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1 POLIZZE ASSICURATIVE OBBLIGATORIE PER LE IMPRESE COSTRUTTRICI LEGGE DELEGA 210/04.

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1 1 POLIZZE ASSICURATIVE OBBLIGATORIE PER LE IMPRESE COSTRUTTRICI LEGGE DELEGA 210/04

2 2 Ambito di copertura della fideiussione La fideiussione copre il rischio della MANCATA RESTITUZIONE delle somme effettivamente versate DALLacquirente AL costruttore allorquando questultimo incorra in una SITUAZIONE DI CRISI che ricorre nei casi in cui sia sottoposto: ad esecuzione immobiliare; a fallimento; ad amministrazione straordinaria; a concordato preventivo; a liquidazione coatta amministrativa (art. 3).

3 3 Termini di escussione della fideiussione Può essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi a condizione che: –lacquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto (caso del pignoramento); –il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare (altri casi)

4 4 Caratteristiche della fideiussione importo garantito: tutte le somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi dal costruttore e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la situazione di crisi si è verificata; termini di rilasciabilità: allatto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire (preliminare di compravendita); rinuncia al beneficio della preventiva escussione del costruttore (art c.c.); escutibilità: (verificatesi le condiz. di cui allart. 3 comma 3) a mezzo richiesta scritta dellacquirente, corredata da idonea documentazione comprovante lammontare di somme, valori, corrispettivi riscossi dal costruttore; non opponibilità al beneficiario del mancato pagamento del premio; termini di pagamento dellimporto dovuto: 30 gg. dal ricevimento della richiesta scritta di cui sopra; cessazione dellefficacia della fideiussione: dal momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sullimmobile o dellatto definitivo di assegnazione.

5 5 Caratteristiche della fideiussione EVENTUALE SINISTRO CON CARATTERISTICHE DI CATASTROFALE IMPOSSIBILITA DI ESPERIRE SUL CONTRAENTE LA RIVALSA

6 6 Inoltre la nuova normativa stabilisce che:: Viene istituito presso il Ministero dellEconomia e delle Finanze un fondo di solidarietà per gli acquirenti degli immobili da costruire, al fine di indennizzare gli acquirenti che siano incappati in situazioni di crisi dei costruttori, negli ultimi 10 anni. Il fondo, sarà gestito da Consap e verrà alimentato da un prelievo pari al 5 per mille del capitale assicurato, che sarà effettuato direttamente dal fideiussore su tutte le fideiussioni che verranno rilasciate per questo tipo di contratti, per un periodo massimo di quindici anni.

7 7 LA FIDEIUSSIONE La fideiussione può essere rilasciata: da una banca; da unimpresa esercente le assicurazioni; da intermediari finanziari iscritti nellelenco spec. (art. 107 D.Lgs 385/93)

8 8 Listruttoria del rischio: FINO AD OGGI Documentazione economico- patrimoniale Documentazione attinente al contratto

9 9 Bozza Preliminare di compravendita Atto di acquisto dellarea Concessione edilizia Cronoprogramma dei lavori (eventuale) Contratto di appalto dei lavori Delibera di finanziamento della Banca Piano Economico –Con dettaglio separato dellandamento attuale delle vendite –Con dettaglio separato dello stato di avanzamento lavori di cantiere Piano Finanziario Relazione dei precedenti operativi della ditta Prospetto interventi in corso negli altri cantieri Informazioni commerciali DOCUMENTI

10 10 Aspetti giuridici 1.Natura del Contraente Società Veicolo (costituita appositamente per il progetto analizzato) generalmente sottocapitalizzate consentono controlli con maggiore facilità implicano lanalisi anche del gruppo di appartenenza. Richiedono ladozione di strumenti finanziari collaterali per ridurre la rischiosità del singolo progetto Società di Costruzioni tradizionale (implicata in più progetti contemporaneamente) Finanziariamente più consistenti Si crea commistione tra i differenti progetti in essere rischio potenziale più alto (un qualsiasi problema su uno dei cantieri può destabilizzare limpresa) Più complessi i controlli (confusione tra i differenti progetti a livello di gestione finanziaria) Richiedono ladozione di strumenti finanziari atti a isolare la rischiosità del progetto rispetto al resto del business dellazienda Società di intermediazione immobiliare Valutazione del progetto

11 11 Aspetti giuridici 2.Legami Società contraente – Ditta costruttrice Esistenza di un unico soggetto giuridico (contraente/costruttore) Presenza di società immobiliare (contraente) e di società costruttrice distinta. Presenza di società immobiliare (contraente) e di società costruttrice appartenenti allo stesso gruppo. Negli ultimi due casi è necessaria lanalisi del contratto di appalto, lanalisi delle eventuali garanzie rilasciate dal costruttore e la eventuale costituzione di un vincolo in merito e/o coobbligazione del costruttore. Valutazione del progetto

12 12 Aspetti tecnici 1.Natura delloperazione Ristrutturazione Edificazione ex novo Analisi della coerenza di tutti i documenti con la natura delloperazione stessa (acquisto terreno, mutuo,contratto di appalto, preliminare di compravendita ecc.) Verifica dellapplicabilità della legge 210 e analisi dello stato dellarte dei lavori se la trattativa avviene a cantiere già iniziato 2.Analisi contestuale degli aspetti tecnici relativi al cantiere e ai rischi propri dellattività che si andrà a svolgere Valutazione del progetto

13 13 Aspetti economici 1.Sostenibilità economica delloperazione Margini di commessa Stima dei costi Costruttivi Commerciali Originati da fonti di finanziamento 2.Andamento Economico e solidità patrimoniale dellimpresa costruttrice e dellimpresa contraente (che commercializza lopera) 3.Analisi delle implicazioni economiche che eventi imprevisti possono avere nei confronti del business plan presentato dalla ditta Valutazione del progetto

14 14 Aspetti finanziari 1.Analisi dei flussi finanziari delloperazione Finanziamenti richiesti Garanzie rilasciate ad enti terzi a fronte dei finanziamenti ottenuti. Finanziamenti dei soci Capitalizzazione originaria Finanziamenti specifici per il progetto Disponibilità finanziarie ulteriori dei soci eventualmente vincolabili Finanziamenti derivanti dagli anticipi stessi Controllo di coerenza tra i flussi finanziari previsti in uscita per lacquisto terreno e per i lavori eseguiti I flussi finanziari previsti in entrata (inclusa la cadenza degli anticipi) Analisi della copertura finanziaria complessiva delloperazione e eventuale margine di tesoreria da utilizzare come fondo di garanzia 2.Definizione di idonei strumenti di controllo atti ad impedire la distrazione dei fondi dal progetto (c/c dedicati, c/c vincolati, vincolo su titoli ecc Valutazione del progetto

15 15 Il progetto può essere assicurato previa definizione di idonee garanzie finanziarie che riducano il rischio di distrazione di fondi: La scelta dello strumento finanziario avviene in accordo con la specifica situazione di ogni trattativa Sulla scelta impattano anche istanze di natura commerciale (trattativa con la controparte) Occorre, durante il monitoraggio dellandamento del cantiere, verificare il rispetto dei vincoli finanziari posti in essere al fine di garantirne lefficacia Garanzie Richieste

16 16 CONVENZIONE E stata predisposta una bozza di convenzione modulare che può venire sottoscritta tra Contraente e Fideiussore, alla chiusura della trattativa antecedentemente al rilascio della prima garanzia

17 17 CONTENUTI DELLA CONVENZIONE RIEPILOGO DELLOPERAZIONE OGGETTO DELLE GARANZIE RICHIAMO DEL FINANZIAMENTO CONCESSO ( tempi di rimborso, iscrizione ipotecataria, impegno a non concedere ulteriori ipoteche) RICHIAMO AL PRELIMINARE STANDARD (che viene allegato) INDICAZIONI SE IL CONTRAENTE SI AVVALE, ANCHE PARZIALMENTE, DI SUBAPPALTO O DI APPALTO OBBLIGO PER IL CONTRAENTE A STIPULARE TUTTE LE POLIZZE IMPORTO TOTALE STIMATO DELLE GARANZIE FIDEIUSSORIE ( impegno da parte del fideiussore fino a tale massimale) OBBLIGO PER IL COSTRUTTORE DI UTILIZZARE PER LE VENDITE IL TESTO DEL PRELIMINARE ALLEGATO CONDIZIONI ALLE QUALI VENGONO RILASCIATE LE POLIZZE FIDEIUSSORIE E LE GARANZIE CAR E DECENNALE POSTUMA INDICAZIONI ED ESTREMI IN MERITO AL C/C DEDICATO (versamenti anticipi e mutuo)

18 18 CONTENUTI DELLA CONVENZIONE MODALITA DI CONTROLLO DEI MOVIMENTI DEL C/C DEDICATO MODALITA DI CONTROLLO DELLOPERAZIONE ( tecnica, finanziaria e contabile) INSERIMENTO DI EVENTUALI COVENANTS TEMPI DI STIPULAZIONE DELLE POLIZZE CAR E DECENNALE POSTUMA E CONDIZIONI PER IL PAGAMENTO DEI RELATIVI PREMI ELENCO DELLE CAUSE CHE POSSONO PORTARE AL RIFIUTO DI RILASCIARE ULTERIORI GARANZIE ED EVENTUALE POSSIBILITA DI RECESSO DEL FIDEIUSSORE AUTORIZZAZIONE DA PARTE DEL COSTRUTTORE AFFINCHE IL FIDEIUSSORE POSSA PROVVEDERE DIRETTAMENTE ALLACCATASTAMENTO ACCORDO TRA LE PARTI INERENTE ( laddove previsto) LA POSSIBILITA DI SUBINGRESSO DEL FIDEIUSSORE NELLA REALIZZAZIONE DELLE UNITA IMMOBILIARI E/O ALTRE TIPOLOGIE DI INTERVENTO DEL GARANTE.

19 19 COVENANTS MANTENIMENTO NEGLI ASSETS DELLA SOCIETA DEL FINANZIAMENTO SOCI INIZIALE C/C VINCOLATO TOTALE O PARZIALE SINO AL RAGGIUNGIMENTO DI UNA PERCENTUALE DELLE VENDITE VINCOLO SULLE POLIZZE EVENTUALMENTE PRESENTATE DAL COSTRUTTORE IN CASO DI APPALTO OBBLIGO DI PAGARE LE RITENUTE AL COSTRUTTORE SOLO DOPO LA CONSEGNA DELLE UNITA PEGNO SU AZIONI VINCOLO SU FONDI DI INVESTIMENTO O ALTRE FORME DI INVESTIMENTO OBBLIGO DI MANTENERE I RICAVI DERIVANTI DA VENDITE DI LOTTI DI TERRENO ALLINTERNO DELLA SOCIETA VEICOLO

20 20 Gestione Obiettivo : follow up dellintero progetto al fine di portarlo a termine in partnership con la ditta Contraente Monitorare landamento del numero di unità immobiliari vendute e agli anticipi incassati dal contraente Monitorare la gestione dei flussi finanziari analizzando il movimento del c/c dedicato al progetto Monitorare lo stato di avanzamento dei lavori e la coerenza con il cronoprogramma Monitorare le peculiarità emerse in sede di assunzione e lefficacia delle garanzie poste in essere Monitorare linsorgere di potenziali criticità e concordare tempestivamente le soluzioni da adottare

21 21 Ipotesi di Sinistro In coerenza con la natura del rischio assunto il sinistro presenta le seguenti caratteristiche: Catastrofale Senza rivalsa In caso emergessero criticità definire le modalità operative migliori atte a PREVENIRE IL SINISTRO –Attivare i meccanismi finanziari posti a tutela –Valutare possibilità di subentro nel lavoro in relazione allo stato di avanzamento dei lavori –Verificare eventuali altri margini di intervento

22 22 GRAZIE PER LATTENZIONE


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