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Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono SLIDES - ESTIMO VERSIONE PROVVISORIA.

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Presentazione sul tema: "Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono SLIDES - ESTIMO VERSIONE PROVVISORIA."— Transcript della presentazione:

1 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono SLIDES - ESTIMO VERSIONE PROVVISORIA

2 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono CONCETTO DI ESTIMO Disciplina che ha per oggetto la determinazione del valore di beni materiali e delle relative rendite.

3 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono CONCETTO DI RENDITA La rendita riferita ad un bene materiale è il corrispettivo, generalmente in denaro ordinariamente offerto in cambio dell utilità derivante dalla disponibilità del bene per un determinato periodo di tempo.

4 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono CONCETTO DI BENE (Economico) Oggetto dotato di caratteristiche qualitative capaci di restituire al soggetto che ne ha la disponibilità delle utilità suscettibili di apprezzamento economico. Le utilità sono ritraibili dal bene economico per il periodo di vita utile del bene. La vita utile è il periodo in cui le caratteristiche qualitative del bene sono presenti e fruibili.

5 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono CONCETTO DI ONERE MANUTENTIVO INTERVENTO (ATTIVITA) VOLTO AD ASSICURARE PERMANENZA E LA FRUIBILITA DELLE CARATTERISTICHE QUALITATIVE PROPRIE DI UN BENE. LONERE SOSTENUTO E ELEMENTO SUSCETTIBILE DI VALUTAZIONE ECONOMICA

6 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono ANALISI VALUTATIVA INDIVIDUAZIONE ED ANALISI DELLE QUALITASPECIFICHE DEL BENE: ANALISI DELLE UTILITA GENERATE PER IL POSSESSORE (Presenti e Future) ANALISI DEGLI ONERI COLLEGATI AL POSSESSO (Presenti o Future) ANALISI DEL MERCATO

7 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono SENSO DELLAPPROCCIO MATEMATICO FINANZIARIO

8 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono VALORE DI MERCATO Valore di Mercato indica il più probabile prezzo di trasferimento (compravendita) della Proprietà. Il Valore di Mercato è determinato nel presupposto dei seguenti assunti: la libera determinazione delle parti alla conclusione del contratto, senza condizionamenti coercitivi della volontà; una ragionevole conoscenza di entrambi i contraenti dei possibili usi e delle caratteristiche della Proprietà, nonché delle condizioni esistenti sul libero mercato; lipotesi che la Proprietà sia offerta sul libero mercato per un periodo corrispondente a quello ragionevolmente sufficiente per reperire un compratore.

9 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Metodologie valutative Metodo del Mercato o Comparativo (Market Approach) Medodo del Reddito o Finanziario (Income and DCF Approach) Medotodo del Costo (Cost Approach) Metodo della Trasformazione (Development Approach)

10 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Metodo Comparativo (o del Mercato ) basato sul confronto fra la Proprietà e altri beni con essa comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali.

11 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono SALES COMPARISON APPROACH

12 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Metodo del reddito o finanziario (DCF, Discounted Cash-Flow) Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati, basato: 1.sulla determinazione, per un periodo di n anni, dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della Proprietà; 2.sulla determinazione del Valore di Mercato della Proprietà mediante la capitalizzazione in perpetuità, alla fine di tale periodo, del reddito netto 3.sullattualizzazione, alla data della valutazione, dei redditi netti (flussi di cassa).

13 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Metodo del Costo Metodo basato sulla determinazione di tre elementi: 1.Determinazione valore dell area 2.Determinazione del costo di costruzione 3. Applicazione di fattori di deprezzamento

14 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Metodo della Trasformazione Metodo basato sullattualizzazione, alla data della valutazione, dei flussi di cassa generati dalloperazione immobiliare nellarco di tempo corrispondente alla sua durata.

15 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Definizioni: INTERESSE (I): compenso che gli investitori richiedono per accettare la carenza di disponibilità di un determinato ammontare finanziario (C) per un determinato lasso di tempo. 01 CC+IC+I t

16 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono TASSO DINTERESSE (i): esprime in termini percentuali il compenso richiesto dagli investitori ed è riferito ad un determinato lasso di tempo.

17 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Esempio: C=100 I =10 Tasso dinteresse a un anno

18 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono REGIME dellINTERESSE SEMPLICE: per ogni anno si aggiunge una maggiorazione costante I = i*C, ovvero una percentuale prefissata della somma iniziale. Non viene computato alcun interesse sugli interessi generati.

19 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono REGIME dellINTERESSE COMPOSTO: per ogni anno si aggiunge una maggiorazione uguale ad una percentuale costante della somma accumulata allinizio dellanno precedente. Quindi alla scadenza del periodo linteresse pagato è reinvestito al fine di generare ulteriori interessi nei periodi seguenti.

20 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Tabella Valore di 100 investiti ad un tasso dinteresse sia semplice che composto del 10%

21 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono TASSI - OPERAZIONI I tassi non si sommano (o sottraggono) mai direttamente tra di loro (loperazione non sarebbe finanziariamente significativa). Loperazioni da eseguire sono: i A + i B [(1+ i A )*(1+ i B )]-1 i A - i B [(1+ i A )/(1+ i B )]-1 In particolare: i=tasso dinteresse nominale, r= tasso dinteresse reale, p=tasso dinflazione:

22 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono PERIODI DI CAPITALIZZAZIONE

23 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Fattore di sconto: Esprime il valore attuale di un euro ricevuto alla fine di un periodo di tempo. oggi 1 ?

24 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Costo opportunità del capitale È il rendimento (tasso dinteresse) atteso da un investimento specifico piuttosto che da un investimento con rischio assimilabile a zero.

25 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Variabilità del tasso dinteresse Alternative di investimento equivalenti (per rischio/vincoli) Investimento privo di rischio, oggi circa il 3% a 5 anni. Es:Titoli di Stato Investimento immobiliare con rischio basso, oggi circa il 4,5%. Es: Retail in centro storico a Roma Investimento immobiliare con rischio medio alto, oggi circa 8%. Es: Immobile direzionale in località periferica non collegato

26 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono WACC ( weighted average cost of capital) Il tasso utilizzato per lattualizzazione viene comunemente scelto sulla base del metodo del WACC (weighted average cost of capital) che tiene conto dei costi combinati delle fonti di capitale investito netto (capitale di debito e capitale di rischio)

27 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono PRESENT VALUE (PV) Il Valore Attuale di una serie di flussi di cassa: (deve tener conto di un tasso di sconto riferibile ad iniziative economiche equivalenti) Valutare un flusso di cassa mediante lapplicazione dellinteresse composto.

28 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Net Present Value (NPV) Il valore attuale netto è ottenuto sottraendo al valore attuale di un determinato progetto linvestimento richiesto Il NPV può anche esprimersi in termini di tasso di rendimento (es.: ha un NPV del 6% sul capitale investito)

29 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Tasso di rendimento reale e nominale TASSO DI RENDIMENTO NOMINALE: (a moneta corrente) non tiene conto di quanto il montante che verrà restituito al termine dellinvestimento varrà in termini di potere dacquisto (non tiene conto pertanto dellinflazione) TASSO DI RENDIMENTO REALE: tiene conto dellinflazione

30 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Esempio: 1000 investiti al tasso nominale del 10% al termine del periodo di un anno sono pari a Se teniamo conto della perdita del potere dacquisto in ragione del 5% annuo, abbiamo un tasso effettivo di rendimento reale X pari a: X=(1+0.1)/(1+0.05)-1=4.76%

31 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Esempio di costruzione di un tasso di interesse per una valutazione immobiliare (Build Up Approach)

32 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Esempio di computo dei tassi

33 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono DISCOUNTED CASH FLOW

34 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Esempi di flussi di cassa collegati ad investimenti immobiliari - DCF in una operazione di acquisto in blocco - DCF in una operazione di trasformazione

35 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono Tasso di rendimento interno (Internal Rate of Return) Qual è il tasso con il quale il VALORE ATTUALE NETTO dellinvestimento effettuato è pari a 0 (non ha utili). Più è alto e più linvestimento è convincente.

36 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono LIRR è il tasso che verifica la seguente equazione: (dove CF - : Flussi di cassa negativi CF + : Flussi di cassa positivi NPV: Net Present Value) n t t t n t t t IRR CF IRR CF CFt IRR =14,5% 305 IRR=14,5% 200 IRR =14,5% 58 IRR =14,5% NPV = 0 Internal Rate of Return

37 Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono se lIRR di un progetto supera il costo delle risorse necessarie a finanziarlo, allora l investimento sarebbe in grado di generare un surplus dopo il pagamento del costo del capitale. se lIRR del progetto è inferiore al costo delle risorse necessarie per finanziarlo,dall iniziativa deriverà una perdita per linvestitore. Internal Rate of Return


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