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LA FISCALITA DIRETTA ED INDIRETTA NEI TRASFERIMENTI DI IMMOBILI: I RIFLESSI IN UNICO 2007 VITERBO – 08 GIUGNO 2007 Angelo Vaccaro e Giovanni Angelini.

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1 LA FISCALITA DIRETTA ED INDIRETTA NEI TRASFERIMENTI DI IMMOBILI: I RIFLESSI IN UNICO 2007 VITERBO – 08 GIUGNO 2007 Angelo Vaccaro e Giovanni Angelini

2 Viterbo 08 giugno LE IMPOSTE INDIRETTE NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI LE IMPOSTE INDIRETTE NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI Agevolazioni e novità

3 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno INTERVENTI NORMATIVI DECRETO LEGGE 223 del 4 luglio 2006 convertito in LEGGE 248 del 4 agosto 2006 SOSTANZIALI MODIFICHE NELLIMPOSIZIONE INDIRETTA: TASSAZIONE, ACCERTAMENTO, ADEMPIMENTI DECRETO LEGGE 262 del 3 ottobre 2006 convertito in LEGGE 286 del 24 novembre 2006 SUCCESSIONI E DONAZIONI IMPOSTA SOSTITUTIVA DAL 12,50% AL 20% LEGGE 296 del 27 dicembre FINANZIARIA 2007 VALUTAZIONE CATASTALE IN ATTI OVE SOLO IL CESSIONARIO E PERSONA FISICA La tassazione dei trasferimenti immobiliari

4 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno LEGGE 296 del 27 dicembre FINANZIARIA 2007 Comma 292: regolamenta ai fini Iva il c.d. periodo transitorio 4 luglio – 11 agosto 2006 per quelle che sono gli effetti delle norme poi non convertite in legge; Comma 292: regolamenta ai fini Iva il c.d. periodo transitorio 4 luglio – 11 agosto 2006 per quelle che sono gli effetti delle norme poi non convertite in legge; Comma 306: estensione dellimposta di registro 1% a particolari casistiche; Comma 306: estensione dellimposta di registro 1% a particolari casistiche; Commi 307 e 309: valutazione automatica catastale degli immobili acquistati da persone fisiche anche presso imprese; Commi 307 e 309: valutazione automatica catastale degli immobili acquistati da persone fisiche anche presso imprese; Commi 330 e 331, modifiche allart. 10, punti 8 e 8-bis del Dpr 633/72. Commi 330 e 331, modifiche allart. 10, punti 8 e 8-bis del Dpr 633/72.

5 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno INTERVENTI DI PRASSI Risoluzione n. 91/E dell 8 maggio 2007 (cessione di immobile non ultimato); Risoluzione n. 91/E dell 8 maggio 2007 (cessione di immobile non ultimato); Circolare n. 12/E del 1 marzo 2007 (ulteriori chiarimenti sul D.L. 223/06); Circolare n. 12/E del 1 marzo 2007 (ulteriori chiarimenti sul D.L. 223/06); Circolare n. 11/E del 16 febbraio 2007 (risposte ai quesiti rivolti in occasione di Telefisco 2007 de Il Sole 24 Ore – in particolare par Iva nel periodo di vigenza del D.L. 223/06); Circolare n. 11/E del 16 febbraio 2007 (risposte ai quesiti rivolti in occasione di Telefisco 2007 de Il Sole 24 Ore – in particolare par Iva nel periodo di vigenza del D.L. 223/06); Circolare n. 27/E del 4 agosto 2006 (primi chiarimenti sul D.L. 223/06) Circolare n. 27/E del 4 agosto 2006 (primi chiarimenti sul D.L. 223/06)

6 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Tipologia delle operazioni Locazioni immobiliari (prestazioni di servizi) Vendite immobiliari (cessioni di beni) La tassazione dei trasferimenti immobiliari

7 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno La tassazione dei trasferimenti immobiliari – IVA - Nuova formulazione e riorganizzazione del comma 1, dellart. 10 del DPR 633/72, ai numeri: 8: Locazioni; 8: Locazioni; 8 bis: cessione di fabbricati abitativi; 8 bis: cessione di fabbricati abitativi; 8 ter: cessione di fabbricati strumentali. 8 ter: cessione di fabbricati strumentali.

8 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Locazioni - natura del bene immobile - Fabbricati abitativi = categoria catastale A (tranne A/10 Uffici) Immobili strumentali per natura = categorie catastali A/10 – B – C – D – E La tassazione deitrasferimenti immobiliari La tassazione dei trasferimenti immobiliari

9 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Locazioni di fabbricati abitativi Iva: Esenzione (regola), in caso di locazione di fabbricati abitativi da soggetto IVA nei confronti di qualsiasi conduttore Registro: 2% dei canoni locativi (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 5, numero 1, lett. b) La tassazione deitrasferimenti immobiliari La tassazione dei trasferimenti immobiliari

10 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Locazioni di fabbricati abitativi Iva - prima eccezione alla regola della esenzione: in caso di locazione di fabbricati abitativi effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata Iva: 10% (art. 127-duodevicies tab. A parte III DPR 633/72) Registro: 168 in misura fissa. (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8 così modificato dallart. 1 co. 330, lett. a), L. 296/2006 (DPR 131/86, art. 40, comma 1) La tassazione deitrasferimenti immobiliari La tassazione dei trasferimenti immobiliari

11 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Locazioni di immobili strumentali per natura IVA - ULTERIORI ECCEZIONI ALLA REGOLA DELLA ESENZIONE: A. A.Obbligo di imponibilità IVA ad aliquota 20% se il conduttore è: un soggetto IVA a detrazione limitata (

12 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Cessioni - natura del bene immobile - Fabbricati abitativi = categoria catastale A (tranne A/10 Uffici) Immobili strumentali per natura = categorie catastali A/10 – B – C – D – E La tassazione dei trasferimenti immobiliari

13 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Cessioni - qualità del cedente - Impresa costruttrice o impresa che ha effettuato interventi ex art. 31, lett. c), d), e) Legge 457/1978 variabile temporale: linea di discrimine fissata in 4 anni Altre imprese La tassazione dei trasferimenti immobiliari

14 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Cessioni di fabbricati abitativi La cessione di fabbricati abitativi effettuata da impresa costruttrice (o che ha ristrutturato) nei confronti di qualsiasi altro soggetto è sempre considerata imponibile IVA, purché avvenga entro 4 anni da ultimazione **, con applicazione delle aliquote proprie, soggetta alle altre imposte indirette in misura fissa ** = oppure già concessi in locazione (vedi slide n. 10) (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b) (D.Lgs 347/90, Tariffa, articolo 1, note) (D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 2) La tassazione dei trasferimenti immobiliari

15 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Cessioni di fabbricati abitativi … segue … Le aliquote IVA applicabili a tali fattispecie: IVA 4%prima casa IVA 10%fabbricato non di lusso o ristrutturato IVA 20% fabbricato di lusso (DM ) in tutti i casi la cessione è soggetta alle altre imposte indirette in misura fissa (Registro euro 168) (Ipotecaria euro 168) (Catastale euro 168) La tassazione dei trasferimenti immobiliari

16 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Cessioni di fabbricati abitativi La cessione di fabbricati abitativi effettuata da imprese diverse (non costruttrici o ristrutturatrici), oppure oltre i 4 anni da ultimazione lavori * *, nei confronti di qualsiasi soggetto è sempre considerata esente IVA, con applicazione delle altre imposte indirette: Prima casa:Registro 3% (Ipotecaria e catastale ) Altri casi:Registro 7% (Ipotecaria 2% + catastale 1%) ** = oppure già concessi in locazione (vedi slide n. 10) (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 1, commi 2 e 5, nota II bis) (D.Lgs 347/90, Tariffa, articolo 1) (D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1) La tassazione dei trasferimenti immobiliari

17 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Cessioni di immobili strumentali La cessione di immobili strumentali effettuata da impresa costruttrice (o ristrutturatrice) nei confronti di qualsiasi soggetto è sempre considerata imponibile IVA, purché avvenga entro 4 anni da ultimazione, e soggetta alle altre imposte indirette: (Registro in misura fissa euro 168) (Ipotecaria con aliquota 3%) (Catastale con aliquota 1%) (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-ter così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b) (D.Lgs 347/90, Tariffa parte prima, articolo 1, numero 1 bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) (D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) La tassazione dei trasferimenti immobiliari

18 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Cessioni di immobili strumentali A. A.Obbligo di imponibilità IVA se il cessionario è: un soggetto IVA a detrazione limitata (

19 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Cessioni di immobili strumentali In carenza di opzione e al di fuori dei casi di imponibilità legali, la residua fattispecie di esenzione IVA è soggetta alle altre imposte indirette: (Registro in misura fissa euro 168) (Ipotecaria con aliquota 3%) (Catastale con aliquota 1%) (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-ter così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b) (D.Lgs 347/90, Tariffa parte prima, articolo 1, numero 1 bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) (D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) La tassazione dei trasferimenti immobiliari

20 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Riepilogo sistematico Operazioni immobiliari che danno luogo solo a fattispecie di esenzione IVA in termini oggettivi = LOCAZIONI DI FABBRICATI ABITATIVI (fatta eccezione per le locazioni effettuate entro quattro anni da ultimazione lavori, in ambito di edilizia residenziale convenzionata, con durata almeno quadriennale = in tal caso IVA 10%) La tassazione dei trasferimenti immobiliari

21 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Riepilogo sistematico Operazioni immobiliari che danno luogo, in presenza di determinati presupposti, solo a fattispecie di imponibilità IVA = - - per tutti i fabbricati, le cessioni effettuate da parte di impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 4 anni** da ultimazione lavori; - - solo per fabbricati strumentali, cessioni e locazioni nei confronti di: un soggetto IVA a detrazione limitata (

22 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Riepilogo sistematico Cessioni di fabbricati, da parte di impresa costruttrice o ristrutturatrice, trascorsi 4 anni da ultimazione lavori = il superamento della soglia temporale fa venir meno limponibilità legale, con il seguente distinguo: per i fabbricati abitativi la cessione diventa esente (salvo la eccezione di legge) per gli immobili strumentali al cedente rimane la carta dellopzione … … La tassazione dei trasferimenti immobiliari

23 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Riepilogo sistematico … … INFATTI Possibilità di opzione per imponibilità IVA in luogo della esenzione = SPETTA SOLO IN CASO DI OPERAZIONI LEGATE AD IMMOBILI STRUMENTALI (SIA LOCAZIONI SIA CESSIONI) La tassazione dei trasferimenti immobiliari

24 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Riepilogo sistematico Riguardo allimposizione indiretta, e solo per quanto concerne gli immobili strumentali, le somme da aggiungere riguardano: per le locazioni la novità è rappresentata dal tributo di registro (1%) per le cessioni la novità è rappresentata dalle imposte ipotecarie (3%) e catastali (1%) La tassazione dei trasferimenti immobiliari

25 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Circolare n. 27 del 4 agosto 2006 Circolare n. 27 del 4 agosto 2006 nel penultimo capoverso del punto 2.1, in materia di immobili strumentali, si afferma: Per le cessioni degli immobili in argomento, limposta di registro è applicabile in modo uniforme, nella misura fissa di euro 168, sia per le cessioni assoggettate ad IVA che per quelle esenti dallimposta. In attuazione del principio di alternatività IVA / Registro, previsto dallart. 40 del DPR 131 del 1986, considerato che in entrambe le ipotesi si tratta di operazioni che rientrano nellambito applicativo dellIVA. Nellultimo capoverso del paragrafo 2.2, che tratta delle locazioni di immobili strumentali, si afferma ancora: Per quanto concerne limposta di registro, anche per le locazioni di immobili strumentali, al pari di quanto stabilito per le cessioni dei medesimi fabbricati, limposta si applica in modo uniforme, ma in misura proporzionale, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità ad IVA al quale la locazione è soggetta. A seguito delle modifiche apportate … …. è infatti previsto la applicazione dellimposta nella misura dell1%, come stabilito dalla lettera a-bis), inserita nella 5 della tariffa, parte prima. DISATTESO IL PRINCIPIO DI ALTERNATIVITA FRA IVA E REGISTRO (ART DPR 131/86) La tassazione dei trasferimenti immobiliari

26 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno CASI SVILUPPATI CASO NR 1 Caso nr 1. Cessione di fabbricato quando: La cessione è esente ai sensi dellart. 10, comma 1, n. 8 bis (es perché oltre 4 anni ultimazione o interventi L 457/78 lett a) e b) art. 31) o perché posta in essere da altra impresa; La cessione è esente ai sensi dellart. 10, comma 1, n. 8 bis (es perché oltre 4 anni ultimazione o interventi L 457/78 lett a) e b) art. 31) o perché posta in essere da altra impresa; Ha come acquirente una società di compravendita di beni immobili (cod Atecofin ); Ha come acquirente una società di compravendita di beni immobili (cod Atecofin ); la società acquirente dichiara in atto di voler ritrasferire il bene entro 3 anni la società acquirente dichiara in atto di voler ritrasferire il bene entro 3 anni

27 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Segue Caso nr 1: Imposte applicabili Registro 1 % (art 1, c.1, n 6 della Tariffa parte prima allegata al DPR 131/86); Registro 1 % (art 1, c.1, n 6 della Tariffa parte prima allegata al DPR 131/86); Ipotecaria 168 (art. 1, nota, della Tariffa allegata al DPR 347/90); Ipotecaria 168 (art. 1, nota, della Tariffa allegata al DPR 347/90); Catastali 168 (art 10, comma 2, DPR 347/90) Catastali 168 (art 10, comma 2, DPR 347/90)

28 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno Segue Caso nr 1.: Conseguenze in caso di mancato ritrasferimento. Ove non si realizzi la condizione del ritrasferimento entro 3 anni: imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura ordinaria imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura ordinaria soprattassa del 30% oltre a interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del D.P.R. 131/86. soprattassa del 30% oltre a interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del D.P.R. 131/86.

29 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1 CO. 497 DELLA L. 266/ originario ambito di applicazione - Oggetto della cessione: fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze; Oggetto della cessione: fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze; Oggetto della agevolazione: imposte di registro, ipotecarie e catastali sul valore catastale dellimmobile anziché sul prezzo Oggetto della agevolazione: imposte di registro, ipotecarie e catastali sul valore catastale dellimmobile anziché sul prezzo Venditore e Acquirente: entrambi persone fisiche fuori dallesercizio di attività commerciali artistiche o professionali Venditore e Acquirente: entrambi persone fisiche fuori dallesercizio di attività commerciali artistiche o professionali

30 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1 CO. 497 DELLA L. 266/ modifiche apportate con art. 1, co. 309 della L 296/ Oggetto della cessione: invariato Oggetto della cessione: invariato Oggetto della agevolazione: invariato Oggetto della agevolazione: invariato Acquirente: invariato Acquirente: invariato Venditore: casistica ampliata (v. slides successiva) Venditore: casistica ampliata (v. slides successiva)

31 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1 CO. 497 DELLA L. 266/ modifiche apportate con art. 1, co. 309 della L 296/ Dal lato del venditore, può figurare, indistintamente: un privato persona fisica; un privato persona fisica; una società semplice; una società semplice; un ente non commerciale; un ente non commerciale; un soggetto non residente privo di una stabile organizzazione in Italia; un soggetto non residente privo di una stabile organizzazione in Italia; unimpresa, individuale o collettiva, diversa da quelle di cui n. 8 bis dellart 10 del DPR 633/72 unimpresa, individuale o collettiva, diversa da quelle di cui n. 8 bis dellart 10 del DPR 633/72 La stessa impresa, individuale o collettiva, di cui n. 8-bis art 10 DPR 633/72, con cessione dopo i 4 anni; La stessa impresa, individuale o collettiva, di cui n. 8-bis art 10 DPR 633/72, con cessione dopo i 4 anni;

32 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1 CO. 497 DELLA L. 266/ condizioni per fruire della agevolazione - Quando: Ne sia fatta espressa richiesta da parte dellacquirente al momento dellatto; Ne sia fatta espressa richiesta da parte dellacquirente al momento dellatto; Che nellatto,stesso, sia indicato il prezzo realmente pattuito. Che nellatto,stesso, sia indicato il prezzo realmente pattuito.

33 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1 CO. 497 DELLA L. 266/ Esclusioni - La predetta agevolazione NON si applica: quando alla compravendita si applica lIva; quando alla compravendita si applica lIva; Quando dal lato dellacquirente ho sì una persona fisica ma questa agisca nellesercizio di una attività commerciale artistica o professionale (es il collega professionista che si vuol comprare lo studio) Quando dal lato dellacquirente ho sì una persona fisica ma questa agisca nellesercizio di una attività commerciale artistica o professionale (es il collega professionista che si vuol comprare lo studio)

34 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno ULTERIORI CASI Risoluzione 122/E del 01 giugno 2007 Quesito: mutuo superiore al corrispettivo in quanto parte delle somme sono destinate a ristrutturazione. Risposta: va bene (!!) ma occorre fornire la prova documentata.

35 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno ULTERIORI CASI Risoluzione 102/E del 17 maggio 2007 Quesito: vendita immobili SCIP*, mediante asta pubblica, a privati. Si applicano le regole della compravendita agevolata** (valutazione automatica)? Risposta: No, se per asta pubblica. Sì in caso di esercizio di opzione da parte del titolare. * SCIP = Società Cartolarizzazioni Immobili Pubblici * SCIP = Società Cartolarizzazioni Immobili Pubblici ** si vedano slides precedenti (29-33) ** si vedano slides precedenti (29-33)

36 Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniViterbo 08 giugno NORME ESTINTE Nel n.8, co 1, art 10 DPR 633/72 (Locazioni) non vi è più la previsione che comprendeva nellalveo delle operazioni imponibili iva le locazioni di immobili destinati ad uso civile abitazione locati dalle imprese che li hanno costruiti per la rivendita. Di conseguenza tali operazioni sono divenute esenti.


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