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Bad loans good money Prof. Dino Crivellari Laboratorio Crediti Non Performing Lezioni Aprile Henry Mc Leod.

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Presentazione sul tema: "Bad loans good money Prof. Dino Crivellari Laboratorio Crediti Non Performing Lezioni Aprile Henry Mc Leod."— Transcript della presentazione:

1 Bad loans good money Prof. Dino Crivellari Laboratorio Crediti Non Performing Lezioni Aprile Henry Mc Leod

2 Il mercato immobiliare Le dinamiche del mercato immobiliare sono uno specchio e una chiave interpretativa dellandamento generale di vari parametri economici (spese per consumi, investimenti mobiliari, etc…) tanto nelle fasi economiche espansive quanto in quelle recessive Sul settore immobiliare svolge un ruolo centrale laccesso al credito Sul lungo ciclo di sviluppo immobiliare che ha caratterizzato gli ultimi due decenni ha influito il miglioramento delle condizioni di accesso al credito. La maggior disponibilità di credito per le famiglie, i bassi tassi di interesse, laumentata competizione tra le banche ha stimolato e sostenuto la crescita costante dei prezzi immobiliari

3 I cambiamenti del ciclo del mercato immobiliare Il collegamento tra la spesa per consumi e la ricchezza immobiliare è più forte in economie con un mercato immobiliare molto sviluppato Fonte: IMF INDICE MERCATO IPOTECARIO E CORRELAZIONE TRA PREZZI DEGLI IMMOBILI SPESA PER CONSUMI (Deviazione dal trend)

4 I cambiamenti del ciclo del mercato immobiliare Fonte: IMF Se il prezzo delle case aumenta o diminuisce il tasso di interesse, i consumatori sono indotti ad aumentare il loro debito ipotecario a fronte del maggior valore che ha assunto la garanzia reale ovvero sono indotti a rifinanziare il loro debito ipotecario e ad utilizzare questi fondi aggiuntivi per una varietà di scopi, come ad esempio aumentare i consumi, acquistare asset finanziari, o apportare miglioramenti al proprio immobile (es. mutui per ristrutturazione) PROPENSIONE AL CONSUMO RISPETTO ALLA RICCHEZZA IMMOBILIARE

5 Come nasce la bolla immobiliare Negli USA …. I tassi sono bassi. Il valore delle case cresce a ritmi sostenuti. I mutui vengono offerti anche alla clientela con basso e bassissimo merito creditizio. Le commissioni per chi emette mutui e per chi li cartolarizza sono elevate. Ad agosto 2007 I prezzi delle case incominciano a scendere e in breve il mutuo ha un valore più elevato dellimmobile. Molti debitori iniziano a non pagare. Il flusso di denaro necessario ad onorare le cedole sui titoli legati allimmobiliare da parte di banche e finanziarie, anche estere, si prosciuga. Incominciano le perdite ed i titoli crollano e diventano spazzatura.

6 Overevaluation delle quotazioni dei valori immobiliari Un significativo gap/divario dei prezzi delle case potrebbe essere corretto attraverso un abbassamento del valore nominale delle case o con una moderata inflazione. Ma un cambiamento negativo in alcuni dei fondamentali che caratterizzano il settore potrebbe aumentare il gap e richiedere un più ampio aggiustamento dei prezzi immobiliari. In particolare le revisioni al ribasso delle aspettative di reddito e condizioni di accesso al credito più stringenti potrebbero determinare una pressione aggiuntiva al ribasso dei prezzi delle case In ogni Paese la crescita dei prezzi immobiliari è modellata come una funzione di una sorta di tasso di accessibilità che tiene conto della crescita del reddito disponibile pro capite, del tassi di interesse nel lungo termine e del livello di popolazione in età lavorativa. Un aumento inatteso dei prezzi delle case (c.d. house price gap) potrebbe essere interpretato come una misura di overevaluation e utilizzato per identificare quali Paesi potrebbero incorrere in una correzione dei prezzi immobiliari

7 Confronto dei divari nei prezzi immobiliari nei vari Paesi Nellultimo decennio ( ) i Paesi che hanno assistito ad un ampio inatteso aumento dei prezzi immobiliari, come Irlanda, Olanda e Regno Unito, dove i prezzi hanno superato oltre il 30% rispetto ai valori dei parametrici di influenza. In altri Paesi, inclusi Francia, Australia e Spagna hanno registrato un overevaluation di ca. il 20%. Gli Stati Uniti invece si attestano su valori di mezzo in quanto la percentuale riflette il fatto che i prezzi degli immobili negli USA hanno iniziato a scendere già a partire dallla fine del * The changing housing cycle and the implications for monetary policy

8 Focus sullItalia Lindebitamento relativo al settore immobiliare, in rapporto al PIL, in Italia è ancora sottodimensionato rispetto alla maggior parte delle economie dei paesi industrializzati Negli ultimi 3 anni le banche italiane hanno emulato seppur con modalità diverse e sulla base di una normativa più stringente gli istituti di credito anglosassoni nel trasformare pacchetti di mutui residenziali in mutui cartolarizzati traendone i relativi benefici e offrendo migliori condizioni alla clientela la forte crescita delle cartolarizzazioni ha probabilmente concorso alla robusta espansione dei prestiti e alle condizioni favorevoli tra gli inizi del 2005 e la prima metà del La turbolenza sui mercati finanziari tuttavia ne ha mostrato i punti di debolezza: complessità, difficoltà di valutazione, eccesso di affidamento sui rating, inadeguatezza delle informazioni * LItalia continua pertanto ad essere tra i Paesi Europei meno indebitati. Tuttavia il maggiore ricorso alle cartolarizzazioni dei crediti immobiliari da parte delle banche italiane è stato dettato dallesigenza di recuperare liquidità in un periodo di forte pressione sul mercato interbancario piuttosto che dallobiettivo di trasferire il rischio di credito a soggetti più deboli come è avvenuto negli Stati Uniti * BCE, Bollettino mensile – febbraio 2008

9 Le cartolarizzazioni di crediti immobiliari in Italia Banca dItalia ha condotto uno studio sulle operazioni di cartolarizzazione di prestiti effettuati tra il 2004 ed il 2007 da 269 banche su un totale di 870. E emerso che: Nel periodo osservato i mutui concessi dalle banche sono stati mediamente meno rischiosi rispetto a quelli non cartolarizzati nonostante i mutui erogati dalle banche con volumi maggiori di cartolarizzazioni siano risultati mediamente più rischiosi Anche nel 2008 è continuato il ricorso alle cartolarizzazioni Tuttavia le tensioni sui mercati immobiliari associate alla sfiducia nei confronti delle agenzie di rating inducono gli investitori ad una maggiore selettività pregiudicando lassorbimento dei mutui cartolarizzati da parte dei mercato la capacità delle banche di erogare prestiti dipende dalle condizioni dei mercati finanziari in misura maggiore rispetto al passato, quando la principale fonte di finanziamento bancario era costituita dai depositi* * BCE, Bollettino mensile – febbraio 2008

10 Effetti del credit crunch La recessione economica, la stretta del credito associata alle aspettative di ridimensionamento dei valori del settore immobiliare ha indotto potenziali acquirenti a differire le scelte di investimento tanto immobiliare quanto mobiliare Il ridotto supporto garantito dal sistema creditizio e una domanda molto più rarefatta rispetto al recente passato hanno comportato un pesante arretramento del mercato immobiliare italiano e creato i presupposti per uno sgonfiamento delle quotazioni diminuzione delle transazioni immobiliari erosione della componente ipotecaria a fronte dellaumento dei mutui per sostituzione contrazione del capitale complessivamente erogato

11 Evoluzione del mercato del credito per lacquisto di abitazioni La drastica riduzione delle transazioni immobiliari è evidente e rimanda per le proporzioni all analoga contrazione registrata nel 1992 (-16,3%), anno di avvio di una fase recessiva protrattasi a lungo soprattutto nelle maggiori aree urbane Alla base della ulteriore riduzione attesa vi è la perdurante rigidità dei prezzi dal lato dellofferta. * Fonte dati: Nomisma, Quaderni per leconomia

12 Evoluzione del mercato del credito per lacquisto di abitazioni Brusco ripiegamento al ribasso delle quotazioni RISCHIO * Fonte dati: Nomisma, Quaderni per leconomia Prezzi abitazioni nuove variazioni semestrali e previsioni (%)

13 Lattuale livello di fiducia è ai minimi Fonte: Rielaborazioni Osservatorio UniCredit Banca per la Casa su dati GFK Eurisko Valore % Il sentiment della famiglie italiane rispetto al futuro registra un minimo storico! Dopo lottimismo crescente che ha caratterizzato il I e II semestre del 2006, il I e II semestre 2007 mostrano un calo drastico della fiducia delle famiglie italiane con riguardo alla situazione economica italiana nei prossimi 5 anni.

14 Deterioramento della qualità del credito A indurre le banche ad una maggiore selettività ha contribuito il continuo peggioramento degli indici di rischiosità del credito Alcuni analisti stimano che le sofferenze immobiliari supereranno i 7 mld raggiungendo il 2,5% delle consistenze attuali. mln Sofferenze/Impieghi 9.7% 7.7%6.6%6.4%6.6%6.5%5,3%4.8%4.5%4.4%

15 Deterioramento della qualità del credito Il progressivo deterioramento della qualità del credito trova riscontro nellaumentata mortalità dei mutui concessi tra il 2004 ed il 2007 La situazione di difficoltà tende a manifestarsi già dopo pochi trimestri dalla concessione del prestito Da un monitoraggio svolto dal Ministero della Giustizia su oltre il 90% degli uffici giudiziari è emerso che nei primi 6 mesi del 2008 si è registrato un incremento del 16,7% delle procedure esecutive avviate da parte delle banche

16 Le ricadute sul mercato immobiliare Laccresciuta onerosità dei finanziamenti e lattuata politica di razionamento del credito attuata dalle banche ha prodotto effetti deprimenti sul mercato immobiliare Nel corso del 2008 è continuato a diminuire il numero delle compraventite mentre dal punto di vista dei prezzi è solo grazie alla rigidità dellofferta che non si sono ancora innescate le spirali recessive che hanno già colpito molti Paesi industrializzati: Stati Uniti, Gran Bretagna, Irlanda, Spagna.. Se la rigidità continuerà a manifestarsi la flessione media dei valori in termini reali si assesterà tra il 3% ed il 5%. Nelle aree urbane di maggiori dimensioni il calo delle quotazioni sarà più sensibile per effetti di alcuni eccessi speculativi degli anni passati mentre nei comuni di piccole e medie dimensioni si avrà una stabilizzazione dei valori sui livelli di inizio anno

17 Le implicazioni sulloperatività del sistema bancario In un mercato rarefatto lindividuazione di un riferimento di valore da associare agli immobili è unoperazione complessa e delicata Quali gli effetti sul valore delle garanzie reali in caso di default?

18 Bassa efficienza delle procedure esecutive Nonostante la riforma delle procedure esecutive nel 2006 abbia semplificato liter contribuendo a ridurre di ca unità il numero dei procedimenti pendenti, la durata media rimane elevata attestandosi in 5,6 anni anche se vi sono variabilità territoriali molto marcate Durata media delle procedure esecutive residenziali per area geografica

19 I tempi e i costi della giustizia E oramai condiviso che la lunga durata delle cause civili offre vantaggi dilatori per la parte in torto: Il ricorso alle vie giudiziali infatti è una strategia finalizzata ad ottenere una dilazione di pagamento della somma contestata o in alternativa a concordare una transazione favorevole I tassi di interesse legali applicati sulle somme contestate sono generalmente inferiori a quelli di mercato a tutto vantaggio della parte in torto che, in tal modo, si avvantaggia delleccessiva durata dei processi I lunghi e lenti tempi della giustizia rappresentano anche un costo per lo svolgimento e lo sviluppo di unattività dimpresa: Per il recupero di un credito in Italia sono necessari in media giorni lavorativi a fronte di soli 190 della Danimarca Fonte: World Bank (2006) Paesigg. per recupero creditiCosti Danimarca1906,5% Germania39410,5% Austria3429% Regno Unito22916,8% Italia ,6%

20 Facendo i conti: il costo del servizio di giustizia si concretizza in: MAGGIORI PERDITE PER LE BANCHE MINOR GETTITO FISCALE PRENDIAMO AD ESEMPIO LE PROCEDURE CONCORSUALI …

21 PARADOSSO: Se tutte le procedure si realizzassero in un Tribunale piuttosto che in un altro il valore attuale netto risulterebbe sensibilmente diverso TRIBUNALE Best Practice (durata media procedure fallimentari: 5 anni) * TRIBUNALE Worst Practice (durata media procedure fallimentari: 13 anni, 7 mesi)* Valore totale crediti insinuati 12,1 mld Perdita (incasso 18,8%) 10,4 mld Valore attualizzato in 5 anni 1,4 mld Valore totale crediti insinuati 12,1 mld Perdita (incasso 18,8%) 10,4 mld Valore attualizzato in 13 anni e 7 mesi 1 mld differenziale = 427,7 mln Linefficienza della giustizia si misura in termini di differenziale di prezzo e non soltanto in termini di iniquità. La perdita subita dalle banche è considerevole: 10,4 mld per mancato incasso (che si traduce anche in un minor gettito fiscale pari a 4,4 mld) più la perdita finanziaria dovuta alla eccessiva durata dei procedimenti Linefficienza della giustizia si misura in termini di differenziale di prezzo e non soltanto in termini di iniquità. La perdita subita dalle banche è considerevole: 10,4 mld per mancato incasso (che si traduce anche in un minor gettito fiscale pari a 4,4 mld) più la perdita finanziaria dovuta alla eccessiva durata dei procedimenti (media nazionale: 8 anni, 3 mesi) Fonte: Istat 2007 Elaborazione dati UniCredit Credit Management Bank

22 Bad money drives good money out of circulation Legge di Gresham (1551) Bad money drives good money out of circulation if they exchange for the same price In base a tale teoria la circolazione di moneta è caratterizzata dalla presenza di due tipologie: la moneta buona e quella cattiva. Entrambe sono accettate al medesimo valore e con lo stesso corso legale ma quella dominante è sempre quella cattiva. Questo perché le persone preferiscono spendere quella cattiva e tenere per sé la buona. Nel 1965 in America la moneta di mezzo dollaro era fatta per il 40% di lega in argento. Lanno precedente il ½ dollaro era coniato in argento per il 90%. Nel 1965 le due tipologie avevano entrambe corso legale ed erano accettate al medesimo valore ma rapidamente la moneta in argento scomparve dalla circolazione ed al suo posto iniziò a circolare solo quella con il minor contenuto in argento.

23 Bad loans good money Alla fine del 900 leconomista scozzese Sir Henry Dunning Mc Leod nella sua nota teoria del credito affermò che: Se mi venisse chiesto quale scoperta abbia più profondamente influenzato la fortuna della razza umana, si potrebbe probabilmente dichiarare la scoperta che il debito è una merce vendibile Da diversi anni è attivo un vero e proprio mercato primario e secondario delle cessioni dei crediti non performing Diversi approcci: Buy, work and resell Gli acquirenti si focalizzano su tipologie specifiche di crediti che procedono a gestire in house o dando mandato a soggetti specializzati per poi vendere nuovamente quelle posizioni valutate con recupero non conveniente Buy and resell Le acquisizioni riguardano soprattutto portafogli che poi vengono suddivisi in portafogli più piccoli e poi rivenduti

24 Si potrebbe prendere a modello il sistema bancario: 24 Soff./Impieghi (%) mln * * NEGLI ULTIMI ANNI LE BANCHE HANNO CEDUTO ASSET NON PERORMING PER UN VALORE PARI AD AOLTRE 1/3 DELLE SOFFERENZE PRODOTTO DAL SISTEMA BANCARIO ITALIANO. LE SOFFERENZE BANCARIE SONO GIA DA ALCUNI ANNI DIVENUTE VERE E PROPRIE MERCI OGGETTO DI COSTANTI ED IN ALCUNI CASI SITEMATICHE COMPRAVENDITE TANTO DA DEFINIRE IL FENOMENO DEBANCARIZZAZIONE DELLE SOFFERENZE Fonte: Rapporto ABI sui mercati finanziari e creditizi * Sofferenze nette

25 La cessione dei crediti da parte delle banche La smobilizzazione del portafoglio ha contribuito negli ultimi anni a finanziare la forte espansione dei prestiti erogati da parte delle banche italiane. In media ogi anno dal 1999 al 2007 sono state effettuate cessioni di crediti per 19 mld corrispondenti a ca. il 7% delle erogazioni di prestiti a medio e a lungo termine. Nonostante le difficoltà sui mercati internazionali, le transazioni nel mercato secondario del credito hanno interessato un volume di prestiti molto elevato anche nel 2007, pari a 37mld.

26 Le difficoltà nella collocazione dei titoli Le difficoltà a collocare sul mercato i titoli emessi dalle società veicolo che intermediano le cartolarizzazioni hanno avuto due conseguenza: E aumentata la quota dei prestiti ceduti direttamente dalle banche ad altri intermediari non bancari (18% contro il 12% nel 2006), una tipologia di cessioni che non ha come fine ultimo lemissione sui mercati di titoli aventi come sottostante i crediti ceduti Una quota non trascurabile dei tioli emessi a fronte di operazioni di cartolarizzazione è stata sottoscritta da banche appartenenti agli stessi gruppi che hanno ceduto gli asset; in alcuni casi questi titoli sono stati utilizzati come garanzia stanziata a fronte di operazioni di rifinanziamento presso lEurosistema

27 27 Linefficienza della procedura civile di liquidazione dei crediti produce immediati e negativi effetti sul valore dei crediti UNA CONSIDERAZIONE: un miglioramento del rating dei crediti che si traduce immediatamente in un miglioramento dei prezzi dei crediti delle banche e di conseguenza dei crediti delle procedure concorsuali Se si riuscisse ad essere virtuosi anche nellambito dei sistemi normativi di giustizia civile avremmo come risultato finale:

28 Esempi di prassi e soluzioni già sperimentate con successo in altri settori: il mercato dei crediti tributari delle Procedure LINTERSCAMBIO INFORMATIVO TRA GLI OPERATORI LADOZIONE DI DETERMINATE PRASSI COMPETITIVE DA PARTE DI ALCUNI TRIBUNALI LINTERESSAMENTO DI IMPORTANTI OPERATORI ECONOMICI UN VERO E PROPRIO MERCATO DEI CREDITI TRIBUTARI QUESTO HA PORTATO: BENEFICI IMMEDIATI ALLE CURATELE, UNA RAPIDA CHIUSURA DELLE PROCEDURE CONCORSUALI E UNA MIGLIORE LIQUIDAZIONE DEGLI ASSET ERARIALI HANNO GENERATO AUMENTO DEL PREZZO DI CESSIONE I PREZZI DELLE CESSIONI DEI CREDITI TRIBUTARI SONO AUMENTATI CON VALORI CHE HANNO SUPERATO IL 50% RISPETTO AL 20% DI QUALCHE ANNO FA. NON SONO POCHI I CASI IN CUI IL CREDITO TRIBUTARIO E STATO CEDUTO AD UN PREZZO PARI ALL80% DEL VALORE Esempio di un mercato regolamentato


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