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1 LIVA NEL SETTORE IMMOBILIARE Andrea GABOLA. 2 LIVA nel settore immobiliare Indice 1.Quadro normativo 2.Compravendita 3.Locazione 4.Leasing finanziario.

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1 1 LIVA NEL SETTORE IMMOBILIARE Andrea GABOLA

2 2 LIVA nel settore immobiliare Indice 1.Quadro normativo 2.Compravendita 3.Locazione 4.Leasing finanziario 5.Reverse charge

3 3 Quadro normativo DPR 633/72 –art. 10, commi 8, 8 bis, 8 ter –art. 2, comma 3, lett. c) –art. 12 –art. 17, commi 5 e 6 –art. 19, comma 5, 19 bis, 19 bis 1, comma 1 lett. i) L. 457/78, art. 31, comma 1 DM Circ 27/E del Circ 33/E del Circ 37/E del

4 4 La compravendita di immobili Venditore Persona fisicaSoggetto IVA Esente IVA Destinazione abitativaAltre destinazioni Imprese costruttrici o di ristrutturazione Altre imprese Imponibile IVA Due regimi alternativi

5 5 La destinazione degli immobili CategoriaDescrizione A/1Abitazioni signorili A/2Abitazioni civili A/3Abitazioni economiche A/4Abitazioni popolari A/5Abitazioni ultra popolari A/6Abitazioni rurali A/7Abitazioni in villini A/8Abitazioni in ville A/9Abitazioni in castelli, palazzi storici A/11Abitazioni tipiche del luogo A/10Uffici tipiche del luogo BImmobili per uso di alloggi collettivi CImmobili ad uso commerciale DImmobili a destinazione speciale EImmobili a destinazione particolare Destinazione abitativa Altre destinazioni

6 6 Cessione di fabbricati strumentali regime naturale –operazione generalmente esente da IVA –operazione imponibile IVA in alcuni casi regime opzionale –facoltà di assoggettare ad IVA loperazione –inasprimento dei tributi indiretti

7 7 Regime naturale operazione in generale esente da IVA con applicazione dellimposta di registro in misura fissa (168 euro) e delle imposte ipo-catastali in misura proporzionale (3% + 1%) operazione imponibile IVA in caso di cessioni effettuate: –da imprese di costruzione, ristrutturazione nei 4 anni dallultimazione delle opere; –verso soggetti con detrazione dellIVA limitata al 25% –verso soggetti che non sono soggetti passivi di imposta

8 8 Regime opzionale il cedente può esercitare lopzione per limponibilità ad IVA in sede di atto oltre allIVA il cessionario è tenuto a pagare le imposte ipo-catastali in misura proporzionale (3% + 1%) e limposta di registro in misura fissa (168 euro)

9 9 Impresa cedente – profili soggettivi imprese costruttrici: edificano anche occasionalmente fabbricati anche per il tramite di altre imprese imprese di ristrutturazione: eseguono anche occasionalmente interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia od urbanistica

10 10 Interventi recupero patrimonio edilizio L. 457 del , art. 31, comma 1 a)Manutenzione ordinaria: interventi su finiture e mantenimento in efficienza impianti b)Manutenzione straordinaria: interventi su parti strutturali senza modificare destinazione duso c)Restauro e risanamento conservativo: conservazione organismo edilizio, assicurandone funzionalità, nel rispetto di alcuni requisiti d)Ristrutturazione edilizia: trasformazione organismo edilizio e)Ristrutturazione urbanistica: sostituzione esistente tessuto urbanistico edilizio

11 11 (*) ridotte della metà se partecipa allatto un Fondo Immobiliare, unimpresa di leasing, una banca o altro intermediario finanziario.

12 12 Detraibilità per lacquirente oggettiva: casi in cui lindetraibilità è espressamente prevista da pro rata: limpresa esercita in via esclusiva o concorrente con altre, attività che danno luogo ad operazioni esenti da IVA specifica: limpresa impiega un bene per porre in essere operazioni esenti o comunque non soggette ad IVA

13 13 Aliquote IVA 4% –caratteristiche I casa dellabitazione e requisiti per lacquirente –assegnazione I casa a soci di cooperativa edilizia 10% –abitazione non di lusso –assegnazione abitazione non di lusso a soci di cooperativa edilizia 20% –abitazione di lusso –assegnazione abitazione di lusso a soci di cooperativa edilizia

14 14 Agevolazione I casa casa di abitazione non avente le caratteristiche di lusso labitazione è ubicata nel territorio del comune in cui lacquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dallacquisto la propria residenza (dichiarazione da rendere in atto) lacquirente dichiara in atto di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del comune l'acquirente dichiara in atto di non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti reali su altra casa di abitazione acquistata con agevolazione I casa

15 15 Abitazione di lusso DM i parametri che vengono presi in esame per la determinazione della categoria di lusso sono tra gli altri: –superficie –terrazze –ingressi, ascensori e montacarichi –scale principali e scale di servizio –altezze del piano –pavimenti, soffitti, rivestimenti e rifiniture –piscine e campi da tennis

16 16 Cessione di interi fabbricati o porzioni 10% –fabbricati con requisiti Tupini: almeno il 50% della superficie destinata ad abitazioni non di lusso e non più del 25% destinata a negozi venduti da impresa di costruzioni (entro 4 anni) –fabbricati venduti da impresa che ha effettuato interventi di recupero 20% –fabbricati senza requisiti Tupini venduti da impresa costruttrice (entro 4 anni)

17 17 Cessione aree fabbricabili e terreni fuori campo IVA (DPR 633/72, art. 2, comma 3, lett. c) –terreni ceduti da privati –terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria ceduti da imprese definizione normativa di Area Edificabile: utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico adottato dal Comune aliquota 20%: –terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria

18 18 Pertinenze immobile con agevolazione prima casa –indipendentemente dalla contestualità dellatto beneficia dellaliquota agevolata immobile senza agevolazione prima casa –se acquistate contestualmente allimmobile principale: art. 12 DPR 633/72 … le altre cessioni … accessorie ad una cessione di beni …, effettuate direttamente dal cedente … non sono soggette autonomamente ad imposta … –se acquistate con atto separato dallimmobile principale: il vincolo pertinenziale non incide sulla determinazione dellaliquota IVA

19 19 Contratto preliminare puro senza acconto o caparra –imposta di registro in misura fissa –la caparra non costituisce pagamento parziale del prezzo ma ha funzione prevalentemente risarcitoria con caparra –imposta di registro in misura proporzionale con acconti prezzo –emissione di fattura ed applicazione dellIVA in base allaliquota dovuta per la cessione

20 20 Servizi di locazione Locatore Persona fisicaSoggetto IVA Esente IVA Destinazione abitativaAltre destinazioni Regime naturale Imponibile IVA Regime opzionale

21 21 Locazione di fabbricati strumentali regime naturale –operazione generalmente esente IVA –operazione imponibile IVA in alcuni casi regime opzionale –facoltà di assoggettare ad IVA loperazione –inasprimento dei tributi indiretti

22 22 Regime naturale operazione in generale esente da IVA con applicazione dellimposta di registro in misura proporzionale (1%) operazione imponibile IVA (20%) in caso di locazioni effettuate: –verso soggetti con detrazione dellIVA limitata al 25% –verso soggetti che non sono soggetti passivi di imposta

23 23 Regime opzionale il locatore può esercitare lopzione per limponibilità ad IVA in sede di stipula del contratto di locazione oltre allIVA il contratto sconta limposta di registro in misura proporzionale (1%)

24 24 Regime IVA applicabile alle locazioni ImmobileLocatoreConduttoreIVARegistro AbitativoSoggetto IVAChiunqueEsente2% Abitativo in edilizia convenzionata Impresa di costruzione o di ristrutturazione ChiunqueImponibile (10%)2% StrumentaleSoggetto IVA Soggetti con detraibilità fino al 25% Imponibile (20%)1% StrumentaleSoggetto IVASoggetto non IVAImponibile (20%)1% Strumentale Soggetto IVA con opzione Altri soggettiImponibile (20%)1% Strumentale Soggetto IVA senza opzione Altri soggettiEsente1%

25 25 Locazione aree fabbricabili e terreni esente IVA –aree non edificabili non destinare a parcheggio –terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria imponibile IVA –terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria –aree non edificabili destinare a parcheggio

26 26 Locazione finanziaria assimilabile alle locazioni ed alle cessioni –per quanto riguarda i canoni di locazione finanziaria –per quanto attiene il prezzo di riscatto agevolazioni previste –aliquote dimezzate per le imposte ipo-catastali (1,5% e 0,5%) in caso di cessione –dalle imposte ipo-catastali lacquirente scomputa limposta di registro pagata sui canoni durante la vita del contratto

27 27 Opzione di imponibilità IVA scelte di opportunità per il cedente –effetti positivi o neutri per il cessionario –effetti negativi o neutri eventuale impatto sulla negoziazione tra le parti del prezzo di cessione o del canone di locazione

28 28 Reverse charge - Subappalto Dal è applicabile alle prestazioni di servizi rese nel settore edile dai subappaltatori Appalto e subappalto (artt c.c.): –… contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di unopera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro. Lappaltatore non può dare in subappalto lesecuzione dellopera o del servizio, se non è autorizzato dal committente.

29 29 Reverse charge - Subappalto Committente creditore IVA Fattura con IVA Appaltatore debitore IVA Subappaltatore creditore IVA Fattura senza IVA Ordine di lavoro contratto di subappalto Ordine di lavoro contratto di appalto Erario

30 30 Modalità di rilevazione Subappaltatore emette fattura indicando il corrispettivo della prestazione senza esplicitare lIva Appaltatore: –Integra la fattura indicando aliquota ed imposta Iva –Annota la fattura nel registro fatture emesse e degli acquisti Finalità della norma: contrastare fenomeni evasivi che si manifestano nel settore edile

31 31 Ambito di applicazione Operazioni di subappalto rese nel settore edile, dai contribuenti la cui attività rientra nella sezione F della Tabella Ateco (codici attività da a ) Escluse dallapplicazione: –le prestazioni dopera professionale che non sono definibili come prestazioni di manodopera –le forniture di beni con posa in opera, poiché tali operazioni ai fini IVA costituiscono cessioni di beni e non prestazione di servizi

32 32 Reverse charge – immobili strumentali Le cessioni di immobili a cui deve essere applicato il regime del reverse charge sono diverse a seconda della data di emissione della relativa fattura: –dal 1 ° ottobre 2007 al 29 febbraio 2008 sono soggette al regime del reverse charge solo le cessioni di immobili strumentali imponibili per opzione; –dal 1 ° marzo 2008 diventano soggette al regime del reverse charge anche le cessioni di immobili strumentali imponibili per obbligo effettuate a soggetti passivi di imposta che hanno la facoltà di detrarre l'IVA pagata sugli acquisti in misura inferiore al 25%.


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