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O.D.C.E.C. DI CIVITAVECCHIA CORSO SULLE ESECUZIONI IMMOBILIARI: LA VENDITA DELEGATA IMMOBILIARE RM) 1.

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1 O.D.C.E.C. DI CIVITAVECCHIA CORSO SULLE ESECUZIONI IMMOBILIARI: LA VENDITA DELEGATA IMMOBILIARE RM) 1

2 La vendita nelle esecuzioni immobiliari 1. Attività prodromica alla predisposizione della bozza di Decreto di trasferimento: a) verifica del versamento del saldo prezzo e delle spese presunte di vendita: tempi, luogo, mutuo, accollo; b) aggiornamento visure ipotecarie e verifiche preliminari al D.T. c) cause di decadenza dell’aggiudicatario 2. Decreto di trasferimento: a) emissione b) registrazione presso l’ Agenzia delle Entrate c) trascrizione e voltura in Conservatoria RR.II. d) cancellazione dei vincoli pregiudizievoli e) cause di nullità della vendita 3. Consegna dell’immobile all’aggiudicatario/acquirente a) occupazione dell’immobile e adempimenti del custode b) liberazione immobile 2 Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM)

3 1.a - Verifica del versamento del saldo prezzo e delle spese presunte di vendita: tempi,  Il termine per il versamento del saldo prezzo è indicato nell’ordinanza e riportato nell’avviso di vendita.  Per le vendite con incanto l’art. 576 n.7 c.p.c. fissa un termine massimo di 60 giorni dall’aggiudicazione definitiva.  Per le vendite senza incanto l’art. 574 c.p.c. prevede che solo a seguito dell’aggiudicazione il G.E. o il P.D. (art. 591bis n.3 c.p.c.) fissino un termine all’aggiudicatario per il versamento del saldo prezzo. Nell’ordinanza e nell’avviso di vendita, tra gli elementi obbligatori da inserire nell’offerta di partecipazione alla vendita, è prevista l’indicazione del termine di pagamento del prezzo e degli oneri tributari, che non potrà comunque essere superiore a novanta giorni dalla data di aggiudicazione (termine assoggettato a sospensione nel periodo feriale: Cass /2012). 3 Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM)

4 1.a - Verifica del versamento del saldo prezzo e delle spese presunte di vendita: luogo, ) 4  come prescritto nell’ordinanza e nell’avviso di vendita, salvo quanto indicato nel successivo punto, l'importo del prezzo di aggiudicazione (dedotta la cauzione prestata) e delle spese (calcolate dal P.D. sul prezzo di aggiudicazione nella misura indicativa del 5% se trattasi di prima casa, del 15% per altro tipo di abitazione, del 30% se trattasi di terreno) deve essere versato direttamente dall'aggiudicatario sul conto corrente indicato dal P.D. dopo l'aggiudicazione, nel termine indicato nell'offerta di acquisto; entro i 10 giorni successivi al pagamento, l'aggiudicatario deve consegnare al P.D. la ricevuta del versamento rilasciata dall'istituto di credito.

5 1.a - Verifica del versamento del saldo prezzo e delle spese presunte di vendita: segue luogo, 5  ove l'immobile sia gravato da ipoteca iscritta a garanzia di mutuo concesso ai sensi del T.U. 16 luglio 1905, n. 646, richiamato dal D.P.R. 21 gennaio 1976 n. 7 ovvero ai sensi dell'art. 38 del Decreto legislativo 10 settembre 1993 n. 385, l'aggiudicatario deve versare direttamente all'Istituto mutuante, ai sensi dell'art. 41 del Decreto Legislativo, nel termine indicato nell'offerta, la parte del prezzo corrispondente al credito dell'Istituto per capitale, interessi, accessori e spese di procedura, nonché depositare l'eventuale residuo con le modalità già indicate al punto precedente; anche in questo caso, entro i 10 giorni successivi al pagamento, l'aggiudicatario deve consegnare al P.D. l'originale delle quietanze rilasciate dagli istituti di credito;

6 1.a - Verifica del versamento del saldo prezzo e delle spese presunte di vendita: mutuo, Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 6  qualora l'aggiudicatario, per i pagamento del saldo prezzo abbia scelto di ricorrere ad un contratto bancario di finanziamento con concessione di ipoteca di primo grado sull'immobile acquistato, fino ad una somma pari all'80% del prezzo di aggiudicazione, indicando nella propria domanda di partecipazione l'istituto di credito mutuante, le somme devono essere erogate direttamente dall'istituto di credito mutuante entro il termine fissato per il versamento del saldo prezzo, mediante consegna al P.D. di un assegno circolare non trasferibile intestato "TRIBUNALE DI ……… Procedura N. …….". Unitamente all'assegno, il medesimo istituto di credito deve consegnare anche l'atto di assenso ad iscrizione di ipoteca con la relativa nota di iscrizione.

7 1.a - Verifica del versamento del saldo prezzo e delle spese presunte di vendita: accollo 7  entro il termine di 15 giorni dall’aggiudicazione definitiva, l’acquirente ha diritto a subentrare, senza necessità di autorizzazione del G.E. o consenso della Banca, nel contratto di mutuo fondiario stipulato dal debitore esecutato, purché entro il termine predetto l’aggiudicatario versi le rate scadute, gli interessi e le spese maturati fino a quel momento (art.41 c.5 del T.U.B.). Questa opzione è praticabile solo nell’ipotesi in cui l’unico creditore sia quello fondiario, dato che il pagamento delle rate scadute non può essere scomputato dal prezzo di vendita, non rientrando nella previsione dell’art. 508 c.p.c.

8 1.a - Verifica del versamento del saldo prezzo e delle spese presunte di vendita: segue accollo Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 8  art. 508 c.p.c.: «Nel caso di vendita o di assegnazione di un bene gravato da pegno o da ipoteca, l'aggiudicatario o assegnatario, con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, può concordare col creditore pignoratizio o ipotecario l'assunzione del debito con le garanzie ad esso inerenti, liberando il debitore. In tal caso nel provvedimento di vendita o di assegnazione si deve menzionare l'assunzione del debito.»  art. 585 c.p.c.: «……. Se l'immobile è stato aggiudicato a un creditore ipotecario o l'aggiudicatario è stato autorizzato ad assumersi un debito garantito da ipoteca, il giudice dell'esecuzione può limitare, con suo decreto, il versamento alla parte del prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che potranno risultare capienti. ……»

9 1.b - Aggiornamento visure ipotecarie e verifiche preliminari all’emissione del Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 9  verificare la correttezza dei dati catastali e ipotecari riportati nella perizia e raffrontarli con quelli risultanti dalla documentazione catastale prodotta dal perito e con i pignoramenti effettuati dai creditori;  effettuare visure aggiornate sia in Catasto che in Conservatoria per verificare che non siano stati trascritti, dopo la perizia, ulteriori pesi o vincoli sull’immobile che, anche se inefficaci, devono essere indicati nel D.T. per la cancellazione;

10 1.b – segue Aggiornamento visure ipotecarie e verifiche preliminari all’emissione del Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 10  quando l’esecutato sia deceduto, al fine di garantire la continuità delle trascrizioni, occorre verificare la corretta identificazione del soggetto contro il quale l’esecuzione esplica i suoi effetti : il D.T. sarà trascritto a favore dell’aggiudicatario e contro gli eredi solo nel caso sia già avvenuta la trascrizione dell’accettazione dell’eredità;  in caso di cessione di terreni, ad eccezione per quelli inferiori a 500 mq che siano pertinenza di edifici censiti nel NCEU, occorre allegare al D.T. un c.d.u. aggiornato (validità un anno), da richiedere al Comune;

11 1.b – segue Aggiornamento visure ipotecarie e verifiche preliminari all’emissione del Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 11  nel caso di pagamento del saldo prezzo con la stipula di un mutuo ipotecario ai sensi dell’art. 585 c. 3 c.p.c., il P.D. dovrà prendere accordi con l’aggiudicatario, il notaio e l’istituto di credito erogante e coordinarsi con il G.E. per la firma del relativo D.T.;  verificare l’imposizione fiscale da applicare all’immobile (IVA o Imposta di Registro);  in caso di richiesta di benefici fiscali da parte dell’aggiudicatario (agevolazioni prima casa, regimi speciali, ecc.), occorre allegare al D.T. per la registrazione una dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

12 1.c - Cause di decadenza dell’aggiudicatario Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 12  In caso di mancato versamento del saldo prezzo e degli oneri tributari entro il termine indicato nell'offerta, l'aggiudicazione sarà revocata e sarà disposto l'incameramento della cauzione. In altre parole, se il prezzo non viene pagato integralmente e tempestivamente dall'aggiudicatario, il G.E. pronuncia con decreto, opponibile ai sensi dell'art. 617 del c.p.c., la decadenza dell'aggiudicatario, la perdita della cauzione e dispone un nuovo incanto, ovvero una rivendita in danno, previa convocazione delle parti, le quali potranno formulare osservazioni relative alle modalità della futura vendita forzata. Il secondo comma della norma in analisi dispone la c.d. rivendita forzata, ritenuta l'unico mezzo tramite cui sia possibile far valere la responsabilità dell'aggiudicatario inadempiente. Infatti, se dal nuovo incanto si ricava un prezzo il cui ammontare, unito alla cauzione confiscata, risulti inferiore a quello dell'incanto precedente, l'aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza. Diversamente, se la somma del prezzo finale del nuovo incanto e della cauzione confiscata, è pari o più elevata del prezzo promesso dall'aggiudicatario inadempiente, quest'ultimo sarà liberato dal suo obbligo.

13 2.a – Emissione del Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 13  Effettuate le verifiche di cui sopra, il delegato predispone la bozza del decreto di trasferimento (di cui si riporta di seguito il facsimile) e la trasmette al G.E. per l’approvazione e la firma. Anche nel nuovo assetto normativo, il decreto di trasferimento rimane un atto del G.E.; infatti l’art. 591 bis c.p.c. nell’individuare le attività delegabili dal G.E., prevede, al settimo comma, che il professionista delegato si limiti a predisporre il decreto di trasferimento e a trasmetterlo tempestivamente al giudice unitamente al fascicolo e agli altri documenti necessari per la sua emanazione (ad esempio documentazione ipocatastale e verbale di aggiudicazione).

14 2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 14 Il decreto deve contenere:  l’intestazione dell’ufficio giudiziario, con menzione del numero di cronologico e di repertorio;  gli estremi identificativi della procedura: numero R.G.E., generalità del creditore procedente o del surrogante, generalità dell’escusso;  il riferimento al provvedimento di delega al professionista delegato;  il richiamo al verbale di vendita con indicazione della sua data e del prezzo di aggiudicazione;  l’eventuale dichiarazione di nomina, nel caso di aggiudicazione per persona da nominare ex art. 583 c.p.c.;  l’attestazione dell’avvenuto versamento del prezzo e l’indicazione delle relative modalità;

15 2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 15  in caso di contratto di finanziamento in forza del quale è stata erogata una parte del prezzo versato dall’aggiudicatario, se stipulato con garanzia ipotecaria di 1° grado sul bene trasferito (nuovo testo dell’art. 585, terzo comma, c.p.c.), la menzione del contratto medesimo e l’ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari del divieto di trascrivere il decreto se non unitamente all’iscrizione di ipoteca;  in caso di autorizzazione all’assunzione del debito, la menzione di essa con l’indicazione dell’importo per il quale è stata concessa e/o per il quale la garanzia ipotecaria viene mantenuta, nonché l’eventuale autorizzazione al pagamento ridotto del creditore ipotecario aggiudicatario ex art. 585, secondo comma, c.p.c.;  in caso di credito fondiario, la menzione dell’avvenuto versamento diretto del prezzo, o di parte del prezzo, al creditore fondiario e l’indicazione della quietanza rilasciata dal creditore fondiario;

16 2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 16  le esatte generalità dell’esecutato e dell’aggiudicatario (codice fiscale) con la precisazione, in caso di matrimonio, del regime patrimoniale prescelto;  gli estremi identificativi del bene ceduto, compresi i dati catastali ed almeno tre confini, con la descrizione del diritto espropriato (piena proprietà, usufrutto, nuda proprietà ecc.) e dell’entità (per l’intero o pro quota). Vi deve essere corrispondenza tra la descrizione del bene risultante dall’atto di pignoramento e dalla relativa nota di trascrizione e le indicazioni nell’avviso di vendita e nel decreto di trasferimento. L’art. 586 c.p.c., difatti, recita testualmente che: “ … trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita”;  l’indicazione dell’ultimo titolo di provenienza;

17 2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 17  la specificazione che l’immobile è trasferito a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, anche in relazione alla vigente normativa urbanistica ed edilizia e sue modificazioni ed integrazioni, con tutte le pertinenze, accessori, frutti, oneri, ragioni e azioni, eventuali servitù attive e passive;  la specificazione che, in presenza di opere abusive, ricorrendone i presupposti di legge, la relativa sanabilità da parte dell’aggiudicatario è perseguibile ai sensi della Legge n. 47/1985 e successive modifiche ed integrazioni e della Legge 326 del 24 novembre 2003, presentando domanda di permesso in sanatoria delle opere abusive entro 120 gg. dalla notifica del decreto di trasferimento. Ove il decreto di trasferimento riguardi terreni, salvo che gli stessi siano pertinenze di edifici censiti al N.C.E.U. e abbiano superficie inferiore ai 5000 mq, deve essere allegato il c.d.u. di cui all’art. 30 DPR n. 380/2001. La mancata allegazione del c.d.u.

18 2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 18 rende nullo il decreto di trasferimento. Il D.lgs. n. 192/2005, modificato ad opera del D.lgs. n. 311/2006, prevedeva anche l’obbligo della allegazione del certificato di qualificazione energetica a tutti gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso: la sanzione della nullità prevista da tale norma si riferiva anche al decreto di trasferimento emesso in sede esecutiva. Le modifiche introdotte dalla L. n. 133/2008 hanno comportato la soppressione di tale obbligo. Si rimanda, pertanto, alle disposizioni previste dalle rispettive leggi regionali;  gli elementi inerenti al regime fiscale dell’atto ovvero il richiamo alle agevolazioni fiscali chieste (menzione della richiesta di agevolazione prima casa o di altre agevolazioni, quale ad esempio piccola proprietà contadina) da parte dell’aggiudicatario, la menzione dell’esercizio dell’opzione per il regime Iva da parte dell’esecutato, la dichiarazione che il bene è soggetto al vincolo dei Beni Culturali e fruisce delle agevolazioni fiscali connesse, ecc.;

19 2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 19  l’ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli. Ai fini della cancellazione delle stesse il decreto di trasferimento deve indicare i seguenti dati: a) la Conservatoria presso cui la formalità è pubblicata; b) il tipo di formalità (trascrizione di pignoramento, iscrizione di ipoteca volontaria, iscrizione di ipoteca giudiziale ecc.); c) la data di iscrizione/trascrizione della formalità; d) i numeri di Registro Generale e di Registro Particolare; e) il soggetto a favore del quale ed a carico del quale la formalità è stata iscritta/trascritta (relativo codice fiscale); f) il titolo in forza del quale è avvenuta la trascrizione/iscrizione (ad es. “in forza di mutuo a rogito Notaio ….. del ….., rep…., racc., ecc.”).

20 2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 20 Da notare che le ipoteche devono essere cancellate anche se l’iscrizione è stata effettuata nei confronti non dell’esecutato ma di un suo dante causa o avente causa. Ovviamente il decreto di trasferimento non può che ordinare la cancellazione delle formalità nei limiti in cui le stesse colpiscono l’immobile trasferito e i diritti dell’esecutato. E’ pertanto opportuno che nell’ordine di cancellazione venga sempre adottata la formula “limitatamente agli immobili trasferiti”;  l’ingiunzione, al debitore ed al custode e a chiunque lo detenga, di rilasciare l’immobile venduto in favore dell’acquirente.

21 2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento 21  la Legge n.203/1991, replicando quanto previsto in materia fallimentare, ha introdotto la possibilità da parte del G.E. di sospendere la vendita (art. 586, primo comma, c.p.c.) qualora ritenga che il prezzo di aggiudicazione “sia notevolmente inferiore a quello giusto” (art. 568 c.p.c.). Il potere di sospensione del giudice può essere esercitato, anche dopo il versamento del prezzo, sino alla emanazione del decreto di trasferimento. La sospensione è adottata con ordinanza che può essere oggetto di opposizione agli atti esecutivi. Con l’emissione dell’ordinanza la procedura resta sospesa e gli atti già compiuti vengono revocati e vengono restituite le cauzioni e le somme già versate;  avverso il decreto di trasferimento è proponibile opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. Il termine per proporre l’impugnativa è di 20 giorni decorrenti dalla sua comunicazione o comunque dal momento in cui l’interessato ne viene a conoscenza. Tuttavia, va evidenziato che nessuna norma prevede la comunicazione o la notifica del decreto. Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM)

22 2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento 22  premesso che il D.T. di trasferimento trova causa nel versamento del saldo prezzo, nel caso venisse emesso nonostante il mancato o parziale versamento del saldo prezzo, il D.T. sarebbe privo di causa e deve essere immediatamente revocato a prescindere dalla sua eventuale già avvenuta esecuzione (Cass. Civ., Sez. III, 19/07/2005, n ). Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM)

23 Facsimile di Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 23 TRIBUNALE DI _______________ Ufficio Esecuzioni Immobiliari Procedura Esecutiva R.G.E. N. ________ Giudice dell’Esecuzione: _____________ DECRETO DI TRASFERIMENTO Il Giudice dell’Esecuzione  Visti gli atti dell’emarginato procedimento esecutivo promosso da: _____________________________ (inserire dati anagrafici, residenza e C.F. o P. I.), parte creditrice, in danno di: ___________________________ (inserire dati anagrafici, residenza e C.F. o P. I.), parte debitrice;  vista l’ordinanza del ____________ con cui veniva disposta la vendita del bene immobile pignorato di proprietà del predetto debitore esecutato;

24 segue Facsimile di Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 24  letti gli atti della procedura e, in particolare, il verbale di vendita redatto in data _________, dal quale risulta l’aggiudicazione provvisoria al Sig. ________________ per il prezzo di €_______________ (importo in lettere) dell’immobile di seguito descritto, costituente il lotto unico;  accertato che il residuo del prezzo di aggiudicazione è stato interamente versato nei modi e termini di legge;  ritenuto che l’aggiudicazione è divenuta definitiva e che, pertanto, occorre provvedere al trasferimento del bene a favore dell’acquirente;  visti gli artt. 574 ‐ 586 c.p.c. e 164 disp. Att. c.p.c.; T R A S F E R I S C E al Sig. _____________________ nato a ___________________ il ____________ residente a_________ in Via _______________ n°___, C.F. _________________ il quale ha dichiarato di essere coniugato con____________________nato a _________________ il _________________ C.F.________________ e di essere in regime di comunione/separazione di beni (indicare), al prezzo di € __________

25 segue Facsimile di Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 25 (importo in lettere), nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, a corpo e non a misura, con gli accessori e dipendenze, servitù attive e passive, nonché con i diritti proporzionali sulle parti dell’edificio che devono ritenersi comuni a norma di legge ed eventuale regolamento di condominio, senza alcuna garanzia per evizione, molestie e pretese di eventuali conduttori, il seguente bene costituente il lotto unico: ________(riportare anche l’atto di provenienza). I suddetti terreni ricadono in zona agricola normale, come si evince dall’allegato certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune di ________ in data_____________ (1). L’immobile, in base a quanto previsto dal P.R.G. vigente all’epoca della realizzazione, ricade nella zona ______________, il tutto come si evince dalla relazione tecnica d’ufficio redatta da________________, depositata in atti e ritualmente pubblicata, nota all’aggiudicatario acquirente. L’aggiudicatario potrà procedere eventualmente alla sanatoria di opere realizzate in violazione della normativa urbanistico-edilizia, ove ne ricorrano i presupposti di cui alla vigente normativa, previa presentazione della relativa domanda di condono, entro 120 (centoventi) giorni a far data dal presente decreto di trasferimento.

26 segue Facsimile di Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 26 ORDINA al Conservatore dei Registri Immobiliari di ___________ di annotare in margine alle formalità che seguono la cancellazione, limitatamente all’immobile sopra descritto, delle seguenti iscrizioni e trascrizioni: ISCRIZIONI:  ipoteca volontaria a favore ______________ C.F. ___________________ iscritta il ______________ alla formalità n._________; TRASCIZIONI:  pignoramento a favore _________________ C.F. ___________________ trascritto il ______________ alla formalità n._________; con esonero da ogni responsabilità al riguardo da parte del Conservatore dei Registri Immobiliari di ________________,

27 segue Facsimile di Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 27 Si dà atto peraltro che il versamento del prezzo avviene con l’erogazione di mutuo fondiario da parte della Banca ____________ a rogito Notaio ____________ in data ___________ Rep. N. ______ Racc. N. ________ con garanzia ipotecaria di primo grado sul medesimo immobile oggetto di vendita e che pertanto il Conservatore dei Registri Immobiliari di _____________ non potrà eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca concessa dal mutuatario(2); INGIUNGE All’esecutato_________ (nominativo) nonché a chiunque in possesso senza titolo del bene sopra descritto, di rilasciarlo immediatamente e di porlo nella piena ed assoluta disponibilità dell’acquirente sopra generalizzato, Sig.___________________, al quale con il presente atto esso viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con particolare riferimento alla perizia depositata in atti. L’aggiudicatario dichiara, con istanza che si allega al presente atto, di essere in possesso dei requisiti per la fruizione delle agevolazioni fiscali di cui alla Legge ________________(3);

28 segue Facsimile di Decreto di trasferimento Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 28 Si autorizza il rilascio immediato di copia conforme del presente decreto di trasferimento, per uso registrazione e trascrizione. Tribunale di____________, lì_________________ IL CANCELLIEREIL GIUDICE DELL’ESECUZIONE (_________________) (_______________________) N.B. (1) Inserire il periodo solo se trattasi di terreni. Il certificato di destinazione urbanistica va allegato al decreto di trasferimento e deve essere valido (durata certificato un anno dalla sua emissione); (2) Inserire il periodo solo se richiesto mutuo fondiario; (3) Inserire il periodo solo se richieste agevolazioni fiscali.

29 2.b -Registrazione del Decreto di trasferimento presso l’ Agenzia delle Entrate Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 29  Ai sensi dell’art. 591 bis, secondo comma, n. 11, c.p.c., il P.D. provvede “alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazione di atti volontari di trasferimento, all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 586”.  Non appena avuta notizia dell’emissione del decreto di trasferimento il delegato provvederà a richiedere in Cancelleria le seguenti copie autentiche del decreto: 1. una copia autentica per la registrazione; 2. una copia autentica per uso “trascrizione e voltura”; 3. due o più copie autentiche ove ritenga opportuno la formale notifica del provvedimento all’esecutato e/o all’aggiudicatario (ad esempio nel caso in cui debba notificare per consentire all’aggiudicatario la sanatoria delle irregolarità edilizie); 4. una copia spedita in forma esecutiva e altra conforme a quella esecutiva per l’intimazione al rilascio.

30 2.b – segue Registrazione del D.T. presso l’ Ag. delle Entrate Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 30  il decreto, firmato dal G.E. e pubblicato dalla Cancelleria con un numero di cronologico ed un numero di repertorio, deve essere trasmesso in copia autentica all’Agenzia delle Entrate per la registrazione, nel termine fisso di 20 giorni decorrenti dalla data in cui lo stesso viene annotato nel relativo repertorio della Cancelleria. Il delegato, a seguito della consegna del decreto all’Agenzia delle Entrate, provvede a verificare la liquidazione dell’imposta da parte dell’Agenzia delle Entrate. Dal punto di vista operativo, il P.D. deve determinare l’ammontare delle imposte da versare, dopo la verifica del regime di imponibilità della vendita (ossia se l’immobile è assoggettato ad IVA o ad imposta di registro), da effettuare eventualmente con l’ausilio degli addetti dell’Agenzia delle Entrate, sulla base della bozza del D.T.;  a questo punto il P.D. procede al versamento delle imposte, prelevando le somme dal c/c della procedura, previa apposita richiesta al G.E.

31 2.c - Trascrizione e voltura del D.T. in Conservatoria RR.II. Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 31  il P.D. provvede quindi sollecitamente alla trascrizione del decreto, con allegato l’eventuale c.d.u. e alla voltura catastale che avviene in via automatica al momento della trascrizione;  in caso di accesso al credito bancario, di solito il contratto di mutuo viene rogato dal Notaio prescelto dall’aggiudicatario contestualmente al versamento del saldo prezzo e all’emissione del D.T. da parte del G.E., nel quale, come già detto, viene dato atto del versamento mediante finanziamento bancario e ordinato al Conservatore dei RR.II. di provvedere alla trascrizione del decreto e alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli, contestualmente all’iscrizione di ipoteca in favore dell’istituto mutuante. Copia autentica del contratto di mutuo viene depositata agli atti del fascicolo d’ufficio della procedura. Il P.D. dovrà coordinarsi con il Notaio nella fase relativa alla trascrizione del D.T. e all’iscrizione dell’ipoteca. Generalmente tale attività è svolta dal Notaio, il quale, per iscrivere ipoteca in favore della Banca deve necessariamente provvedere alla contestuale trascrizione del D.T., mentre il P.D. provvederà agli annotamenti di cancellazione.

32 2.d - Cancellazione dei vincoli pregiudizievoli Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 32  Come abbiamo visto, ai sensi dell’art. 586 c.p.c., con il D.T. il G.E. ordina la cancellazione di tutti i pignoramenti trascritti sull’immobile e di tutte le ipoteche iscritte, con riguardo sia al periodo antecedente il pignoramento che a quello successivo: si tratta del c.d. «effetto purgativo» della vendita coattiva che consente all’acquirente di ottenere il bene libero da pesi e da vincoli. Naturalmente, in caso di accollo o di subentro nel mutuo da parte dell’aggiudicatario ex art. 508 c.p.c., come pure in caso di saldo prezzo con richiesta di finanziamento garantito da ipoteca di primo grado ex art. 585 c.p.c., non dovrà essere cancellata la relativa ipoteca;  con il D.T. non possono essere cancellate le domande giudiziali, anche se trascritte dopo il pignoramento, in quanto l’eventuale ordine di cancellazione deve essere emesso dal giudice della causa cui esse ineriscono (Cass. Civ., Sez. I, 10/09/2003, n ).

33 2.e - Cause di nullità della vendita Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 33  Inesistenza della notifica all'esecutato dell'avviso di vendita immobiliare, a norma del D.P.R. n. 602 del 1973, art. 78, comma 2. Il vizio dovuto alla giuridica inesistenza della notificazione dell'avviso di vendita immobiliare influisce sull'aggiudicazione e sul trasferimento, comportandone la nullità e l'inefficacia anche nei confronti dell'aggiudicatario a norma dell'art c.c., così come interpretato dalla giurisprudenza della Cassazione: “la regola contenuta nell'art c.c., secondo il quale la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita e l'assegnazione non ha effetto riguardo all'acquirente o all'assegnatario, non trova applicazione quando la nullità riguardi proprio la vendita o l'assegnazione, sia che si tratti di vizi che direttamente la concernano, sia che si tratti di vizi che rappresentino il riflesso della tempestiva e fondata impugnazione di atti del procedimento esecutivo anteriori ma ad essi obbligatoriamente prodromici" (cfr., nello stesso senso, Cass. n. 1258/01, n. 193/03, n. 3970/04, n /04, n. 3531/09, n /05, n /10 e n. 6280/12);

34 2.e – segue Cause di nullità della vendita Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 34  mancata effettuazione della pubblicità dell’avviso di vendita, ai sensi dall’art. 591bis c.p.c., sulla base di quanto prescritto nell’ordinanza di delega alla vendita;  mancata allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica al Decreto di Trasferimento di terreni oltre i mq.;  errata individuazione del bene oggetto di pignoramento: dati catastali e descrizione. È un classico caso di nullità della trascrizione (art c.c.). Il dato catastale indicato nel titolo non è trascritto e quindi non è opponibile ai terzi. Il dato difforme risultante dalla nota non trova corrispondenza nel titolo e quindi, visto che la trascrizione ha efficacia soltanto dichiarativa – ossia serve a estendere ai terzi gli effetti propri del titolo – non può neppure vincolare il bene indicato. Questa è una nullità di ordine "formale", ossia è indipendente dal fatto che il bene indicato nel titolo e/o nella nota sia effettivamente in carico all'esecutato.

35 3.a Occupazione dell’immobile e adempimenti del custode Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 35  Il D.T. contiene l’ingiunzione, al debitore e al custode, di rilasciare l’immobile venduto in favore dell’acquirente. Il soggetto passivo del rilascio è colui che detiene o ha il possesso effettivo dell’immobile che può non essere il debitore esecutato. L’esecuzione per consegna e rilascio del bene ha oggetto la liberazione dell’immobile. Tale ordine di consegna ‐ rilascio ha efficacia erga omnes e consente al nuovo acquirente di eseguirlo nei confronti di qualsiasi terzo si trovi nella materiale disponibilità del bene. L’ordine di rilascio contenuto obbligatoriamente nel D.T., costituisce il titolo esecutivo per il rilascio ed è valido salvo che il terzo sia titolare di un diritto opponibile al procedente, vale a dire quando il terzo sia titolare di un diritto autonomo e opponibile (ad es. quando il conduttore abbia trascritto il suo titolo anteriormente al pignoramento, oppure quando la locazione abbia data certa anteriore al pignoramento) e azionabile mediante opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. ovvero mediante opposizione di terzo in via ordinaria ex art. 404 c.p.c.. Caso particolare è l’occupazione abusiva o possesso sine titulo: è evidente che l’efficacia erga omnes del rilascio comporti l’obbligo di consegna.

36 3.b Liberazione dell’immobile Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM) 36  Fermi restando i casi di emissione dell’ordine di liberazione nelle more della procedura, il Giudice pronuncia in ogni caso l’ordine di rilascio quando provvede all’assegnazione o all’aggiudicazione dell’immobile. A norma dell’art. 560 c.p.c. il provvedimento (non impugnabile) è eseguito a cura del Custode anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi non lo esentano. La ratio di quest’ultima previsione è nel senso di fornire al custode– professionista delegato la legittimazione ad eseguire l’ordine di rilascio contenuto nel decreto di trasferimento pur in mancanza di un espresso mandato ad hoc da parte di colui il quale, con l’emissione del decreto, è divenuto proprietario dell’immobile, lasciando comunque a questi la facoltà di esonerare il custode dal proseguire nell’azione. E’ dunque essenziale che il professionista delegato renda all’aggiudicatario una informativa chiara ed esaustiva circa la facoltà concessagli;

37 3.b segue Liberazione dell’immobile 37  l’aggiudicatario, nuovo proprietario dell’immobile, potrà decidere di avvalersi dell’opera del P.D. anche dopo il D.T. al fine di procedere alla liberazione dell’immobile, ma potrà invece esonerarlo da tale incombenza, ove ad esempio decida di locare l’immobile a colui che già lo detiene o perché comunque non intenda estrometterlo dal possesso avendo rapporti di parentela con l’occupante (a tal proposito si ricordi che vi è divieto di acquisto solo per il debitore e non per i suoi parenti). In ogni caso se l’acquirente decide di esonerare il custode – P.D. dall’intraprendere la procedura per la liberazione, detta volontà si ritiene che debba risultare da atto scritto depositato in Cancelleria;  ottenuta la liberazione dell’immobile, il P.D. redige apposito verbale di consegna all’aggiudicatario, che dichiara di prenderne formale possesso, di averlo trovato nello stato di cui alla perizia e di non aver nulla da rilevare. Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM)


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