIA (art. 949 c.c.) 1° comma: azione di mero accertamento (tutela preventiva). Dichiarazione inesistenza diritti altrui sul bene quando il proprietario teme un pregiudizio. 2° comma: azione di condanna (tutela successiva). Cessazione turbative e molestie oltre a risarcimento danni. Onere probatorio: basta provare, anche in via presuntiva, di essere proprietari del bene in forza di un titolo valido, mentre grava sul convenuto lonere di provare lesistenza dei diritti vantati.

32 32 LAZIONE DI REGOLAMENTO DEI CONFINI (art. 950 c.c.) Presupposto: incertezza confine tra due fondi. Incertezza oggettivaIncertezza soggettiva Mancanza di confineConfine esistente ma contestato Rivendica: le parti controvertono in ordine ai titoli di acquisto di un bene; Regolamento dei confini: le parti controvertono in ordine allestensione del bene. Onere probatorio: è ammessa ogni prova. In subordine fanno fede le mappe catastali.

33 33 LAZIONE DI APPOSIZIONE DI TERMINI (art. 951 c.c.) Presupposto: certezza confine tra due fondi. Termini mancanti termini irriconoscibili Può essere domanda accessoria a regolazione dei termini.

34 34 LE AZIONI POSSESSORIE a) AZIONE DI REINTEGRAZIONE O SPOGLIO; b) AZIONE DI MANUTENZIONE.

35 35 NATURA DI TUTELA INTERINALE Leventuale diritto della controparte può essere preso in considerazione solo in un successivo giudizio petitorio. Il giudizio petitorio non può essere instaurato finché pende il possessorio (salvo che da ciò derivi o possa derivare un pregiudizio irreparabile al convenuto). Procedimento particolarmente celere (artt c.p.c.) prima fase sommaria che si conclude con unordinanza; seconda fase (eventuale) di ordinaria cognizione.

36 36 LAZIONE DI REINTEGRAZIONE O SPOGLIO (art c.c.) Presupposti: a)Possesso o detenzione della cosa (salvo che per ragioni di servizio od ospitalità); b)Spoglio violento od occulto della cosa; c)Limite temporale di un anno dallo spoglio (o dalla scoperta dello spoglio); d)Dolo o colpa dellagente. Spoglio = privazione del possesso/detenzione contro la volontà del possessore/detentore (non occorrono atti di violenza materiale). Si può chiedere la reintegra anche a chi ha acquistato il bene a titolo particolare nella consapevolezza dellavvenuto spoglio.

37 37 LAZIONE DI MANUTENZIONE (art c.c.) Presupposti: a) Possesso della cosa (no mera detenzione); b) Molestia nel possesso oppure spoglio non violento e non clandestino; c) Limite temporale di un anno dalla turbativa; d) Possesso ininterrotto da almeno un anno; Molestia = turbativa (di fatto o di diritto) che limita o rende disagevole il normale godimento del possessore.

38 38 LE AZIONI DI NUNCIAZIONE a) DENUNZIA DI NUOVA OPERA; b) DENUNZIA DI DANNO TEMUTO.

39 39 Procedimento: prima fase cautelare si chiude con provvedimento urgente opportuno per prevenire il danno; seconda fase a cognizione piena. Legittimati attivi: proprietario, possessore e titolare di diritto reale.

40 40 DENUNZIA DI NUOVA OPERA (art c.c.) Presupposti: a)Nuova opera intrapresa da altri sul proprio o altrui fondo; b)Ragionevole pericolo di danno al proprio bene; c)Decorso di meno di un anno dallinizio della nuova opera; d)Nuova opera non sia terminata. Nuova opera = modificazione allo stato dei luoghi conseguente ad unattività umana. Autorità giudiziaria può vietare la continuazione dellopera ovvero permetterla ordinando le opportune cautele.

41 41 DENUNZIA DI DANNO TEMUTO (art c.c.) Presupposti: a)Ragionevole pericolo di danno al proprio bene da una cosa (albero, edificio, ecc.) già esistente; b)Il danno temuto deve essere grave; c)Il danno temuto deve essere prossimo (può verificarsi da un momento allaltro). LAutorità giudiziaria può ordinare che si provveda per ovviare al pericolo e disporre, se del caso, idonee garanzie per il risarcimento di eventuali danni.

42 42 LA MEDIAZIONE OBBLIGATORIA (D.Lgs , n. 28) La mediazione (dal ) è obbligatoria, fra laltro, in materia di diritti reali. Mediatore: professionista terzo che svolge la mediazione tentando il raggiungimento di un accordo bonario tra le parti. Onere di assistenza legale. Esclusa in caso di procedimenti durgenza.

43 43 Procedimento: -Si introduce con una domanda allorganismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia; -Al primo incontro si tenta la conciliazione; -Se la conciliazione non riesce la mediazione è gratuita; -Se una delle parti non partecipa al tentativo di conciliazione senza giustificato motivo il Giudice la condanna al pagamento di una sanzione (pari al contributo unificato) e può tenerne conto ai sensi dellart. 116 c.p.c. -Se la conciliazione riesce il mediatore redige verbale di accordo con valore di titolo esecutivo.

44 44 Pierfrancesco Costanza


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