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I rimedi caducatori, risarcitori e restitutori nei giudizi relativi ai preliminari. Il preliminare di preliminare. I contratti di godimento in funzione.

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Presentazione sul tema: "I rimedi caducatori, risarcitori e restitutori nei giudizi relativi ai preliminari. Il preliminare di preliminare. I contratti di godimento in funzione."— Transcript della presentazione:

1 I rimedi caducatori, risarcitori e restitutori nei giudizi relativi ai preliminari. Il preliminare di preliminare. I contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Gianluca Grasso Scuola Superiore della Magistratura Struttura territoriale di formazione decentrata Corte di Appello di Roma 21 aprile 2015, Ore 14,30 – 19,00 Aula Europa della Corte di Appello, Via Romeo Romei, 2

2 Umberto Boccioni, La strada entra nella casa, 1911

3 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare L'espansione edilizia in Italia e l’adeguamento degli strumenti negoziali; la contrattazione in materia di vendita immobiliare ha segnato la fortuna del contratto preliminare nel nostro ordinamento: «Dal preliminare ad effetti anticipati ai contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili».

4 § 1. I rimedi: oltre il 2932 c.c.?

5 1.1. Invalidità del preliminare e suoi effetti sul definitivo (la dottrina)

6 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare In dottrina si discute in ordine alle conseguenze sulla validità del definitivo in caso di invalidità del preliminare. Se si pone l’accento sulla causa propria del definitivo rispetto alla causa solvendi, i vizi del preliminare non si riverberano sulla validità del definitivo. In tal caso il definitivo preceduto da un preliminare nullo è comunque valido (Gabrielli).

7 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Se invece si aderisce alla tesi della doppia causa, dando così giusto rilievo alla causa solutoria ed evitando di considerare la disciplina del definitivo avulsa dall'obbligazione di contrarre, il vizio del preliminare influisce sul definitivo. In che misura ciò accade? Parte della dottrina esclude la sanzione della nullità del definitivo in caso di nullità del preliminare, pena lo scolorimento della causa propria del definitivo.

8 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Si sostiene così che la nullità del preliminare potrebbe rilevare per un definitivo alla cui stipulazione i contraenti siano pervenuti unicamente perché credevano di esservi obbligati. Ma vi è chi propone anche in tal caso l'annullabilità del definitivo per errore di diritto, qualora l'erronea convinzione dell'obbligo di contrarre sia la ragione principale del definitivo, a sensi dell'art. 1429, n. 4, c.c. (Cariota Ferrara; Bianca)

9 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Secondo altra opinione, di regola, la stipulazione spontanea del definitivo, non chiaramente attribuibile all'erronea convinzione dell'esistenza di un obbligo di contrarre, provoca «un vero superamento della causa solvendi, e l'emersione della causa propria del contratto definitivo» (Sacco).

10 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Un importante corollario della tesi della doppia causa è in tema di annullabilità del definitivo. Un definitivo annullabile, che sia adempimento di un valido preliminare, non dovrebbe essere annullato perché sarebbe possibile ottenere una sentenza costitutiva ex art c.c.: il vizio che inficia il definitivo, e ne legittima l'annullamento, è ininfluente in sede giudiziale.

11 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Analogamente si evidenzia che la causa solutoria permetta l'applicazione al definitivo delle norme sul pagamento e che pertanto paralizzi, nei limiti previsti dall'art c.c. e dall'art c.c., gli effetti che l'incapacità naturale normalmente esplica in materia contrattuale: non dovrebbe essere annullato il definitivo stipulato da un soggetto in stato di incapacità naturale, se egli aveva validamente concluso il preliminare (Rescigno).

12 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare «l'emersione della causa propria del definitivo» dovrebbe impedire l'annullamento sia del preliminare, una volta stipulato il definitivo, sia del definitivo per vizi presenti nel primo ma non nel secondo: la stipulazione di un valido definitivo renderebbe inoperanti le cause di annullamento del preliminare. Se invece si ritiene prevalente la causa solvendi su quella propria del definitivo l'invalidità del preliminare avrà gravi conseguenze sulla validità del definitivo, che secondo alcuni potrebbe essere considerato nullo.

13 1.2. La giurisprudenza sulla patologia del preliminare (un itinerario nelle pronunce di legittimità)

14 Annullabilità

15 Incapacità di intendere e di volere

16 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Ai fini della sussistenza dell'incapacità di intendere e di volere, costituente - ai sensi dell'art. 428 c.c. - causa di annullamento di un preliminare di vendita d'immobile, non occorre la totale privazione delle facoltà intellettive e volitive, essendo sufficiente la loro menomazione, tale comunque da impedire la formazione di una volontà cosciente, secondo un giudizio che è riservato al giudice del merito ed è incensurabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato (Cass. n /2011).

17 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Stipulato un preliminare con un soggetto legalmente incapace presunto tale per effetto di sentenza di inabilitazione, l'unica azione a disposizione della parte promissaria acquirente, già esecutrice in modo parziale della propria prestazione, è quella contrattuale prevista dall'art c.c. (Cass. n /2006). La Cassazione ha escluso il ricorso, in via cumulativa, all'azione di responsabilità extracontrattuale, riconducibile alla supposta malafede durante le trattative, poiché la stipula del preliminare ha comportato la perdita di ogni autonomia e di ogni giuridica rilevanza della fase antecedente.

18 Vizi del consenso

19 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare La circostanza che un fondo, promesso in vendita come "edificabile", al momento della stipula del contratto preliminare sia stato già inserito in un piano di insediamento industriale (Pip) non costituisce causa di annullamento del contratto per dolo o per errore (Cass. n /2011). L'inserimento nel piano non comporta di per sé l'inedificabilità, e un fondo inserito in quel tipo di strumento urbanistico non necessariamente è destinato all'espropriazione. È onere di chi invochi l'annullamento dimostrare che la p.a. non abbia consentito la richiesta edificazione sul fondo, perché contrastante con il Pip.

20 Nullità

21 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Il preliminare di compravendita, che abbia ad oggetto singole unità immobiliari già comprese in una struttura alberghiera, è nullo per contrasto con la normativa in tema di lottizzazione abusiva, per la modifica dell'originaria destinazione d'uso, purché si accerti sia l'inesistenza di un'organizzazione imprenditoriale idonea alla gestione dei servizi comuni e alla locazione dei singoli appartamenti compravenduti, sia la parcellizzazione del complesso immobiliare in alloggi suscettibili di essere occupati stabilmente (Cass. n /2014).

22 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare È viziato da nullità il preliminare di vendita avente ad oggetto alcuni degli appartamenti da realizzare sul lotto di terreno già di proprietà del promissario acquirente e la cui individuazione sia rimessa a quest'ultimo, dovendosi considerare indeterminabile l'oggetto del contratto, nel quale l'individuazione del bene non sia desumibile dagli elementi contenuti nel relativo atto scritto ma sia rimessa ad una successiva scelta di uno dei contraenti, restando irrilevante, a tal fine, l'eventuale adempimento della controprestazione (Cass. n /2013).

23 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo per la comminatoria di cui all'art. 40, co. 2, l. 28 febbraio 1985, n. 47 che, sebbene riferita agli atti di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare, con efficacia meramente obbligatoria, in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un contratto definitivo nullo per contrarietà a norma imperativa (Cass. n /2013).

24 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Contra: La sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della l. 28 febbraio 1985, n. 47 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita (Cass. n /2013).

25 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Secondo la Corte, ciò lo si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che successivamente al preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art c.c. (Cass /2011).

26 Rescissione

27 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare La rescissione del contratto preliminare che non sia stata fatta valere in via di azione, nel termine di un anno dalla sua conclusione, può essere chiesta in via d’eccezione dal venditore nel giudizio promosso dall'acquirente con la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, poiché il pregiudizio derivante dallo squilibrio delle prestazioni, che è allo stato potenziale nel preliminare, diviene attuale solo quando la parte che vi ha interesse chiede (ex art c.c.) che sia concluso alle stesse condizioni il contratto definitivo (Cass. n /2000).

28 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare In ipotesi di lesione derivante da contratto definitivo è applicabile il principio costantemente enunciato dalla Cassazione secondo cui se dopo il preliminare si stipula il definitivo senza che contro il preliminare sia stata proposta azione di rescissione, dal momento della conclusione del contratto definitivo sorge una nuova azione di rescissione e il relativo termine annuale di prescrizione decorre da quest'ultima data e non da quella di conclusione del preliminare (Cass. n. 1677/2015).

29 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Il fatto che le condizioni per proporre l'azione di rescissione sussistano fin dalla stipulazione del preliminare non esclude che le stesse possano permanere e abbiano autonoma rilevanza nel momento della conclusione del contratto definitivo; l'abuso dello stato di bisogno e la lesione si consumano ulteriormente in tale momento, in quanto solo con il contratto definitivo la parte danneggiata esegue la prestazione posta a suo carico.

30 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Tale principio è stato affermato con pronunce (Cass. n. 2151/1962; n. 480/1965; n. 3086/1975; n. 5458/1978; n. 2907/1980) non contraddette da altre successive in senso diverso. Cass. n. 1677/2015 ritiene di non discostarsi da questo indirizzo, stante la sua coerenza con la ontologica diversità di natura e di effetti tra contratti preliminari e definitivi, che si riflette nella differente loro idoneità e attualità lesiva, ove diano luogo a sproporzione maggiore della metà tra le prestazioni delle parti.

31 Risoluzione

32 Risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta

33 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Ai fini della risoluzione del preliminare di vendita di immobile per eccessiva onerosità sopravvenuta nello spazio di tempo intercorso fra la conclusione del preliminare e la sua esecuzione, non costituiscono avvenimenti straordinari ed imprevedibili l'aumento progressivo di valore dell'immobile e la progressiva svalutazione della moneta, trattandosi di eventi che rientrano nella comune alea contrattuale (Cass. n. 4423/2004).

34 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Nella specie gli attori, che avevano promesso ai convenuti la vendita di un immobile con la pattuizione che il definitivo sarebbe stato stipulato, con il contestuale pagamento del prezzo pattuito, non appena fosse stato trascritto l'atto di divisione ereditaria stipulato con scrittura privata, avevano dedotto l'eccessiva onerosità sopravvenuta del contratto per il progressivo aumento di valore dell'immobile verificatosi prima della dichiarazione giudiziale di autenticità dell'atto di divisione avvenuta soltanto a distanza di diversi anni dalla stipula del preliminare.

35 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare L'atipicità della causa di un contratto di compravendita immobiliare determinata dall'assunzione della garanzia di redditività del bene venduto non esclude la corrispettività tra le prestazioni a carico delle parti e la conseguente operatività, nel caso di eccessiva onerosità, non dell'art c.c., bensì dell'art. 1467, co. 1 e 3, c.c., secondo cui è attribuito alla parte la cui prestazione sia divenuta eccessivamente onerosa per avvenimenti straordinari e imprevedibili il potere di chiedere la risoluzione e alla controparte quello di evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto (Cass. n. 7225/2009).

36 Risoluzione per impossibilità sopravvenuta

37 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare La risoluzione per impossibilità sopravvenuta è ipotizzabile anche per il contratto preliminare con riferimento all'unica prestazione cui le parti risultano obbligate, e cioè la prestazione della futura attività necessaria per la formazione del contratto definitivo; tuttavia di norma, la morte di una delle parti non dà luogo alla risoluzione per impossibilità sopravvenuta del preliminare, in quanto nella posizione del defunto subentra l'erede, salve le poche eccezioni, legislativamente determinate, di posizioni giuridiche intrasmissibili mortis causa (Cass. n /2014).

38 Risoluzione per impossibilità sopravvenuta e clausola escludente la risoluzione per colpa del promittente venditore

39 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Concluso tra le parti un contratto preliminare diretto alla stipulazione di un definitivo avente ad oggetto il trasferimento di un immobile, la pattuizione, nell'atto di programmazione preparatoria, di una clausola escludente la risoluzione per colpa del promittente venditore, pur quando risulti l'insanabilità urbanistica del bene oggetto del contratto, non vale, di per sé, a rendere il preliminare un contratto aleatorio (Cass. n. 5033/2013).

40 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare L'abusività dell'immobile per mancato rilascio della concessione preclude, per impossibilità sopravvenuta, la stipulazione del definitivo, e quindi legittima il promissario acquirente a richiedere al promittente la restituzione della caparra che abbia versato in occasione del preliminare, essendo la ritenzione di questa divenuta senza titolo.

41 Clausola risolutiva espressa

42 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Al fine di individuare l'inadempimento rilevante (art c.c.), in caso di risoluzione di un preliminare di compravendita di alloggio destinato a civile abitazione che prevedeva il pagamento del prezzo in ragione dell'avanzamento dei lavori e l’accollo del mutuo, la Corte (Cass. n. 6786/2014) ha chiarito che il presupposto per l'attivazione della clausola risolutiva doveva essere il mancato versamento di uno stato di avanzamento lavori e non poteva corrispondere al mancato versamento di minori somme.

43 Gli effetti della risoluzione del contratto per inadempimento

44 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare In caso di inadempimento del promittente venditore di un preliminare di compravendita immobiliare, il promissario acquirente ha diritto al ristoro di tutti i pregiudizi subiti, ivi incluse le spese che siano state sostenute per i professionisti la cui opera si sia resa necessaria per il trasferimento dell'immobile (Cass. n /2014), e il promittente venditore è tenuto a restituire le somme ricevute con gli interessi legali, dovuti come frutto civile del denaro, a decorrere dal giorno in cui le somme gli furono consegnate dall'altro contraente (Cass. n /2014).

45 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di immobile, imputabile al promittente venditore, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene al momento della domanda di risoluzione e il prezzo pattuito (Cass. n. 2771/2014). Il risarcimento deve porre il creditore nella situazione in cui si sarebbe trovato se l'inadempimento non si fosse verificato.

46 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare La risoluzione di un preliminare di vendita per inadempimento del promissario acquirente comporta l'obbligo di quest’ultimo di corrispondere l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene negoziato, che gli sia stato consegnato anticipatamente, per il tempo compreso tra la consegna e la restituzione del medesimo (Cass. n /2014: azione promossa per la risoluzione di un contratto preliminare relativo alla vendita di alcuni terreni che, contestualmente, erano stati oggetto di un ulteriore compravendita da parte della promittente venditrice, con immissione nel possesso del terzo).

47 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Avendo la pronuncia di risoluzione natura costitutiva, nei confronti dei terzi produce effetti solo dal momento del passaggio in giudicato. Ove il promissario acquirente abbia ceduto il bene, in virtù di un autonomo titolo, a un altro soggetto, quest'ultimo, in qualità di occupante dell'immobile, non è tenuto a corrispondere l'indennità di occupazione all'originario promittente venditore per il periodo che precede il passaggio in giudicato della pronuncia di risoluzione del contratto preliminare.

48 Caparra

49 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare In tema di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente che abbia agito per l'esecuzione (o la risoluzione) del contratto e il risarcimento dei danni può, in sostituzione di tali originarie pretese, legittimamente invocare la facoltà di cui all'art. 1385, co. 2, c.c., poiché tale modificazione delle istanze originarie costituisce esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento, e un'istanza di ampiezza più ridotta rispetto all'azione di risoluzione (Cass. n /2011).

50 La tutela del promittente compratore

51 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare I preliminari di compravendita, tra cui sono prevalenti quelli di immobili, sono le ipotesi più diffuse di contratti preliminari. La legge appronta una speciale tutela dell'acquirente in relazione ai vizi della cosa oggetto della vendita agli artt c.c.

52 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Ai sensi dell’art c.c. "il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata, o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore". A colui che ha acquistato una cosa affetta da vizi, il c.c. accorda le c.d. azioni edilizie (art c.c. ), consistenti nella risoluzione del contratto (azione redibitoria) o nella riduzione del prezzo (azione estimatoria o quanti minoris).

53 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare In tema di preliminare di vendita, specie a effetti anticipati, la giurisprudenza è stata protagonista di una lenta, ma progressiva, evoluzione e ha notevolmente ampliato l'ambito di tutela del promittente compratore. Attualmente si applicano al preliminare di vendita molte delle regole dettate dal codice per il contratto di vendita.

54 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare In passato, in caso di vizi e difetti del bene, la domanda del promittente compratore avente per oggetto non la risoluzione del preliminare per inadempimento, ma l'esecuzione in forma specifica e la riduzione del prezzo pattuito o la condanna del promittente all'eliminazione dei vizi, veniva respinta perché le pattuizioni contenute nel preliminare (nel caso specifico il prezzo della futura vendita) non possono essere modificate dalla sentenza costitutiva e perché l'azione di garanzia per vizi presuppone la conclusione di una vendita definitiva (Cass. n. 4081/1968; n. 222/1973; n. 167/1976).

55 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Superato il principio dell'identità di contenuto tra preliminare e sentenza costitutiva (Cass. n. 4478/1976; n. 3179/1979; n. 2679/1980), le Sezioni Unite (Cass., sez. un., n. 1720/1985) hanno concesso al promittente compratore la riduzione del prezzo in presenza di difetti della cosa promessa. L'azione, qualificata come «rimedio a carattere più generale per i contratti a prestazioni corrispettive», giunge allo stesso risultato cui perviene la quanti minoris accordata al compratore in un contratto definitivo.

56 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Cass., sez. un., n. 1720/1985 evidenzia come una pronuncia del giudice, che tenga luogo del contratto non concluso, fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare, configura un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l'interesse del promissario acquirente alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia eluso da fatti ascrivibili al promittente venditore.

57 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare La giurisprudenza successiva conferma tali principi (Cass. n. 4354/1998, n /2000, n /2001, n /2006, n. 477/2010): nel preliminare di vendita, se la cosa è affetta da vizi, il promissario acquirente che non voglia domandare la risoluzione del contratto, può agire per l'adempimento chiedendo, anche disgiuntamente dall'azione ex art c.c., l'eliminazione dei vizi, oppure, la riduzione del prezzo, quali mezzi di tutela di carattere generale, utilizzabili anche per il preliminare, in assenza di ragioni che impediscano di estendere anche a tale contratto la tutela stabilita per i contratti a prestazioni corrispettive.

58 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Non è dunque necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all'art c.c. per la denuncia dei vizi della cosa venduta (Cass. n. 3028/2015), che ha come suo presupposto l'avvenuto trasferimento della proprietà, in quanto il contratto preliminare è caratterizzato dalla mancanza dell'effetto traslativo.

59 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare La Suprema Corte ha esteso l'applicazione dell'art c.c., con relativa riduzione del prezzo pattuito, al preliminare di vendita di cosa risultata parzialmente altrui (Cass. n. 1741/1986). La giurisprudenza ha ritenuto applicabili al preliminare di vendita gli artt e 1538 c.c. sulle azioni speciali immobiliari (Cass. n. 3721/1981, n. 8384/1994, n /2013), essendo il preliminare regolato anche dalle norme integrative della disciplina del contratto.

60 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare È stata altresì riconosciuta la facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo, a norma dell'art c.c. (Cass. n. 8002/2012), costituendo applicazione alla compravendita del principio generale inadimplenti non est adimplendum, di cui all'art c.c. Secondo la Corte non ha rilievo distinguere tra contratto di vendita, con immediato effetto traslativo, e preliminare, atteso che la garanzia è prevista dall'art c.c. per effetto del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dal compratore, tale da comportare l'alterazione del sinallagma contrattuale.

61 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare L'immobile privo della condizione di abitabilità presenta un vizio che costituisce idonea causa di risoluzione per inadempimento, non solo nei contratti definitivi di vendita, ma anche in quelli preliminari (Cass. n /2010). La pattuizione negoziale di una clausola di stile secondo cui il bene viene alienato "nello stato di fatto e di diritto" in cui si trova non consente di superare l'obbligo di garanzia incombente sul promittente venditore ex art c.c. (Cass. n /2013).

62 § 2. "Una inconcludente superfetazione" priva di "senso pratico"? (Il preliminare di preliminare)

63 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare La questione era stata risolta in termini netti da Cass. n. 8038/2009: il contratto in virtù del quale le parti si obblighino a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione. La S.C. aveva ritenuto priva di effetti giuridici vincolanti la proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare.

64 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare La questione ritorna all’attenzione della seconda sezione civile che rimette la controversia alle Sezioni Unite con ordinanza del 12 marzo Cass., sez. un., n. 4628/2015: è ammissibile il preliminare del preliminare solo se conforme all'interesse delle parti.

65 2.1. La possibile tripartizione delle fasi contrattuali

66 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare L'evoluzione della contrattazione immobiliare e dell'attività di mediazione professionalmente gestita. Una prima fase in cui, a volte con la formula, almeno dichiarata, della proposta irrevocabile, l'aspirante acquirente offre un certo corrispettivo per l'acquisto del bene, atto che viene riscontrato dalla accettazione o dal rifiuto del proprietario. Una seconda, espressamente prevista, di stipula del contratto preliminare propriamente detto. La terza, costituita dall'indispensabile rogito notarile con il saldo del prezzo.

67 2.2. I due orientamenti

68 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Orientamento tradizionale, rispecchiato da Cass. n. 8038/09, che diffida della configurabilità di un momento contrattuale anteriore al preliminare. Trib. Salerno 23 luglio 1948: la legge, nel fissare i due tipi fondamentali di contratti (preliminare e definitivo), esclude l'esistenza di un contratto preliminare relativo ad altro preliminare, il quale dovrebbe comunque rispettare il requisito di forma di cui all'art c.c.

69 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Trib. Napoli : il contratto con cui le parti si impegnano a stipulare un futuro contratto preliminare di analogo contenuto è nullo per mancanza di causa, "difettando di ogni funzione economica meritevole di tutela". App Genova e App. Napoli riecheggiano queste convinzioni.

70 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Orientamento più possibilista, che considera benevolmente le ipotesi di c.d. "preliminare aperto" e ritiene possibile una tripartizione delle fasi che conducono alla stipula del definitivo. App. Napoli 11 ottobre 1967: "in virtù del principio dell'autonomia negoziale" è ammissibile un regolamento contrattuale che preveda, dopo la prima intesa scritta, un'ulteriore scansione temporale, con la stipulazione del contratto preliminare, legata al versamento di una caparra.

71 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Trib. Napoli 28 febbraio 1995: è meritevole di tutela "il contratto preliminare del preliminare qualora lo stesso costituisca un momento ben caratterizzato dell'iter progressivo per il raggiungimento del compiuto regolamento di interessi". In altri casi i giudici hanno ritenuto di non avventurarsi nella analisi, ravvisando nel primo contratto gli elementi sufficienti a qualificare come preliminare l'accordo (Pret. Firenze ) ovvero l’esistenza di una condizione sospensiva, il cui mancato avveramento impedisce il perfezionamento della fattispecie (Trib. Firenze 10 luglio 1999).

72 2.3. La causa concreta

73 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Cass., sez. un., n. 4628/2015 giunge a riconsiderare gli approdi schematici ai quali sono pervenute in passato dottrina e giurisprudenza partendo dalla nozione della «causa concreta»: "scopo pratico del negozio...sintesi degli interessi che lo stesso è concretamente diretto a realizzare quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, al di là del modello astratto utilizzato" (Cass. n /06).

74 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Al di là della teoria della funzione economico sociale del contratto, la causa concreta guarda all'interesse concretamente perseguito dalle parti nella singola fattispecie, cioè alla ragione pratica dell'affare. L'indagine relativa alla causa concreta giova sia come criterio d'interpretazione del contratto sia come criterio di qualificazione dello stesso: "La rispondenza del contratto ad un determinato tipo legale o sociale richiede infatti di accertare quale sia l'interesse che il contratto è volto a realizzare".

75 2.4. Il rispetto delle forme vs. l'autonomia privata

76 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Se mancano violazioni di una legge imperativa, non v'è motivo per giudicare inammissibili procedimenti contrattuali graduali, la cui utilità sia riscontrata dalle parti con pattuizioni che lasciano trasparire l'interesse perseguito, in sè meritevole di tutela, a una negoziazione consapevole e informata. La procedimentalizzazione della fasi contrattuali non può di per sè essere connotata da disvalore, se corrisponde a "un complesso di interessi che stanno realmente alla base dell'operazione negoziale".

77 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.

78 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.

79 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale.

80 § 3. I contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili

81 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare L'art. 23 del d.l. n. 133/2014, convertito in l. n. 164/2014 introduce una disciplina dei contratti fin qui atipici che prevedono il pagamento di un canone contenente una quota di prezzo di una futura compravendita (contratti misti fra locazione e compravendita). Si tratta di un nuovo contratto tipico, con effetti obbligatori ed eventuali effetti reali, che attribuisce al conduttore un diritto personale di godimento (detenzione). Il contratto può essere stipulato da chiunque (persona fisica o ente, consumatore o professionista) e su qualunque immobile.

82 3.1. Tipicità della fattispecie

83 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare I quattro punti qualificanti la nozione del contratto: 1.immediata concessione del godimento di un immobile, 2.diritto di acquistarlo entro un termine determinato, 3.imputazione a corrispettivo del trasferimento della parte di canone indicata nel contratto, 4.previsione della restituzione di una quota, contrattualmente definita, dei canoni imputata al corrispettivo, in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.

84 3.2. Disciplina

85 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare Trascrivibilità ai sensi dell' art bis c.c. che produce anche i medesimi effetti della trascrizione di cui all'art. 2643, co. 1, n. 8. Rinvio alla disciplina del fallimento per la tutela degli interessi del concedente e del conduttore. Tutela del compratore applicando la normativa prevista in tema di privilegi per il preliminare di acquisto di immobile. Si applicano gli artt. da 1002 a 1007 e 1012 e 1013 dell'usufrutto. Applicabilità dell'art c.c.

86 3.3. Le questioni aperte

87 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare È possibile introdurre varianti al modello legale ed estendere l’applicazione della normativa ad altre ipotesi come, ad esempio, il patto di opzione, la locazione con patto di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti, la clausola di cui all’art. 1526, co. 3, c.c.? È possibile imputare integralmente i canoni al corrispettivo del prezzo di acquisto del bene? La giustificazione della doppia qualificazione alternativa risiede nella novazione della causa o nella retroattività della condizione?

88 Gianluca Grasso - Il contratto preliminare L’obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita di cui all’art. 8 d.lgs. n. 122/2005, previsto per gli immobili da costruire, si estende a tutti gli immobili adibiti ad uso abitativo che ricadono nell’ambito di applicazione dell’art. 23? È possibile ricorrere al rimedio della convalida di sfratto? Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile?

89 Grazie per l’attenzione

90 Riferimenti bibliografici A. Fusaro, Rent to buy e locazione di scopo - Un catalogo di questioni aperte sul c.d. rent to buy, in Giur. it., 2015, 2, 491. L. Iberati, Il nuovo contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Prime considerazioni, in I Contratti, 2015, 189. G. Capo, A. Musio, G. Salito (a cura di), Il contratto preliminare, Padova R. Triola, Il contratto preliminare di vendita di immobili, Milano A. I. Natali (a cura di), Il preliminare: aspetti sostanziali e profili applicativi, Milano F. Alcaro (a cura di), Circolazione del contratto preliminare: profili ricostruttivi e strumenti operativi, Milano M. Ruvolo, Il contratto preliminare nella giurisprudenza : questioni applicative e forme di tutela, Milano E. Serrao, Il contratto preliminare, Padova D. De Rada, Il contratto preliminare di diritti reali immobiliari, Torino F. Gazzoni, Il contratto preliminare, Torino AA.VV., La circolazione del contratto preliminare di alienazione di immobili: atti del Convegno, Stresa, 27 settembre 2008, Milano C. Magli, Il contratto preliminare ad effetti anticipati, Bologna G. Gabrielli, Contratto preliminare, in Enc. giur., Roma G. Gabrielli, Contratto preliminare. Sintesi di informazione, in Riv. dir. div., 1987, II, 422. A. Chianale, Contratto preliminare, in Digesto Discipline privatistiche, Sez. Civile, IV, Torino 1989, 276 F. Messineo, Contratto preliminare, in Enc. dir., X, Milano P. Forchielli, Contratto preliminare, Nov. dig., Torino, 1959, IV, 683. I capi 1.1. e in parte rielaborano, adattano e aggiornano alcuni paragrafi di A. Chianale, Contratto preliminare, cit.


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